Введение
Глава 1. Сущность и правовая природа договора участия в долевом строительстве
Глава 2. Существенные условия договора участия в долевом строительстве
Глава 3. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве
Глава 4. Заключение и расторжение договора участия в долевом строительстве
Глава 5. Проблемы правового регулирования участия в долевом строительстве
Заключение
Использованные источники и литература
Несколько лет назад был принят закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ).
Урегулирование отношений по привлечению денежных средств граждан для строительства объектов недвижимости, и обеспечение защиты прав и законных интересов дольщиков, и до настоящего момента остается важным моментом.
Для этого была закреплена конструкция договора участия в долевом строительстве (далее «ДДУ») в качестве самостоятельного договора. А так же, Федеральный закон №214-ФЗ, который установил существенные условия, порядок заключения ДДУ, права и обязанности сторон, ответственность и основания для прекращения действия договора. Благодаря этому был законодательно закреплен договор, который учитывает в полной мере специфику отношений между дольщиками и застройщиком.
Несмотря на это множество проблем в сфере долевого строительства возникают и до сих пор, необходимость решения таких вопросов является приоритетной задачей государства, поскольку эти проблемы касаются непосредственно нарушения прав граждан, реализующих свое право на недвижимое имущество. Государство находится в попытках найти оптимальную модель правового регулирования отношений по долевому участию в строительстве, предупредить возможность нарушения прав дольщиков, и при этом обеспечить баланс законных интересов обоих сторон.
Реформы, которые применяются государством, направлены на предупреждение злоупотреблений со стороны застройщиков путём установления в отношении них различные правовые санкции за нарушения договорных обязательств, обременение застройщиков дополнительными обязанностями, а также закрепление способов обеспечения исполнений обязательств в виде залога, банковской гарантии, страхования гражданской ответственности застройщика, не привели к положительному результату. И в результате было принято довольно радикальное решение, которое направлено на изменение формы расчетов между дольщиками и застройщиком.
Целями ВКР являются исследование договора участия в долевом строительстве, выявление проблем в нормативно-правовом регулировании долевых отношений.
Для осуществления целей были поставлены следующие задачи:
1. определить сущность, правовую природу договора участия в долевом строительстве и его соотношение со схожими договорами, заключаемыми на практике;
2. определить особенности данного вида договора, в том числе существенные условия, форму договора, права обязанности, ответственность сторон;
3. провести анализ действующего законодательства с учётом последних нововведений, выявить пробелы в правовом регулировании отношений долевого строительства и предложить пути их решения;
4. провести анализ судебной практики сфере долевого строительства, выявить проблемы правоприменительной практики.
Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, связанные с договором участия в долевом строительстве.
Предметом исследования данной работы являются правовые нормы, регулирующие вышеуказанные правоотношения, а также практика их применения.
Объектом исследования являются отношения, возникшие в связи с заключением договора долевого участия (ДДУ).
При исследовании использовались общенаучные методы познания: диалектический, исторический, статистический методы, синтез, анализ, а также частно-научные методы: сравнительно-правовой и формально юридический.
При написании работы использовались нормативно-правовые акты, регулирующие сферу долевого строительства, судебная практика, а также многие труды известных отечественных специалистов по теории гражданского права. Нормативную основу работы составили Жилищный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Структура выпускной квалификационной работы представлена введением, пяти главами, заключением списком использованных источников и литературы.
В юридической науке рассматриваются вопросы, которые связаны с правовой квалификацией договора об участии в долевом строительстве, готовностью применять правила, регулирующие связанные с ним договоры, и другие вопросы, возникающие в теории и практике применения правил регулирования отношений, возникающих из договора об участии в долевом строительстве, такие вопросы являются до сих пор актуальными. Кроме того, анализ судебной практики по договорным отношениям в области долевого строительства показывает, что эта практика не всегда является единообразной и стабильной.
Актуальность исследования направлена на анализ общественных отношений, которые произрастают из договора участия в долевом строительстве, и нововведений, связанных с данным правовым институтом, и в том числе на разработку теоретических положений и предложений по совершенствованию законодательства в данной сфере, поскольку надежное правовое регулирование договорных отношений в сфере долевого строительства является залогом успешного развития этих отношений.
В настоящей работе было проведено исследование договора долевого участия путем анализа теории гражданского права, положений Федерального закона №214-ФЗ и иных нормативно правовых актов в сфере долевого участия в строительстве, а также практики судов РФ по рассмотрению споров, вытекающих из отношений по долевому участию в строительстве.
Можно сделать вывод, что законодатель старается обеспечивать защиту прав и законных интересов дольщиков, предоставить им максимальные гарантии и правовую определенность во всех отношениях. На практике это реализуется за счет проведения реформ законодательства об участии в долевом строительстве, несмотря на то, что это зачастую не дает положительного эффекта и приводит к еще большим проблемам.
В отношении застройщиков часто используются необоснованные и зачастую противоречащие друг другу требования, которые затрудняют привлечение денежных средств для строительства. Это сказывается на сфере строительства, наблюдается резкий рост цен на объекты недвижимости, уменьшается объем строительства и переход застройщиков к использованию «серых» схем продажи объектов.
Подводя итоги рассмотрения данной темы, можно сделать следующие выводы:
1) в современных условиях развития жилищного строительства одним из самых распространенных способов улучшения жилищных условий граждан является их участие в строительстве жилья путем его финансирования за счет собственных средств;
2) отношения, возникающие из долевого участия в строительстве жилья, имеют особенности в правовом регулировании;
3) правовое регулирование ответственности обеих сторон подвергается постоянным корректировкам путем внесений изменений в законодательные акты, но не все спорные положения урегулированы до сих пор.
Таким образом, договор участия в долевом строительстве получается вмещает в себя свойства консенсуального, двустороннего, возмездного и синаллагматического договора. В то же время квалифицировать его как публичный договор или договор присоединения невозможно, потому что договор участия в долевом строительстве не содержит признаков публичного договора ему присущих или признаков договора присоединения.
В том числе в ходе исследования выяснилось, что договор об участии в долевом строительстве и инвестиционный договор по своей правовой природе являются самостоятельными видами гражданско-правовых договоров, тем не менее, экономическая составляющая договора об участии в долевом строительстве показывает его инвестиционный характер.
Так же с 01 июля 2019 года застройщики привлекают средства участников долевого строительства исключительно с использованием эскроу-счетов. Такая модель привлечения средств дольщиков введена законодателем для того, чтобы установить дополнительные гарантии защиты прав и законных интересов дольщиков, потому что застройщик не имеет свободного доступа к средствам участников долевого строительства до исполнения им своих обязательств, таких как сдача дома в эксплуатацию и передача ключей, в связи с чем риски невозможности завершения строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости переходят с участников долевого строительства на застройщика.
Введение в действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве», регулирующего договор участия в долевом строительстве, заметно улучшило правовое положение участников долевого строительства. Многие ключевые условия договора участия в долевом строительстве четко зафиксированы в Законе и носят императивный характер. Введены меры ответственности, направленными в большей степени на защиту прав и законных интересов участников долевого строительства, как более «слабой» стороны. А также в недавнее время введена уголовная ответственность застройщика, и планируется ужесточение ответственности участников договора.
Главной тенденцией развития законодательства о долевом строительстве остается установление баланса интересов дольщиков и застройщиков, что способствует дальнейшему урегулированию сферы долевого строительства.
Анализ теоретико-правовых основ договора участия в долевом строительстве выявил ряд терминов, требующих дефинитивного закрепления в нормативных правовых актах федерального значения. Такие термины, как «участник долевого строительства», «многоквартирный дом» и «жилой дом блокированной застройки» многократно встречаются в жилищно-правовых нормах, но поиск их определений является весьма затруднительным, так как в статьях, перечисляющих основные понятия, указанные термины отсутствуют, в связи с чем, возникает разрозненность в их толковании.
Поэтому целесообразно обозначить их в ст. 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в виде дефинитивных норм:
1. Участник долевого строительства – юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложение денежных средств в строительство (создание) многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве с целью получения права собственности на объект долевого строительства.
2. Многоквартирный дом - совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома. Данный термин был добавлен в Жилищном кодексе Российской Федерации во главе 2 (Федеральный закон от 30.12.2021 N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации");
3. Жилой дом блокированной застройки – это малоэтажное здание, с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
В ходе выполнения выпускной квалификационной работы была достигнута поставленная цель, и выполнены необходимые задачи.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
