Введение 3
1. Правовая природа договора участия в долевом строительстве 6
1.1. Общая характеристика договора участия в долевом строительстве 6
1.2. Существенные условия и порядок заключения договора участия в долевом строительстве жилья 17
2. Содержание обязательства из договора участия в долевом строительстве жилья 32
2.1. Права, обязанности и ответственность застройщика 32
2.2. Права и обязанности участника долевого строительства 47
3. Особенности ответственности сторон и рисков договора участия в долевом строительстве 57
3.1. Ответственность сторон договору участия в долевом строительстве 57
3.2. Риски по договору участия в долевом строительстве объектов
недвижимости 63
Заключение 69
Список использованных источников 72
В настоящее время строительство принадлежит к числу наиболее интенсивно развивающихся отраслей экономики. Это связано с тем, что изменение социально-экономической и политической ситуации, возрождение рыночных отношений в России привело к развитию негосударственного сектора в строительстве, что способствовало увеличению потребительского спроса на жилье, в то время как государство перестало играть ведущую роль в решении жилищных проблем граждан.
Право на жилище провозглашено Конституцией Российской Федерации. Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище (ст. 40) .
Договор долевого участия в строительстве - один из наиболее распространенных в настоящее время. Подавляющее большинство правоотношений, связанных со строительством жилья, оформляется именно долевым участием. Вместе с тем такой договор не только прямо не регулируется действующим гражданским законодательством, но и правоприменительная практика, сложившаяся по этому вопросу, крайне противоречива. В этих условиях анализ и обобщение судебной практики по данному вопросу приобретает особенную значимость.
Доступное жилье сегодня - это проект национального масштаба. Жилищная политика государства направлена на формирование рынка доступного жилья и развитие жилищной ипотеки. Выполнение этой задачи невозможно без увеличения объемов и темпов строительства многоквартирных домов на долевых началах. Строительство на долевых началах многоквартирных домов должно стать действительно обоюдовыгодным и для застройщиков, и для участников долевого строительства, а главной его целью - снижение рисков, связанных с высокой затратностью строительства.
Это обуславливает необходимость адекватного научного переосмысления и анализа российского законодательства, регулирующего отношения по участию в долевом строительстве жилья, совершенствование норм, регулирующих договор участия в долевом строительстве. Несомненную актуальность приобретает исследование договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, как основного инструмента, включающего правовые средства защиты интересов участников отношений возникающих в результате заключения указанного договора.
Объект исследования: общественные отношения, возникающие в процессе заключения и реализации договора участия в долевом строительстве.
Предмет исследования: нормы права, регулирующие договор участия в долевом строительстве.
Цель исследования: анализ особенностей договора участия в долевом строительстве.
Задачи исследования:
1. Общая характеристика договора участия в долевом строительстве;
2. Характеристика существенных условий договора участия в долевом строительстве;
3. Анализ прав и обязанностей сторон договора участия в долевом строительстве;
4. Рассмотрение обеспечения исполнения обязательств сторон
договора долевого строительства;
5. Характеристика рисков по договору участия в долевом
строительстве объектов недвижимости.
Основными методами исследования выбраны изучение литературных источников, теоретический анализ и синтез нормативно-правовой базы, специально-юридический и сравнительно-правовой методы.
В ходе написания дипломной работы, была использована различные нормативные акты: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, а также иные законодательные акты и учебная литература таких авторов, как Алексеев С. С., Безбах А. В., Валявина Е. Ю., Суханов Е. А., Гуев А.Н., Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Кокоева Л.Т., Коваленко С. П., Крашенинников В.А. и др., а также были изучены статьи в периодических изданиях.
Работа представлена введением, 3 главами, заключением и списком использованных источников.
В 1 главе дана общая характеристика договора участия в долевом строительстве, а также проанализированы существенные условия и порядок заключения договора участия в долевом строительстве жилья.
Во 2 глава рассмотрены права, обязанности и ответственность застройщика, участника долевого строительства.
В 3 главе рассмотрено обеспечение исполнения обязательств сторон, а также охарактеризованы риски по договору участия в долевом строительстве объектов недвижимости.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации пополнил классификацию гражданско-правовых договоров новым видом - договором участия в долевом строительстве и определил его как договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (ст. 4).
Место же договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости среди договоров смежных форм предопределяется спецификой области его применения, индивидуальностью предмета договора и других его элементов. В этом смысле, характеризуя правовую природу договора участия в долевом строительстве, следует отметить, что он в полной мере не похож ни на один из видов договоров «классических» форм.
Закон о долевом строительстве в качестве существенных условий договора долевого участия предусматривает:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства (ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве).
Подводя итог исследованию, представляется необходимым ч.1 ст. 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» представить в следующей редакции: «1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на все этапы строительства, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка».
Приблизиться к достижению равновесия между необходимостью защиты интересов застройщика и участников долевого строительства возможно внесением в п.5 и 6 ч. 2 ст. 20 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» следующих изменений, ограничивающих объем предоставляемых сведений: «[Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу]
5) выписки из утвержденных годовых отчетов, бухгалтерских балансов, счетов (распределений) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за (актический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета), связанные с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости;
6) выписки из аудиторского заключения за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, связанные с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
При этом на уровне акта органа исполнительной власти необходимо определить обязательные реквизиты таких выписок, что уменьшит вероятность скрытия недобросовестным застройщиком важной для потенциального участника долевого строительства информации.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
