Оценочная деятельность — профессиональная деятельность по установлению стоимости материальных и нематериальных объектов с учетом прав на них и интересов в отношении них субъектов гражданских прав. В зависимости от цели проводимой оценки различают следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, залоговая, ликвидационная и другие.
В экономике любые действия подвергаются оценке. Рыночные принципы хозяйствования требуют оценки стоимости различных объектов собственности (предприятия, бизнеса, интеллектуальной собственности и других объектов имущественных и неимущественных прав). Результаты оценки стоимости различных объектов собственности являются одной из основ для принятия решений в частном и в государственном секторе.
В рамках банковской деятельности независимые оценщики привлекаются для решения следующих задач:
- оценка активов для целей залога;
- оценка имущества должника при реализации предмета залога и иного имущества, а также в процессе банкротства;
- оценка собственных активов банков;
- оценка банков для целей купли-продажи;
- оценка банков для целей IPO.
что банку оценщик интересен как добросовестный и профессиональный партнер, способный взять на себя ответственность за результат своей работы, банк должен быть уверен, что стоимость, полученная в отчете, адекватна рынку и может служить надежным ориентиром при принятии кредитного решения.
Оценка для целей залога достаточно трудна и требует приложения значительных усилий и проявления профессиональных качеств. Однако практика показывает, что компании, успешно работающие в данном на-правлении, столь же успешны и в бизнесе в целом.
Оценка стоимости дает реалистичное представление о том, как предприятие будет работать в будущем. Это ценно для всех: собственников, управляющих, потребителей, поставщиков, банкиров, работников страховых и налоговых служб, инвесторов.
Оценка стоимости стала неотъемлемым инструментом в арсенале современного бизнесмена, финансиста, менеджера. Без знаний оценочной деятельности трудно обойтись в условиях рыночной экономики и предпринимателю, и государственному чиновнику, и политику, и простому гражданину.
Для преодоления фактора субъективного искажения результатов оценки и повышения эффективности процесса оценки в целом рекомендуется применение механизма, при котором банк либо является заказчиком оценки, либо включается в процесс оценки как созаказчик отчета и принимающая отчет сторона договора. Сотрудник банка, осуществляя контроль качества отчета об оценке, выступает в качестве противовеса воздействию заказчика и, в какой-то степени защищает Оценщика.
Банку оценщик интересен как добросовестный и профессиональный партнер, способный взять на себя ответственность за результат своей работы, банк должен быть уверен, что стоимость, полученная в отчете, адекватна рынку и может служить надежным ориентиром при принятии кредитного решения.
Оценка для целей залога достаточно трудна и требует приложения значительных усилий и проявления профессиональных качеств. Однако практика показывает, что компании, успешно работающие в данном на-правлении, столь же успешны и в бизнесе в целом.
Оценка стоимости дает реалистичное представление о том, как предприятие будет работать в будущем. Это ценно для всех: собственников, управляющих, потребителей, поставщиков, банкиров, работников страховых и налоговых служб, инвесторов.
Оценка стоимости стала неотъемлемым инструментом в арсенале современного бизнесмена, финансиста, менеджера. Без знаний оценочной деятельности трудно обойтись в условиях рыночной экономики и предпринимателю, и государственному чиновнику, и политику, и простому гражданину.
Оценочная деятельность в банковской деятельности является одним из главной деятельностью банка, во-первых это значительно снижает риск, во вторых при активном кредитовании под залог и обеспечение является главным определение правильной оценки рыночной стоимости объекта, так как в случае реализации данного объекта банк должен вернуть свои деньги и таким образом данный объект должен быть ликвидным, но к сожалению если клиент обращается к оценочным компаниям, зачастую стоимость закладываемого имущества превышает, для получения большей суммы кредита и в случаи реализации банк теряет вложенные средства.
Оценочная деятельности в России еще развивается и в связи с отсутствием собственного опыта, необходимо обращаться к практике в области оценочной деятельности зарубежных стран, но подходить к этому следует очень осторожно и прежде чем принять, какой-либо законопроект, посмотреть насколько реально его осуществить в нынешних условиях, готовы ли к этому отдельные структуры и все оценочное сообщество в целом.
Основными проблемами развития оценки в банковском бизнесе являются повышенный спрос на переоценку ликвидного имущества и активов из-за кризиса в стране, и соответственно снизилась прибыль банков. К сожалению, одним из серьезных недостатков очень многих отчетов об оценке недвижимости для целей залога является неполное, неквалифицированное описание объектов оценки. Также нет единой методологии оценки в банке. Самой главной проблемой является завышенная стоимость оцениваемого объекта или актива, так как клиент старается увеличить стоимость объекта для взятия большей суммы в кредит. В итоге случае невозврата кредита и реализации такого имущества банк теряет денежные средства, так как ликвидность данного объекта ниже.
Таким образом, можно выделить следующие приоритетные направления работы в области развития оценки в банковском секторе:
- Построение механизмов регулирования, направленных на искоренение явления «заказной оценки».
- Внесение изменений в федеральные стандарты с целью учета тре-бований к оценке, вытекающих из реальных бизнес-потребностей банков.
- Разработка и внедрение единой методологии оценки для целей залога.
- Проведение обучения оценщиков и сотрудников банков в рамках единой методологии.
Реализация этих мер позволит поднять оценку в банковском секторе на качественно иной уровень.
С целью минимизации рисков банка предлагается:
1) ввести в отчет ориентировочный прогноз изменения рыночной стоимости объекта недвижимости в период кредитования;
2) вкладывать в оценку объекта недвижимости риски падения рыночной стоимости с понижающим коэффициент, который будет учитываться для определения суммы кредитования;
3) ввести обязательное участие банка в постановке задания на оценку;
4) использовать программное обеспечение для взаимодействия между банком и оценщиком.
5) необходимо установить жесткое требование к оформлению раздела «Анализ рынка объекта оценки» в отчете:
- данный раздел должен быть представлен в формате тезисов с графическими/ табличными аргументами;
- раздел не должен содержать информации, на основании которой не может быть сформировано мнение о стоимости объекта оценки или о ценообразующих факторах.
6) необходимо произвести следующее:
- разместить список оценочных компаний, которые рекомендованы банком на доступном, видном месте официального сайта;
- создать на сайте банка ссылку на документ, содержащий требования к оформлению отчетов об оценке, на который опираются проверяющие Банка при согласовании отчетов;
- информировать оценщиков об изменениях и дополнениях в требованиях банка по оценке залогов (на сайте или рассылкой);
- предоставить в помощь оценщикам контакты сотрудников банка, принимающих решение по согласованию перепланировок;
- проводить процедуру рейтингования оценщиков-партнеров по работе с физическими лицами;
7) создать реестр недобросовестных оценщиков
9) совместно с оценщиками и участниками рынка необходимо выработать унифицированную таблицу для факторного анализа сроков ликвидности, с возможностью балльной оценки того или иного фактора, оказывающего влияние на ликвидность определенного типа имущества.
10) Вследствие непростой экономической ситуации также необходимо ввести единую методику расчета ликвидационной стоимости, где в отчете кроме рыночной стоимости производить также и расчет ликвидационной, причем не только для ипотечных кредитов, но и для коммерческих объектов, для движимого имущества, что (при наличии единой методики) уберет излишние методологические споры (в том числе и в судах), упростит работу оценщика и снизит риски банка, т.к. позволит проводить прозрачный анализ скидки (в деньгах/процентах) при срочной реализации с ограниченным рынком, в случае не возврате кредита.
Перспективами оценки в банковском бизнесе являются механизмы регулирования, которые направленны на искоренение явления «заказной оценки». Внесение изменений в федеральные стандарты с целью учета требований к оценке, вытекающих из реальных бизнес потребностей банков. Внедрение в повседневную практику использования стандартизированных электронных форматов отчетов об оценке существенным образом может повлиять на качество и эффективность проведения банковской оценки.


Купить