Помощь студентам в учебе
Инвестиционный проект строительства подземной автостоянки с 2-х этажной надземной надстройкой в жилом массиве Северный микрорайон 6А г.Красноярск
|
Введение 7
1 Техническая экспертиза инвестиционного проекта строительства подземной автостоянки с 2-х этажной надземной надстройкой в жилом массиве Северный микрорайон 6А г. Красноярск 8
1.1 Схема планировочной организации земельного участка и экспертиза
градостроительных, архитектурно-планировочных и объемно¬конструктивных решений 8
1.1.1 Сведения о площадке размещения объекта недвижимости и
климатические условия 8
1.1.2 Описание организации рельефа выбранного земельного участка, его
технико-экономических показателей и описание решение по благоустройству территории 10
1.1.3 Описание архитектурных решений объекта строительства 11
1.1.4 Описание конструктивных и объемно-планировочных решений объекта
строительства 12
1.1.4.1 Проектные решения основных несущих конструкций подземной части 12
1.1.4.2 Проектные решения основных несущих конструкций надземной части 13
1.1.5 Анализ фактического состояния несущих элементов здания 14
1.1.6 Мероприятия по теплозащите ограждающих конструкций 15
1.2 Разработка мероприятий по охране окружающей среды 18
1.2.1 Оценка существующего состояния окружающей среды в районе
размещения планируемого к строительству объекта 18
1.2.1.1 Краткая характеристика климатических условий 18
1.2.1.2 Оценка существующего состояния территории и геологической среды 18
1.2.2 Оценка воздействия на окружающую среду на период
строительства 19
1.2.2.1 Оценка выбросов загрязняющих веществ в атмосферу в процессе
строительства 19
1.2.2.2 Расчет и обоснование объемов образования отходов при
строительстве 23
1.2.3 Оценка воздействия на водные объекты, животный и растительный мир
в процессе строительства 26
1.2.3.1 Мероприятия по охране подземных вод от истощения и загрязнения 26
1.2.4 Мероприятия по предотвращению и снижению возможного
негативного воздействия на окружающую среду на период строительства 27
2 Бизнес-инжиниринг проекта 30
2.1 Организационно-управленческий инжиниринг проекта строительства
подземной автостоянки с 2-х этажной надземной надстройкой в жилом массиве Северный микрорайон 6А г. Красноярск 30
2.1.1 Описание объекта недвижимости 30
2.1.1.1 Требования к парковочному месту 31
2.1.2 Анализ района расположения объекта недвижимости 32
2.1.3 Обзор социально-экономической ситуации в г. Красноярск 35
2.1.4 Анализ сегмента рынка объекта недвижимости 37
2.1.5 Разработка стратегии развития объекта недвижимости 40
2.1.6 Анализ и оценка экономических и социальных рисков 43
2.2 Организационно-правовое сопровождение проекта 44
2.2.1 Статус и характеристика земельного участка 44
2.2.2 Правовые полномочия деятельности юридических лиц - участников
реализации проекта 46
2.2.2.1 Сведения об инвесторе 46
2.2.2.2 Сведения о застройщике 47
2.2.2.3 Сведения о генеральном проектировщике 48
2.2.2.4 Сведения об организации, проводимой инженерные изыскания 49
2.2.2.5 Сведения о генеральном подрядчике 50
2.2.3 Исходные данные для разработки проектной документации и порядок
получения разрешения на строительство 50
2.2.4 Процедура проведения подрядных торгов 53
2.2.5 Правовые риски 55
2.3 Финансовое планирование и оценка эффективности проекта 55
2.3.1 Обоснование затрат на строительство 55
2.3.1.1 Расходы на оборудование 57
2.3.2 Обоснование доходов и расходов от эксплуатации подземной
автостоянки 57
2.3.2.1 Расчет доходов от эксплуатации автостоянки 58
2.3.2.2 Инфляция 59
2.3.2.3 Определение затрат на оплату коммунальных услуг 60
2.3.2.4 Эксплуатационные расходы 62
2.3.2.5 Персонал и оплата труда 64
2.3.2.6 Определение амортизационных расходов 64
2.3.2.7 Определение налоговых отчислений 65
2.3.3 Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта 65
2.3.3.1 Расчет притоков и оттоков 66
2.3.3.2 Статический метод 66
2.3.3.3 Динамический метод 66
Заключение 68
Список использованных источников 71
ПРИЛОЖЕНИЕ А Листы графического материала
ПРИЛОЖЕНИЕ Б Рекомендованная система материалов для кровли
эксплуатируемого паркинга
ПРИЛОЖЕНИЕ В Фотофиксация дефектов
ПРИЛОЖЕНИЕ Г Сводный сметный расчет
ПРИЛОЖЕНИЕ Д Структура доходов и расходов
ПРИЛОЖЕНИЕ Е Расчет эффективности проекта
1 Техническая экспертиза инвестиционного проекта строительства подземной автостоянки с 2-х этажной надземной надстройкой в жилом массиве Северный микрорайон 6А г. Красноярск 8
1.1 Схема планировочной организации земельного участка и экспертиза
градостроительных, архитектурно-планировочных и объемно¬конструктивных решений 8
1.1.1 Сведения о площадке размещения объекта недвижимости и
климатические условия 8
1.1.2 Описание организации рельефа выбранного земельного участка, его
технико-экономических показателей и описание решение по благоустройству территории 10
1.1.3 Описание архитектурных решений объекта строительства 11
1.1.4 Описание конструктивных и объемно-планировочных решений объекта
строительства 12
1.1.4.1 Проектные решения основных несущих конструкций подземной части 12
1.1.4.2 Проектные решения основных несущих конструкций надземной части 13
1.1.5 Анализ фактического состояния несущих элементов здания 14
1.1.6 Мероприятия по теплозащите ограждающих конструкций 15
1.2 Разработка мероприятий по охране окружающей среды 18
1.2.1 Оценка существующего состояния окружающей среды в районе
размещения планируемого к строительству объекта 18
1.2.1.1 Краткая характеристика климатических условий 18
1.2.1.2 Оценка существующего состояния территории и геологической среды 18
1.2.2 Оценка воздействия на окружающую среду на период
строительства 19
1.2.2.1 Оценка выбросов загрязняющих веществ в атмосферу в процессе
строительства 19
1.2.2.2 Расчет и обоснование объемов образования отходов при
строительстве 23
1.2.3 Оценка воздействия на водные объекты, животный и растительный мир
в процессе строительства 26
1.2.3.1 Мероприятия по охране подземных вод от истощения и загрязнения 26
1.2.4 Мероприятия по предотвращению и снижению возможного
негативного воздействия на окружающую среду на период строительства 27
2 Бизнес-инжиниринг проекта 30
2.1 Организационно-управленческий инжиниринг проекта строительства
подземной автостоянки с 2-х этажной надземной надстройкой в жилом массиве Северный микрорайон 6А г. Красноярск 30
2.1.1 Описание объекта недвижимости 30
2.1.1.1 Требования к парковочному месту 31
2.1.2 Анализ района расположения объекта недвижимости 32
2.1.3 Обзор социально-экономической ситуации в г. Красноярск 35
2.1.4 Анализ сегмента рынка объекта недвижимости 37
2.1.5 Разработка стратегии развития объекта недвижимости 40
2.1.6 Анализ и оценка экономических и социальных рисков 43
2.2 Организационно-правовое сопровождение проекта 44
2.2.1 Статус и характеристика земельного участка 44
2.2.2 Правовые полномочия деятельности юридических лиц - участников
реализации проекта 46
2.2.2.1 Сведения об инвесторе 46
2.2.2.2 Сведения о застройщике 47
2.2.2.3 Сведения о генеральном проектировщике 48
2.2.2.4 Сведения об организации, проводимой инженерные изыскания 49
2.2.2.5 Сведения о генеральном подрядчике 50
2.2.3 Исходные данные для разработки проектной документации и порядок
получения разрешения на строительство 50
2.2.4 Процедура проведения подрядных торгов 53
2.2.5 Правовые риски 55
2.3 Финансовое планирование и оценка эффективности проекта 55
2.3.1 Обоснование затрат на строительство 55
2.3.1.1 Расходы на оборудование 57
2.3.2 Обоснование доходов и расходов от эксплуатации подземной
автостоянки 57
2.3.2.1 Расчет доходов от эксплуатации автостоянки 58
2.3.2.2 Инфляция 59
2.3.2.3 Определение затрат на оплату коммунальных услуг 60
2.3.2.4 Эксплуатационные расходы 62
2.3.2.5 Персонал и оплата труда 64
2.3.2.6 Определение амортизационных расходов 64
2.3.2.7 Определение налоговых отчислений 65
2.3.3 Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта 65
2.3.3.1 Расчет притоков и оттоков 66
2.3.3.2 Статический метод 66
2.3.3.3 Динамический метод 66
Заключение 68
Список использованных источников 71
ПРИЛОЖЕНИЕ А Листы графического материала
ПРИЛОЖЕНИЕ Б Рекомендованная система материалов для кровли
эксплуатируемого паркинга
ПРИЛОЖЕНИЕ В Фотофиксация дефектов
ПРИЛОЖЕНИЕ Г Сводный сметный расчет
ПРИЛОЖЕНИЕ Д Структура доходов и расходов
ПРИЛОЖЕНИЕ Е Расчет эффективности проекта
В последние годы увеличение количества автомобилей значительно обострило проблему организации мест их постоянного хранения и временного размещения. Зачастую возле домов вообще не предусмотрены парковочные места, а есть лишь дворовые проезды, где невозможно разъехаться двум автомобилям. Привычная картина для красноярцев - это хаотически припаркованные во дворах, в зеленой зоне, на детских площадках и тротуарах автомобили. Это создает определенные трудности для оперативных служб, таких как пожарная, скорая помощь и др., от которых может зависеть жизнь и здоровье граждан.
Нехватка парковочных мест в Красноярске, тема, на сегодняшний день - злободневная. В связи с этой проблемой строительство паркингов приобретает особую актуальность.
Цель выпускной квалификационной работы - разработка мероприятий по строительству и управлению объектом недвижимости на примере подземной автостоянки.
Для достижения поставленной цели в дипломном проекте решались следующие задачи:
- составить частично проектную документацию, провести ее проверку на соответствие требованиям нормативно - правовых документов;
- оценить текущее состояние окружающей среды в районе строительства объекта;
- разработать мероприятия по снижению негативного воздействия проекта на окружающую среду;
- провести обоснование правового сопровождения проекта;
- рассчитать плановые затраты реализации проекта;
- определить эффективность реализации проекта;
При выполнении выпускной квалификационной работы использовались следующие источники информации: нормативно-правовые документы
(http://www.consultant.ru/, http://docs.cntd.ru/); данные официальных публикаций Федеральной службы государственной статистики (http://www.gks.ru/); научная, учебная, методическая и периодическая литература (http://bik.sfu-kras.ru/, http://www.kraslib.ru/, http://elibrary.ru/); ресурсы интернета
(https://ru.wikipedia.org/), а также комплекс программ: Microsoft Office, AutoCAD, ГРАНД-Смета.
Нехватка парковочных мест в Красноярске, тема, на сегодняшний день - злободневная. В связи с этой проблемой строительство паркингов приобретает особую актуальность.
Цель выпускной квалификационной работы - разработка мероприятий по строительству и управлению объектом недвижимости на примере подземной автостоянки.
Для достижения поставленной цели в дипломном проекте решались следующие задачи:
- составить частично проектную документацию, провести ее проверку на соответствие требованиям нормативно - правовых документов;
- оценить текущее состояние окружающей среды в районе строительства объекта;
- разработать мероприятия по снижению негативного воздействия проекта на окружающую среду;
- провести обоснование правового сопровождения проекта;
- рассчитать плановые затраты реализации проекта;
- определить эффективность реализации проекта;
При выполнении выпускной квалификационной работы использовались следующие источники информации: нормативно-правовые документы
(http://www.consultant.ru/, http://docs.cntd.ru/); данные официальных публикаций Федеральной службы государственной статистики (http://www.gks.ru/); научная, учебная, методическая и периодическая литература (http://bik.sfu-kras.ru/, http://www.kraslib.ru/, http://elibrary.ru/); ресурсы интернета
(https://ru.wikipedia.org/), а также комплекс программ: Microsoft Office, AutoCAD, ГРАНД-Смета.
Организация парковок на улично-дорожной сети является неэффективным способом использования городской территории, поэтому необходимо строить внеуличные паркинги, перехватывающие стоянки и развивать массовый пассажирский транспорт (как скоростной внеуличный, так и маршрутный наземный) в качестве альтернативы транспорту автомобильному.
В целях повышения комфортности проживания, сохранения окружающей среды и безопасности здоровья жителей в жилом массиве «Северный» микрорайона 6А ООО «Лейбл» предлагает проект наземной многоуровневой парковки. Цена за одно машиноместо значительно ниже, чем в других районах, жилых комплексах.
Наличие данной подземной автостоянки решит множество проблем жителей. Во-первых, каждый владелец автомобиля гарантировано получит свое машиноместо. Во-вторых, придомовая территория будет выглядеть так, как запланировано проектом. Во дворе будет достаточно место, чтобы пешеходы передвигались по территории без стеснений. Не нужно будет просачиваться между машинами, чтобы попасть на детскую площадку. В-третьих, охрана окружающей, воздух будет меньше подвержена загрязнению выхлопными газами. И все-таки приятнее видеть под окнами сквер с деревьями, а не беспорядочную автомобильную стоянку.
Помимо вышеперечисленных плюсов паркинга к неоспоримым достоинствам можно и отнести то, что подземная автостоянка является отличной защитой автомобилей как от природных условий, так и от вандализма.
Сам паркинг будет размещен на территории жилого массива «Северный» микрорайона 6А, поэтому машина всегда будет в шаговой доступности.
Приняты следующие решения на стадии проекта: объект представляет собой непосредственно самой автостоянки - 2х этажного подземного сооружения и 2-х этажного здания надземной части над выездными рампами из автостоянки, где располагается автомагазин. В плане имеет прямоугольную форму с размерами 48 х 168 м. Фундаменты монолитные столбчатые и ленточные. Перекрытие выполнено монолитным железобетоном. Стены монолитные железобетонные. Надземная часть представляет двухэтажную надстройку над подземной частью автостоянки и включает в себя изолированную рампу обеспечивающую въезд и выезд из подземных этажей автостоянки, служебно-бытовые помещения для обслуживающего персонала, помещения административно-торгового назначения. Покрытие подземной стоянки предусмотрено как «эксплуатируемая кровля» инверсионного типа, с выполнением запроектированного благоустройства и озеленению по слою почвенного субстрата - посадкой кустарников, устройством газонов, разбивкой дорожек, в т.ч. велосипедных, обустройством детских площадок, площадок для активного отдыха.
Проведен теплотехнический расчёт наружных стен, покрытия и светопрозрачных конструкций, который позволил определить, что запроектированный состав наружной стены, кровли и стеклопакета обеспечивает требуемую тепловую защиту детского сада и соответствуют санитарно¬гигиеническим требованиям.
Была проведена оценка окружающей среды в районе строительства паркинга и произведены расчеты шума, выбросов от автомобильного транспорта, отходов от строительства, результаты которых показывают, что концентрации загрязнений в границе объекта не превышают санитарные нормы. Приняты мероприятия по охране окружающей среды в период строительства. Выполнение предусмотренных проектом мероприятий позволит гарантировать минимальное вредное воздействие при эксплуатации объекта на поверхностные воды, почвы и всю окружающую среду. В целом, строительство подземной автостоянки не окажет пагубных воздействий на экологию окружающей среды.
Составлена матрица SWOT-анализа проекта, определяющая сильные и слабые стороны, а также показывающая имеющиеся возможности и угрозы при строительстве и использовании объекта и выделен ряд мероприятий, позволяющих привести проект к намеченной цели.
Основными участниками строительства могут являться:
- инвестор - строительство подземной автостоянки будет осуществляться за счет средств ООО «Лейбл», юридический адрес: 660020, Красноярский край, город Красноярск, Взлетная улица, дом 57, помещение 35;
- заказчик-застройщик - ООО «Лейбл», юридический адрес: 660020, Красноярский край, город Красноярск, Взлетная улица, дом 57, помещение 35;
- генеральный проектировщик - ООО «Дизайн-сервис», юридический адрес: 660098, Красноярский край, город Красноярск, улица Водопьянова, дом 28, помещение 67, ИНН 2460013309, ОГРН 1022401788793, ОКПО 21889377, Свидетельство № П-882-2014- 24600113309-2 от 23.11.2012 года;
- организация, проводящая инженерные изыскания - ООО «Дизайн¬сервис», юридический адрес: 660098, Красноярский край, город Красноярск, улица Водопьянова, дом 28, помещение 67, ИНН 2460013309, ОГРН 1022401788793, ОКПО 21889377, Свидетельство № П-882-2014- 24600113309-2 от 23.11.2012 года;
- генеральный подрядчик - ООО «Еврострой», юридический адрес: 660075, Красноярский край, город Красноярск, улица Маерчака, 18-7, 3-04, ИНН 2464052852, ОГРН 1042402502284, ОКПО 72817221;
Для осуществления строительства подземной автостоянки данный земельный участок находится в аренде между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «Лейбл». Градостроительный план земельного участка № RU24308000-12165 площадью 1,2522 га, по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая-Урванцева, с кадастровым номером 24:50:0400067:16. Общая площадь земельного участка, планируемого под строительство, составляет 12 522 м2.
Рассчитанные затраты на строительство подземной автостоянки составили 342 836 180 рублей.
Была проведена оценка инвестиционного проекта строительства подземной автостоянки с 2-х этажной надземной надстройкой в жилом массиве «Северный» микрорайон 6А г. Красноярска, полученные показатели эффективности (статическим и динамическим методом) доказывают эффективность реализации данного проекта. К концу выбранного расчетного периода чистая дисконтированный доход составит 119 654,14 руб. Срок окупаемости проекта - 15 лет, внутренняя норма доходности составила 19 %.
В целях повышения комфортности проживания, сохранения окружающей среды и безопасности здоровья жителей в жилом массиве «Северный» микрорайона 6А ООО «Лейбл» предлагает проект наземной многоуровневой парковки. Цена за одно машиноместо значительно ниже, чем в других районах, жилых комплексах.
Наличие данной подземной автостоянки решит множество проблем жителей. Во-первых, каждый владелец автомобиля гарантировано получит свое машиноместо. Во-вторых, придомовая территория будет выглядеть так, как запланировано проектом. Во дворе будет достаточно место, чтобы пешеходы передвигались по территории без стеснений. Не нужно будет просачиваться между машинами, чтобы попасть на детскую площадку. В-третьих, охрана окружающей, воздух будет меньше подвержена загрязнению выхлопными газами. И все-таки приятнее видеть под окнами сквер с деревьями, а не беспорядочную автомобильную стоянку.
Помимо вышеперечисленных плюсов паркинга к неоспоримым достоинствам можно и отнести то, что подземная автостоянка является отличной защитой автомобилей как от природных условий, так и от вандализма.
Сам паркинг будет размещен на территории жилого массива «Северный» микрорайона 6А, поэтому машина всегда будет в шаговой доступности.
Приняты следующие решения на стадии проекта: объект представляет собой непосредственно самой автостоянки - 2х этажного подземного сооружения и 2-х этажного здания надземной части над выездными рампами из автостоянки, где располагается автомагазин. В плане имеет прямоугольную форму с размерами 48 х 168 м. Фундаменты монолитные столбчатые и ленточные. Перекрытие выполнено монолитным железобетоном. Стены монолитные железобетонные. Надземная часть представляет двухэтажную надстройку над подземной частью автостоянки и включает в себя изолированную рампу обеспечивающую въезд и выезд из подземных этажей автостоянки, служебно-бытовые помещения для обслуживающего персонала, помещения административно-торгового назначения. Покрытие подземной стоянки предусмотрено как «эксплуатируемая кровля» инверсионного типа, с выполнением запроектированного благоустройства и озеленению по слою почвенного субстрата - посадкой кустарников, устройством газонов, разбивкой дорожек, в т.ч. велосипедных, обустройством детских площадок, площадок для активного отдыха.
Проведен теплотехнический расчёт наружных стен, покрытия и светопрозрачных конструкций, который позволил определить, что запроектированный состав наружной стены, кровли и стеклопакета обеспечивает требуемую тепловую защиту детского сада и соответствуют санитарно¬гигиеническим требованиям.
Была проведена оценка окружающей среды в районе строительства паркинга и произведены расчеты шума, выбросов от автомобильного транспорта, отходов от строительства, результаты которых показывают, что концентрации загрязнений в границе объекта не превышают санитарные нормы. Приняты мероприятия по охране окружающей среды в период строительства. Выполнение предусмотренных проектом мероприятий позволит гарантировать минимальное вредное воздействие при эксплуатации объекта на поверхностные воды, почвы и всю окружающую среду. В целом, строительство подземной автостоянки не окажет пагубных воздействий на экологию окружающей среды.
Составлена матрица SWOT-анализа проекта, определяющая сильные и слабые стороны, а также показывающая имеющиеся возможности и угрозы при строительстве и использовании объекта и выделен ряд мероприятий, позволяющих привести проект к намеченной цели.
Основными участниками строительства могут являться:
- инвестор - строительство подземной автостоянки будет осуществляться за счет средств ООО «Лейбл», юридический адрес: 660020, Красноярский край, город Красноярск, Взлетная улица, дом 57, помещение 35;
- заказчик-застройщик - ООО «Лейбл», юридический адрес: 660020, Красноярский край, город Красноярск, Взлетная улица, дом 57, помещение 35;
- генеральный проектировщик - ООО «Дизайн-сервис», юридический адрес: 660098, Красноярский край, город Красноярск, улица Водопьянова, дом 28, помещение 67, ИНН 2460013309, ОГРН 1022401788793, ОКПО 21889377, Свидетельство № П-882-2014- 24600113309-2 от 23.11.2012 года;
- организация, проводящая инженерные изыскания - ООО «Дизайн¬сервис», юридический адрес: 660098, Красноярский край, город Красноярск, улица Водопьянова, дом 28, помещение 67, ИНН 2460013309, ОГРН 1022401788793, ОКПО 21889377, Свидетельство № П-882-2014- 24600113309-2 от 23.11.2012 года;
- генеральный подрядчик - ООО «Еврострой», юридический адрес: 660075, Красноярский край, город Красноярск, улица Маерчака, 18-7, 3-04, ИНН 2464052852, ОГРН 1042402502284, ОКПО 72817221;
Для осуществления строительства подземной автостоянки данный земельный участок находится в аренде между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «Лейбл». Градостроительный план земельного участка № RU24308000-12165 площадью 1,2522 га, по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая-Урванцева, с кадастровым номером 24:50:0400067:16. Общая площадь земельного участка, планируемого под строительство, составляет 12 522 м2.
Рассчитанные затраты на строительство подземной автостоянки составили 342 836 180 рублей.
Была проведена оценка инвестиционного проекта строительства подземной автостоянки с 2-х этажной надземной надстройкой в жилом массиве «Северный» микрорайон 6А г. Красноярска, полученные показатели эффективности (статическим и динамическим методом) доказывают эффективность реализации данного проекта. К концу выбранного расчетного периода чистая дисконтированный доход составит 119 654,14 руб. Срок окупаемости проекта - 15 лет, внутренняя норма доходности составила 19 %.