Реализация инвестиционно-строительного проекта реконструкции общественно-коммерческого комплекса, блок «Мультиплекс», расположенного по адресу: г.Красноярск, ул Дубровинского, 1 И»
|
Введение 7
1 Техническая экспертиза инвестиционного проекта реконструкции общественно-коммерческого комплекса, блок «Мультиплекс» 8
1.1 Схема планировочной организации земельного участка и экспертиза
градостроительных, архитектурно-планировочных и объемно-конструктивных решений 8
1.1.1 Характеристика земельного участка 8
1.1.2 Технико-экономические показатели земельного участка 8
1.1.3 Описание организации рельефа вертикальной планировкой 9
1.1.4 Описание решений по благоустройству территории 10
1.1.5 Описание и обоснование внешнего и внутреннего вида объекта,
планировочной и функциональной организации 10
1.1.6 Описание решений по отделке помещений основного,
вспомогательного, обслуживающего и технического назначения 12
1.1.7 Описание конструктивных решений объекта 12
1.1.8 Теплотехнический расчет 15
1.1.9 Описание и обоснование принятых объемно-планировочных
решений зданий и сооружений объекта капитального строительства 23
1.1.10 Техническое обследование объекта с указанием общей оценки технического состояния конструкций 24
1.1.11 Рекомендации о необходимости принятия неотложных мер по результатам обследования 25
1.2 Разработка мероприятий по охране окружающей среды 26
1.2.1 Оценка существующего состояния окружающей среды в районе
размещения планируемого объекта 26
1.2.1.1 Краткая характеристика климатических условий 26
1.2.1.2 Оценка существующего состояния территории и
геологической среды 27
1.2.2 Оценка воздействия на окружающую среду на период строительства 29
1.2.2.1 Оценка выбросов загрязняющих веществ в атмосферу в
процессе строительства 29
1.2.2.2 Расчет и обоснование объемов образования отходов
строительства 31
1.2.2.3 Оценка воздействия на водные объекты, животный и
растительный мир в процессе строительства 33
1.2.2.4 Мероприятия по предотвращению и (или) снижению возможного негативного воздействия на окружающую среду и рациональному использованию природных ресурсов на период реконструкции объекта 34
2 Бизнес-инжиниринг проекта 36
2.1 Организационно-управленческий инжиниринг 36
2.1.1 Социально-экономическое положение района строительства... .36
2.1.2 Анализ участка расположения объекта недвижимости 38
2.1.3 Описание объекта недвижимости 40
2.1.4 Описание окружения объекта 41
2.1.5 Пешеходная и транспортная доступность к объекту 42
2.1.6 Исследование сегмента рынка коммерческой недвижимости и
рынка киноуслуг 43
2.1.7 Стратегия развития объекта недвижимости 49
2.1.8 Концепция реализации проекта развития объекта недвижимости 52
2.2 Правовое сопровождение проекта 54
2.2.1 Нормативно-правовая база реализации проекта 54
2.2.2 Статус и характеристика земельного участка 56
2.2.3 Правовые полномочия деятельности юридических лиц -
участников проекта 59
2.2.4 Правовое обеспечение реализации инвестиционно-строительного
проекта реконструкции 61
2.2.5 Правовое обеспечение эксплуатации объекта 64
2.3 Финансовое планирование и оценка эффективности проекта 67
2.3.1 Планирование инвестиционных затрат, издержек производства и
доходов проекта 67
2.3.2 Оценка эффективности реализации инвестиционно-строительного
проекта в целом 72
Заключение 78
Список использованных источников 80
Приложение А
Приложение Б
Приложение В
Приложение Г
Приложение Д
1 Техническая экспертиза инвестиционного проекта реконструкции общественно-коммерческого комплекса, блок «Мультиплекс» 8
1.1 Схема планировочной организации земельного участка и экспертиза
градостроительных, архитектурно-планировочных и объемно-конструктивных решений 8
1.1.1 Характеристика земельного участка 8
1.1.2 Технико-экономические показатели земельного участка 8
1.1.3 Описание организации рельефа вертикальной планировкой 9
1.1.4 Описание решений по благоустройству территории 10
1.1.5 Описание и обоснование внешнего и внутреннего вида объекта,
планировочной и функциональной организации 10
1.1.6 Описание решений по отделке помещений основного,
вспомогательного, обслуживающего и технического назначения 12
1.1.7 Описание конструктивных решений объекта 12
1.1.8 Теплотехнический расчет 15
1.1.9 Описание и обоснование принятых объемно-планировочных
решений зданий и сооружений объекта капитального строительства 23
1.1.10 Техническое обследование объекта с указанием общей оценки технического состояния конструкций 24
1.1.11 Рекомендации о необходимости принятия неотложных мер по результатам обследования 25
1.2 Разработка мероприятий по охране окружающей среды 26
1.2.1 Оценка существующего состояния окружающей среды в районе
размещения планируемого объекта 26
1.2.1.1 Краткая характеристика климатических условий 26
1.2.1.2 Оценка существующего состояния территории и
геологической среды 27
1.2.2 Оценка воздействия на окружающую среду на период строительства 29
1.2.2.1 Оценка выбросов загрязняющих веществ в атмосферу в
процессе строительства 29
1.2.2.2 Расчет и обоснование объемов образования отходов
строительства 31
1.2.2.3 Оценка воздействия на водные объекты, животный и
растительный мир в процессе строительства 33
1.2.2.4 Мероприятия по предотвращению и (или) снижению возможного негативного воздействия на окружающую среду и рациональному использованию природных ресурсов на период реконструкции объекта 34
2 Бизнес-инжиниринг проекта 36
2.1 Организационно-управленческий инжиниринг 36
2.1.1 Социально-экономическое положение района строительства... .36
2.1.2 Анализ участка расположения объекта недвижимости 38
2.1.3 Описание объекта недвижимости 40
2.1.4 Описание окружения объекта 41
2.1.5 Пешеходная и транспортная доступность к объекту 42
2.1.6 Исследование сегмента рынка коммерческой недвижимости и
рынка киноуслуг 43
2.1.7 Стратегия развития объекта недвижимости 49
2.1.8 Концепция реализации проекта развития объекта недвижимости 52
2.2 Правовое сопровождение проекта 54
2.2.1 Нормативно-правовая база реализации проекта 54
2.2.2 Статус и характеристика земельного участка 56
2.2.3 Правовые полномочия деятельности юридических лиц -
участников проекта 59
2.2.4 Правовое обеспечение реализации инвестиционно-строительного
проекта реконструкции 61
2.2.5 Правовое обеспечение эксплуатации объекта 64
2.3 Финансовое планирование и оценка эффективности проекта 67
2.3.1 Планирование инвестиционных затрат, издержек производства и
доходов проекта 67
2.3.2 Оценка эффективности реализации инвестиционно-строительного
проекта в целом 72
Заключение 78
Список использованных источников 80
Приложение А
Приложение Б
Приложение В
Приложение Г
Приложение Д
Цель выпускной квалификационной работы - рассмотрение целесообразности реконструкции общественно-коммерческого комплекса и оценка эффективности реализации инвестиционно-строительного проекта реконструкции общественно-коммерческого комплекса, блок «Мультиплекс», расположенного по адресу: г.Красноярск, ул.Дубровинского, 1И.
Для достижения поставленной в бакалаврской работе цели решались следующие задачи:
- техническая экспертиза инвестиционного проекта;
- оценка влияния на существующую экологическую обстановку и разработка мероприятий по охране окружающей среды в период реконструкции;
- правовая оценка реализации инвестиционного проекта;
- оценка территориального расположения объекта и его окружения;
- разработка концепции реализации проекта;
- определение затрат на реконструкцию объекта недвижимости;
- оценка эффективности инвестиционно-строительного проекта реконструкции общественно-коммерческого комплекса.
В ходе решения поставленных задач использовались следующие методы исследования: аналитический, сравнительный, метод маркетинговых
исследований. Основными источниками являются официальные статистические данные и маркетинговые исследования рынка недвижимости.
В процессе работы над ВКР были использованы нормативные и законодательные акты Российской Федерации, официальные инструктивнометодические материалы, публикации в периодической печати, нормативносправочная литература.
Для достижения поставленной в бакалаврской работе цели решались следующие задачи:
- техническая экспертиза инвестиционного проекта;
- оценка влияния на существующую экологическую обстановку и разработка мероприятий по охране окружающей среды в период реконструкции;
- правовая оценка реализации инвестиционного проекта;
- оценка территориального расположения объекта и его окружения;
- разработка концепции реализации проекта;
- определение затрат на реконструкцию объекта недвижимости;
- оценка эффективности инвестиционно-строительного проекта реконструкции общественно-коммерческого комплекса.
В ходе решения поставленных задач использовались следующие методы исследования: аналитический, сравнительный, метод маркетинговых
исследований. Основными источниками являются официальные статистические данные и маркетинговые исследования рынка недвижимости.
В процессе работы над ВКР были использованы нормативные и законодательные акты Российской Федерации, официальные инструктивнометодические материалы, публикации в периодической печати, нормативносправочная литература.
Выпускная квалификационная работа разработана согласно целям и задачам, поставленным заданием на бакалаврскую работу. Полученные результаты отражают целесообразность строительства общественнокоммерческого комплекса, блок «Мультиплекс» по адресу: г.Красноярск, ул.Дубровинского, 1И.
По результатам технического обследования здания общественнокоммерческого комплекса были вычислены расчетные сочетания усилий, на которые была произведена проверка несущей способности существующих конструкций. По результатам расчетов несущая способность монолитного перекрытия по профнастилу и главной балки Бг1 обеспечена. А также несущая способность фундаментов обеспечена.
По результатам расчета требуется усиление следующих элементов: колонн по осям 37/1-Б и 37/1-Ж/2; железобетонной плиты в осях 37-37/1, А-К на отм. +11,400; балок монолитных Бм-108 по осям 38, 40, 41 на отм +11,400; железобетонной плиты в осях 37-42, А-Б на отм. +11,400; второстепенных балок перекрытия в осях 37/1-42 на отм. +13,670.
В результате проведения анализа экологической обстановки в районе реконструкции объекта, можно сделать следующие выводы:
- город Красноярск, в котором расположен объект исследования, занимает третье место по комплексному индексу загрязнения атмосферы;
- в районе данного участка отсутствуют ценные охотничьи угодья, крупные миграционные пути и места концентраций особо ценных охотничьих животных. Редких, занесенных в Красную книгу России видов животных и растений на территории нет;
- в районе расположения площадки общественно-коммерческого комплекса, выбросы от автотранспорта с учетом дополнительных выбросов, с учетом фонового загрязнения сохранится нормативное качество атмосферного воздуха;
- проектируемое здание не оказывает вредных воздействий на водные ресурсы;
- принятые в проекте решения по обращению с отходами, образующимися при реконструкции объекта, позволяют минимизировать негативное воздействие на окружающую среду.
Проведенный анализ рынка коммерческой недвижимости и рынка кинотеатров в городе Красноярске показал, что размещение рассматриваемого объекта по адресу: ул.Дубровинского, 1И выгодно и положительно отразится на деятельности как кинотеатра, так и надстраиваемых торговых площадей.
Собственником здания является общество с ограниченной ответственностью «Крона». Земельный участок, на котором расположен объект, находится в муниципальной собственности г.Красноярск.
Согласно распоряжения администрации города Красноярска №493-ж от 22.04.2010 г., департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска предоставил ЗАО «Синема Парк» земельный участок с категорией земель- земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0300286:37 площадью 20025 м . По акту приема- передачи от 07.07.2010 г. данный земельный участок передан ООО «Крона».
На основании распоряжения администрации города Красноярска о предоставлении ЗАО «Синема Парк», расположенного по ул.Дубровинского,1 И, земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300286:72 площадью 19595 м был заключен договор аренды земельного участка №1139 от 26 июля 2010 г.
Затраты на реконструкцию общественно-коммерческого комплекса согласно сводному сметному расчету составили 10930,69 тыс.руб. Полученные показатели оценки эффективности инвестиционного проекта доказывают эффективность реализации данного проекта.
По результатам технического обследования здания общественнокоммерческого комплекса были вычислены расчетные сочетания усилий, на которые была произведена проверка несущей способности существующих конструкций. По результатам расчетов несущая способность монолитного перекрытия по профнастилу и главной балки Бг1 обеспечена. А также несущая способность фундаментов обеспечена.
По результатам расчета требуется усиление следующих элементов: колонн по осям 37/1-Б и 37/1-Ж/2; железобетонной плиты в осях 37-37/1, А-К на отм. +11,400; балок монолитных Бм-108 по осям 38, 40, 41 на отм +11,400; железобетонной плиты в осях 37-42, А-Б на отм. +11,400; второстепенных балок перекрытия в осях 37/1-42 на отм. +13,670.
В результате проведения анализа экологической обстановки в районе реконструкции объекта, можно сделать следующие выводы:
- город Красноярск, в котором расположен объект исследования, занимает третье место по комплексному индексу загрязнения атмосферы;
- в районе данного участка отсутствуют ценные охотничьи угодья, крупные миграционные пути и места концентраций особо ценных охотничьих животных. Редких, занесенных в Красную книгу России видов животных и растений на территории нет;
- в районе расположения площадки общественно-коммерческого комплекса, выбросы от автотранспорта с учетом дополнительных выбросов, с учетом фонового загрязнения сохранится нормативное качество атмосферного воздуха;
- проектируемое здание не оказывает вредных воздействий на водные ресурсы;
- принятые в проекте решения по обращению с отходами, образующимися при реконструкции объекта, позволяют минимизировать негативное воздействие на окружающую среду.
Проведенный анализ рынка коммерческой недвижимости и рынка кинотеатров в городе Красноярске показал, что размещение рассматриваемого объекта по адресу: ул.Дубровинского, 1И выгодно и положительно отразится на деятельности как кинотеатра, так и надстраиваемых торговых площадей.
Собственником здания является общество с ограниченной ответственностью «Крона». Земельный участок, на котором расположен объект, находится в муниципальной собственности г.Красноярск.
Согласно распоряжения администрации города Красноярска №493-ж от 22.04.2010 г., департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска предоставил ЗАО «Синема Парк» земельный участок с категорией земель- земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0300286:37 площадью 20025 м . По акту приема- передачи от 07.07.2010 г. данный земельный участок передан ООО «Крона».
На основании распоряжения администрации города Красноярска о предоставлении ЗАО «Синема Парк», расположенного по ул.Дубровинского,1 И, земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300286:72 площадью 19595 м был заключен договор аренды земельного участка №1139 от 26 июля 2010 г.
Затраты на реконструкцию общественно-коммерческого комплекса согласно сводному сметному расчету составили 10930,69 тыс.руб. Полученные показатели оценки эффективности инвестиционного проекта доказывают эффективность реализации данного проекта.