ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬСТВА В РФ: ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ
|
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ УЧАСТИЯ ГРАЖДАН
В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ В РФ 10
1.1. Понятие долевого участия в строительстве 10
1.2. Юридическая характеристика договора участия в долевом
строительстве 17
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ЗАЩИТЫ ПРАВ И ЗАКОННЫХ ИНТЕРЕСОВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 27
2.1. Обеспечение исполнения обязательств сторон по договору
долевого строительства 27
2.2. Проблемы правового регулирования договора участия в
долевом строительстве 32
2.3. Тенденции и перспективы законодательства в сфере участия
граждан в долевом строительстве 38
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 45
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ГЛАВА 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ УЧАСТИЯ ГРАЖДАН
В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ В РФ 10
1.1. Понятие долевого участия в строительстве 10
1.2. Юридическая характеристика договора участия в долевом
строительстве 17
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ЗАЩИТЫ ПРАВ И ЗАКОННЫХ ИНТЕРЕСОВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 27
2.1. Обеспечение исполнения обязательств сторон по договору
долевого строительства 27
2.2. Проблемы правового регулирования договора участия в
долевом строительстве 32
2.3. Тенденции и перспективы законодательства в сфере участия
граждан в долевом строительстве 38
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 45
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Актуальность темы исследования. В настоящее время строительство играет важную роль, как для всего общества, так и для каждого человека. Строительство направлено на удовлетворение потребности человека в жилье, как одной из первоочередных и наиглавнейших потребностей человека. Законодатель в статье 40 Конституции Российской федерации закрепляет и гарантирует право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
В соответствии с Указом Президента РФ от 7.05.2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», Правительство РФ обязано создать для населения возможности улучшения жилищных условий не реже одного раза в 15 лет и обеспечить до 2020 г. предоставление доступного и комфортного жилья российским семьям, желающим улучшить свои жилищные условия.
Кроме того, практически в каждом ежегодном Послании Президента Российской Федерации Федеральному собранию, в прямых линиях с Владимиром Владимировичем Путиным поднимаются вопросы обеспечения граждан страны жильем.
Отсутствие и несовершенство определенных механизмов и средств защиты прав и интересов участников отношений в области долевого строительства, недостаточно сформировавшееся правовое регулирование, привели к возникновению ряда теоретических и практических проблем, а так же к возрастанию правонарушений, которые нарушали права и интересы граждан и юридических лиц в сфере долевого строительства.
В настоящее время вопросы, касающиеся отношений, возникающих на основании договора участия граждан в долевом строительстве, являются во многих аспектах достаточно исследованными, многие авторы занимаются изучением данного вопроса, однако существует отставание уровня развития научного анализа отношений, возникающих из рассматриваемого договора, от уровня развития реальных отношений в сфере долевого строительства. Существует достаточно споров, противоречий и пробелов, как в нормативно-правовых актах, так и в правоприменительной практике.
На данном этапе одним из проектов национального масштаба является обеспечение граждан доступным жильем. Однако, следует признать, что в данных условиях формирование рынка невозможно без увеличения объемов и темпов строительства жилья на долевых началах. Такое строительство должно быть выгодным для всех участников договорных отношений. Это обуславливает необходимость глубокого научного анализа действующего законодательства, которое регулирует отношения по участию в долевом строительстве жилья, а также совершенствование его норм.
Целью исследования в данной работе являются комплексный анализ юридической природы и особенностей договора участия граждан в долевом строительстве, а также разработка предложений по совершенствованию законодательства в рассматриваемой сфере. Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих задач:
- изучить и проанализировать действующее законодательство, судебную практику, а также научные труды по данной теме;
- рассмотреть понятие договора участия граждан в долевом строительстве;
- выявить правовую природу данной разновидности договора;
- выделить стороны договора и определить их правовой статус, проанализировав их права и обязанности;
- исследовать особенности договора участия в долевом строительстве , существенные условия, форму, порядок заключения и основания расторжения данного соглашения;
- проанализировать характерные данной разновидности договора способы обеспечения исполнения обязательств;
- выявить проблемы правового регулирования участия в долевом строительстве;
- обозначить тенденции развития законодательство в области участия в долевом строительстве;
- предложить возможные перспективы развития законодательства, регулирующего отношения, складывающиеся в результате заключения договора участия в долевом строительстве;
Объектом исследований в рамках избранной автором темы являются общественные отношения в сфере участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве.
Предметом исследования будут служить нормативно - правовые основы договорного регулирования отношений в области участия в долевом строительстве и правоприменительная практика.
Методологическую основу исследования составили общенаучные методы познания: анализ, синтез, системный. В ходе исследование так же использовались специальные научные методы: конкретно - социологический, социально - правовой эксперимент, формально - юридический, сравнительно - правовой и иные методы. Данные методы позволили наиболее полно рассмотреть различные аспекты общественных отношений, возникающих при организации долевого участия в строительстве в Российской Федерации.
Нормативную основу исследования составили Конституция Российской Федерации от 12.12.1993г., Гражданский кодекс Российской Федерации от 21.10.1994 №51 - ФЗ, Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»,Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»и иные нормативно-правовые акты.
Эмпирическую основу данного исследования составляют материалы судебной практики Высшего Арбитражного Суда, а также судов общей юрисдикции.
Степень научной разработанности темы исследования. Изучением данной темы занимается большая группа авторов: И.А. Лепехин , Н. Пластинина, О.А. Кузьмина, О.Л. Вербина, Р.Р. Шайдуллин,А. Абрамов6, М.М. Монастырев, О.В. Макаров, Е.В. Белов, О.Г. Ершов, М.В. Петрухин , М.В. Дмитриева, А.И. Демехин и др.
Практическое значение полученных результатов. Сформулированные в работе выводы, предложения и рекомендации по совершенствованию норм гражданского законодательства в сфере отношений, возникающих в результате заключения договора долевого участия в строительстве, могут быть использованы: в законотворческой деятельности при дальнейшем совершенствовании законодательства России, направленного на усовершенствования защиты прав участников долевого строительства и предотвращения правонарушений в данной сфере.
Теоретическая значимость работы заключается в уточнении понятийно - категориального аппарата в области отношений, возникающих в результате заключения договора участия граждан в долевом строительстве, и преодолении логико- структурных дефектов права.
Положения, выносимые на защиту:
1. В целях уменьшения количества правонарушений в области долевого строительства предложить на законодательном уровне принять норму, запрещающую заключение предварительных договоров купли-продажи жилых и нежилых помещений и получение денежных средств от дольщиков по вексельным схемам.
2. В целях преодоления ряда проблем в сфере участия граждан в долевом строительстве и выявления альтернативы законной ипотеке, закрепленной Законом о долевом строительстве, предложить законодательное развитие института ипотеки в области долевого строительства.
Цель и задачи исследования предопределили структуру выпускной квалификационной работы, которая состоит из введения, двух глав, пяти параграфов, заключения и библиографического списка.
В первой главе излагаются общие положения и правовые основы долевого участия граждан в строительстве; понятие долевого участия в строительстве по современному российскому законодательству, характерные особенности договора участия в долевом строительстве, существенные условия, форму, порядок заключения и основания расторжения данного соглашения, а также понятие сторон по договору участия в долевом строительстве, их права и обязанности.
Во второй главе рассматриваются характерные данной разновидности договора способы обеспечения исполнения обязательств, выявляются проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве, анализируются тенденции развития законодательства в сфере участия граждан в долевом строительстве, предлагаются перспективы развития законодательства в данной области.
В заключении излагаются основные результаты исследования в рамках выпускной квалификационной работы и формируются выводы и рекомендации по совершенствованию отношений в сфере долевого строительства жилья
В соответствии с Указом Президента РФ от 7.05.2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», Правительство РФ обязано создать для населения возможности улучшения жилищных условий не реже одного раза в 15 лет и обеспечить до 2020 г. предоставление доступного и комфортного жилья российским семьям, желающим улучшить свои жилищные условия.
Кроме того, практически в каждом ежегодном Послании Президента Российской Федерации Федеральному собранию, в прямых линиях с Владимиром Владимировичем Путиным поднимаются вопросы обеспечения граждан страны жильем.
Отсутствие и несовершенство определенных механизмов и средств защиты прав и интересов участников отношений в области долевого строительства, недостаточно сформировавшееся правовое регулирование, привели к возникновению ряда теоретических и практических проблем, а так же к возрастанию правонарушений, которые нарушали права и интересы граждан и юридических лиц в сфере долевого строительства.
В настоящее время вопросы, касающиеся отношений, возникающих на основании договора участия граждан в долевом строительстве, являются во многих аспектах достаточно исследованными, многие авторы занимаются изучением данного вопроса, однако существует отставание уровня развития научного анализа отношений, возникающих из рассматриваемого договора, от уровня развития реальных отношений в сфере долевого строительства. Существует достаточно споров, противоречий и пробелов, как в нормативно-правовых актах, так и в правоприменительной практике.
На данном этапе одним из проектов национального масштаба является обеспечение граждан доступным жильем. Однако, следует признать, что в данных условиях формирование рынка невозможно без увеличения объемов и темпов строительства жилья на долевых началах. Такое строительство должно быть выгодным для всех участников договорных отношений. Это обуславливает необходимость глубокого научного анализа действующего законодательства, которое регулирует отношения по участию в долевом строительстве жилья, а также совершенствование его норм.
Целью исследования в данной работе являются комплексный анализ юридической природы и особенностей договора участия граждан в долевом строительстве, а также разработка предложений по совершенствованию законодательства в рассматриваемой сфере. Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих задач:
- изучить и проанализировать действующее законодательство, судебную практику, а также научные труды по данной теме;
- рассмотреть понятие договора участия граждан в долевом строительстве;
- выявить правовую природу данной разновидности договора;
- выделить стороны договора и определить их правовой статус, проанализировав их права и обязанности;
- исследовать особенности договора участия в долевом строительстве , существенные условия, форму, порядок заключения и основания расторжения данного соглашения;
- проанализировать характерные данной разновидности договора способы обеспечения исполнения обязательств;
- выявить проблемы правового регулирования участия в долевом строительстве;
- обозначить тенденции развития законодательство в области участия в долевом строительстве;
- предложить возможные перспективы развития законодательства, регулирующего отношения, складывающиеся в результате заключения договора участия в долевом строительстве;
Объектом исследований в рамках избранной автором темы являются общественные отношения в сфере участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве.
Предметом исследования будут служить нормативно - правовые основы договорного регулирования отношений в области участия в долевом строительстве и правоприменительная практика.
Методологическую основу исследования составили общенаучные методы познания: анализ, синтез, системный. В ходе исследование так же использовались специальные научные методы: конкретно - социологический, социально - правовой эксперимент, формально - юридический, сравнительно - правовой и иные методы. Данные методы позволили наиболее полно рассмотреть различные аспекты общественных отношений, возникающих при организации долевого участия в строительстве в Российской Федерации.
Нормативную основу исследования составили Конституция Российской Федерации от 12.12.1993г., Гражданский кодекс Российской Федерации от 21.10.1994 №51 - ФЗ, Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»,Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»и иные нормативно-правовые акты.
Эмпирическую основу данного исследования составляют материалы судебной практики Высшего Арбитражного Суда, а также судов общей юрисдикции.
Степень научной разработанности темы исследования. Изучением данной темы занимается большая группа авторов: И.А. Лепехин , Н. Пластинина, О.А. Кузьмина, О.Л. Вербина, Р.Р. Шайдуллин,А. Абрамов6, М.М. Монастырев, О.В. Макаров, Е.В. Белов, О.Г. Ершов, М.В. Петрухин , М.В. Дмитриева, А.И. Демехин и др.
Практическое значение полученных результатов. Сформулированные в работе выводы, предложения и рекомендации по совершенствованию норм гражданского законодательства в сфере отношений, возникающих в результате заключения договора долевого участия в строительстве, могут быть использованы: в законотворческой деятельности при дальнейшем совершенствовании законодательства России, направленного на усовершенствования защиты прав участников долевого строительства и предотвращения правонарушений в данной сфере.
Теоретическая значимость работы заключается в уточнении понятийно - категориального аппарата в области отношений, возникающих в результате заключения договора участия граждан в долевом строительстве, и преодолении логико- структурных дефектов права.
Положения, выносимые на защиту:
1. В целях уменьшения количества правонарушений в области долевого строительства предложить на законодательном уровне принять норму, запрещающую заключение предварительных договоров купли-продажи жилых и нежилых помещений и получение денежных средств от дольщиков по вексельным схемам.
2. В целях преодоления ряда проблем в сфере участия граждан в долевом строительстве и выявления альтернативы законной ипотеке, закрепленной Законом о долевом строительстве, предложить законодательное развитие института ипотеки в области долевого строительства.
Цель и задачи исследования предопределили структуру выпускной квалификационной работы, которая состоит из введения, двух глав, пяти параграфов, заключения и библиографического списка.
В первой главе излагаются общие положения и правовые основы долевого участия граждан в строительстве; понятие долевого участия в строительстве по современному российскому законодательству, характерные особенности договора участия в долевом строительстве, существенные условия, форму, порядок заключения и основания расторжения данного соглашения, а также понятие сторон по договору участия в долевом строительстве, их права и обязанности.
Во второй главе рассматриваются характерные данной разновидности договора способы обеспечения исполнения обязательств, выявляются проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве, анализируются тенденции развития законодательства в сфере участия граждан в долевом строительстве, предлагаются перспективы развития законодательства в данной области.
В заключении излагаются основные результаты исследования в рамках выпускной квалификационной работы и формируются выводы и рекомендации по совершенствованию отношений в сфере долевого строительства жилья
Подводя итог можно сделать вывод о том, что поставленные цели и задачи настоящей работы были достигнуты.
В ходе настоящего исследования была проанализирована законодательная характеристика договора участия граждан в долевом строительстве. Отношения, вытекающие из данного договора, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Указанный закон содержит:
- легальное определение договора участия граждан в долевом строительстве, требования;
- конкретизацию предмета договора и его существенные условия
- требования, предъявляемые к форме договора, в том числе обязательность его государственной регистрации
- правовое положение сторон
- способы обеспечения исполнения договора по данным обязательствам
- иные положения, необходимые для урегулирования и упорядочения отношений между застройщиками и дольщиками
Детальный анализ характерных признаков данного договора позволил выявить черты, идентифицирующие договор участия граждан в долевом строительстве от схожих гражданско - правовых договоров, к их числу можно отнести:
- предмет договора, которым выступает та часть (доля) строящегося объекта недвижимого имущества, которая подлежит передаче участнику долевого строительства;
- стороны договора, закон выделяет две стороны: застройщик и участник долевого строительства (дольщик).
- целевая направленность договора. Где цель застройщика- это извлечение прибыли, а для дольщиков- получение объекта долевого строительства или прибыли, образующейся за счет повышения
- содержание договора, т.е. совокупность прав и обязанностей сторон.
Рассмотрение существенных условий договора участия граждан в долевом строительстве позволило отнестик ним:
1. Предмет договора;
2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;
3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком застройщику в установленном порядке;
4. Срок передачи застройщиком объекта;
5. Гарантийный срок на объект (п.4. ст.4);
Изучение отношений, складывающихся в результате заключения между гражданами и застройщиками договора долевого участия в строительстве, позволило выявить конструктивные признаки возникающих обязательств, а именно:
1. Застройщик обязуется выполнить работу по созданию новой вещи - объекта долевого строительства.
2. Вещь, созданная по данному договору, принадлежит застройщику на праве собственности до момента принятия выполненной работы.
3. Застройщик обязуется выполнить работу за свой риск, хотя он выполняет работу за счет привлечения денежных средств граждан и юридических лиц. 4.Застройщик выполняет работу с целью удовлетворения тех или иных индивидуальных запросов и требований другой стороны.
На основании рассмотренных признаков предлагается авторское определение договора долевого участия граждан в строительстве. Так, договор участия граждан в долевом строительстве - договор между застройщиком и участником долевого строительства (дольщиком), по которому дольщик обязуется оплатить цену договора и в обусловленный договором срок принять объект долевого строительства, а застройщик в свою очередь обязуется приобрести в собственность либо в аренду земельный участок для строительства (создания) на этом земельном участке в соответствии с проектной декларацией объекта долевого строительства и после получения в соответствии с действующим законодательством разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости передать его участнику долевого строительстве.
Рассмотрев способы обеспечения исполнения обязательств по данному договору, сделали вывод о том, что к ним относятся следующие права:
- право на неустойку (ч. 2 ст. 6 ФЗ N 214-ФЗ);
- право залога (ч. 1 ст. 12.1, ст. ст. 13 - 15 ФЗ N 214-ФЗ);
- также, если объектом долевого строительства является жилое помещение, права из договора поручительства (ч. 2 ст. 12.1, ст. 15.1 ФЗ N 214- ФЗ) или страхования гражданской ответственности застройщика (ч. 2 ст. 12.1, ст. 15.2 ФЗ 214-ФЗ)).
Их анализ позволил декларировать, что последняя редакция Федерального закона N 214-ФЗ дает существенные гарантии для дольщиков.
В работе исследованы наиболее актуальные проблемы, возникающие в процессе реализации отношений в рамках договора участия в долевом строительстве, к ним можно отнести:
1. На практике суды квалифицируют договоры участия в долевом строительстве именно как договор купли-продажи. На наш взгляд, договор долевого участия является самостоятельным видом договора, который обладает своими квалифицирующими особенностями. Таковыми являются: наличие особых участников: застройщика и участника долевого строительства, привлечение застройщиком заемных денежных средств для строительства, повышенные предпринимательские риски, необходимость государственной регистрации и т.д.
2. Некоторые застройщики применяют "серые" схемы привлечения средств граждан. Примером является так называемая вексельная схема, сущность которой выражается в выдаче векселя на полученную сумму денежных средств, также заключается предварительный договор купли- продажи будущего помещения, в котором конечно отсутствует привязка к проектной документации помещения. Для решения данной проблемы представляется необходимым на законодательном уровне принять норму, запрещающую заключение предварительных договоров купли-продажи жилых и нежилых помещений и получение денежных средств от дольщиков по вексельным схемам.
3. В правоприменительной практике также нередко возникают проблемы, связанные с решением вопросов о сроках исполнения обязательства по передаче заказчику результатов выполненных работ исполнителем. Одним из наиболее часто встречающихся нарушений является просрочка в передаче объекта строительства заказчику. В возникающих правоотношениях потребитель, финансирующий строительство своей части многоквартирного дома - квартиры, является более "слабой" стороной, нуждающейся в серьезной правовой поддержке со стороны законодателя.
Говоря о тенденциях развития законодательства можно сделать вывод о том, что законодательная политика в области регулирования градостроительной деятельности в настоящее время имеет ярко выраженный уклон в сторону либерализации законодательства, отмены лицензирования деятельности, связанной со строительством, проектированием и инженерными изысканиями, построения диалога между органами государственной (муниципальной) власти и хозяйствующими субъектами.
Если же говорить о перспективах развития законодательства, то это прежде всего его антикоррупционная направленность. Во-вторых, учитывая специфику и комплексность правового регулирования - это совершенствование юридической техники, систематизации норм, для того чтобы не позволить застройщикам проворачивать "серые" схемы, была ясность в правоприменении, снизить уровень незаконного предпринимательства в области строительства многоквартирных домов с долевым участием граждан снижение уровня.
В рамках развития и совершенствования законодательства, необходимо преодоление логико - структурных дефектов в праве, описанных в работе.
Наряду с предложенными вариантами решения проблем в области участия граждан в долевом строительстве, на наш взгляд, одним из возможных вариантов дальнейшего развития законодательства в этой сфере будет развитие института ипотеки.
В ходе настоящего исследования была проанализирована законодательная характеристика договора участия граждан в долевом строительстве. Отношения, вытекающие из данного договора, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Указанный закон содержит:
- легальное определение договора участия граждан в долевом строительстве, требования;
- конкретизацию предмета договора и его существенные условия
- требования, предъявляемые к форме договора, в том числе обязательность его государственной регистрации
- правовое положение сторон
- способы обеспечения исполнения договора по данным обязательствам
- иные положения, необходимые для урегулирования и упорядочения отношений между застройщиками и дольщиками
Детальный анализ характерных признаков данного договора позволил выявить черты, идентифицирующие договор участия граждан в долевом строительстве от схожих гражданско - правовых договоров, к их числу можно отнести:
- предмет договора, которым выступает та часть (доля) строящегося объекта недвижимого имущества, которая подлежит передаче участнику долевого строительства;
- стороны договора, закон выделяет две стороны: застройщик и участник долевого строительства (дольщик).
- целевая направленность договора. Где цель застройщика- это извлечение прибыли, а для дольщиков- получение объекта долевого строительства или прибыли, образующейся за счет повышения
- содержание договора, т.е. совокупность прав и обязанностей сторон.
Рассмотрение существенных условий договора участия граждан в долевом строительстве позволило отнестик ним:
1. Предмет договора;
2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;
3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком застройщику в установленном порядке;
4. Срок передачи застройщиком объекта;
5. Гарантийный срок на объект (п.4. ст.4);
Изучение отношений, складывающихся в результате заключения между гражданами и застройщиками договора долевого участия в строительстве, позволило выявить конструктивные признаки возникающих обязательств, а именно:
1. Застройщик обязуется выполнить работу по созданию новой вещи - объекта долевого строительства.
2. Вещь, созданная по данному договору, принадлежит застройщику на праве собственности до момента принятия выполненной работы.
3. Застройщик обязуется выполнить работу за свой риск, хотя он выполняет работу за счет привлечения денежных средств граждан и юридических лиц. 4.Застройщик выполняет работу с целью удовлетворения тех или иных индивидуальных запросов и требований другой стороны.
На основании рассмотренных признаков предлагается авторское определение договора долевого участия граждан в строительстве. Так, договор участия граждан в долевом строительстве - договор между застройщиком и участником долевого строительства (дольщиком), по которому дольщик обязуется оплатить цену договора и в обусловленный договором срок принять объект долевого строительства, а застройщик в свою очередь обязуется приобрести в собственность либо в аренду земельный участок для строительства (создания) на этом земельном участке в соответствии с проектной декларацией объекта долевого строительства и после получения в соответствии с действующим законодательством разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости передать его участнику долевого строительстве.
Рассмотрев способы обеспечения исполнения обязательств по данному договору, сделали вывод о том, что к ним относятся следующие права:
- право на неустойку (ч. 2 ст. 6 ФЗ N 214-ФЗ);
- право залога (ч. 1 ст. 12.1, ст. ст. 13 - 15 ФЗ N 214-ФЗ);
- также, если объектом долевого строительства является жилое помещение, права из договора поручительства (ч. 2 ст. 12.1, ст. 15.1 ФЗ N 214- ФЗ) или страхования гражданской ответственности застройщика (ч. 2 ст. 12.1, ст. 15.2 ФЗ 214-ФЗ)).
Их анализ позволил декларировать, что последняя редакция Федерального закона N 214-ФЗ дает существенные гарантии для дольщиков.
В работе исследованы наиболее актуальные проблемы, возникающие в процессе реализации отношений в рамках договора участия в долевом строительстве, к ним можно отнести:
1. На практике суды квалифицируют договоры участия в долевом строительстве именно как договор купли-продажи. На наш взгляд, договор долевого участия является самостоятельным видом договора, который обладает своими квалифицирующими особенностями. Таковыми являются: наличие особых участников: застройщика и участника долевого строительства, привлечение застройщиком заемных денежных средств для строительства, повышенные предпринимательские риски, необходимость государственной регистрации и т.д.
2. Некоторые застройщики применяют "серые" схемы привлечения средств граждан. Примером является так называемая вексельная схема, сущность которой выражается в выдаче векселя на полученную сумму денежных средств, также заключается предварительный договор купли- продажи будущего помещения, в котором конечно отсутствует привязка к проектной документации помещения. Для решения данной проблемы представляется необходимым на законодательном уровне принять норму, запрещающую заключение предварительных договоров купли-продажи жилых и нежилых помещений и получение денежных средств от дольщиков по вексельным схемам.
3. В правоприменительной практике также нередко возникают проблемы, связанные с решением вопросов о сроках исполнения обязательства по передаче заказчику результатов выполненных работ исполнителем. Одним из наиболее часто встречающихся нарушений является просрочка в передаче объекта строительства заказчику. В возникающих правоотношениях потребитель, финансирующий строительство своей части многоквартирного дома - квартиры, является более "слабой" стороной, нуждающейся в серьезной правовой поддержке со стороны законодателя.
Говоря о тенденциях развития законодательства можно сделать вывод о том, что законодательная политика в области регулирования градостроительной деятельности в настоящее время имеет ярко выраженный уклон в сторону либерализации законодательства, отмены лицензирования деятельности, связанной со строительством, проектированием и инженерными изысканиями, построения диалога между органами государственной (муниципальной) власти и хозяйствующими субъектами.
Если же говорить о перспективах развития законодательства, то это прежде всего его антикоррупционная направленность. Во-вторых, учитывая специфику и комплексность правового регулирования - это совершенствование юридической техники, систематизации норм, для того чтобы не позволить застройщикам проворачивать "серые" схемы, была ясность в правоприменении, снизить уровень незаконного предпринимательства в области строительства многоквартирных домов с долевым участием граждан снижение уровня.
В рамках развития и совершенствования законодательства, необходимо преодоление логико - структурных дефектов в праве, описанных в работе.
Наряду с предложенными вариантами решения проблем в области участия граждан в долевом строительстве, на наш взгляд, одним из возможных вариантов дальнейшего развития законодательства в этой сфере будет развитие института ипотеки.
Подобные работы
- НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ И НЕЗАКЛЮЧЕННОСТЬ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО ДОГОВОРА В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4320 р. Год сдачи: 2019 - Гражданско-правовая природа договоров на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских работ
Дипломные работы, ВКР, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 6900 р. Год сдачи: 2020 - Договор некоммерческого найма жилого помещения
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2017 - ДОГОВОР ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ (ЛИЗИНГА): ПРАВОВАЯ ПРИРОДА И СОДЕРЖАНИЕ
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2019 - Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 6500 р. Год сдачи: 2019 - Гражданско-правовое регулирование отношений в сфере приобретения обязательственных прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2019 - ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ
ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ В РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
Магистерская диссертация, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 5700 р. Год сдачи: 2018 - Гражданские правоотношения между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4915 р. Год сдачи: 2018 - Договор аренды земельных участков
Бакалаврская работа, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4260 р. Год сдачи: 2017
Заказать работу
Заявка на оценку стоимости
Это краткая форма заказа. После ее заполнения вы перейдете на полную форму заказа работы
Каталог работ (130219)
- Бакалаврская работа (31275)
- Диссертация (960)
- Магистерская диссертация (18243)
- Дипломные работы, ВКР (53102)
- Главы к дипломным работам (2108)
- Курсовые работы (9668)
- Контрольные работы (6188)
- Отчеты по практике (1308)
- Рефераты (1450)
- Задачи, тесты, ПТК (616)
- Ответы на вопросы (154)
- Статьи, Эссе, Сочинения (911)
- Бизнес-планы (49)
- Презентации (101)
- РГР (84)
- Авторефераты (РГБ) (1690)
- Диссертации (РГБ) (1879)
- Прочее (433)
Новости
06.01.2018
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
Помощь в выполнении учебных и научных работ на заказ ОФОРМИТЬ ЗАКАЗ
дальше»» Все новости
Статьи
- Где лучше заказывать диссертации и дипломные?
- Выполнение научных статей
- Подготовка диссертаций
- Подводные камни при написании магистерской работы
- Помощь в выполнении дипломных работ
»» Все статьи
Заказать работу
Заявка на оценку стоимости
Это краткая форма заказа. После ее заполнения вы перейдете на полную форму заказа работы
