Введение 6
1 Техническая экспертиза 7
1.1 Схема планировочной организации земельного участка, и
экспертиза градостроительных, архитектурно-планировочных и объемноконструктивных решений 7
1.1.1 Сведения о площадке размещения объекта недвижимости и
климатические условия 7
1.1.2 Схема планировочной организации земельного участка 7
1.1.3 Вертикальная планировка 9
1.1.4 Благоустройство территории 10
1.1.5 Архитектурные решения 10
1.1.6 Конструктивные решения и объемно-планировочные решения 14
1.1.7 Инженерное обеспечение объекта 18
1.1.8 Снос жилых домов и дворовых построек 19
1.1.9 Пожарная безопасность здания 21
1.2 Разработка мероприятий по охране окружающей среды 23
1.2.1 Краткая характеристика климатических условий 23
1.2.2 Оценка существующего состояния территории и геологической
среды 25
1.2.3 Оценка воздействия на окружающую среду на строительства 26
1.2.3.1 Оценка воздействия функционирования объекта на
атмосферный воздух 26
1.2.3.2 Расчет и обоснование объемов образования отходов при
строительстве 29
1.2.4 Оценка воздействия на водные объекты, животный и растительный
мир 31
1.2.5 Мероприятия по предотвращению и снижению возможного
негативного воздействия на окружающую среду и рациональному использованию природных ресурсов на период строительства 31
2 Бизнес-инжиниринг проекта 34
2.1 Организационно-управленческий инжиниринг проект 34
2.1.1 Функциональное обоснование реализации проекта 34
2.1.2 Анализ участка расположения объекта недвижимости 41
2.1.3 Окружение объекта 41
2.1.4 Пешеходная и транспортная доступность объекта 42
2.1.5 Стратегия развития объекта недвижимости 42
2.1.6 Сетевая модель инвестиционно-строительного проекта 44
2.1.7 Расчет продолжительности строительства 46
2.2 Организационно - правовое сопровождение проекта 47
2.2.1 Статус и характеристика земельного участка 48
2.2.2 Правовые полномочия деятельности юридических лиц - участников
реализации проекта 50
2.2.3 Правовые основы регулирования долевого строительства 50
2.2.4 Сведения о заказчике, застройщике и инвесторе 54
2.2.5 Правовое обеспечение реализации инвестиционно-строительного
проекта 56
2.2.5.1 Разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию
56
2.2.5.2 Основания для разработки ПОР на снос строений 58
2.3 Финансовое планирование и оценка эффективности проекта 59
2.3.1 Источники финансирования проекта строительства многоэтажного жилого дома №2 59
2.3.2 Планирование инвестиционных затрат 59
2.3.3 Планирование доходов по проекту 62
2.3.4 Оценка экономической эффективности реализации инвестиционно-
строительного проекта 63
Заключение 67
Список использованных источников 71
Красноярск - один из крупнейших городов России, с развитой инфраструктурой, городской экономикой, имеющий значительные возможности для развития человеческого и экономического потенциала.
Площадь территории Красноярского края составляет — 2 366 797 км2. Численность населения г. Красноярск на 1 января 2016г. составляет 1 069 446 человека.
Жилье является одной из главных потребностей, обеспечивающих гражданам благоприятные условия жизнедеятельности, а также ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду.
Рынок жилой недвижимости города постоянно развивается, в эксплуатацию вводятся новые микрорайоны. В связи с этим возникает необходимость развития соответствующей как внешней, так и внутренней инфраструктуры микрорайонов, в частности строительство объектов коммерческой недвижимости.
В современных условиях экономического развития России меняется стратегия и тактика гражданского строительства, ведутся работы по наращиванию темпов возведения застроек, увеличиваются этажность и плотность застройки.
Объект бакалаврской работы - многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, расположенный в Железнодорожном районе, г.Красноярска.
Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:
- обосновать схемы планировочной организации земельного участка;
- оценить архитектурно-планировочные и объемно-конструктивные решения инвестиционно-строительного проекта;
- оценить существующее состояние окружающей среды в месте расположения объекта;
- спрогнозировать изменение окружающей среды в результате реализации проекта;
- рассмотреть оптимальные варианты использования земельного участка;
- обосновать организационно-правовое сопровождение реализации проекта;
- оценить варианты эффективного использования инвестиционных ресурсов.
При выполнении выпускной квалификационной работы использовались следующие источники информации: нормативные документы - СП, ГОСТ, СанПиН, МДС, справочники, научная, учебная, методическая, периодическая литература. В процессе разработки ВКР будут использоваться стандартные офисные программы, такие как Microsoft OfficeExcel, Microsoft OfficeWord, AutoCAD, ГРАНД-Смета.
В качестве объекта исследования рассмотрен инвестиционно - строительный проект многоэтажного жилого дома №2, находящегося по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова.
Приняты следующие решения на стадии проекта: здание жилого дома, состоит из двух блок секций, со встроенными нежилыми помещениями, переменной этажности (12-18 этажей).
В доме запроектировано 143 квартиры. Из них однокомнатных квартир 29 шт., двухкомнатных 51 шт., трехкомнатных 63 шт. В каждой квартире предусмотрены жилые помещения, кухня, гардеробная, прихожая, санузлы, лоджии. Высота этажа - 3,3 м. Общая площадь квартир - 11066,82 м2. Также в дома запроектировано 8 офисных помещений, общей площадью -1167,31.
Конструктивная схема здания - схема стеновая, состоящая из кирпичных несущих стен и, опертых на них, многопустотных плит перекрытия, что обеспечивает пространственную жесткость и устойчивость элементов здания. Фундаменты для жилого дома приняты из буронабивных свай-иньекторов. Межквартирные стены и межкомнатные перегородки выполняются из блоков ячеистого бетона. Наружная отделка фасадов - лицевая кладка кирпичом силикатным лицевым ГОСТ 379-95. Наружная отделка фасада цокольного и 1го этажей, а также декоративные элементы (от земли до отметок +49,070 и 62,270) - вентилируемая фасадная система «AL-СИТИ» А; «AL-СИТИ» К.
Предусмотрено инженерное обеспечение.
При проектировании жилого дома, для инвалидов и других маломобильных групп населения учтены условия жизнедеятельности, равные с остальными категориями населения.
Проведен теплотехнический расчёт наружных стен, окон и перекрытий, который позволил определить, что запроектированный состав наружных стен обеспечивает требуемую тепловую защиту жилого дома и выполняются санитарно-гигиенические требования, включающие температурный перепад между температурой внутреннего воздуха на поверхности ограждающей конструкции и температуры внутренней поверхности выше температуры точки росы.
Нормативная продолжительность строительства согласно СНиП 1.04.0385* «Нормы продолжительности и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» в разделе З «Непроизводственное строительство» п.1 «Жилые здания» составляет 19,5 месяцев.
Была произведена оценка состояния окружающей среды и рассмотрено влияние строительства объекта на окружающую среду. Проект строительства жилого дома соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, требованиям законодательства РФ и не является источником вредного воздействия на среду обитания и здоровье человека.
Все источники поступления загрязняющих веществ носят временный характер, воздействие их на атмосферный воздух прекратится после окончания строительства.
Основными участниками строительства являются:
- заказчик - застройщик: ЗАО ПСК «СОЮЗ». Юридический адрес: 660061, г. Красноярск, пл. Мясокомбинат, база ЗАО ПСК «Союз», ОГРН 1032402195429, ИНН 2463061910, КПП 246301001.
- проектировщик: «Архитектурная группа "Первая линия". Юридический адрес: 660060, Россия, г.Красноярск, улица Обороны, д. 16, ОГРН 1062463033038, ИНН 2463077660, КПП 246601001.
- подрядчики: ЗАО ПСК «СОЮЗ» и ООО «Новострой». Юридический адрес: 660125, Красноярский край, г. Красноярск, пр. Комсомольский, д. 9, кв. 80. ИНН 2465130895, ОГРН 1152468040361. - участники долевого строительства и ЗАО ПСК «СОЮЗ».
Первый земельный участок с кадастровым номером 24:50:0200127:71, площадью 2743м2, принадлежит застройщику на праве аренды, согласно договору аренды земельного участка от 20.03.2007г. № 538, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 30.03.2007г., номер регистрации 24-24- 01/055/2007-337, номер регистрации 24-24-01/014/2014-734 от 07.02.2014г. к договору аренды от 20.03.2007г. № 538. И земельный участок с кадастровым номером 24:50:0200127:68, площадью 223 м2, принадлежащий застройщику на праве собственности, номер свидетельства 24ЕЗ 869678, номер регистрации 24- 24-01/054/2008-616 от 22.04.2008 г., согласно договору купли-продажи земельного участка от 20.03.2008г.
Собственниками земельных участков являются администрация города Красноярска и ЗАО ПСК «Союз». Данные земельные участки принадлежат ко второй категории земель - земли населенных пунктов.
Изучен Федеральный закон №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Относительно жилого дома №2 жилого дома, застройщик имеет право привлекать денежные средства участников долевого строительства, т.к. все условия для этого выполнены:
- положительное заключение Государственной экспертизы проектной документации: №24-1-4-0369-11 от 11 августа 2011г., выдано КГАУ «ККГЭ»;
- разрешение на строительство от 25.08.2011 года № 02-4033 выдано администрацией города Красноярска. Продление разрешение на строительство от 28.02.2013 года № 02-4033. Продление разрешение на строительство от 13.03.2015 года № 02-4033;
- проектная декларация на строительство жилого дома опубликована в открытом доступе.
Также заключен генеральный договор № 35-8504Г/2015 от 12.11.2015г. страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, заключенный с Обществом с ограниченной ответственностью «Региональная страховая компания» Жилой дом №2, рассматривается как проект, предусматривающий реализацию полного цикла вложения инвестиций в строительство: от начального вложения капиталов до достижения цели инвестирования и завершения предусмотренных проектом работ. Дата начала строительства - 01.05.2016 г. Дата ввода объекта в эксплуатацию - 1У квартал 2017 г.
На базе данных социально-экономического положения региона и характеристики социальных объектов г. Сосновоборска была составлена матрица SWOT-анализа, определены сильные и слабые стороны текущего использования, а также выделены возможности и угрозы с учетом проведенного анализа рынка недвижимости.
Посредством анализа были определены сильные и слабые стороны, а также имеющиеся возможности и угрозы при использовании объекта, на основе которых была составлена матрица SWOT-анализа. В результате выяснилось, что рассматриваемый участок под строительство, отлично подходит для реализации инвестиционно-строительного проекта жилого комплекса, после чего была разработана оптимальная концепция управления объектом недвижимости, позволяющая получить максимальный коммерческий эффект.
Основной угрозой можно считать увеличение себестоимости строительства из-за роста цен на строительные материалы и скачки курса доллара, которые способны увеличить себестоимость работ и снизить спрос на объекты недвижимости.
Были произведены маркетинговые исследования сегментов рынка недвижимости, в результате которых была рассмотрена ценовая ситуация на рынке нового жилья, спрогнозирован спрос на жилье и определены основные тенденции.
Согласно сводному сметному расчёту стоимости строительства, потребность в инвестициях составит 732 984,676 тыс. руб.
В работе рассчитаны и представлены технико-экономические показатели жилого дома. Себестоимость квадратного метра составила 46,21 тыс. руб., после изучения рынка недвижимости, продажа м2 жилого помещения, будет составлять 69 тыс.руб, а нежилого помещения 130 тыс.руб.
Исследование по оценке эффективности строительства жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, рассчитанное динамическим и статическим методом, доказало, что проект может быть принят к реализации, так как чистый доход положителен, срок окупаемости меньше горизонта расчета, а норма прибыли больше единицы.
После завершения строительства, будет осуществляться ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с ГК РФ. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.
В работе были определены мероприятия, связанные с управлением объекта на стадии эксплуатации, рассчитано количество получаемых доходов и расходов в процессе эксплуатации здания.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
