Тема: Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости

Долевое строительство - это по-прежнему один из самых доступных способов приобретения собственного жилья. Согласно данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) за 9 месяцев 2016 г. (январь - сентябрь) в Российской Федерации было заключено 497, 9 тыс. договоров участия в долевом строительстве (далее также - договор).
Отношения в сфере долевого строительства объектов недвижимости преимущественно регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (в ред. от 3 июля 2016 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1 (далее - Закон о долевом строительстве), который вступил в силу 1 апреля 2005 г. С вступлением в силу этого закона была решена важнейшая проблема двойных продаж, то есть договор участия в долевом строительстве теперь должен был подлежать государственной регистрации, что лишило застройщика возможности продать один и тот же объект недвижимости несколько раз.
Однако Закон о долевом строительстве не является единственным источником регулирования отношений в области долевого строительства. Данные отношения также регулируют иные нормативные правовые акты, среди которых можно в качестве примеров выделить следующие:
• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (в ред. от 3 июля 2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости»2;
• Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ (в ред. от 3 июля 2016 г.) «О несостоятельности (банкротстве)»3.
Сущность договора заключается в том, что застройщик будет выполнять все строительные работы на деньги участников долевого строительства (далее - дольщики) в целях передачи права собственности на квартиру в новостройке (иной объект долевого строительства) дольщику после завершения строительства.
К сожалению, цель данного договора далеко не всегда достигается, а количество так называемых «обманутых дольщиков» достаточно высокое. В конце 2016 г. старший прокурор отдела по надзору за исполнением законодательства в сфере экономики Генеральной прокуратуры Российской Федерации Антон Головин заметил, что «по данным Министерства строительства и ЖКХ на октябрь в стране имелось 745 таких проблемных объектов. Пострадавшими признаны 38, 8 тыс. граждан»4. Он также
подчеркнул, что «проблемные объекты отсутствуют лишь в 20 регионах»5. За последнее время государство старается защитить права дольщиков, подвергая изменениям законодательство, регулирующее долевое строительство. В частности, Закон о долевом строительстве был подвергнут ряду изменений6, которые вступили в силу 1 января 2017 г. Данные изменения, в основном, ужесточили требования к застройщикам в целях повышения защиты прав дольщиков.
Однако даже с учетом всех последних изменений в законодательстве о долевом строительстве нередко интересы дольщиков не всегда оказываются защищены. В связи с чем данное законодательство требует более детального урегулирования.
Среди основных авторов, которые работали по данной теме исследования, можно выделить таких, как: И. А. Лепехин, Е. Г. Донских, А. А. Чукреев, М. В. Петрухин, А. Г. Щербинин.
Цель исследования - изучение договора участия в долевом строительстве, включая: анализ проблем, возникающих при исполнении
данного договора; и предложения возможных путей выхода из этих проблем.
Для достижения поставленной цели необходимо сформулировать следующие задачи:
• дать характеристику понятию «договор участия в долевом строительстве»;
• выявить особенности требований к сторонам договора;
• раскрыть существенные условия договора;
• провести сравнительный анализ договора со смежными правоотношениями;
• рассмотреть особенности заключения и расторжения договора;
• изучить основные новеллы в законодательстве о долевом строительстве;
• провести анализ проблем, возникающих при исполнении данного договора;
• предложить возможные пути выхода из данных проблем.
Объект исследования данной работы - правоотношения, возникающие в сфере долевого строительства объектов недвижимости.
Предмет исследования - договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости.
При подготовке данной работы использовались как общенаучные методы (анализ, синтез, абстрагирование, обобщение, классификация, аналогия), так и специальные методы юридического исследования (формально-юридический, сравнительно-правовой).
Теоретическую основу исследования составляют труды ученых в области гражданского права: М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, В. П. Грибанов, Б. Л. Хаскельберг, А. Г. Щербинин, О. Г. Ершов, М. А. Бобровникова, Е. Н. Горбунова, В. С. Ем, Е. А. Павлодский и другие. А также ученые в области предпринимательского права: Ю. В. Романец, П. В. Сокол, А. А. Чукреев и другие.
Нормативно-правовая основа исследования представлена Законом о долевом строительстве, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Федеральным законом от 1 декабря 2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых
организациях», Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 декабря 2016 г. № 1310 «О защите прав граждан - участников долевого строительства» и другими нормативными правовыми актами, действующими на территории Российской Федерации.
В эмпирическую основу исследования вошла практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции Российской Федерации.
Данная выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников. Первая глава посвящена общей характеристике понятия «договор участия в долевом строительстве» и разграничению этого договора от других, смежных договоров. Во второй главе уделяется внимание особенностям заключения и расторжения договора. В третьей главе рассматриваются новеллы в законодательстве о долевом строительстве и подвергаются анализу проблемы, возникающие при исполнении договора участия в долевом строительстве.
Купить

В ходе проведенного исследования в данной работе необходимо выделить итоговые выводы теоретического и практического характера по договору участия в долевом строительстве объектов недвижимости.
По своей правовой природе договор является самостоятельным гражданско-правовым договором, который не поименован в ГК Российской Федерации. По своей юридической характеристике договор является: двусторонним, возмездным. А также он принадлежит к особой группе региструмальных договоров, поскольку момент его заключения определяется моментом государственной регистрации.
В отношениях в сфере долевого строительства существует следующие проблемы: «замораживание» объектов жилищного строительства на
неопределенный срок в связи с банкротством застройщика; проблема доказывания обстоятельств, которые будут явно свидетельствовать о неисполнении обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства в надлежащий срок; недостаточная обоснованность определения некоторых оснований в качестве оснований одностороннего расторжения договора; неприменимость на практике механизма залоговых отношений.
Для решения вышеуказанных проблем необходимо:
1. Добавить в п. 1 ст. 201.13 Закона о банкротстве следующую норму: «По истечении двух месяцев с даты истечения сроков, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.10 и пунктом 1 статьи 201.11 настоящего Федерального закона собрание участников строительства имеет право сформировать свою позицию в виде письменного требования о рассмотрении арбитражным судом соответствующего уведомления конкурсного управляющего и направить данное письменное требование в арбитражный суд».
2. Добавить в ст. 201.5 Закона о банкротстве п. 5: «В отношении денежных требований участников строительства должна проводиться индексация с учетом инфляции, которая определятся в соответствии с данными Федеральной службы государственной статистики».
3. Добавить в Закон о банкротстве п. 6: «Участник строительства вправе на восстановление срока закрытия реестра требований кредиторов при наличии уважительной причины пропуска срока закрытия реестра требований кредиторов (в том числе в связи с отсутствием уведомления конкурсного управляющего о возможности предъявления денежного требования)».
4. Добавить в Закон о долевом строительстве в ст. 10 следующую
норму: «Саморегулируемая организация обязана нести субсидиарную ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств застройщиком, если застройщик является членом соответствующей саморегулируемой организации. Указанная
ответственность выражается в форме удовлетворения требований кредиторов обанкротившегося застройщика первой и второй очереди, а также в форме погашения расходов по оплате текущих платежей».
5. Перенести два основания одностороннего расторжения договора в группу оснований расторжения договора по судебному решению:
• неисполнение застройщиком требований дольщика: о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок, о соразмерном уменьшении цены договора, о возмещении расходов дольщика на устранение недостатков;
• существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.
6. Убрать нормы о залоге из законодательства о долевом строительстве (ч.1 ст. 12.1, ст. ст. 13-15 Закона о долевом строительстве).
7. На основе доктрины ученых-цивилистов и правоприменительной практики можно сформировать примерный перечень оснований и относимых доказательств в целях доказывания дольщиками обстоятельств, которые будут явно свидетельствовать о неисполнении обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства в надлежащий срок.
Примерный перечень оснований:
• бездействие застройщика;
• возбуждение в отношении застройщика процедуры банкротства;
• возбуждение в отношении застройщика административных процедур, которые приостановили его деятельность;
• прекращение разрешения на строительство;
• прекращение прав на землю или выявление отсутствия этих прав.
Примерный перечень относимых доказательств:
• акты осмотра места строительства;
• соответствующие акты органов государственной власти или органов местного самоуправления;
• календарный план строительства;
• уведомления от застройщика о продлении срока строительства.
Таким образом, появление в Законе о банкротстве и Законе о долевом строительстве вышеуказанных положений; изменение некоторых положений в Законе о долевом строительстве; а также использование правоприменительной практики и цивилистической доктрины будет способствовать усилению защиты прав дольщиков, тем самым с наибольшей вероятностью будет достигнута цель договора участия в долевом строительстве - передача в собственность дольщикам объектов долевого строительства после завершения их строительства.
Купить