Введение 4
1. Правовая природа договора участия в долевом строительстве 9
1.1. Общая характеристика договора участия в долевом строительстве 9
1.2. Регулирование правовых отношений, связанных с участием в долевом
строительстве 13
2. Существенные условия и порядок заключения договора участия в
долевом строительстве 21
2.1. Существенные условия договора участия в долевом строительстве 21
2.2. Порядок заключения договора участия в долевом строительстве 24
3. Содержание договора участия в долевом строительстве и
ответственность сторон по нему 30
3.1. Права, обязанности и ответственность застройщика 30
3.2. Права, обязанности и ответственность участника долевого
строительства 40
Заключение 47
Список используемой литературы 50
Актуальность исследования. Как известно, недвижимость и вопросы ее приобретения играют огромную роль в жизни общества. Вопрос приобретения жилья оставался и будет оставаться актуальным вопросом для многих граждан. Согласно ст.40 Конституции РФ каждому гарантируется право на жилье. Обеспечение граждан жильем является одним из приоритетных направлений в государственной политике. Одним из способов его приобретения является договор долевого участия в строительстве (далее - ДДУ), который мы разберем более подробно.
Появление такого способа приобретения жилья обуславливается переходом к рыночной экономике государства, а также значительными преимуществами как одной стороны, так и другой. Так, например, для участника долевого строительства можно отнести цену, которую он уплатит за готовый объект. Оно и очевидно, ведь стоимость такого объекта на первичном рынке значительно ниже, чем на такой же объект строительства на вторичном рынке (примерно на 20 процентов). Для другой стороны данного договора - застройщика, очевидным преимуществом является получения денежных средств за счет участников долевого строительства без выплаты процентов по кредиту.
Рассмотрим рынок долевого строительства на текущем этапе, проанализируем сущность и особенности законодательных нововведений, возможные последствия для сторон, привлеченных к участию в долевом строительстве.
Проанализировав статистику числа построенных квартир, начиная с 2000 года и по 2018 год мы можем сказать, что число построенных квартир на данном временном промежутке стабильно увеличивается. Так, например, в 2018 году по сравнению с 2000 годом - почти в 4 раза. Данные сведения позволяют сделать вывод о том, что долевое строительство жилья имеет огромное распространение среди граждан.
Однако, приобретая недвижимость путем ДДУ граждан может ждать множество рисков. Дело в том, что недобросовестные застройщики зачастую не выполняли своих обязательств по договору, так как правоотношения данного характера не имели законодательного регулирования до 30.12.2004 года. С принятием Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» были введены следующие основные положения:
- привлечение денежных средств застройщиком стало возможно только после получения разрешения;
- регистрация договора стала носить обязательный характер (в целях исключения двойных продаж);
- объект строительства стал находиться в залоге.
Однако, как показала практика, риски граждан с принятием 214 ФЗ не сократились.
Во-первых, закон не гарантирует получение квартир в собственность. Регистрация договора в Росреестре означает, что на текущий момент у застройщика соблюдена вся процедура оформления документов, позволяющая строить многоквартирный дом: документы на землю, контракт с администрацией, проектная документация и разрешение на строительство. Но в процессе строительства могут возникнуть различные проблемы, такие как, например, споры с администрацией, вследствие которых строительство будет приостановлено. Также застройщик может признать себя банкротом, после чего договор долевого участия утрачивает свою силу.
Во-вторых, проанализировав судебную практику, мы делаем вывод, что данный закон не способен подстегнуть застройщика на надлежащее исполнение обязательств и выплату убытков и неустойки в надлежащем размере. Например, неустойка по закону за задержку сроков сдачи квартиры составила 600 тысяч рублей. Районный суд, ссылаясь на ст. 333 ГК РФ снижает ее до 300 тысяч, а областной и вовсе до 30 тысяч.
В-третьих, мы считаем, что залог как способ обеспечения обязательства по ДДУ не сработал. Так, предметом залога выступает сам строящийся объект недвижимости. А в соответствии со ст.14 Закона о долевом участии в строительстве дольщик имеет право обратить взыскание на предмет залога только по истечении шести месяцев после наступления срока передачи, предусмотренным договором либо прекращения или приостановления строительства. Для того чтобы обратить взыскание на предмет залога необходимо оценить объект строительства в денежном выражении. Как показала практика, объекта строительства зачастую просто нет, т.е. строительство остановилось на стадии отрытого котлована, на который невозможно обратить взыскание, либо же объект есть, но к моменту обращения дольщика в суд, застройщик уже успевает признать себя банкротом.
Ввиду вышеперечисленных обстоятельств возникает огромное количество различных судебных споров, в связи с чем происходит постоянное реформирование законодательства. Так, к самым последним масштабным изменениям стоит отнести изменения, внесенные 478 ФЗ , которые вступили в силу 25.12.2018 года. Появились новые требования к застройщику, произошло усиление контроля над застройщиками, введены специальные эскроу счета.
С учетом вышеизложенного, считаем, что данная тема является актуальной.
Цели и задачи. Целью работы является комплексное изучение теоретических и практических вопросов договора, анализ действующего законодательства, выявление проблем, связанных с участием в долевом строительстве.
Для достижения поставленной цели, необходимо разрешить следующие задачи:
- изучить правовую природу договора участия в долевом строительстве;
- определить существенные условия данного договора;
- рассмотреть порядок его заключения;
- исследовать права, обязанности и ответственность как застройщика, так и участника договора долевого участия в строительстве;
Объектом исследования выступают общественные отношения, связанные с участием граждан в долевом строительстве.
Предметом исследования являются правовые нормы, регламентирующие договор участия в долевом строительстве.
Методология исследования. В основе методологического исследования выпускной квалификационной работы лежат следующие юридические методы: формально - юридический метод, сравнительно - правовой метод, метод историко - правового анализа.
В качестве источников исследования были использованы труды следующих ученых - юристов: В.В. Мельник, В.Г. Оганесян, М.В. Петрухин и др. Также используется российское гражданское законодательство, регулирующее отношения в данной сфере, и судебная практика судов общей юрисдикции.
Данная работа состоит из:
- введения, в котором обосновывается актуальность исследования, описывается предмет, метод, цели и задачи, а также методология;
- 3 глав, которые делятся на параграфы, раскрывающие более подробно содержание главы;
- заключения;
- списка использованных источников.
Таким образом, путем решения поставленных задач, мы достигли цели работы. В первую очередь была рассмотрена правовая природа договора, а именно общая характеристика и правовое регулирование.
Можно сделать вывод, что договор участия в долевом строительстве представляет собой самостоятельную форму договора, которая носит взаимный, возмездный, консенсуальный и комплексный характер, выраженный в письменной форме и оформленный в виде сделки. Признаки договора участия в долевом строительстве, выражающие его правовую природу, позволяют обусловить рассмотрение договора в качестве самостоятельного в системе гражданских договоров.
Что же касается правового регулирования, то данный договор не имел четко определенного законодательного регулирования до 30.12.2004 года. В 2004 году и был принят действующий ныне с изменениями Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. На сегодняшний день данный закон претерпел множество изменений, которые направлены на защиту прав участников ДДУ. Последние же поправки к закону, вступившие в силу в 2018 году, вовсе существенно изменили данный договор.
Далее мы рассмотрели существенные условия договора и порядок его заключения. Для договора ДДУ можно определить следующие существенные условия:
- конкретный объект;
- срок передачи квартиры дольщику.
- цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства;
- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Порядок заключения договора ДДУ можно разделить на три этапа:
1 этап - подбор объекта недвижимости;
2 этап - подписание договора ДДУ на определенных условиях;
3 этап - регистрация договора в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
Затем были рассмотрены основные права и обязанности сторон, а также их ответственность.
Действующее законодательство предусматривает обязанности застройщика, основными из которых являются строительство многоквартирного дома и передача квартиры участнику долевого строительства. К основным правам застройщика относится право на привлечение денежных средств участника ДДУ как с использованием эскроу счетов, так и без его использования, право на односторонний отказ от исполнения договора, право на признание себя банкротом. Ответственность за нарушение обязательств по договору предусмотрена для обеих сторон договора. Привлечение к ответственности как застройщика, так и участника ДДУ возможно, как по договору, так и по закону. Законами, регулирующие порядок привлечения к ответственности застройщика в данной сфере являются ФЗ №214 Об участии в долевом строительстве, а также Закон о защите прав потребителей, Кодекс об административных правонарушениях РФ и Уголовный кодекс РФ.
Основными правами участника долевого строительства являются право одностороннего отказа от исполнения договора в случаях, предусмотренных законодательством РФ, право расторжения договора в судебном порядке при наличии оснований, предусмотренных законодательством РФ, право на ознакомление с документами компании - застройщика, право на заключение договора ДДУ с использованием эскроу-счета, право на получение компенсации из компенсационного фонда. Кроме того, гражданину - участнику долевого строительства принадлежит право наследования прав и обязанностей по основному договору долевого строительства. Основными обязанностями участника долевого строительства являются: уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Ответственность участника ДДУ предусмотрена Законом об участии в долевом строительстве и подразумевает собой право на расторжение договора и требование выплаты неустойки застройщиком.
Таким образом, считаем, что тема долевого участия в строительстве довольно актуальна на сегодняшний день и достаточно обширна. На наш взгляд, в данной работе мы достаточно подробно рассмотрели основные теоретические и практические вопросы договора, проанализировали действующее законодательство в данной сфере и выявили проблемы, возникающие вследствие использования такого способа приобретения жилья как ДДУ.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
