Введение 3
Глава 1.Общая характеристика договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости 8
§1.1. Понятие и правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости 8
§1.2. Некоторые вопросы правового регулирования отношений, связанных с участием в долевом строительстве 16
§1.3. Субъектный состав договора участия в долевом строительстве. 25
Глава II. Заключение и исполнение договора участия в долевом строительстве. 34
§2.1. Существенные условия договора участия в долевом строительстве. 34
§2.2. Форма и государственная регистрация договора долевого участия в строительстве. 43
§2.3. Проблемы исполнения договора участия в долевом строительстве. 51
Глава III. Права и обязанности сторон. Ответственность сторон по договору долевого участия в строительстве. 56
§3.1. Права и обязанности застройщика по договору 56
§3.2. Права и обязанности участника долевого строительства 63
§3.3. Ответственность сторон по договору долевого участия в строительстве жилья 69
Заключение 75
Список используемой литературы
До начала 90-х годов прошлого века в нашей стране действовала система централизованного государственного финансирования строительства жилья. После перехода к рыночным отношениям в экономике появились новые формы вовлечения денежных средств в строительство. В качестве одной из таких форм явился договор участия в долевом строительстве. Вопрос приобретения жилья остаётся актуальным вопросом для многих граждан. Всё же сегодня большинство населения имеют невысокий уровень доходов. Следовательно, граждане заинтересованы в наиболее приемлемых и выгодных для себя способах приобретения собственной недвижимости и часто их выбор выпадает на договор участия в долевом строительстве.
Цивилисты считают Аргентину - государством, где возникло и стало применяться долевое строительство. Там в результате нестабильной экономической обстановки в 1985 году появилась специальная жилищная программа. Затем уже британские специалисты провели реформирование данной системы. Они предложили вместо продажи акций и специализированного акционерного общества сразу продавать квадратные метры недвижимости. Данная программа эффективно зарекомендовала и использовалась при строительстве недвижимости в странах Ближнего Востока.
Договор долевого строительства широко применяется и в России. Право каждого на жилище является конституционным правом и закрепляется в ст.40 Конституции РФ . Обеспечение граждан жильём и способствование жилищному строительству является одним из приоритетных направлений государственной политики. В частности, данное направление реализуется путем создания благоприятных условий для развития долевого строительства в стране органами государственной власти и органами местного самоуправления. Тем самым, в государстве обеспечивается конституционное право каждого на жилище. Поддержка государства является важным фактором для успешного долевого строительства недвижимости.
Осуществление права на жилище путем строительства жилья за счет собственных средств граждан закреплено нормами Гражданского кодекса Российской Федерации , Жилищного кодекса Российской Федерации и ряда других законодательных актов.
Данный договор позволяет приобрести жильё на рынке первичного жилья. Преимуществами для граждан, которые решили реализовать право на жилище данным способом, являются низкая стоимость недвижимости, в сравнении с рыночной, возможность поэтапной оплаты строительства.
Застройщики же получают возможность эффективного накапливания денежных средств инвесторов, достаточных для направления на строительство объектов недвижимости. Этим и объясняется практическая распространенность данного договора.
Однако граждане несут множество рисков. Застройщики зачастую нарушают свои обязанности, вытекающие из договора участия в долевом строительстве. Недочёты законодательства влекут множество судебных споров в этой сфере жилищного строительства. Поэтому происходит постоянное реформирование законодательства, осуществляющего правовое регулирование отношений, связанных с долевым строительством. Оно осуществляется, прежде всего, для достижения эффективной нормативной регламентации мер защиты прав дольщиков, принятия дополнительных гарантий защиты законных прав, интересов граждан, денежные средства которых привлекаются в долевое строительство.
Одни из последних масштабных изменений были внесены Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ (новые требования к проектным декларациям, усиление контроля со стороны государства, повышение финансовой ответственности застройщика, появление эскроу- счетов и так далее). Радикальные изменения были внесены и Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ (появление новых требований к застройщику, установление требований к органам управления застройщика, принцип «одно разрешение на строительство - один объект долевого строительства», открытие расчётного счёта в уполномоченном банке и другое). Некоторые из изменений вступят только с 1 июля 2018 года.
Из-за пробелов в законодательстве в сфере некоторых вопросов долевого строительства иногда возникает и проблема квалификации правовой природы самого договора участия в долевом строительстве. Основываясь на вышесказанном, данная тема является актуальной.
Объектом настоящего исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере долевого строительства объектов недвижимости, через рассмотрение законодательства, регулирующего данные отношения и практику их применения.
Предметом исследования является действующее законодательство РФ, правоприменительная практика о долевом участии в строительстве, а также теоретическая литература по исследуемой теме.
Целью данной работы является формирование комплексного представления о правовой природе договора участия в долевом строительстве и содержании обязательства из него.
Для достижения поставленной цели были выявлены следующие задачи:
• проанализировать правовую природу договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости, отграничить от некоторых других смежных договоров;
• дать понятие договору участия в долевом строительстве;
• выявить некоторые вопросы правового регулирования отношений в сфере долевого строительства;
• изучить субъектный состав договора долевого строительства;
• изучить существенные условия договора участия в долевом строительстве;
• изучить форму и порядок государственной регистрации рассматриваемого договора;
• проанализировать основные права и обязанности застройщика по договору участия в долевом строительстве;
• проанализировать основные права и обязанности участника долевого строительства;
• изучить вопросы ответственности сторон договора участия в долевом строительстве.
Цели и задачи способствовали формированию структуры данной работы. Данная работа состоит из введения, трёх глав, каждая из которых состоит из трёх параграфов, и заключения.
В первой главе рассматривается общая характеристика договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости, во второй изучаются вопросы заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве, а в третьей - права, обязанности и ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве.
В ходе работы были использованы следующие методы: формально-юридический, сравнительно-правовой, метод структурно-функционального и системного анализа.
В силу ограниченного объёма данной работы будут раскрыты только некоторые вопросы, касающиеся договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости.
Решая поставленные задачи, была достигнута цель работы и были сделаны некоторые выводы.
В ходе данной работы была дана общая характеристика договора участия в долевом строительстве. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости - это самостоятельная форма договора, носящая комплексный, консенсуальный, возмездный, взаимный, публичный характер, оформленная, как правило, в виде однотипной сделки, выраженная в письменной форме и надлежащим образом зарегистрированная.
Также в данной работе были затронуты вопросы отграничения договора участия в долевом строительстве от других договоров, например, от договора простого товарищества. Однако для предотвращения проблем с квалификацией договора долевого строительства, следует закрепить его определение непосредственно в Гражданском Кодексе РФ.
С апреля 2005 г. привлечение денежных средств граждан на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости регламентируется Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". А также был принят Федеральный закон "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 29.07.2017 N 218-ФЗ. Последний из этих нормативно¬правовых актов призван устранить пробелы законодательства в данной области отношений, связанных с участием в долевом строительстве объектов недвижимости. Среди нововведений следующие положения: ужесточение требований к застройщикам, появление требований к его органам
управления, появление принципа «один застройщик на одно разрешение на строительство на одном земельном участке», создание компенсационного фонда, куда должны производить обязательные отчисления (взносы) застройщики и другое. Некоторые из изменений, внесённых в 2017 году, применяются к отношениям, связанным с участием в долевом строительстве, только если разрешение на строительство было получено после 1 июля 2018 года.
В договоре участия в долевом строительстве присутствуют следующие стороны: застройщик, который должен отвечать установленным в законе требованиям и открывать расчётный счёт в уполномоченном банке, и участник долевого строительства, который именуется «слабой стороной» договора и вследствие этого закон наделяет его достаточно широкими правами, устанавливает гарантии для его защиты.
В качестве существенных условий данного договора, прежде всего, выделяют его предмет, срок передачи объекта долевого строительства, цену, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, условия, установленные законом в случае строительства и реконструкции объекта социальной инфраструктуры.
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме. Рассматриваемый договор, изменения его и расторжение, соглашение об уступке права требования по договору, а также право собственности на объект долевого строительства - всё это подлежит государственной регистрации в соответствующих органах регистрации.
Исполнение договора долевого строительства выражается в исполнении своих обязательств застройщиком и участником долевого строительства. Застройщик считается исполнившим свои обязательства по рассматриваемому договору только с момента подписания передаточного акта. Участник же долевого строительства исполняет свои обязательства по договору путём уплаты денежных средств на строительство объекта недвижимости и подписания передаточного акта. Однако вместо передаточного акта сторонами может быть подписан иной документ, подтверждающий передачу объекта долевого строительства.
Были изучены основные права, обязанности и ответственность застройщика и участника долевого строительства. Застройщик как сторона договора участия в долевом строительстве обладает определенными правами и обязанностями. Акцент делается именно на его обязательствах. Основной обязанностью данного субъекта является строительство объекта недвижимости и его передача дольщику. Строгая регламентация в законе его обязанностей направлена на достижение прозрачности деятельности строительных компаний, реальное выполнение ими обязанностей по рассматриваемому договору, сокращению в будущем обманутых дольщиков и «долгостроев».
Правовой статус участника долевого строительства состоит из принадлежащих ему прав и обязанностей. Его права, в основном, корреспондируют обязанностям застройщика. Основными обязанностями, возложенными на дольщиков, является уплата цены договора долевого строительства и принятие этого объекта недвижимости. Принятие объекта недвижимости осуществляется путём подписания передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства.
Законодатель стремится устранить существующие пробелы в законодательстве, затрагивающие долевое строительство и предоставить дополнительные меры защиты «слабой стороны» данного договора- гражданина -участника долевого строительства.
Закон устанавливает широкий спектр ответственности, как для застройщика, так и для участника долевого строительства. За нарушение обязательств по договору они могут нести ответственность в виде уплаты неустойки, возмещения убытков. Кроме того, если участником долевого строительства является гражданин, который заключил договор для личных целей, не связанных с деятельностью, приносящей доход, то в данном случае по вопросам, не урегулированным непосредственно ФЗ №214, нужно применять законодательство о защите прав потребителя.
Тема долевого строительства является достаточно обширной и подлежит более детальному рассмотрению и анализу. Однако основные вопросы, возникающие из договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости, были рассмотрены в данной работе.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
