Введение 3
Глава 1. Общие положения об участии в долевом строительстве объектов
недвижимости 7
§ 1. Понятие и значение участия в долевом строительстве объектов недвижимости 7
§ 2. Источники правового регулирования отношений участия в долевом строительстве объектов недвижимости 133
Глава 2. Особенности правового статуса субъектов, участвующих в
долевом строительстве объектов недвижимости 23
§ 1. Застройщик как участник отношений долевого строительства объектов недвижимости 23
§ 2. Правовой статус участника долевого строительства объектов недвижимости 34
Глава 3. Содержание и исполнение договора участия в долевом
строительстве объектов недвижимости 39
§ 1. Понятие, признаки и правовая природа договора участия в долевом строительстве 39
§ 2. Условия договора участия в долевом строительстве 51
§ 3. Права и обязанности сторон договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости 63
Заключение 74
Список использованных нормативных правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы 78
Право на жилище, закрепленное в Конституции Российской Федерации , можно рассматривать как одно из основных социально-экономических прав граждан, а проблемы реализации и регламентации прав на жилые помещения, в том числе и права собственности, всегда были и остаются актуальными. В со¬временных социально-экономических условиях возрастает интерес к жилищ¬ному строительству как одному из достаточно распространенных на сегодняшний день способов приобретения права собственности на жилые помещения.
Согласно ч. 1 ст. 7 Основного закона государства Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах, которое охраняется законом (ч. 1 ст. 35 Конституции РФ), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции РФ).
Вопросы долевого участия в строительстве многоквартирных домов имеют большую социальную значимость. Несмотря на многочисленные попытки законодательного урегулирования этой сферы, в деятельности уполномоченных органов и в судебной практике до сих пор не удалось достичь единства. Наличие пробелов в законодательстве, отсутствие четко выстроенной системы правового регулирования становятся причиной многочисленных нарушений прав и интересов дольщиков .
Заметим, что договоры, оформляющие отношения в сфере долевого строительства, на практике долгое время имели различные наименования. Как справедливо отмечается в литературе, «проведя правовой анализ исследованных разноименных договоров, суды приходили к выводу, что данные договоры имеют общую сущность. Их сущность состояла в том, что физические или юридические лица, как правило, называемые «дольщики» или «инвесторы», передавали денежные средства в пользу другого юридического лица (обычно оно именовалось инвестиционной компанией или инвестиционно-строительной компанией), которое за счет полученных средств обязывалось обеспечить строительство определенного объекта недвижимости (самостоятельно либо с по¬мощью третьих лиц) и после окончания строительства этого объекта было обязано передать дольщикам право собственности на часть этого объекта в соответствии с долей, предусмотренной в договоре» .
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы в настоящее время Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
С момента вступления в силу данного закона прошло достаточное количество времени, но практическое применение его норм весьма незначительно, что, скорее всего, вызвано определенным правовым несовершенством законодательного акта, и в первую очередь определением сферы его действия .
Так, в п. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве сказано, что действие указанного федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительства которых получено после вступления в силу данного федерального закона. Это позволило оставить за «бортом контроля» те строительные компании (застройщики), которые оформили права на земельные участки, отведенные для жилищного строительства, и получили разрешение на строительство до вступления в силу указанного закона. Непосредственно же само строительство многоквартирных домов осуществлялось уже после вступления в силу нового закона, при этом правовое регулирование такой деятельности никак не связано с нормами Закона об участии в долевом строительстве, требующими государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и предоставляющими определенные гарантии участникам как будущим собственникам жилых и нежилых помещений.
Определенным препятствием на пути реализации законодательных мер, направленных на защиту интересов участников долевого строительства - будущих собственников жилых помещений, являлось также отсутствие должного совершенства в вопросах, связанных с размерами ответственности застройщика, неравноправием сторон в случаях отказа от договора, возложением на кредитные организации солидарной ответственности по обязательствам застройщика и ряда других проблем. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешил некоторые из вышеизложенных проблем.
Правовые нормы, призванные регулировать отношения, связанные с при¬влечением денежных средств частных лиц для долевого строительства объектов недвижимости, с участием физических и юридических лиц в долевом строительстве таких объектов, нуждаются в дальнейшем развитии и совершенствовании, направленном в первую очередь на защиту интересов участников долевого строительства, в особенности граждан, приобретающих право собственности на жилые помещения, создаваемые путем участия в долевом строительстве, для решения жилищной проблемы.
Основной целью настоящего квалификационного исследования явилось изучение основных правовых проблем, связанных с участием в долевом строительстве объектов недвижимости.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
- проанализировать сущность отношений, связанных с участия в долевом строительстве объектов недвижимости;
- рассмотреть круг источников правового регулирования отношений участия в долевом строительстве, определить их значение;
- изучить особенности правового статуса субъектов, участвующих в долевом строительстве объектов недвижимости: их права, обязанности, основания и меры ответственности;
- проанализировать понятие и правовую природу договора участия в до¬левом строительстве объектов недвижимости;
- исследовать содержание и особенности исполнения договора участия в долевом строительстве и проч.
Структура работы предопределена целью и задачами исследования и включает в себя введение, три главы, заключение.
Участие в долевом строительстве как форма улучшения жилищных условий и приобретения иных объектов недвижимости заняла свою нишу в инвестиционном развитии государства. Застройщики-организации, используя форму долевого участия, получают возможность привлекать денежные средств для финансирования строительства до сдачи дома в эксплуатацию. Граждане и организации также получают неоспоримые преимущества - они могут вложить свободные денежные средства в строительство на более приемлемых для себя условиях.
Современное законодательство РФ содержит в себе достаточно норм, регулирующих отношения, возникающие в процессе привлечения денежных средств в строительство объектов недвижимости. Для реализации данных норм разработаны правоприменительные акты, создана соответствующая инфраструктура, налаживается работа по контролю за соблюдением указанных норм.
В научных и деловых кругах ведется постоянный анализ указанных норм с целью их совершенствования и улучшения условий по привлечению денежных средств в строительство объектов недвижимости, развитию жилищного строительства и улучшения инвестиционного климата и благосостояния граждан.
При этом следует обратить внимание на то, что действующее законодательство об участии в долевом строительстве объектов недвижимости в настоящее время является достаточно содержательным, в нем определены практически все необходимые в юридической практике понятия и термины, используемые в соответствующих отношениях долевого строительства. Определен предмет регулирования, субъекты долевого строительства, форма участия в долевом строительстве, права, обязанности и ответственность субъектов.
Анализ договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости позволяет определить его как самостоятельную форму договора, носящую комплексный, консенсуальный, возмезддный, взаимный, публичный характер, оформленная, как правило, в виде однотипной сделки, выраженная в письмен¬ной форме и надлежащим образом зарегистрированная. При этом правовую природу договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости предопределяют следующие признаки:
а) специфика направленности обязательства, выраженная в том, что конструкция договора участия в долевом строительстве позволяет оформлять от¬ношения, сочетающие в себе элементы как услуги, так и работы;
б) непредпринимательский характер договора, по которому участник до¬левого строительства строит жилое помещение для личных потребительских целей, а с застройщиком его связывает не партнерская коммерческая цель, а лишь приобретение результата строительства;
в) предмет регулирования, определяемый тем, что правоотношения складываются по поводу недвижимого имущества.
Место же договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости среди договоров смежных форм (инвестиционных договоров, договоров простого товарищества, подряда, купли-продажи недвижимости) предопределяется спецификой области его применения, индивидуальностью предмета до¬говора и других его элементов. В этом смысле, характеризуя правовую природу договора участия в долевом строительстве, следует отметить, что он в полной мере не похож ни на один из видов договоров «классических» договоров.
Закон об участии в долевом строительстве может полноценно работать, но, в условиях финансового кризиса, несовершенства строительной отрасли, бюрократических барьеров и недостаточного государственного контроля за со¬блюдением данного законодательства некоторые застройщики позволяют себе пользоваться такими «благами», ущемляя при этом права участников долевого строительства и подвергая институт долевого строительства всеобщей народ¬ной критике.
Проблема в том, что, несмотря на принятые меры, связанные с принятием Закона об участии в долевом строительстве, пока не удалось найти разумный баланс интересов застройщиков (коммерческих организаций), участников долевого строительства (граждан) и государства. В связи с этим складывается ситуация, когда застройщики - основные участники рынка долевого строительства допускают различного рода злоупотребления в угоду своим интересам. Они обманывают участников долевого строительства, привлекая их денежные средства и направляя не на долевое строительство, а на другие цели. Контролирующие органы не в полной мере используют к застройщикам меры административного воздействия за нарушения, связанные с привлечением денежных средств дольщиков, не имея разрешения на строительство, или опубликованием неполной информации о проектной декларации. Участники долевого строительства, понимая, что их обманул застройщик, пытаются в нарушение положений действующего законодательства уступить свои права по договору участия в долевом строительстве в надежде вернуть хоть какие-то деньги.
В то же время решение проблемы надлежащей правовой регламентации участия в долевом строительстве как жилья, так и иных объектов недвижимости также заключается в более глубоком анализе отношений, которые складываются до заключения договора между застройщиком и дольщиком (формирование земельного участка для строительства объекта недвижимости, приобретение прав на него, разработка проектной документации и её экспертиза).
В связи с этим, одновременно с работой по совершенствованию законодательства, регулирующего отношения участия в долевом строительстве, необходимо:
- обеспечить должный контроль государственными органами за соблюдением правовых норм, регулирующих отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства не¬движимости и по результатам данной деятельности применять все предусмотренные меры ответственности к выявленным нарушителям;
- разрешить проблемы в градостроительной деятельности;
- обратить внимание на проблемы строительной отрасли, деятельность которых существенно влияет на развитие качественных отношений возникающих при развитии объектов недвижимости.
Важно заметить, что законодатель не прекращает работу над норматив-ной базой, регламентирующей правоотношения в области долевого строитель¬ства. Так последние поправки в Закон об участии в долевом строительстве предполагают привязку собственного капитала застройщика к цене возводимого жилья по договорам долевого участия, создание единого реестра девелоперов и введение альтернативного механизма обеспечения прав дольщиков - размещение средств участников долевого строительства на эскроу-счетах. Все они направлены на защиту интересов дольщиков, но, в то же время, по мнению ряда специалистов, могут привести к негативным последствиям, таким, как вымывание мелких игроков с рынка, снижение конкуренции и, как следствие, рост цен на недвижимость.
В связи с этим при усовершенствовании законодательства остается актуальным вопрос поиска «золотой середины», с тем, чтобы, казалось бы, положи¬тельные меры, направленные на защиту интересов участников долевого строительства, не приводили к «схлопыванию» рынка долевого строительства.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
