Введение 3
1. Теоретические основы оценки земель сельскохозяйственного назначения 6
1.1. Понятие и классификация земель сельскохозяйственного назначения 6
1.2. Цели, задачи и методы оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения 13
1.3. Классификация факторов, влияющих на стоимость земель
сельскохозяйственного назначения 19
2. Методические аспекты оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения 23
2.1. Информационная база оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения 23
2.2. Доходный подход к оценке земель сельскохозяйственного назначения 29
2.3. Сравнительный подход к оценке земель сельскохозяйственного назначения 37
3. Практика оценки рыночной стоимости земельного участка
сельскохозяйственного назначения 47
3.1. Общая характеристика объекта оценки 47
3.2. Применение метода сравнения рыночных продаж для оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения 50
3.3. Оценка стоимости земельного участка доходным подходом 54
Заключение 66
Список использованных источников 70
Приложение
Земли сельскохозяйственного назначения составляют наиболее важную часть земельного фонда государства и подлежат особой охране. К ним отнесены ценные земли, обладающие плодородным слоем - почвой, необходимым для производства сельскохозяйственной продукции.
Система оценки земли в России формировалась в зависимости от постав-ленной цели и задач применения земельно-оценочных данных. Оценка земель предназначалась для решения таких задач как: продажа и покупки земель, сдача земель в аренду, выдача ссуд под залог земли, размежевания земель и разверстания угодий, разрешения споров между землевладельцами и землепользователями и прочее.
В современной России произошел переход прав собственности от государства к частным производителям. Созданы основы для земельного рынка. В рыночный оборот вовлечено большое число земельных участков. Формирование цены на земельный участок начинает существенно влиять на перераспределение прав собственности на земельные участки. Достоверная оценка стоимости земли является основой эффективной системы налогообложения, а также способствует эффективному использованию земли.
Вопросы оценки стоимости земли для России являются относительно новыми, поскольку земля длительное время была исключена из сферы экономических отношений. Поэтому остро стоит вопрос о разработке соответствующего подхода к анализу всего комплекса доступной информации, который мог бы использоваться и в дальнейшем по мере становления рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Вопросам оценки недвижимости уделено внимание в исследованиях ряда российских специалистов: Артеменкова И.Л., Григорьева В.В., Грязновой А.Г., Ивановой Е.Н., Зарубина В.Н., Тарасевича Е.И., Стерника Г.М., Стерника С.Г., Федотовой М.А. Работы названных авторов больше отражают классический вари-ант формирования и оценки рыночной стоимости недвижимости.
Целью данной работы является исследование теоретических и практических аспектов оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- рассмотреть понятие и классификацию земель сельскохозяйственного назначения;
- установить цели, задачи и методы оценки стоимости земель сельско-хозяйственного назначения;
- представить классификацию факторов, влияющих на стоимость земель сельскохозяйственного назначения;
- рассмотреть информационную базу оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения;
- определить доходный подход к оценке земель сельскохозяйственного назначения;
- изучить сравнительный подход к оценке земель сельскохозяйственного назначения;
- дать общую характеристику объекта оценки;
- применить метод сравнения рыночных продаж для оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения;
- оценить стоимость земельного участка доходным подходом.
Предметом исследования являются совокупность теоретических, методических и практических подходов к оценке рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.
Объектом исследования выступает земельный участок площадью 993 469 кв.м., расположенный в Республике Татарстан, Пестречинском муниципальном районе, Кощаковском сельском поселении.
Датой определения стоимости объекта оценки является 05.05.2017 г. Все расчеты выполнены на дату определения стоимости.
Структура данной работы обусловлена поставленными целями и задачами и состоит из введения, трех глав основной части, которые максимально раскрывают поставленную цель, заключения и списка используемой литературы.
Во введении рассматривается актуальность выбранной темы, установлена цель выпускной квалификационной работы и определены задачи исследования, которые позволят достичь поставленной цели.
В первой главе рассматривается понятие и классификацию земель сельскохозяйственного назначения. Установлены цели, задачи и методы оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Представлена классификация факторов, влияющих на стоимость земель сельскохозяйственного назначения.
Вторая глава посвящена методическим аспектам оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Рассмотрена информационная база оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Определен доходный подход к оценке земель сельскохозяйственного назначения. Рассмотрен сравнительный подход к оценке земель сельскохозяйственного назначения.
В третьей главе представлена практика определения рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения. Обоснованы корректировки оценки объектов недвижимости сравнительным подходом. Дана общая характеристика объекта оценки. Применен метод сравнения рыночных продаж для оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Произведена оценка стоимости земельного участка доходным подходом.
В результате проведенного исследования цель выпускной квалификационной работы была достигнута. Выполнены все поставленные задачи.
Мы рассмотрели понятие и классификацию земель сельскохозяйственного назначения. Определили, что в состав земель сельскохозяйственного назначения входят сельскохозяйственные угодья, земли, которые заняты внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, имеющих предназначение для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) при-родных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, которые используются для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Рассмотрели различные классификации земель сельскохозяйственного назначения и выяснили, что главным отличием сельскохозяйственных и несельскохозяйственных угодий, представляется порядок установления и содержание правового режима каждого из вида угодий. Установленное для всех категорий земель сельхозназначения целевое назначение земельных участков уточняется градостроительным регламентом.
Таким образом, землями сельскохозяйственного назначения можно называть земли, которые предоставляются для нужд сельского хозяйства, не относятся к другим категориям земель, а также имеют предназначение для ведения сельскохозяйственного производства, включая земли, относящиеся к фонду перераспределения.
Установили цели, задачи и методы оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Выявили, что основной задачей оценки земель является установление экономической эффективности их использования (ренты) для каждой сельскохозяйственной организации и определение через нее стоимости угодий.
Но, несмотря на многолетний опыт земельно-оценочных работ в нашей стране, оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий сопряжена с большими трудностями в методическом отношении. Такое положение обусловлено отсутствием сформированного рынка земель данной категории, и, как следствие, отсутствием устоявшихся и отработанных на практике приемов рыночной оценки, основанных на информации о фактически состоявшихся сделках с земельными участками или имущественными комплексами сельскохозяйственного назначения. С развитием оборота сельскохозяйственных земель положение будет меняться.
Представили классификацию факторов, влияющих на стоимость земель сельскохозяйственного назначения, и определили, что на стоимость земли влияет совокупность факторов.
Рассмотрев информационную базу оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения, мы определили, что информационной базой определения оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения являются материалы государственного земельного кадастра (количественная и качественная характеристика и экономическая оценка земель, бонитировка почв). Нормативной основой ведения государственного земельного кадастра являются ст. ст. 110, 111 ЗК РФ, Федеральный закон от 2 января 2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» и Положение о порядке ведения государственного земельного кадастра, утвержденное постановлением Правительства РФ от 25 августа 1992 года № 622.
Данные государственного земельного кадастра являются государственным информационным ресурсом и находят свое применение в самых различных сферах управленческой, хозяйственной и иной деятельности.
Определили, что доходный подход к оценке земель сельскохозяйственного назначения это совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. В наибольшей степени данный подход применим при оценке объектов коммерческой недвижимости, земель сельскохозяйственного назначения, если объект рассматривается, как источник получения дохода.
Таким образом, были освещены все основные, базовые моменты при оценке стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения доходным подходом.
Изучили сравнительный подход к оценке земель сельскохозяйственного назначения. Данный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.
Дали общую характеристику объекта оценки. В качестве объекта исследования был выбран земельный участок площадью 993 469 кв.м., расположенный в Республике Татарстан, Пестречинском муниципальном районе, Кощаковском сельском поселении. Участок расположен в Пестречинском районе, около д. Камыш (менее 1 км.). Данный населенный пункт расположен вблизи от федеральной трассы «М-7». Расстояние от трассы «М-7» до объекта оценки составляет 3-5 км. Расстояние до нас. пункта Кощаково составляет 7-8 км. Расстояние до центра Казани составляет порядка 25-30 км.
Но в настоящее время нельзя четко говорить о наилучшем использовании участков. В случае отказа в переводе земли в другую категорию, наилучшим станет использование участков для выращивания сельскохозяйственных культур. В случае же разрешения на перевод, наилучшим станет застройка участков коттеджными поселками. Поэтому наш вывод состоит в том, что наилучшим использованием (если это можно назвать использованием) станет присвоение участку статуса «кандидата» на перевод в земли населенных пунктов и ожидание прояснения возможности этого перевода. Учитывая, что подобные участки-«кандидаты» предлагаются и продаются на рынке (причем довольно много таких участков рас-положено вблизи объектов оценки), то оценка стоимости участков при таком использовании вполне возможна.
Применили метод сравнения рыночных продаж для оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения. В рамках сравнительного подхода для оценки стоимости объектов оценки был применен метод сравнения продаж. Метод сравнения продаж предполагает определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж (либо предложений на продажу) сопоставимых объектов (объектов аналогов) после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.
Оценили стоимость земельного участка доходным подходом. Где, в результате проведенного исследования была определена рыночная стоимость конкретного земельного участка, расположенного в Республике Татарстан. Были применены два подхода: сравнительный подход (метод сравнения продаж) и доходный подход.
В результате согласования результатов оценки двумя подходами мы получили рыночную стоимость объекта оценки в размере 8 076 267,15 рублей.
В заключение следует отметить, что в разрезе районов РТ покупательский спрос на сельскохозяйственные участки неоднороден. Как показывает практика, на объявления - продам землю сельскохозяйственного назначения - активнее всего реагируют в Лаишевском, Верхнеуслонском, Зеленодольском, Пестречинском районах.
На фоне сложных политических событий, колебаний курсов валют и некоторого экономического спада большинство игроков на рынке недвижимости Казани заняли осторожную, выжидательную позицию, основная ценовая политика большинства игроков на рынке недвижимости - сокращение издержек. Рост цен и арендных ставок происходит в пределах инфляции. Цены на земельные участки сельскохозяйственного назначения в Республике Татарстан колеблются от 10 до 15 руб. за кв.м. Основными ценообразующими факторами являются - местоположение (близость населенных пунктов), плодородие, что соответствует нашим расчетам.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
