Содержание 2
Введение 4
Глава 1. Общая характеристика договора участия в долевом строительстве 9
1.1 Понятие и правовая природа договора долевого участия в
строительстве 9
1.2 Содержание, существенные условия и особенности договора участия в
долевом строительстве 34
1.3 Заключение, изменение и расторжение договора участия в долевом
строительстве 47
Глава 2. Обеспечительные отношения в долевом строительстве 56
2.1 Понятие и сущность обеспечительных мер в долевом строительстве 56
2.2 Залог и неустойка 60
2.3 Иные способы обеспечения обязательств, применяемые в долевом
строительстве 69
Заключение 83
Список литературы
Наличие жилища является одной из основных потребностей человека. Эта потребность признается как актами международного права, так и национальным законодательством. Конституция Российской Федерации в статье 40 устанавливает право граждан на жилище. Органы государственной власти и местного самоуправления призваны поощрять и создавать условия для жилищного строительства.
Долгое время, до начала 90-х годов, жилищное строительство финансировалось из государственного бюджета, однако справедливости ради, стоит отметить, что в каком-то смысле долевое строительство существовало еще в 50-е годы прошлого века, но инициатива все же исходила от государства в лице ведомств и предприятий, которые обеспечивали жильем своих работников.
После преобразований социально-экономического строя Российской Федерации конца ХХ века государственное финансирование практически прекратилось. Инвестиционные вложения стали приобретать негосударственный характер с частно-правовым началом.
Общественные отношения в сфере жилищного строительства являются сложными и многогранными, в этой связи требуют детального правового регулирования для защиты изначально слабой стороны - граждан, нуждающихся в жилье, но и сохранения баланса интересов с целью сохранить заинтересованность бизнеса в строительстве. Так, было принято множество нормативных актов как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов, пытавшихся урегулировать все аспекты данных правоотношений. Одной из ключевых точек законодательного регулирования правоотношений между участниками долевого строительства, связанных с привлечением денежных средств для строительства многоквартирных домов и другого недвижимого имущества, является Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»з (далее - Закон О долевом строительстве), который закрепил выработанную на практике за период в 15 лет гражданско-правовую конструкцию долевого участия в строительстве.
За время действия данного закона в него вносилось множество поправок, которые должны были более подробно урегулировать условия договора участия в долевом строительстве (далее - ДДУ), ответственности сторон за его неисполнение, введение требования государственной регистрации договора, установление все более жестких требований к застройщикам и введение государственного контроля за их деятельностью, что на практике не привело к разрешению всех проблем, к тому же, предусмотренные Законом О долевом строительстве требования к застройщикам послужили причиной для распространения практики заключения схожих по своей сути договоров, например, договоров предварительного инвестирования, вексельных и иных соглашений.
Так, с указанной выше целью был принят Федеральный закон от 18.07.2006 г. № 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»4, а также Федеральный закон от 17.06.2010 г. № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»5 и в конце концов принятие Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости^.
Покончить с проблемой наличия рисков для граждан-участников долевого строительства было предложено В.В. Путиным в ходе его ежегодного послания Федеральному Собранию от 01.03.2018, где Президент находит разумным постепенно перейти от долевого строительства к проектному финансированию, когда финансовые риски берут на себя застройщики и банки7.
С этого началась новая веха в реформировании правоотношений в сфере долевого строительства. Был принят Федеральный закон от 01.07.2018 №2 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»8. Речь о нововведениях, в том числе, пойдет в тексте данной работы.
Несмотря на нововведения в законодательстве о долевом строительстве, актуальной остается проблема, связанная с правовой квалификацией договора долевого участия в строительстве, учитывая, что от этого зависит решение многих вопросов долевого строительства, проблема выяснения сущности ДДУ требует дальнейшего изучения. Актуальными остаются вопросы защиты прав граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, а также обеспечительные правоотношения в долевом строительстве.
На основании изложенного, выбранная тема дипломной работы имеет важное значение как для теоретических, так и для практических знаний студента.
Объектом работы выступают общественные отношения, складывающиеся в процессе долевого участия в строительстве.
Предмет работы составляют нормы гражданского, градостроительного и иного законодательства в той или иной степени регулирующего договорные отношения в области долевого строительства, материалы судебной практики, научная и специальная литература.
Целью работы является комплексное исследование правоотношений, связанных с применением договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с целью работы определены следующие задачи:
- проанализировать нормы законодательства, регулирующего отношения долевого участия в строительстве;
- раскрыть понятие и правовую природу договора участия в долевом строительстве;
- рассмотреть существенные условия ДДУ;
- дать характеристику порядку заключения, изменения и расторжения договора участия в долевом строительстве;
- исследовать обеспечительные меры по защите прав граждан-дольщиков;
- проанализировать судебную практику.
Методы работы. В ходе работы применялись такие методы, как диалектический, формальный, системный, структурный, логический, методы анализа и синтеза, сравнительно правовой и другие.
Теоретическую основу работы составляют труды В.В. Витрянского, М.И. Брагинского, Г.Ф. Шершеневича, О.С. Иоффе, Е.А. Суханова, К.П. Победоносцева, С.В. Сарбаша, Р.С. Бевзенко, Н.Ю. Шеметова, Н.Ю. Петрухина, В.В. Мельника, Н.Б. Щербакова, О.Л. Капицы, Ю.С. Романец, А.А. Маковской, А.В. Ащаулова, К.И. Скловского, Н.Ю. Горбачева С. Г., Балахонцева О.А. и других авторов.
Практическая значимость работы заключается в выработке целостного представления о сущности правоотношений, связанных с договором участия в долевом строительстве, а также использования в ходе дальнейших научных исследований в области гражданского права.
Договор долевого участия, как мы выяснили, обладает следующими признаками, выделяющими его в массе других схожих договорных конструкций, а именно: особый субъектный состав - застройщик, к которому законодатель предъявляется особые требования и участники долевого строительства; особый предмет договора, состоящий из объектов двух порядков - обязательственного и материального (многоквартирный дом и (иной) объект недвижимости); различные цели участников договора; значимое участие публичного элемента в исследуемых правоотношениях, призванного защитить интересы потенциально слабой стороны договора - участников долевого строительства.
В процессе исследования был проведен анализ различных точек зрения относительно правовой природы договора участия в долевом строительстве. На данный момент в доктрине существует множество подходов к ее определению.
Так, ДДУ имеет некоторые отличия от схожих с ним договоров: купли- продажи, подряда, простого товарищества. Отличием от договора купли- продажи, является первоначальное возникновение права собственности на создаваемый объект недвижимости у участника долевого строительства, в то время как в договоре купли-продажи первоначальным собственником является продавец. Категорически отличается и субъектный состав исследуемого договора, а именно продавец и застройщик.
Казалось бы, по своей сути ДДУ имеет много сходств с договором строительного подряда, однако ДДУ отличается тем, кому принадлежит, и кто предоставляет земельный участок для строительства; для договора участия в строительстве императивно предусмотрена письменная форма с государственной регистрацией; в целях защиты участников долевого строительства законодательством предусмотрены некоторые их права, а также, напротив, для ДДУ не характерны некоторые права, предоставленные ГК РФ сторонам договора подряда.
От договора простого товарищества ДДУ отличается содержанием правоотношения, так как в первом происходит объединение вкладов, а в ДДУ обязанность по оплате создаваемого объекта возложена исключительно на участников долевого строительства, а также предусмотрена неустойка за неисполнение данной обязанности, что не согласуется с правовой природой договора простого товарищества. В ДДУ также отсутствует общая цель.
Представляется, наиболее правильной позиция, согласно которой ДДУ можно считать самостоятельным видом гражданско-правового договора. Его место среди самостоятельных договоров обусловлено спецификой области применения данного договора, особенностью объекта, предмета и других элементов договора.
Субъектами ДДУ являются застройщик и участник долевого строительства. На стороне последнего могут выступать как юридические, так и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели. Застройщиком же может быть юридическое лицо, к которому законодатель предъявляется особые требования, после чего он может привлекать денежные средства дольщиков.
Договор долевого участия в строительстве характеризуется наличием следующих существенных условий: предмет (обязательства сторон) и объект (в материальном смысле то, что создается застройщиком) договора, срок создания многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и передачи объекта строительства, цена, гарантийный срок. Понятие и содержимое каждого из условий было подробно раскрыто в ходе исследования.
Неблагоприятные последствия для сторон, при неисполнении и/или ненадлежащем исполнении обязательств, наступают в виде гражданско-правовой ответственности, а именно обязанности возместить убытки, выплатить неустойку, уплатить проценты за использование денежными средствами.
Исполнение обязательств в ДДУ обеспечивается залогом, неустойкой и иными способами, предусмотренными законодательством или договором.
С 1 июля 2019 года для застройщиков становится обязательным использование эскроу-счетов для привлечения средств дольщиков. Так, средства участников долевого строительства будут привлекаться на счет эскроу в уполномоченном банке, причем последним, как правило, будет банк, выдавший целевой заем застройщику, в целях создания многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Данный процесс перехода от рискованной для дольщиков конструкции и проектному финансированию с применением счетов эскроу происходил постепенно. Законодатель пытался установить жесткие требования к застройщику, а именно к размеру его уставного капитала, а также опыту в сфере строительства, однако после они были смягчены как, к примеру, федеральным законом от 25.12.2018 № 478-ФЗ, в части требований к строительному опыту застройщика с десяти тысяч квадратных метров были снижены до пяти тысяча.
Сейчас же происходит его завершающий этап, в результате которого планируется обезопасить участников долевого строительства и их средства от различного рода негативных исходов. Переход от ДДУ на систему проектного финансирования приведет к укреплению девелоперов и к уходу проблемных «рискованных» застройщиков с рынка. Таким образом, возможно, проблема обманутых дольщиков останется в прошлом.
Однако, эксперты высказывают мнение о том, что новый порядок приведет к увеличению конечной цены жилья, что негативно отразится на доступности жилья для граждан. Напротив, есть точка зрения, согласно которой, нет четких оснований для увеличения цены. Уже сейчас, по данным РБК, можно говорить об увеличении цены на новостройки на 2-7% в зависимости от ликвидности жилья в первом полугодии. С 1 июля 2019 года эксперты ожидают увеличение еще на 10-15%ош.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
