• Введение 3
• Глава 1. Общая характеристика договора участия в долевом строительстве
объектов недвижимости 6
§1. Понятие и квалифицирующие признаки договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости 6
§2. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости. Отличия договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости от иных видов договоров 15
§3. Субъекты договора участия в долевом строительстве объектов недвижи¬мости 22
• Глава 2. Содержание договора участия в долевом строительстве объектов не¬движимости 30
§ 1. Существенные и иные условия договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости 30
§2. Права и обязанности сторон договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости 41
§3. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве объектов недвижимости 50
• Глава 3. Заключение, изменение и расторжение договора участия в долевом
строительстве объектов недвижимости 58
§1. Заключение договора участия в долевом строительстве объектов недви¬жимости, его форма и государственная регистрация 58
§2. Изменение и расторжение договора участия в долевом строительстве объ¬ектов недвижимости 64
• Заключение 70
• Список использованной литературы 74
Жилье традиционно представляет собой одну из главнейших материальных ценностей в жизни человека, определяя степень её устроенности, создавая стабильность и уверенность в завтрашнем дне. Приобретение жилья - особая веха в жизни большинства людей, поэтому реализация данной цели важна как для граждан, так и для государства в целом, так как экономически государство не в состоянии обеспечить бесплатным жильем всех нуждающихся.
Одно из наиболее оптимальных достижений в этой сфере - долевое строительство объектов недвижимости, которое создает весьма редкую возможность взаимного учета интересов данных отношений - тех, для кого жилье строится, и тех, кто его строит. Именно поэтому становятся важными задачи правовой разработки института участия в долевом строительстве жилья, создания правовых инструментов, которые устанавливали бы юридические механизмы обеспечения интересов всех участников возникающих в этой сфере отношений, а также способствовали бы дальнейшему их развитию. Помимо разрешения собственно жилищной проблемы долевое строительство объектов не¬движимости способствует развитию строительных компаний, созданию новых рабочих мест и сокращению безработицы, повышению доходов предпринимателей, а значит и увеличению поступлений в бюджеты различных уровней.
Однако долевое строительство имеет недостатки: в Российской Федерации остро стоит проблема обманутых дольщиков, пострадавших от недобросовестных действий застройщиков. Согласно статистике, в 2015 году количество обманутых дольщиков достигло 85 тысяч человек . Это означает, что действующее законодательство в сфере долевого строительства объектов недвижимости ненадежно защищает инвестиции участников долевого строительства, поэтому возникает необходимость в реформировании правовой базы, регулирую¬щей отношения в сфере долевого строительства объектов недвижимости. Правительство РФ в целях защиты дольщиков даже выдвинуло законопроект о ликвидации института долевого строительства к 2020 году. Полагаем, что упразднение данного института будет иметь множество негативных последствий, таких как неизбежное повышение цен на жилье, резкое падение темпов застроек. Принятие столь радикальной меры может сделать жилье недоступным для многих категорий граждан. На наш взгляд, для решения проблемы обманутых дольщиков достаточно модернизации правового регулирования некоторых элементов отношений, связанных с долевым строительством.
Вышеперечисленные факторы служат достаточно вескими основаниями актуальности исследования правовой природы договора участия в долевом строительстве, анализа его внутреннего содержания, а также выявления недостатков действующего законодательства, регламентирующего долевое строительство объектов недвижимости.
Правовая модель договора участия в долевом строительстве вызвала ин¬терес у отечественных ученых-цивилистов непосредственно после первых при¬менений данного вида договоров на практике. В частности, различным аспек¬там правового регулирования долевого строительства уделили внимание такие известные цивилисты, как М.И.Брагинский, В.В.Витрянский, Л.А.Новоселова, Е.А.Павлодский, Ю.В.Романец, К.И.Скловский, К.Б.Ярошенко.
В настоящее время появилось немало диссертационных исследований, посвященных изучению правовой природы договора участия в долевом строительстве. Среди них можно выделить работы Е.Х.Акчулпановой,О.Л.Капица, Т.Ю.Майборода, Левина А.А., Харитошина И.И., Маштаковой Н.А.
Объектом настоящего исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере долевого строительства объектов недвижимости, через призму законодательства, регулирующего данные отношения и практику их применения.
Предметом исследования являются законодательство, судебная практика, доктрина в области долевого строительства объектов недвижимости.
Цель настоящей работы состоит в выработке целостного представления о правовой природе договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости на основе комплексного анализа нормативных актов, материалов судебной практики и научной литературы по выбранной теме.
В соответствии с этой целью могут быть сформулированы следующие за¬дачи, которые решаются в настоящей работе:
- выработать представление о понятии и квалифицирующих признаках договора участия в долевом строительстве;
- изучить правовую природу договора участия в долевом строительстве, выявить отличия договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости от других гражданско-правовых договоров;
- изучить субъектный состав договора участия в долевом строительстве;
- исследовать существенные и иные условия договора участия в долевом строительстве;
- рассмотреть содержание правоотношений долевого участия в строительстве объектов недвижимости посредством раскрытия основных прав и обязанностей застройщика и участника долевого строительства;
- исследовать вопросы ответственности сторон договора участия в долевом строительстве за нарушение условий договора;
- рассмотреть особенности заключения договора участия в долевом строительстве, а также вопросы его формы и государственной регистрации;
- изучить порядок изменения и расторжения договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости.
Методологическую основу работы составили следующие методы научного познания: исторический, системный, сравнительно-правовой, логический, аналитический, формально-юридический и другие.
Подводя итог анализу договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости, отметим следующее:
1. Сфера жизни, охватываемая рассматриваемым договором, - одна из важнейших в жизни человека. Решение вопросов жилья традиционно является одной из основополагающих задач Российского государства, при этом цели правового регулирования в указанной сфере зачастую имеют противоположную направленность.
Так, с одной стороны, необходимо предоставить людям максимальную защиту от возможных нарушений и злоупотреблений, которые именно в области долевого строительства имеют весьма болезненный, тяжелый характер. Граждане рискуют своими накоплениями, являющиеся плодами многолетних усилий. Случаи массового нарушения прав участников долевого строительства объектов недвижимости хорошо известны, они обычно получают сильный резонанс в общественном мнении, существенно отражаясь и на чувстве защищенности человека, и на его желании участвовать в такого рода отношениях.
С другой стороны, государство не заинтересовано в стагнации строительства, в том числе долевого, которое весьма позитивно сказывается на экономике, пополнении бюджета и решении текущих государственных задач. В связи с этим государству необходимо создать наряду с механизмами защиты участников долевого строительства такое положение дел в долевом строительстве объектов недвижимости, при котором застройщиков не отпугивали бы чрезмерные административные барьеры и тяжелое финансовое бремя. Решение этих полярных задач, к сожалению, не всегда осуществляется успешно.
2. Из легального определения договора участия в долевом строительстве следует, что он относится к группе двусторонних, консенсуальных и возмездных договоров. Созданный законодателем режим для договора участия в долевом строительстве не позволяет относить его к числу публичных, а по порядку заключения - к конструкции договора присоединения. В то же время в Федеральном законе № 214-ФЗ прямо закреплено право Правительства РФ по изданию правил, обязательных для сторон договора. Следовательно, можно предположить дальнейшее закрепление характера договора участия в долевом строительстве в качестве договора присоединения, что обеспечит большую стабильность договорным отношениям и правоприменительной практике в сфере долевого строительства.
3. Правовой анализ сравнительного исследования договора участия в до¬левом строительстве и иных гражданско-правовых договоров позволяет рассматривать договор участия в долевом строительстве как самостоятельный до¬говор, что подтверждается следующими признаками: а) особый субъектный со¬став договора - застройщик и участник долевого строительства; б) специфическую цель привлечения застройщиком денежных средств: для строительства/создания многоквартирных домов; в) предмет договора участия в долевом строительстве - деятельность застройщика по привлечению денежных средств участников долевого строительства, по строительству (созданию) многоквартирного дома, по передаче в собственность после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; г) особое содержание договорно¬го обязательства - права и обязанности сторон.
4. При определении предмета договора участия в долевом строительстве необходимо учитывать, что это явление динамичное, проходящее в своем развитии три стадии: идеальная модель (проектная декларация, проектная документация); деятельность застройщика, связанная с выполнением работ по строительству (созданию) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости; объект долевого строительства (жилые или нежилые помещения), подлежащий передаче участникам долевого строительства. Следствием деятельности застройщика является воплощение идеальной модели в объекте долевого строительства.
5. Согласно части 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве цена договора об участии в долевом строительстве может быть изменена после его заключения по соглашению сторон, только если об этом прямо указано в договоре. На наш взгляд, данная норма требует доработки, ведь если в договоре не предусмотрены положения, в соответствии с которыми окончательная стоимость договора может быть изменена в ту или иную сторону, то участник долевого строительства не будет иметь возможности ее уменьшить даже в том случае, когда размер построенного объекта долевого строительства будет меньше размера, который оговаривался сторонами при заключении договора об участии в долевом строительстве.
В связи с изложенным предлагаем изменить редакцию части 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве следующим образом: «Цена договора может быть изменена после его заключения по требованию одной из сторон, если договором предусмотрены возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения. При отсутствии согласия другой стороны такое изменение производится в судебном порядке».
6. В законодательстве, посвященному долевому строительству объектов недвижимости, установлен достаточно широкий спектр форм ответственности сторон за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение условий договора участия в долевом строительстве и действующего законодательства: штрафная неустойка, возмещение убытков, компенсация морального вреда, потеря задатка.
7. Согласно Закону об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме. Однако в Федеральном законе № 214-ФЗ отсутствует требование о заключении договора путем составления одного документа, как это предусмотрено в отношении большинства договоров с недвижимостью. Представляется, что во включении данного требования в Закон об участии в долевом строительстве нет необходимости, так как при современном уровне развития средств связи стороны могут заключить договор участия в долевом строительстве не только путем составления одного документа, но и путем обмена документами.
8. Установленное Законом об участии в долевом строительстве требование об обязательной регистрации договоров участия в долевом строительстве является необходимой логически завершенной мерой, способствующей защите интересов участников долевого строительства. Это правило направлено главным образом на то, чтобы исключить практику так называемых «двойных продаж», когда в отношении одного и того же строящегося объекта заключалось несколько договоров с разными приобретателями.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
