Помощь студентам в учебе
ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ
|
ВВЕДЕНИЕ 3
I. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ 7
1.1. Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве 7
1.2. Правовая природа договора участия в долевом строительстве 14
II. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ.
ПРАВОВОЙ СТАТУС СУБЪЕКТОВ ДОГОВОРА 24
2.1. Определение существенных условий договора участия в долевом
строительстве 24
2.2. Правовой статус участников долевого строительства 35
III. ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ 45
3.1. Споры сторон относительно изменения стоимости построенного объекта.45
3.2. Практика применения неустойки при нарушении застройщиком срока
передачи объекта 53
3.3. Защита прав дольщиков при банкротстве застройщиков 60
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 68
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
I. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ 7
1.1. Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве 7
1.2. Правовая природа договора участия в долевом строительстве 14
II. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ.
ПРАВОВОЙ СТАТУС СУБЪЕКТОВ ДОГОВОРА 24
2.1. Определение существенных условий договора участия в долевом
строительстве 24
2.2. Правовой статус участников долевого строительства 35
III. ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ 45
3.1. Споры сторон относительно изменения стоимости построенного объекта.45
3.2. Практика применения неустойки при нарушении застройщиком срока
передачи объекта 53
3.3. Защита прав дольщиков при банкротстве застройщиков 60
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 68
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Недвижимость имеет огромное значение в жизни общества. Одним из способов удовлетворения потребности физических и юридических лиц в недвижимости является их долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Известно, что отношения по долевому строительству объектов недвижимости не были урегулированы законодателем вплоть до 2005 г. - года вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве). Длительное отсутствие правового регулирования этих отношений привело к многочисленным нарушениям прав физических и юридических лиц.
Несомненной заслугой принятого Закона о долевом строительстве, который в настоящее время составляет основу правового регулирования соответствующих отношений, следует считать то, что он закрепил такие понятия, как "договор участия в долевом строительстве", "застройщик", "объект долевого строительства", установил способы обеспечения исполнения застройщиком денежных обязательств перед участниками долевого строительства и др.
Проблемы правового регулирования отношений в сфере долевого строительства жилья всегда были объектом пристального внимания как со стороны законодателя и органов государственной власти, так и со стороны застройщиков и граждан, которые непосредственно участвуют в этих отношениях. Интерес к данной проблематике не случаен и обусловлен несовершенством действующего законодательства.
Актуальность вопросов, связанных с долевым строительством, обусловлена, прежде всего, волнообразным ростом банкротств в строительной сфере за последние несколько лет. Федеральные власти, практикующие юристы и ученые пытаются сообща решить проблему существования "обманутых дольщиков" или хотя бы воспрепятствовать стремительному росту их числа.
В связи с этим законодательство о долевом строительстве сегодня претерпевает масштабные изменения, обзору важнейших из которых посвящена представленная работа.
Во исполнение Закона о долевом строительстве был принят ряд подзаконных нормативных правовых актов, сложилась правоприменительная практика.
Внесенные названными актами изменения законодательства о долевом строительстве можно условно разделить на четыре направления:
- ужесточение требований к застройщику;
- обеспечение информационной открытости;
- закрепление альтернативного способа привлечения средств граждан;
- создание компенсационного фонда жилищного строительства и формирование иных дополнительных гарантий прав дольщиков.
В изменения, внесенные в Закон о долевом строительстве в целом направлены на защиту прав дольщиков и воспринимаются не самым положительным образом со стороны представителей строительных организаций, однако необходимо отметить, что проведенная реформа имеет ряд положительных моментов и для застройщиков.
Объектом исследования является сам договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости по законодательству Российской Федерации, а также правовые отношения возникающие при заключении, исполнении и ненадлежащем исполнении договора.
Предметом исследования являются нормы гражданского права, применимые к отношениям, возникающим в сфере долевого строительства, практика их применения, научно-теоретические взгляды на указанные отношения.
Цель настоящей работы состоит в комплексном анализе правовой природы отношений, возникающих в процессе строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости с использованием привлеченных денежных средств граждан и юридических лиц, а также законодательства, регулирующего договор участия в долевом строительстве, практики его применения, выявления и решения наиболее важных проблем теоретического и практического характера, обоснование и формулирование предложений по совершенствованию указанного законодательства.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
исследовать правовую природу договора участия в долевом строительстве;
раскрыть понятие, признаки и существенные условия договора участия в долевом строительстве;
выделить особенности правового статуса участников договора участия в долевом строительстве;
выявить проблемные аспекты договора участия в долевом строительстве;
сформулировать выводы и предложения по совершенствованию законодательства в сфере долевого участия в строительстве.
Методологическую основу исследования составили применяемые в юридической науке и смежных с ней общественных науках общие научные методы познания.
В процессе подготовки данного исследования были использованы следующие частные научные методы: историко-правовой, который позволил выявить закономерности становления законодательства о долевом строительстве; сравнительно-правовой метод позволил- уточнить правовую природу договора- участия- в долевом строительстве и определить его место в< системе гражданско-правовых договоров; формально-юридический- и формально-логический методы позволили выявить условия наступления, формы и пределы гражданско-правовой ответственности, застройщика за нарушение условий договора участия в долевом строительстве. В ходе написания работы были использованы следующие приемы научного познания: анализ, синтез, абстрагирование, обобщение, аналогия и др.
Эмпирическая база исследования сформирована путем обобщения и анализа материалов практической деятельности судов.
Степень исследованности темы. Участие в долевом строительстве является одним из наиболее актуальных вопросов современного законодательства в области строительства. За последнее десятилетие в юридической литературе проблемам правового регулирования участия в долевом строительстве посвящено; немало-научных исследований. Особого внимания заслуживают работы таких видных ученых, как М.И. Брагинскии, В.В. Витрянский, С.П. A.A. Маковская, К.И. Скловский, А.В. Дикун, Н.А. Маштакова, М.В. Петрухин и др.
В структурном отношении работа представлена введением, тремя главами, заключением, списком использованной литературы
Известно, что отношения по долевому строительству объектов недвижимости не были урегулированы законодателем вплоть до 2005 г. - года вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве). Длительное отсутствие правового регулирования этих отношений привело к многочисленным нарушениям прав физических и юридических лиц.
Несомненной заслугой принятого Закона о долевом строительстве, который в настоящее время составляет основу правового регулирования соответствующих отношений, следует считать то, что он закрепил такие понятия, как "договор участия в долевом строительстве", "застройщик", "объект долевого строительства", установил способы обеспечения исполнения застройщиком денежных обязательств перед участниками долевого строительства и др.
Проблемы правового регулирования отношений в сфере долевого строительства жилья всегда были объектом пристального внимания как со стороны законодателя и органов государственной власти, так и со стороны застройщиков и граждан, которые непосредственно участвуют в этих отношениях. Интерес к данной проблематике не случаен и обусловлен несовершенством действующего законодательства.
Актуальность вопросов, связанных с долевым строительством, обусловлена, прежде всего, волнообразным ростом банкротств в строительной сфере за последние несколько лет. Федеральные власти, практикующие юристы и ученые пытаются сообща решить проблему существования "обманутых дольщиков" или хотя бы воспрепятствовать стремительному росту их числа.
В связи с этим законодательство о долевом строительстве сегодня претерпевает масштабные изменения, обзору важнейших из которых посвящена представленная работа.
Во исполнение Закона о долевом строительстве был принят ряд подзаконных нормативных правовых актов, сложилась правоприменительная практика.
Внесенные названными актами изменения законодательства о долевом строительстве можно условно разделить на четыре направления:
- ужесточение требований к застройщику;
- обеспечение информационной открытости;
- закрепление альтернативного способа привлечения средств граждан;
- создание компенсационного фонда жилищного строительства и формирование иных дополнительных гарантий прав дольщиков.
В изменения, внесенные в Закон о долевом строительстве в целом направлены на защиту прав дольщиков и воспринимаются не самым положительным образом со стороны представителей строительных организаций, однако необходимо отметить, что проведенная реформа имеет ряд положительных моментов и для застройщиков.
Объектом исследования является сам договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости по законодательству Российской Федерации, а также правовые отношения возникающие при заключении, исполнении и ненадлежащем исполнении договора.
Предметом исследования являются нормы гражданского права, применимые к отношениям, возникающим в сфере долевого строительства, практика их применения, научно-теоретические взгляды на указанные отношения.
Цель настоящей работы состоит в комплексном анализе правовой природы отношений, возникающих в процессе строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости с использованием привлеченных денежных средств граждан и юридических лиц, а также законодательства, регулирующего договор участия в долевом строительстве, практики его применения, выявления и решения наиболее важных проблем теоретического и практического характера, обоснование и формулирование предложений по совершенствованию указанного законодательства.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
исследовать правовую природу договора участия в долевом строительстве;
раскрыть понятие, признаки и существенные условия договора участия в долевом строительстве;
выделить особенности правового статуса участников договора участия в долевом строительстве;
выявить проблемные аспекты договора участия в долевом строительстве;
сформулировать выводы и предложения по совершенствованию законодательства в сфере долевого участия в строительстве.
Методологическую основу исследования составили применяемые в юридической науке и смежных с ней общественных науках общие научные методы познания.
В процессе подготовки данного исследования были использованы следующие частные научные методы: историко-правовой, который позволил выявить закономерности становления законодательства о долевом строительстве; сравнительно-правовой метод позволил- уточнить правовую природу договора- участия- в долевом строительстве и определить его место в< системе гражданско-правовых договоров; формально-юридический- и формально-логический методы позволили выявить условия наступления, формы и пределы гражданско-правовой ответственности, застройщика за нарушение условий договора участия в долевом строительстве. В ходе написания работы были использованы следующие приемы научного познания: анализ, синтез, абстрагирование, обобщение, аналогия и др.
Эмпирическая база исследования сформирована путем обобщения и анализа материалов практической деятельности судов.
Степень исследованности темы. Участие в долевом строительстве является одним из наиболее актуальных вопросов современного законодательства в области строительства. За последнее десятилетие в юридической литературе проблемам правового регулирования участия в долевом строительстве посвящено; немало-научных исследований. Особого внимания заслуживают работы таких видных ученых, как М.И. Брагинскии, В.В. Витрянский, С.П. A.A. Маковская, К.И. Скловский, А.В. Дикун, Н.А. Маштакова, М.В. Петрухин и др.
В структурном отношении работа представлена введением, тремя главами, заключением, списком использованной литературы
Подводя итог анализу договора долевого участия в строительстве недвижимости, отметим следующее
1. Проведенный анализ позволяет рассматривать договор долевого участия в качестве самостоятельного типа, относящегося к группе договоров на выполнение работ.
При этом данный договор нельзя отнести ни к публичному договору, ни к договору присоединения.
2. Наименование договора участия в долевом строительстве, закрепленное Законом о долевом строительстве, не отражает характера складывающихся между сторонами отношений, в связи с чем предлагается следующее название договора - "договор финансирования строительства недвижимости".
3. Для договора долевого участия характерно наличие выделяемых доктриной объективно-существенных условий, к числу которых относятся: предмет договора, срок создания многоквартирного дома и передачи объекта долевого строительства, гарантийный срок. А к субъективно-существенным условиям могут быть отнесены условия, касающиеся отделки помещения, а также иные условия, включенные в договор по соглашению сторон.
4. В результате проведенного исследования предлагается сохранить государственную регистрацию договора долевого участия, возникновение права собственности на объект недвижимости из которого "оторван" во времени от момента заключения договора, поскольку это позволяет любому участнику гражданского оборота получить информацию о зарегистрированном договоре (принцип публичности), а также обеспечивает защиту имущественных интересов участников оборота, исключая возможность заключения двух договоров и более в отношении одного объекта.
На основании анализа изменений внесенных в Закон о долевом строительстве можно сделать следующие выводы:
1. Законом уточнены требования к застройщику, привлекающему денежные средства граждан для создания многоквартирного дома. Эти требования носят во многом формальный характер и, по нашему мнению, не могут служить достаточной правовой гарантией отсутствия злоупотреблений со стороны застройщиков, тем более что соответствие им должно оцениваться лишь на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта.
2. Существенные изменения в законодательстве о долевом строительстве действуют уже с 1 января 2017 г. и могут быть условно разделены на три группы:
1) общие требования, такие как отсутствие решения о ликвидации застройщика, решения арбитражного суда о введении процедуры банкротства, решения арбитражного суда о приостановлении деятельности в качестве меры административного наказания. Застройщики, не удовлетворяющие данным требованиям после направления проектной декларации, не имеют права привлекать денежные средства граждан (однако отметим, что право осуществлять строительство в данном случае не прекращается). В целях обеспечения соблюдения указанного правила уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ обязан направлять в Росреестр уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан в течение одного рабочего дня со дня получения соответствующего решения от суда или застройщика;
2) требования к добросовестности, к которым относится, в частности, (а) требование об отсутствии сведений о застройщике (в том числе о лице, выполняющем функции его единоличного исполнительного органа) в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также в реестре недобросовестных поставщиков в части исполнения обязательств по строительным договорам и договорам о приобретении у юридического лица жилых помещений и (б) требование об отсутствии у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, а также у лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета (с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета), судимости за преступления в сфере экономики или наказаний в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства и административных наказаний в виде дисквалификации. При этом положений о последствиях возникновения указанных обстоятельств после направления проектной декларации в уполномоченный орган, равно как и ограничений относительно привлечения в указанных случаях денежных средств юридических лиц, Закон не содержит;
3) требования к финансовой устойчивости, включающие, во-первых, требование об отсутствии недоимки по налогам, сборам, задолженности по иным платежам в бюджеты за прошедший календарный год, размер которых превышает 25% балансовой стоимости активов застройщика. Застройщик признается соответствующим указанному требованию, если подано заявление об обжаловании недоимки и задолженности.
Второе требование, входящее в эту группу, касается минимального уставного капитала. Для целей определения соответствия застройщика названному критерию Законом вводится понятие связанных с застройщиком юридических лиц, к которым относятся (а) поручители и сопоручители застройщика и (б) иные застройщики, заключившие с указанными поручителями или сопоручителями договоры поручительства.
3. Законом установлены твердые суммы минимального размера уставного капитала застройщика (или суммы уставного капитала застройщика и уставных (складочных) капиталов, уставных фондов связанных с застройщиком юридических лиц) в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика (застройщика и связанных с ним юридических лиц).
Требования к размеру уставного капитала, которые появились в Законе, являются универсальными и не учитывают разницу в стоимости квадратного метра в зависимости от условий строительства. В результате для дорогих объектов такие требования представляют собой незначительную часть объема привлеченных средств.
Указанные требования применяются к застройщикам с 1 июля 2017 г.
4. Законом вводится новая модель привлечения денежных средств участников долевого строительства - размещение средств на счетах эскроу.
Сходная структура уже применяется на практике. Для финансирования связанных со строительством расходов, которые в силу законодательных ограничений не могут быть покрыты за счет участников долевого строительства, застройщики стали привлекать кредитные средства. При этом в целях получения выгодных условий кредитования застройщики стали размещать оставшиеся денежные средства участников долевого строительства на счетах в кредитующем банке.
Вместе с тем нельзя не отметить, что модель финансирования с использованием счета эскроу также имеет определенные преимущества для застройщика, так как позволяет избежать необходимости предоставления обеспечения.
Данная модель выгодна и банку, поскольку предоставленные гражданам кредитные средства на приобретение квартир будут фактически возвращены банку (размещены на специальном счете) и переданы застройщику (в виде кредита). Банк при этом сможет получить выгоду за счет предоставления кредитов как участникам долевого строительства, так и застройщику.
Что касается интересов участников долевого строительства, по нашему мнению, последствия введения указанной модели не являются для них однозначными.
С одной стороны, средства участников долевого строительства в большей степени защищены от рисков, связанных с банкротством застройщика. Однако, с другой стороны, модель финансирования посредством открытия счета эскроу может повлечь для участника долевого строительства дополнительные риски, среди прочего связанные: с банкротством банка; отсутствием обеспечения исполнения обязательств; отсутствием права на законные проценты; предъявлением требования банка к застройщику о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на имущество.
5. Законом застройщику разрешено использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства, на строительство (создание) нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии, что строительство указанных объектов недвижимости осуществляется в границах элемента планировочной структуры квартала, микрорайона, предусмотренного утвержденной документацией по планировке территории.
Мы не можем исключить, что новые положения потенциально делают положение участников долевого строительства более уязвимым, в том числе в связи с использованием недобросовестными застройщиками инвестиционных пирамид, при которых денежные средства, привлеченные от новых участников долевого строительства, расходуются на строительство других объектов в границах соответствующего элемента планировочной структуры.
Законом также допускается использование денежных средств на возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории, на строительство и (или) реконструкцию в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек) в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность.
Таким образом, фактически легитимировано возложение расходов по созданию объектов инженерно-коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры на участников долевого строительства.
В специальном законодательстве также закреплены отдельные положения о создании дополнительных объектов инфраструктуры. Рассмотрим соотношение специальных норм с новыми правилами, предусмотренными Законом.
6. В соответствии со специальными законами при присоединении к электрическим сетям, если технологическое присоединение требует строительства (реконструкции) объекта электросетевого хозяйства, не включенного в инвестиционные программы сетевых организаций, выполнение необходимых мероприятий финансируется застройщиком в составе платы за технологическое присоединение по индивидуальному проекту. Затраты на создание водопроводных, канализационных сетей, объектов на них, а также тепловых сетей до точки подключения, не предусмотренные инвестиционной программой, включаются в состав платы за подключение, рассчитываемой уполномоченным органом в индивидуальном порядке. При этом точка подключения должна быть определена на границе земельного участка, принадлежащего застройщику.
Анализируемый Закон упоминает о возмещении указанных затрат в связи с подключением (технологическим присоединением) дважды. Во-первых, он предусматривает расходование средств участников долевого строительства в целях возмещения затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение). Как показано выше, посредством этого участник долевого строительства финансирует расходы организаций инженерно-коммунального комплекса по строительству (реконструкции) объектов, не предусмотренных инвестиционными программами.
Во-вторых, Законом установлено возмещение затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов инженерно-технической инфраструктуры в границах территории, в отношении которой застройщиком разрабатывается документация по планировке. Мы полагаем, что в данном случае речь должна идти об объектах инженерно-технической инфраструктуры, подлежащих строительству в границах принадлежащего застройщику земельного участка (даже если границы такого участка не будут совпадать с границами участка, который будет сформирован под многоквартирным домом).
Отметим также, что в Законе не указывается на принадлежность создаваемых за счет участников долевого строительства объектов инженерно-коммунальной инфраструктуры. Вероятнее всего, они будут переданы застройщиком безвозмездно в публичную собственность или в собственность организаций инженерно-коммунального комплекса. Вместе с тем, если затраты на строительство и (или) реконструкцию данных объектов не были учтены в индивидуальном тарифе, финансовая нагрузка на участников долевого строительства не должна увеличиться в связи с принятием новых норм.
7. Специальное законодательство предусматривает, что расходы на обеспечение дорожно-транспортной инфраструктурой (не предусмотренной в бюджете), как правило, несут застройщики в виде взносов в дорожные фонды (например, на основании договоров пожертвования).
Анализируемым Законом предусматривается строительство и (или) реконструкция объектов транспортной инфраструктуры за счет участников долевого строительства на территории, в отношении которой застройщиком разрабатывалась документация по планировке. При этом объекты транспортной инфраструктуры подлежат безвозмездной передаче в государственную или муниципальную собственность. Представляется, что при указанном подходе расходы по созданию новой транспортной инфраструктуры, которые могли быть покрыты за счет средств бюджета, перекладываются на участников долевого строительства одного или нескольких многоквартирных домов.
8. Законом существенно расширен и уточнен перечень сведений о застройщике и о проекте строительства, подлежащий указанию в проектной декларации. При этом подчеркивается, что проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие юридические последствия для застройщика. Практическая значимость данной нормы состоит среди прочего в возможности участником долевого строительства оспорить договор, если указанные в нем сведения не соответствуют проектной декларации.
9. Законом устанавливается правило, согласно которому у застройщика должен быть официальный сайт, в электронный адрес которого включено доменное имя, права на которое принадлежат застройщику или его поручителю. На таком сайте подлежит размещению следующая информация: 1) разрешение на строительство объекта; 2) заключение экспертизы проектной документации; 3) документы о правах застройщика на земельный участок; 4) аудиторское заключение за последний год деятельности застройщика; 5) разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, построенных застройщиком в течение последних трех лет; 6) проект договора участия в долевом строительстве; 7) выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств; 8) договор поручительства; 9) заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям (размещается в течение пяти рабочих дней с момента получения);
10) фотографии строящегося объекта (размещаются ежемесячно). Новые требования о раскрытии информации применяются с 1 января 2017 г. и касаются всех застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства (не ограничиваясь средствами граждан).
10. Законом установлены более строгие требования к содержанию договора участия в долевом строительстве.
В случае несоответствия договора проектной декларации он может быть оспорен по требованию участника долевого строительства.
К договору должен прилагаться план объекта (схема, чертеж). Допустимое изменение площади подлежит установлению в договоре, но не может превышать 5% площади (нарушение застройщиком данного правила является основанием для расторжения договора).
11. Законом уточнены и иные требования к договору. Так, в договоре должны быть указаны сведения о создании объектов социальной инфраструктуры (если часть средств направляется на указанные цели). Кроме того, закреплено, что цена объекта может быть определена как произведение цены единицы площади и общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения). Цена подлежит уплате после государственной регистрации договора.
12. Законом предусмотрен ряд положений, направленных на защиту прав участников долевого строительства.
13. Законом также уточнено несколько спорных моментов в отношении сферы применения самого Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Как показано в настоящем исследовании, изменения, внесенные Законом, направлены не только непосредственно на защиту интересов участников долевого строительства, но и на поддержку застройщиков в непростых экономических условиях. Они устраняют некоторые ограничения и предоставляют застройщикам больше возможностей, в том числе в части финансирования проекта.
В настоящее время судебная практика по изменения в Закон об участии в долевом строительстве, в ступивших в силу в 2017 году, не сформирована, в связи с чем затруднительно оценить эффективность нововведенных норм.
1. Проведенный анализ позволяет рассматривать договор долевого участия в качестве самостоятельного типа, относящегося к группе договоров на выполнение работ.
При этом данный договор нельзя отнести ни к публичному договору, ни к договору присоединения.
2. Наименование договора участия в долевом строительстве, закрепленное Законом о долевом строительстве, не отражает характера складывающихся между сторонами отношений, в связи с чем предлагается следующее название договора - "договор финансирования строительства недвижимости".
3. Для договора долевого участия характерно наличие выделяемых доктриной объективно-существенных условий, к числу которых относятся: предмет договора, срок создания многоквартирного дома и передачи объекта долевого строительства, гарантийный срок. А к субъективно-существенным условиям могут быть отнесены условия, касающиеся отделки помещения, а также иные условия, включенные в договор по соглашению сторон.
4. В результате проведенного исследования предлагается сохранить государственную регистрацию договора долевого участия, возникновение права собственности на объект недвижимости из которого "оторван" во времени от момента заключения договора, поскольку это позволяет любому участнику гражданского оборота получить информацию о зарегистрированном договоре (принцип публичности), а также обеспечивает защиту имущественных интересов участников оборота, исключая возможность заключения двух договоров и более в отношении одного объекта.
На основании анализа изменений внесенных в Закон о долевом строительстве можно сделать следующие выводы:
1. Законом уточнены требования к застройщику, привлекающему денежные средства граждан для создания многоквартирного дома. Эти требования носят во многом формальный характер и, по нашему мнению, не могут служить достаточной правовой гарантией отсутствия злоупотреблений со стороны застройщиков, тем более что соответствие им должно оцениваться лишь на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта.
2. Существенные изменения в законодательстве о долевом строительстве действуют уже с 1 января 2017 г. и могут быть условно разделены на три группы:
1) общие требования, такие как отсутствие решения о ликвидации застройщика, решения арбитражного суда о введении процедуры банкротства, решения арбитражного суда о приостановлении деятельности в качестве меры административного наказания. Застройщики, не удовлетворяющие данным требованиям после направления проектной декларации, не имеют права привлекать денежные средства граждан (однако отметим, что право осуществлять строительство в данном случае не прекращается). В целях обеспечения соблюдения указанного правила уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ обязан направлять в Росреестр уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан в течение одного рабочего дня со дня получения соответствующего решения от суда или застройщика;
2) требования к добросовестности, к которым относится, в частности, (а) требование об отсутствии сведений о застройщике (в том числе о лице, выполняющем функции его единоличного исполнительного органа) в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также в реестре недобросовестных поставщиков в части исполнения обязательств по строительным договорам и договорам о приобретении у юридического лица жилых помещений и (б) требование об отсутствии у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, а также у лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета (с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета), судимости за преступления в сфере экономики или наказаний в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства и административных наказаний в виде дисквалификации. При этом положений о последствиях возникновения указанных обстоятельств после направления проектной декларации в уполномоченный орган, равно как и ограничений относительно привлечения в указанных случаях денежных средств юридических лиц, Закон не содержит;
3) требования к финансовой устойчивости, включающие, во-первых, требование об отсутствии недоимки по налогам, сборам, задолженности по иным платежам в бюджеты за прошедший календарный год, размер которых превышает 25% балансовой стоимости активов застройщика. Застройщик признается соответствующим указанному требованию, если подано заявление об обжаловании недоимки и задолженности.
Второе требование, входящее в эту группу, касается минимального уставного капитала. Для целей определения соответствия застройщика названному критерию Законом вводится понятие связанных с застройщиком юридических лиц, к которым относятся (а) поручители и сопоручители застройщика и (б) иные застройщики, заключившие с указанными поручителями или сопоручителями договоры поручительства.
3. Законом установлены твердые суммы минимального размера уставного капитала застройщика (или суммы уставного капитала застройщика и уставных (складочных) капиталов, уставных фондов связанных с застройщиком юридических лиц) в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика (застройщика и связанных с ним юридических лиц).
Требования к размеру уставного капитала, которые появились в Законе, являются универсальными и не учитывают разницу в стоимости квадратного метра в зависимости от условий строительства. В результате для дорогих объектов такие требования представляют собой незначительную часть объема привлеченных средств.
Указанные требования применяются к застройщикам с 1 июля 2017 г.
4. Законом вводится новая модель привлечения денежных средств участников долевого строительства - размещение средств на счетах эскроу.
Сходная структура уже применяется на практике. Для финансирования связанных со строительством расходов, которые в силу законодательных ограничений не могут быть покрыты за счет участников долевого строительства, застройщики стали привлекать кредитные средства. При этом в целях получения выгодных условий кредитования застройщики стали размещать оставшиеся денежные средства участников долевого строительства на счетах в кредитующем банке.
Вместе с тем нельзя не отметить, что модель финансирования с использованием счета эскроу также имеет определенные преимущества для застройщика, так как позволяет избежать необходимости предоставления обеспечения.
Данная модель выгодна и банку, поскольку предоставленные гражданам кредитные средства на приобретение квартир будут фактически возвращены банку (размещены на специальном счете) и переданы застройщику (в виде кредита). Банк при этом сможет получить выгоду за счет предоставления кредитов как участникам долевого строительства, так и застройщику.
Что касается интересов участников долевого строительства, по нашему мнению, последствия введения указанной модели не являются для них однозначными.
С одной стороны, средства участников долевого строительства в большей степени защищены от рисков, связанных с банкротством застройщика. Однако, с другой стороны, модель финансирования посредством открытия счета эскроу может повлечь для участника долевого строительства дополнительные риски, среди прочего связанные: с банкротством банка; отсутствием обеспечения исполнения обязательств; отсутствием права на законные проценты; предъявлением требования банка к застройщику о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на имущество.
5. Законом застройщику разрешено использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства, на строительство (создание) нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии, что строительство указанных объектов недвижимости осуществляется в границах элемента планировочной структуры квартала, микрорайона, предусмотренного утвержденной документацией по планировке территории.
Мы не можем исключить, что новые положения потенциально делают положение участников долевого строительства более уязвимым, в том числе в связи с использованием недобросовестными застройщиками инвестиционных пирамид, при которых денежные средства, привлеченные от новых участников долевого строительства, расходуются на строительство других объектов в границах соответствующего элемента планировочной структуры.
Законом также допускается использование денежных средств на возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории, на строительство и (или) реконструкцию в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек) в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность.
Таким образом, фактически легитимировано возложение расходов по созданию объектов инженерно-коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры на участников долевого строительства.
В специальном законодательстве также закреплены отдельные положения о создании дополнительных объектов инфраструктуры. Рассмотрим соотношение специальных норм с новыми правилами, предусмотренными Законом.
6. В соответствии со специальными законами при присоединении к электрическим сетям, если технологическое присоединение требует строительства (реконструкции) объекта электросетевого хозяйства, не включенного в инвестиционные программы сетевых организаций, выполнение необходимых мероприятий финансируется застройщиком в составе платы за технологическое присоединение по индивидуальному проекту. Затраты на создание водопроводных, канализационных сетей, объектов на них, а также тепловых сетей до точки подключения, не предусмотренные инвестиционной программой, включаются в состав платы за подключение, рассчитываемой уполномоченным органом в индивидуальном порядке. При этом точка подключения должна быть определена на границе земельного участка, принадлежащего застройщику.
Анализируемый Закон упоминает о возмещении указанных затрат в связи с подключением (технологическим присоединением) дважды. Во-первых, он предусматривает расходование средств участников долевого строительства в целях возмещения затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение). Как показано выше, посредством этого участник долевого строительства финансирует расходы организаций инженерно-коммунального комплекса по строительству (реконструкции) объектов, не предусмотренных инвестиционными программами.
Во-вторых, Законом установлено возмещение затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов инженерно-технической инфраструктуры в границах территории, в отношении которой застройщиком разрабатывается документация по планировке. Мы полагаем, что в данном случае речь должна идти об объектах инженерно-технической инфраструктуры, подлежащих строительству в границах принадлежащего застройщику земельного участка (даже если границы такого участка не будут совпадать с границами участка, который будет сформирован под многоквартирным домом).
Отметим также, что в Законе не указывается на принадлежность создаваемых за счет участников долевого строительства объектов инженерно-коммунальной инфраструктуры. Вероятнее всего, они будут переданы застройщиком безвозмездно в публичную собственность или в собственность организаций инженерно-коммунального комплекса. Вместе с тем, если затраты на строительство и (или) реконструкцию данных объектов не были учтены в индивидуальном тарифе, финансовая нагрузка на участников долевого строительства не должна увеличиться в связи с принятием новых норм.
7. Специальное законодательство предусматривает, что расходы на обеспечение дорожно-транспортной инфраструктурой (не предусмотренной в бюджете), как правило, несут застройщики в виде взносов в дорожные фонды (например, на основании договоров пожертвования).
Анализируемым Законом предусматривается строительство и (или) реконструкция объектов транспортной инфраструктуры за счет участников долевого строительства на территории, в отношении которой застройщиком разрабатывалась документация по планировке. При этом объекты транспортной инфраструктуры подлежат безвозмездной передаче в государственную или муниципальную собственность. Представляется, что при указанном подходе расходы по созданию новой транспортной инфраструктуры, которые могли быть покрыты за счет средств бюджета, перекладываются на участников долевого строительства одного или нескольких многоквартирных домов.
8. Законом существенно расширен и уточнен перечень сведений о застройщике и о проекте строительства, подлежащий указанию в проектной декларации. При этом подчеркивается, что проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие юридические последствия для застройщика. Практическая значимость данной нормы состоит среди прочего в возможности участником долевого строительства оспорить договор, если указанные в нем сведения не соответствуют проектной декларации.
9. Законом устанавливается правило, согласно которому у застройщика должен быть официальный сайт, в электронный адрес которого включено доменное имя, права на которое принадлежат застройщику или его поручителю. На таком сайте подлежит размещению следующая информация: 1) разрешение на строительство объекта; 2) заключение экспертизы проектной документации; 3) документы о правах застройщика на земельный участок; 4) аудиторское заключение за последний год деятельности застройщика; 5) разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, построенных застройщиком в течение последних трех лет; 6) проект договора участия в долевом строительстве; 7) выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств; 8) договор поручительства; 9) заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям (размещается в течение пяти рабочих дней с момента получения);
10) фотографии строящегося объекта (размещаются ежемесячно). Новые требования о раскрытии информации применяются с 1 января 2017 г. и касаются всех застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства (не ограничиваясь средствами граждан).
10. Законом установлены более строгие требования к содержанию договора участия в долевом строительстве.
В случае несоответствия договора проектной декларации он может быть оспорен по требованию участника долевого строительства.
К договору должен прилагаться план объекта (схема, чертеж). Допустимое изменение площади подлежит установлению в договоре, но не может превышать 5% площади (нарушение застройщиком данного правила является основанием для расторжения договора).
11. Законом уточнены и иные требования к договору. Так, в договоре должны быть указаны сведения о создании объектов социальной инфраструктуры (если часть средств направляется на указанные цели). Кроме того, закреплено, что цена объекта может быть определена как произведение цены единицы площади и общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения). Цена подлежит уплате после государственной регистрации договора.
12. Законом предусмотрен ряд положений, направленных на защиту прав участников долевого строительства.
13. Законом также уточнено несколько спорных моментов в отношении сферы применения самого Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Как показано в настоящем исследовании, изменения, внесенные Законом, направлены не только непосредственно на защиту интересов участников долевого строительства, но и на поддержку застройщиков в непростых экономических условиях. Они устраняют некоторые ограничения и предоставляют застройщикам больше возможностей, в том числе в части финансирования проекта.
В настоящее время судебная практика по изменения в Закон об участии в долевом строительстве, в ступивших в силу в 2017 году, не сформирована, в связи с чем затруднительно оценить эффективность нововведенных норм.
Подобные работы
- Договор участия в долевом строительстве: спорные вопросы теории и практики
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 5970 р. Год сдачи: 2016 - Правовая природа договора участия в долевом строительстве
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2016 - Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 6500 р. Год сдачи: 2019 - ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4220 р. Год сдачи: 2016 - Договор участия в долевом строительстве
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4925 р. Год сдачи: 2017 - Правовое регулирование долевого строительства
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4285 р. Год сдачи: 2022 - ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4700 р. Год сдачи: 2017 - Правовое регулирование долевого строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4215 р. Год сдачи: 2017 - ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬСТВА В РФ: ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 5970 р. Год сдачи: 2016