ВВЕДЕНИЕ 3
1. Общая характеристика договора участия в долевом
строительстве 7
1.1. Сущность и правовая природа договора участия в долевом
строительстве 7
1.2. Форма и государственная регистрация договора участия в долевом
строительстве 18
1.3. Содержание договора участия в долевом строительстве 23
1.3.1. Существенные условия договора участия в долевом строительстве... .23
1.3.2. Права и обязанности сторон по договору участия в долевом
строительстве 32
1.4. Ответственность сторон по договору участия в долевом
строительстве 40
2. Использование счётов эскроу в долевом строительстве 45
2.1. Общая характеристика счета эскроу и особенности его применения в
сфере долевого строительства 45
2.2. Использование счетов эскроу в зарубежных странах 57
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 65
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Прошло более 15 лет с момента вступления в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ) . По замыслу законодателя данный закон должен был урегулировать отношения по привлечению денежных средств граждан для строительства, придать им правовую определённость и, самое важное, обеспечить защиту прав и законных интересов дольщиков.
Так, впервые была закреплена конструкция договора участия в долевом строительстве (далее «ДДУ») в качестве самостоятельного договора. Более того, Федеральный закон №214-ФЗ установил порядок заключения ДДУ, существенные условия, права и обязанности сторон, основания прекращения действия ДДУ и ответственность сторон. Таким образом, государству удалось законодательно закрепить договор, в полной мере учитывающий специфику долевых отношений, возникающих между застройщиком и дольщиками.
Однако до сих пор возникает множество проблем в сфере долевого строительства, необходимость решения которых является приоритетной задачей для государства, поскольку в основном эти проблемы касаются беспрецедентного нарушения прав граждан, реализующих своё конституционное право на жилище. Государство пытается найти оптимальную модель правового регулирования отношений по долевому участию в строительстве, предупредить возможность нарушения прав дольщиков, и при этом обеспечить баланс законных интересов обоих сторон.
На практике проводимые государством реформы, направленные на предупреждение злоупотреблений со стороны застройщиков путём установления в отношении них различных правовых санкций за нарушения договорных обязательств, обременение застройщиков дополнительными обязанностями, а также закрепление способов обеспечения исполнений обязательств в виде залога, банковской гарантии, страхования гражданской ответственности застройщика, не привели к положительному результату. В результате государство приняло радикальное решение - изменить процедуру расчетов между дольщиками и застройщиками.
21 декабря 2017 года Правительством РФ был утвержден План мероприятий («дорожная карта»), предусматривающий постепенное замещение денежных средств граждан банковским кредитованием и иными формами финансирования в долевом строительстве . Реализация данного плана направлена на максимальное уменьшение финансовых рисков для граждан, обеспечение баланса интересов, как застройщиков, так и граждан, инвестирующих денежные средства в строительство жилья. Актуальность дипломной работы несомненна, поскольку окончательный переход к использованию счетов эскроу в долевом строительстве должен завершиться только к концу 2020 года. Неизвестно, как это механизм проявит себя на практике.
На первый взгляд, вышеуказанная схема расчётов действительно является наиболее правильным и эффективным способом решения проблем в сфере долевого строительства, поскольку денежные средства граждан будут находиться в банке до момента полного исполнения застройщиком своих обязательств по ДДУ. Однако более детальное изучение конструкции счетов эскроу, нормативного правового регулирования в части использования данного механизма расчётов в сфере жилищного строительства, оставляет множество вопросов. Приведёт ли это к уменьшению случаев нарушения прав дольщиков? Является ли подобная модель расчётов оптимальной сточки зрения обеспечения баланса интересов сторон ДДУ? Эти и другие вопросы будут рассмотрены в настоящей работе.
Целями выпускной квалификационной работы является исследование договора участия в долевом строительстве, изучение договора счёта эскроу с учётом его использования в долевых отношениях, выявление проблем в нормативно-правовом регулировании долевых отношений.
Для осуществления целей были поставлены следующие задачи:
• определить сущность, правовую природу договора участия в долевом строительстве и его соотношение со схожими договорами, заключаемыми на практике;
• определить особенности данного вида договора, в том числе существенные условия, форму договора, права и обязанности, ответственность сторон;
• провести анализ действующего законодательства с учётом последних нововведений, выявить пробелы в правовом регулировании отношений долевого строительства и предложить пути их решения;
• провести анализ судебной практики в сфере долевого строительства, выявить проблемы правоприменительной практики.
Объектом исследования являются отношения, возникающие в связи с заключением ДДУ.
При написании работы использовались нормативно-правовые акты, регулирующие сферу долевого строительства, судебная практика, а также работы Н.Н. Куровой, И.С. Яковлева, М.В. Скляренко, А.В. Захаркиной, А.Р. Кирсанова, Л.В. Масленниковой и многих других цивилистов.
При исследовании использовались общенаучные методы познания: диалектический, исторический, статистический методы, синтез, анализ, а также частно-научные методы: сравнительно-правовой и формально¬юридический.
Эмпирическую основу исследования составили материалы судебной практики по спорам, вытекающим из участия в отношениях по долевому строительству.
Структура выпускной квалификационной работы представлена введением, двумя главами, заключением и списком использованных источников.
В настоящей работе были исследованы отношения по долевому участию в строительстве путём проведения анализа теории гражданского права, положений Федерального закона №214-ФЗ и иных нормативно¬правовых актов в сфере долевого участия в строительстве, а также практики судов РФ по рассмотрению споров, вытекающих из отношений по долевому участию в строительстве.
Очевидно, что законодатель, в первую очередь, старается обеспечить защиту прав и законных интересов дольщиков, предоставить им максимальное количество гарантий, в целом, обеспечить правовую определенность во всех отношениях. На практике данная цель реализуется за счёт реформирования законодательства об участии в долевом строительстве, но зачастую это не даёт положительного эффекта и приводит к ещё большим проблемам. В частности, это касается перехода к применению счетов эскроу в долевом строительстве. По результатам исследования были сделаны следующие выводы.
• в отношении застройщиков законодательством установлены «жесткие», необоснованные, а иногда противоречащие друг другу требования, существенно затрудняющие возможность привлечения денежных средств для строительства;
• повсеместная защита прав дольщиков со стороны государства в долевых отношениях негативно сказывается на сфере долевого строительства, а именно наблюдается резкий рост цен на объекты недвижимости, создаваемых по ДДУ, в целом прогнозируется уменьшение объёма строительства на территории РФ и переход застройщиков к использованию «серых схем».
• правовое регулирование использования счетов эскроу в долевом строительстве несовершенно, что проявляется в наличии правовых пробелов, нерешенности некоторых ситуаций, а именно:
1) механизм действий сторон ДДУ в случае наступления страхового случая, предусмотренного ч. 10 ст. 15.4 Федерального закона №214-ФЗ;
2) механизм действий сторон в случае банкротства банковской организации;
3) какими способами защиты дольщик может воспользоваться при нарушении его прав с учётом того, что его денежные средства находятся в 100% безопасности;
4) какие действия необходимо предпринять сторонам ДДУ в случае изменения срока передачи объекта долевого строительства;
5) как будет разрешаться ситуация, при которой застройщик исполнил свои обязательства должным образом, но цена ДДУ изменилась по независящим от него обстоятельствам и многое другое.
В целом, чрезмерная опека государства в отношении дольщиков приводит к ущемлению прав застройщиков и, в конечном итоге, оказывает негативный эффект, о чем свидетельствует беспрецедентное повышение цен на новостройки за последние три года. В связи чем, полагаем, что необходимо внести изменения в законодательство о долевом участии в строительстве, в частности нормативного закрепления возможности поэтапного расходования денежных средств со счетов эскроу. Помимо этого, законодателю надлежит разработать механизм действий сторон при наступлении страхового случая и отказаться от наложения обременительных и нерациональных обязанностей в отношении застройщиков.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
