Введение 4
Глава 1. Общая характеристика договора участия в долевом строительстве
многоквартирных жилых домов 8
1.1 Понятие договора и его квалифицирующие признаки 8
1.2 Многоквартирный жилой дом - как объект договора участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов 18
1.3. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов 23
Глава 2. Заключение и исполнение договора участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов 34
2.1 Предмет договора и его существенные условия 34
2.2 Форма договора и его государственная регистрация 44
2.3 Права и обязанности сторон сторон по договору участия в долевом
строительстве многоквартирных жилых домов 53
Глава 3. Изменение и расторжение договора участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов 61
3.1 Основания изменения и расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов 61
3.2. Порядок изменения и расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов 70
Заключение 75
Список использованной литературы
Как известно, жилищные отношения всегда были и остаются актуальными среди населения, ведь каждому человеку нужен собственный кров.
Если в социалистические времена жилье распределялось в основном за счет средств государства, то результатом перехода к рыночной экономике стало приобретение жилья гражданами в собственность за счет средств самих граждан.
Решение жилищного вопроса, как и прежде, остается приоритетным направлением политики государства, в связи с чем, постоянно разрабатываются и действуют различные социальные программы для приобретения жилья гражданами, разрабатываемые на федеральном и региональном уровнях.
Недвижимость имеет достаточно высокую стоимость и требует больших средств для ее приобретения. Отсутствие такой возможности привело к тому, что на рынке недвижимости стала разрабатываться новая схема приобретения жилья.
В начале 90-х гг. XX века, средства граждан стали привлекать в качестве инвестиций для строительства многоквартирных домов. Сначала данные отношения назывались инвестиционными, позже они получили название «долевое строительства».
Данный способ приобретения жилья получил огромную популярность, которая сохранилась и по сей день, ведь на то имеется немало причин.
Так, для участника долевого строительства они сводятся к тому, что цена объектов долевого строительства существенно ниже цены аналогичных объектов на "вторичном" рынке, также имеется возможность оплаты объекта в рассрочку, а право собственности на созданный объект является первоначальным, а не производным, при этом решение самого жилищного вопроса проходит без финансового участия государства. Для застройщика же данные причины заключаются в возможности получения денежных средств для возведения объектов недвижимости без выплаты процентов, на достаточно высоком уровне рентабельности такого бизнеса.
Несмотря на широкую распространенность данных отношений, они очень долго не были никак законодательно урегулированы, что привело к многочисленным обманам граждан. В результате появились так называемые обманутые дольщики, то есть лица, права на получение квартир которых, неоднократно передавались другим лицам, появились земельные участки, на которых осуществлялось строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости без исходно-разрешительной документации при отсутствии у застройщиков каких-либо на них прав.
Решить указанные проблемы был призван вступивший в силу 01 апреля 2005 года Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон о долевом участии).
Следует отметить, что основной его целью была, прежде всего, государственная гарантия защиты прав участников долевого строительства, а застройщиками данный закон был воспринят весьма негативно, потому что их интересы практически не учитывались.
Вышеназванные обстоятельства привели к тому, что были разработаны так называемые «серые схемы» привлечения денежных средств граждан для строительства.
В настоящее время, все большее количество застройщиков работает по закону о долевом участии, по причине динамичного развития данных отношений. Также вносятся поправки в законодательство, которое учитывает интересы, как участников долевого строительства, так и самих застройщиков.
Изложенное обусловливает актуальность темы исследования, которая направлена на анализ общественных отношений по участию в долевом строительстве, а именно, изучение договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов со всеми его особенностями.
Необходимо учитывать тот факт, что наличие специального законодательства регулирующего те или иные отношения, не является гарантией того, что существует полная проработанность проблем тех общественных отношений, которые регулируются данным законодательством.
Исходя из этого, принципиально важно знать и понимать объем прав, обязанностей и ответственности в сфере долевого строительства.
Отсюда вытекает цель данной работы: формирование комплексного научного представления о договоре участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов.
Как следствие, в ходе исследования поставлены следующие задачи:
1. Определить, что понимается под договором участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов; выделить квалифицирующие признаки данного договора;
2. Изучить особенности многоквартирного жилого дома как предмета договора участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов;
3. Проанализировать действующее законодательство, регулирующее данный договор;
4. Определить предмет договора участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, а также определить его существенные условия;
5. Выявить форму данного договора и его государственную регистрацию;
6. Изучить имеющиеся права и обязанности сторон по договору участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов;
7. Проанализировать основания и порядок изменения и расторжения договора.
Методологическая основа работы. Для решения поставленных задач при исследовании данной работы применялись следующие методы: исторический, метод сравнительного анализа, формально-юридический, синтеза юридических норм.
Исторический метод позволил проанализировать развитие института долевого участия в строительстве. С помощью метода сравнительного анализа проводилось сравнение исследуемого института с другими институтами гражданского права. Формально - юридический метод позволил определить юридические понятия, выявить их признаки, толковать содержание правовых предписаний.
Источниковой базой исследования послужили труды отечественных правоведов, среди которых Петрухин М.В., Ершов О.Г., Гришаев С.П., Бушмарина Н.В. и других авторов по гражданскому, жилищному праву и иных областей науки, в которых рассматривались вопросы долевого строительства. При изучении специальной литературы было отмечено, что отношения по долевому строительству недостаточно глубоко теоретически проработаны авторами в литературе и носят по большей части характер комментариев к Закону о долевом участии.
Структура работы состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.
Резюмируя все вышеуказанное, можно сделать вывод о том, что все поставленные цели и задачи настоящей работы были достигнуты. Результаты исследования позволяют сделать следующие выводы:
1. В современных условиях развития жилищного строительства одним из самых распространенных способов улучшения жилищных условий граждан является их участие в строительстве жилья путем его финансирования за счет собственных средств;
2. Договор участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов является консенсуальным, двусторонним и возмездным договором, которому присущи следующие признаки:
• особый субъектный состав;
• особенности предмета договора;
• различные цели участников данного договора;
• наличие публичных элементов, призванных защитить интересы слабой стороны;
• необходимость государственной регистрации договора, его изменений, уступки права требования.
3. Отмеченные признаки дают основание рассматривать договор участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов в качестве договора самостоятельного типа;
4. Весьма разнообразно правовое регулирование: применяются положения гражданского кодекса, используется понятийный аппарат градостроительного законодательства, применяется законодательство о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, действует законодательство о защите прав потребителей, используется подзаконное регулирование и, разумеется, рассматриваемый договор регулируется специальным федеральным законом.
5. Для заключения договора участия в долевом строительстве, в том числе и многоквартирных жилых домов, необходимо включить в него 5 существенных условий:
1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
3. Цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
4. Гарантийный срок на объект долевого строительства
5. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Говоря в частности о содержании договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, трудно не заметить, какие разные объемы прав, обязанностей, ответственности имеют стороны данного договора.
И весьма трудно не заметить, как законодатель охраняет права и законные интересы граждан-участников долевого строительства. Это особенно заметно на объеме ответственности последнего.
Исходя из этого, добросовестным застройщикам все чаще приходится сталкиваться со случаями так называемого «потребительского экстремизма» - ситуация, когда участник долевого строительства начинает злоупотреблять своими правами, взыскивая в ходе судебных процессов значительный денежные суммы с застройщиков. И естественно, такая позиция законодателя отпугивает потенциальных застройщиков, что приводит к применению застройщиками «серых схем», в целях обхода Закона о долевом участии.
Подводя итог, хотелось бы отметить, что разумнее было бы предоставить застройщикам дополнительные инструменты защиты по уменьшению размера штрафных санкций и выработать действенные механизмы гарантий прав дольщиков, которые не будут приводить к удорожанию многоквартирных домов, приобретаемых по договору долевого участия.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
