Представленный материал является образцом учебного исследования, примером структуры и содержания учебного исследования по заявленной теме. Размещён исключительно в информационных и ознакомительных целях.
Workspay.ru оказывает информационные услуги по сбору, обработке и структурированию материалов в соответствии с требованиями заказчика.
Размещение материала не означает публикацию произведения впервые и не предполагает передачу исключительных авторских прав третьим лицам.
Материал не предназначен для дословной сдачи в образовательные организации и требует самостоятельной переработки с соблюдением законодательства Российской Федерации об авторском праве и принципов академической добросовестности.
Авторские права на исходные материалы принадлежат их законным правообладателям. В случае возникновения вопросов, связанных с размещённым материалом, просим направить обращение через форму обратной связи.
ℹ️Настоящий учебно-методический информационный материал размещён в ознакомительных и исследовательских целях и представляет собой пример учебного исследования. Не является готовым научным трудом и требует самостоятельной переработки.
Введение 4
Глава 1 Понятие и правовая природа договора участия в долевом строительстве 9
1.1 Развитие законодательства, регулирующего отношения по договору
договор участия в долевом строительстве 9
1.2 Правовая природа договора участия в долевом строительстве 17
1.3 Субъекты договора участия в долевом строительстве 28
Глава 2 Условия договора участия в долевом строительстве 40
2.1 Существенные условия договора участия долевом строительстве 40
2.2 Иные условия договора участия в долевом строительстве 57
Глава 3 Заключение, изменение и расторжение договора участия в долевом строительстве 65
3.1 Заключение договора участия в долевом строительстве 65
3.2 Изменение договора участия в долевом строительстве 70
3.3 Расторжение договора участия в долевом строительстве 74
Глава 4 Актуальные вопросы судебной практики по делам, вытекающим из договора участия в долевом строительстве 84
Заключение 96
Список использованной литературы 101
📖 Введение
Актуальность выбранной темы. В условиях реформирования законодательства одной из наиболее распространенных форм привлечения денежных средств в строительство объектов недвижимого имущества с целью последующего приобретения в собственность помещений в таких объектах стало долевое строительство. Данная форма участия в застройке образует правоотношения между участниками долевого строительства (инвесторами) и застройщиком по поводу организации, финансирования и обеспечения строительства объектов недвижимого имущества. Вместе с тем законодатель в течение длительного периода не раскрывал содержания указанных правоотношений.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - «Закон о долевом строительстве»), по сути, закрепив ранее выработанную на практике гражданско-правовую конструкцию долевого участия в строительстве, стал финальной точкой процесса законодательного закрепления отношений между участниками долевого строительства и застройщиком, связанных с привлечением денежных средств для строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимого имущества.
Однако, как показал прошедший с момента вступления в силу Закона о долевом строительстве период, подробная регламентация условий договора участия в долевом строительстве ( далее ДДУ), ответственности сторон за его неисполнение, требование о государственной регистрации договора, ужесточение требований к застройщикам, государственный контроль за их деятельностью на практике пока не позволяют достичь поставленной при принятии Закона цели, что порождает сомнения в эффективности установленных законодательством положений. Предусмотренные Законом о долевом строительстве требования к застройщикам, обуславливающие возможность привлечения денежных средств граждан для долевого строительства, послужили мощным толчком распространения практики заключения с гражданами вместо договоров участия в долевом строительстве иных договоров, сходных по своей сути, например, договоров предварительного инвестирования, вексельных и иных соглашений.
Попытки исправить сложившуюся ситуацию были предприняты законодателем посредством принятия Федерального закона от 18.07.2006 г. № 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а в последствии Федерального закона от 17.06.2010 г. № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» .
В Алтайском крае был принят закон «О регулировании отдельных отношений в сфере долевого строительства, направленных на защиту прав и законных интересов участников долевого строительства жилья на территории Алтайского края». Данным законом регулируется специфическая группа отношений участников строительства жилья, заключивших гражданско-правовые договоры различного вида на строительство квартир в многоквартирных домах, которые не подпадают под действие Закона О долевом строительстве. Таким образом, законом определены форм и методы защиты граждан, проживающих в Алтайском крае и признанных в установленном порядке пострадавшими участниками строительства жилья.
Благодаря принятию данного закона количество договоров о долевом строительстве в Алтайском крае выросло в 2 раза. Так, согласно данных Росреестра по Алтайскому краю в 2013 году зарегистрировано 5,5 тыс. договоров долевого участия в строительстве, За 2012 год было зарегистрировано 3,6 тыс. договоров о долевом строительстве. Таким образом, число сделок выросло на 51,2% . В 2016 г. Росреестр также сообщает о росте числа зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве жилья (на 8,1%), прав на жилые помещения, зарегистрированных на основании договоров участия в долевом строительстве (на 26,8%) .
В то же время при детальном анализе положений действующей редакции Закона о долевом строительстве и сегодня возникает ряд вопросов, которые препятствуют применению соответствующих норм на практике, что, по мнению ученого, вызвано правовым несовершенством положений Закона в вопросах определения сферы его регулирования. Кроме того, поскольку введение в законодательство ДДУ не погасило остроту теоретических метаний, связанных с его правовой квалификацией, а также учитывая, что в большей степени именно от этого зависит решение других наиболее сложных вопросов долевого строительства, проблема выяснения правовой сущности данного договора по-прежнему требует дальнейших исследований. Достаточно актуальным и значимым остается вопрос защиты прав граждан, пострадавших от недобросовестных действий застройщиков при долевом строительстве жилья.
В этой связи несомненный практический интерес представляет выработка новых эффективных мер, направленных на создание условий для заключения ДДУ, а также решение проблем обеспечения прав и имущественных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в долевое строительство.
На основании изложенного, выбранная тема магистерского исследования имеет важное теоретическое и практическое исследование.
Объектом работы выступают общественные отношения, складывающиеся в процессе долевого участия в строительстве.
Предмет работы составляют нормы гражданского, градостроительного и иного законодательства, регламентирующего договорные отношения в области долевого строительства, научная и специальная литература по теме исследования, материалы судебной практики.
Целью работы является комплексное исследование договора участия в долевом строительстве.
Исходя из поставленной цели в работе определены следующие задачи:
- проанализировать развитие законодательства, регулирующего отношения по договору участия в долевом строительстве;
- раскрыть правовую природу договора участия в долевом строительстве;
-охарактеризовать субъектов договора участия в долевом строительстве;
- рассмотреть существенные условия договора участия в долевом строительстве;
-изучить иные условия договора участия в долевом строительстве;
- дать характеристику порядку заключения договора участия в долевом строительстве;
- исследовать порядок внесения изменений в договора участия в долевом строительстве;
- проанализировать порядок расторжения договора участия в долевом строительстве;
- исследовать судебную практику по рассматриваемому вопросу.
Методы работы. В ходе работы применялись такие методы, как диалектический, формальный, системный, структурный, логический, методы анализа и синтеза, сравнительно - правовой и другие.
Теоретическую основу данной работы составляют труды М.И Брагинского, С.Н. Братуся, В.В Витрянского, В.П. Гринева, С.П. Гришаева, Д.В. Добрачева, А.С. Дурнова, О.С. Иоффе, А.Г. Карапетова, А.Н. Кайль, Е.Б. Кирсановой, Е.Б. Козловой, П.В. Крашенинникова, А.А. Левина, И.А. Лепехина, А.А. Маковской, А.В. Майфата, Н.А. Маштаковой, Д.И. Мейера, Л.Ю. Михеевой, В.А. Мочалова, И.Б. Новицкого, Л.А. Новоселовой, М.А. Рожковой, Н.Д. Романенковой, Ю.В. Романца, Петрухина И.А. Покровского, С.В. Сарбаша, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, О.Ю. Скворцова,Е.А. Суханова, Ю.К. Толстова, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича и других авторов.
Практическая значимость исследования определяется тем, что его результаты могут быть использованы в ходе дальнейших научных исследований в области гражданского права, касающихся общественных отношений в сфере долевого строительства в целом, а также в части защиты прав участников долевого строительства; положения, выводы и предложения могут применяться при изучении курсов «Гражданское право», «Предпринимательское право» и других юридических дисциплин.
Структура работы. Работа состоит из введения, четырех глав, включающих восемь параграфов, заключения и списка использованной литературы.
✅ Заключение
Понятие договора участия в долевом строительстве установлено статьей 4 Закона «О долевом строительстве», согласно которой по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимого имущества и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплати ь обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и или) иного объекта недвижимого имущества.
В ходе исследования были проанализированы различные точки зрения на правовую природу анализируемого сделки. В доктрине присутствует несколько мнений по данному вопросу. Также отсутствует единый подход к определению правовой природы исследуемых отношений и на уровне исполнительных органов. Представляется, наиболее правильный и обоснованной представляется концепция, в соответствии с которой договор участия в долевом строительстве является новым самостоятельным видом гражданско - правового договора. Его место среди договоров смежных форм обусловлено спецификой области его применения, индивидуальностью предмета сделки и других его элементов.
Итак, договор участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества - это самостоятельная форма дог вора, носящая комплексный, консенсуальный, возмездный, взаимный, публичный характер, оформленная, как правило, в виде однотипной сделки, выраженная в письменный форме и надлежащим образом зарегистрированная.
Признаки договора участия в долевом строительстве, которые выражают его юридическую природу, обусловливают рассмотрение данного сделки как самостоятельного в системе гражданско - правовых договоров, направленность его состоит в том, что передача недвижимого имущества в собственность происходит только после завершения строительства (создания) много - квартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества взамен встречного эквивалентного денежного предоставления.
Договор участия в долевом строительстве является консенсуальным, возмездным, двусторонне - обязывающим (синаллагматическим), в котором обязанности сторон взаимно обуславливают одна другую, так как исполнение застройщиком обязательств по строительству многоквартирного дома или иного объекта недвижимого имущества и передача помещения, участвующего в долевом строительстве участнику долевого строительства обусловлена исполнением последним своих обязательств по оплате обусловленной договором цены.
Особенностью договора участия в долевом строительстве является обязательная его государственная регистрация. Договор составляется в письменной форме и считается заключенным с момента регистрации, если иное не предусмотрено законом. Любые изменения и дополнения в договоре участия в долевом строительстве подлежат также государственной регистрации. Регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется по заявлению обеих сторон (застройщика и участника долевого строительства). Если застройщик уклоняется от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, суд вправе принять решение о регистрации сделки по требованию дольщика. В таком случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Существенные условия ДДУ (без которых он считается не заключенным) определены п. 4 ст. 4 Закона. Последствие несогласования указанных условий и незаключенности сделки состоит в том, что пер данные застройщику денежные средства составляют неосновательное обогащение последнего и должны быть возвращены участнику в силу ст. 1102 ГК РФ. Кроме того, участник вправе требовать и взыскания денежных средств в размере ставки Банка России на переданную застройщику сумму за весь период до фактического возврата денег.
Предмет договора - это обязательства сторон, связанные с созданием объекта недвижимого имущества, получением разрешения на его ввод в эксплуатацию, передачей и приемом помещения, участвующего в долевом строительстве.
Объект долевого строительства - это жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимого имущества, подлежащие передаче участнику после получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию.
Субъектами сделки участия долевого строительства являются застройщик и участник долевого строительства. На стороне участника долевого строительства (дольщика) может выступать юридическое лицо или индивидуальный предприниматель; а также гражданин-потребитель. Застройщик - любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для возведения на этом земельным участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества (за исключением объектов производственного назначения) на основании полученного разрешения на строительство. Застройщик получает право заключать ДДУ после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации, государственной регистрации владения и и права аренды на земельный участок, на котором б дет возводиться многоквартирный дом.
Существенные обязательства застройщика, входящие в предмет договора долевого участия, сводятся к следующему:
- в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом или иной объект недвижимого имущества;
- после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Существенные обязательства участника долевого строительства, входящие в предмет договора долевого участия, сводятся к следующему:
- уплатить застройщику согласованную цену на условиях договора;
- принять от застройщика объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.
Неблагоприятные последствия для участников правоотношений, наступают в виде гражданско - правовой ответственности сторон, то есть обязанности возместить кредитору убытки, выплатить неустойку, уплатить проценты за пользование денежными средствами. Кредитор по обязательству вправе требовать уплаты законной неустойки в соответствии с п. 1 ст. 332 ГК РФ независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон или нет. Гражданское законодательство не предусматривает одновременного применения нескольких вид в ответственности за одно и то же нарушение договорных обязательств.
Договор участия в долевом строительстве является основанием установления обязательств застройщика и участника долевого строительства, при нарушении которых (неисполнении и/или ненадлежащем исполнении обязательств) предусматривается гражданско-правовая ответственность сторон по договору.
В ходе работы было выявлено, что на практике заключаются косвенные договоры с физическими лицами, которые зачастую приводят к «двойным продажам» и другим неблагоприятным последствиям для граждан
Именно поэтому представляется актуальным и своевременным внесение некоторых дополнений в Закон «О долевом строительстве», в частности в п. 3 ст. 1 в следующей редакции: «Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимого имущества (в т. ч. многоквартирных домов) и а договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданином прав путем уступки требования по сделкам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается».
Данное положение позволит более четко определить сферу регулирования Закона «О долевом строительстве», а также в определенной степени повысит эффективность правовых средств защиты прав и интересов граждан - участников долевого строительства. Но тем не менее не решает указанных проблем.