Помощь студентам в учебе
Реализация инвестиционного проекта реконструкции административно - гостиничного комплекса с подземной автопарковкой по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, д. 22 Д
|
Введение
1 Техническая экспертиза инвестиционного проекта реконструкции
административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 22 Д 8
1.1 Схема планировочной организации земельного участка и экспертиза
градостроительных, архитектурно-планировочных и объемно-конструктивных решений проекта 8
1.1.1 Характеристика земельного участка проекта 8
1.1.2 Технико-экономические показатели земельного участка проекта 9
1.1.3 Организация рельефа земельного участка проекта 10
1.1.4 Описание решений по благоустройству территории 10
1.1.5 Описание и обоснование принятых архитектурно-планировочных
решений проекта 11
1.1.6 Описание и обоснование конструктивных решений проекта 12
1.1.7 Описание решений по наружной отделке фасада проекта 14
1.1.8 Описание решений по отделке помещений проекта 14
1.1.9 Решения по естественному освещению помещений 15
1.1.10 Описание решений по защите от шума 16
1.1.11 Решения по обеспечению условий жизнедеятельности
маломобильных групп населения 16
1.1.12 Теплотехнический расчет ограждающих конструкций 16
1.1.13 Техническое обследование существующего здания до осуществления
реконструкции 21
1.2 Разработка мероприятий по охране окружающей среды проекта
реконструкции административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 22 Д 23
1.2.1 Оценка существующего состояния окружающей среды в районе
размещения объекта 23
1.2.1.1 Краткая характеристика климатических условий местонахождения
объекта реконструкции 23
1.2.1.2 Оценка существующего состояния территории и геологической
среды местоположения объекта реконструкции 24
1.2.2 Оценка воздействия на окружающую среду на период
реконструкции ...25
1.2.2.1 Оценка выбросов загрязняющих веществ в атмосферу в процессе реконструкции ..25
1.2.2.2 Расчет и обоснование объемов образования отходов на период
реконструкции 32
1.2.2.3 Оценка воздействия на водные объекты, животных и растительный
мир в процессе реконструкции .34
1.2.3 Мероприятия по предотвращению и снижению возможного негативного воздействия на окружающую среду 36
2 Организационно-управленческий инжиниринг проекта реконструкции административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 22 Д .39
2.1 Управленческий инжиниринг проекта реконструкции административно¬
гостиничного комплекса с подземной автопарковкой по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 22 Д 39
2.1.1 Анализ района местоположения объекта реконструкции 39
2.1.2 Анализ окружения объекта реконструкции 43
2.1.3 Варианты использования реконструируемого здания 44
2.1.4 Маркетинговое исследование рынка первичной недвижимости г.
Красноярска 46
2.1.5 Маркетинговое исследование рынка коммерческой недвижимости г.
Красноярска 49
2.1.6 Выбор наиболее эффективного варианта использования
реконструируемого объекта 54
2.1.7 Управление объектом на стадии проектирования и реконструкции..57
2.1.8 Управление объектом недвижимости после сдачи в эксплуатацию..61
2.2 Правовое сопровождение проекта реконструкции административно¬
гостиничного комплекса с подземной автопарковкой по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 22 Д 64
2.2.1 Характеристика и статус земельного участка 64
2.2.2 Правовые полномочия деятельности участников реализации проекта 65
2.2.3 Правовое обеспечение реализации реконструкции административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой 67
2.2.4 Порядок проведения государственной экспертизы проектной
документации на реконструкцию административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой 72
2.2.5 Публичные слушания по вопросу реконструкции административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой 75
2.3 Финансовое планирование и оценка эффективности проекта реконструкции административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 22 Д...76
2.3.1 Оценка капитальных затрат
2.3.2 Оценка операционных затрат 81
2.3.3 Оценка эффективности 85
3 Определение срока обеспеченности (достижение нормативного показателя) жильем населения г. Красноярска 91
Заключение 95
Список использованных источников
Приложения А-Д
1 Техническая экспертиза инвестиционного проекта реконструкции
административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 22 Д 8
1.1 Схема планировочной организации земельного участка и экспертиза
градостроительных, архитектурно-планировочных и объемно-конструктивных решений проекта 8
1.1.1 Характеристика земельного участка проекта 8
1.1.2 Технико-экономические показатели земельного участка проекта 9
1.1.3 Организация рельефа земельного участка проекта 10
1.1.4 Описание решений по благоустройству территории 10
1.1.5 Описание и обоснование принятых архитектурно-планировочных
решений проекта 11
1.1.6 Описание и обоснование конструктивных решений проекта 12
1.1.7 Описание решений по наружной отделке фасада проекта 14
1.1.8 Описание решений по отделке помещений проекта 14
1.1.9 Решения по естественному освещению помещений 15
1.1.10 Описание решений по защите от шума 16
1.1.11 Решения по обеспечению условий жизнедеятельности
маломобильных групп населения 16
1.1.12 Теплотехнический расчет ограждающих конструкций 16
1.1.13 Техническое обследование существующего здания до осуществления
реконструкции 21
1.2 Разработка мероприятий по охране окружающей среды проекта
реконструкции административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 22 Д 23
1.2.1 Оценка существующего состояния окружающей среды в районе
размещения объекта 23
1.2.1.1 Краткая характеристика климатических условий местонахождения
объекта реконструкции 23
1.2.1.2 Оценка существующего состояния территории и геологической
среды местоположения объекта реконструкции 24
1.2.2 Оценка воздействия на окружающую среду на период
реконструкции ...25
1.2.2.1 Оценка выбросов загрязняющих веществ в атмосферу в процессе реконструкции ..25
1.2.2.2 Расчет и обоснование объемов образования отходов на период
реконструкции 32
1.2.2.3 Оценка воздействия на водные объекты, животных и растительный
мир в процессе реконструкции .34
1.2.3 Мероприятия по предотвращению и снижению возможного негативного воздействия на окружающую среду 36
2 Организационно-управленческий инжиниринг проекта реконструкции административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 22 Д .39
2.1 Управленческий инжиниринг проекта реконструкции административно¬
гостиничного комплекса с подземной автопарковкой по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 22 Д 39
2.1.1 Анализ района местоположения объекта реконструкции 39
2.1.2 Анализ окружения объекта реконструкции 43
2.1.3 Варианты использования реконструируемого здания 44
2.1.4 Маркетинговое исследование рынка первичной недвижимости г.
Красноярска 46
2.1.5 Маркетинговое исследование рынка коммерческой недвижимости г.
Красноярска 49
2.1.6 Выбор наиболее эффективного варианта использования
реконструируемого объекта 54
2.1.7 Управление объектом на стадии проектирования и реконструкции..57
2.1.8 Управление объектом недвижимости после сдачи в эксплуатацию..61
2.2 Правовое сопровождение проекта реконструкции административно¬
гостиничного комплекса с подземной автопарковкой по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 22 Д 64
2.2.1 Характеристика и статус земельного участка 64
2.2.2 Правовые полномочия деятельности участников реализации проекта 65
2.2.3 Правовое обеспечение реализации реконструкции административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой 67
2.2.4 Порядок проведения государственной экспертизы проектной
документации на реконструкцию административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой 72
2.2.5 Публичные слушания по вопросу реконструкции административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой 75
2.3 Финансовое планирование и оценка эффективности проекта реконструкции административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 22 Д...76
2.3.1 Оценка капитальных затрат
2.3.2 Оценка операционных затрат 81
2.3.3 Оценка эффективности 85
3 Определение срока обеспеченности (достижение нормативного показателя) жильем населения г. Красноярска 91
Заключение 95
Список использованных источников
Приложения А-Д
На сегодняшний день реконструкция любых зданий и помещений, как жилых, так и не жилых приобретает особую актуальность. Существует много различных случаев осуществления реконструкции - изменение функционального назначения объекта (реконструкция общежития в жилой дом) или физический (моральный) износ здания, и во многих других случаях, когда необходима перестройка здания, надстройка этажей или изменение объемов или габаритов объекта.
Данная выпускная квалификационная работа посвящена реконструкции административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой в 16-ти этажный жилой дом. Рассматриваемая в работе тема представляет собой особую актуальность, так как в настоящее время государство стремится выйти на современные стандарты жилищных условий. На сегодняшний день Россия по уровню обеспеченности населения жильем значительно отстает от многих развитых и развивающихся стран мира.
Целью выполнения выпускной квалификационной работы является планирование и разработка мероприятий по эффективному управлению инвестиционным проектом реконструкции административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 22Д.
Для достижения цели в выпускной квалификационной работе поставлены следующие задачи:
- провести техническую экспертизу инвестиционного проекта реконструкции административно-гостиничного комплекса;
- разработать мероприятия по охране окружающей среды проекта реконструкции административно-гостиничного комплекса;
- провести управленческий инжиниринг проекта реконструкции административно-гостиничного комплекса;
- исследовать правовое сопровождение проекта реконструкции административно-гостиничного комплекса;
- провести финансовое планирование и оценку эффективности проекта реконструкции административно-гостиничного комплекса.
Исходными данными для разработки выпускной квалификационной работы является проектная и рабочая документация рассматриваемого объекта. Источники информации: статистические данные, нормативно-правовые документы, научная, учебная, методическая, периодическая литература.
В ходе выполнения дипломного проекта использовались программные комплексы: «Гранд-смета», AutoCAD, MicrosoftWord, MicrosoftExcel.
Данная выпускная квалификационная работа посвящена реконструкции административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой в 16-ти этажный жилой дом. Рассматриваемая в работе тема представляет собой особую актуальность, так как в настоящее время государство стремится выйти на современные стандарты жилищных условий. На сегодняшний день Россия по уровню обеспеченности населения жильем значительно отстает от многих развитых и развивающихся стран мира.
Целью выполнения выпускной квалификационной работы является планирование и разработка мероприятий по эффективному управлению инвестиционным проектом реконструкции административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 22Д.
Для достижения цели в выпускной квалификационной работе поставлены следующие задачи:
- провести техническую экспертизу инвестиционного проекта реконструкции административно-гостиничного комплекса;
- разработать мероприятия по охране окружающей среды проекта реконструкции административно-гостиничного комплекса;
- провести управленческий инжиниринг проекта реконструкции административно-гостиничного комплекса;
- исследовать правовое сопровождение проекта реконструкции административно-гостиничного комплекса;
- провести финансовое планирование и оценку эффективности проекта реконструкции административно-гостиничного комплекса.
Исходными данными для разработки выпускной квалификационной работы является проектная и рабочая документация рассматриваемого объекта. Источники информации: статистические данные, нормативно-правовые документы, научная, учебная, методическая, периодическая литература.
В ходе выполнения дипломного проекта использовались программные комплексы: «Гранд-смета», AutoCAD, MicrosoftWord, MicrosoftExcel.
Целью выполнения выпускной квалификационной работы являлось планирование и разработка мероприятий по эффективному управлению инвестиционным проектом реконструкции административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой по адресу: г.Красноярск, ул.Железнодорожников, 22Д
При выполнении дипломного проекта была решены задачи:
- проведена техническая экспертиза инвестиционного проекта реконструкции административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 22Д;
Было проведено техническое обследование здания. Техническое состояние 2-этажного административно-гостиничного комплекса оценивается в целом как работоспособное. Несущая способность фундаментов, колонн, диафрагм жесткости и других строительных конструкций достаточна для восприятия дополнительных нагрузок при надстройке 14-ти этажей.
Данные из технической экспертизы объекта будут основанием для выбора состава и объема работ по реконструкции объекта.
- разработаны мероприятия по охране окружающей среды проекта реконструкции;
Для разработки мероприятия по охране окружающей среды была проведена оценка существующего состояния окружающей среды в районе размещения объекта реконструкции административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 22Д; проведена оценка воздействия на окружающую среду от строительства на период реконструкции объекта; также разработаны мероприятия по предотвращению и снижению возможного негативного воздействия на окружающую среду и рациональному использованию природных ресурсов на период реконструкции объекта.
Во время реконструкции большую часть выбросов составляют уайт- спирит - 44,3%, далее диоксид азота - 28,68% и оксид углерода - 9,63%.
- проведен управленческий инжиниринг проекта реконструкции административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой;
Проведен анализ местоположения объекта реконструкции административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 22Д. Предложены несколько вариантов реконструкции здания: жилой дом, офисный центр, гостиничный комплекс. На основании маркетинговых исследований рынка жилой и коммерческой недвижимости выбран вариант реконструкции в жилой дом.
Исследование рынка первичной недвижимости показали, что ежегодно объем ввода жилой недвижимости увеличивается на 12 - 15 %; основной спрос приходится на малогабаритное жилье в диапазоне цен от 1 000 000 до 2 000 000 рублей; более 50 % сделок на рынке первичного жилья осуществляется с помощью ипотечного кредитования; средняя ставка по ипотеке за 2015 год составляет 13 %.
- исследовано правовое сопровождение проекта реконструкции;
При исследовании правовой части проекта реконструкции рассмотрен статус и характеристика земельного участка проекта; проведены границы между правовыми полномочиями деятельности юридических лиц - участников реализации проекта; рассмотрено правовое порядок проведения реконструкции.
- проведено финансовое планирование и оценка эффективности проекта реконструкции административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 22 Д.
Затраты по сводному сметному расчету проекта реконструкции административно-гостиничного комплекса составляют 442 002,953 тыс.руб.,41,3 тыс. руб. на м2.
Согласно оценке коммерческой эффективности с учетом, что все квартиры и офисы проданы, проект является экономически выгодным, чистый дисконтированный доход 389 230,7>0, дисконтированный срок окупаемости меньше горизонта расчетов, индекс доходности инвестиций 9 %>0.
-исследован вопрос по определению срока обеспеченности (достижения нормативного показателя) жильем населения города Красноярска;
В процессе исследований были сделаны выводы:
- согласно Концепции долгосрочного социально-экономического развития РФ на 2008-2020 г показатель жилищной обеспеченности в России к 2020 году должен составлять 28-30 кв.м. на одного жителя;
- текущая обеспеченность в г Красноярске на 2016 год составила 27,3 кв.м;
- потребность в жилье к 2020 году согласно исследованиям составляет 2 887 504,2 кв.м;
- через 4 года в Красноярске обеспеченность жильем достигнет своего нормативного показателя;
- 58,8 лет потребуется Красноярску, чтобы догнать США при условии, что жилищная обеспеченность Америки не изменится.
При выполнении дипломного проекта была решены задачи:
- проведена техническая экспертиза инвестиционного проекта реконструкции административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 22Д;
Было проведено техническое обследование здания. Техническое состояние 2-этажного административно-гостиничного комплекса оценивается в целом как работоспособное. Несущая способность фундаментов, колонн, диафрагм жесткости и других строительных конструкций достаточна для восприятия дополнительных нагрузок при надстройке 14-ти этажей.
Данные из технической экспертизы объекта будут основанием для выбора состава и объема работ по реконструкции объекта.
- разработаны мероприятия по охране окружающей среды проекта реконструкции;
Для разработки мероприятия по охране окружающей среды была проведена оценка существующего состояния окружающей среды в районе размещения объекта реконструкции административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 22Д; проведена оценка воздействия на окружающую среду от строительства на период реконструкции объекта; также разработаны мероприятия по предотвращению и снижению возможного негативного воздействия на окружающую среду и рациональному использованию природных ресурсов на период реконструкции объекта.
Во время реконструкции большую часть выбросов составляют уайт- спирит - 44,3%, далее диоксид азота - 28,68% и оксид углерода - 9,63%.
- проведен управленческий инжиниринг проекта реконструкции административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой;
Проведен анализ местоположения объекта реконструкции административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 22Д. Предложены несколько вариантов реконструкции здания: жилой дом, офисный центр, гостиничный комплекс. На основании маркетинговых исследований рынка жилой и коммерческой недвижимости выбран вариант реконструкции в жилой дом.
Исследование рынка первичной недвижимости показали, что ежегодно объем ввода жилой недвижимости увеличивается на 12 - 15 %; основной спрос приходится на малогабаритное жилье в диапазоне цен от 1 000 000 до 2 000 000 рублей; более 50 % сделок на рынке первичного жилья осуществляется с помощью ипотечного кредитования; средняя ставка по ипотеке за 2015 год составляет 13 %.
- исследовано правовое сопровождение проекта реконструкции;
При исследовании правовой части проекта реконструкции рассмотрен статус и характеристика земельного участка проекта; проведены границы между правовыми полномочиями деятельности юридических лиц - участников реализации проекта; рассмотрено правовое порядок проведения реконструкции.
- проведено финансовое планирование и оценка эффективности проекта реконструкции административно-гостиничного комплекса с подземной автопарковкой по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 22 Д.
Затраты по сводному сметному расчету проекта реконструкции административно-гостиничного комплекса составляют 442 002,953 тыс.руб.,41,3 тыс. руб. на м2.
Согласно оценке коммерческой эффективности с учетом, что все квартиры и офисы проданы, проект является экономически выгодным, чистый дисконтированный доход 389 230,7>0, дисконтированный срок окупаемости меньше горизонта расчетов, индекс доходности инвестиций 9 %>0.
-исследован вопрос по определению срока обеспеченности (достижения нормативного показателя) жильем населения города Красноярска;
В процессе исследований были сделаны выводы:
- согласно Концепции долгосрочного социально-экономического развития РФ на 2008-2020 г показатель жилищной обеспеченности в России к 2020 году должен составлять 28-30 кв.м. на одного жителя;
- текущая обеспеченность в г Красноярске на 2016 год составила 27,3 кв.м;
- потребность в жилье к 2020 году согласно исследованиям составляет 2 887 504,2 кв.м;
- через 4 года в Красноярске обеспеченность жильем достигнет своего нормативного показателя;
- 58,8 лет потребуется Красноярску, чтобы догнать США при условии, что жилищная обеспеченность Америки не изменится.