Заказать работу


Тип работы:
Предмет:
Язык работы:


Оценка стоимости объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

Работа №53054
Тип работыДипломные работы, ВКР
Предметэкономика
Объем работы111
Год сдачи2016
Стоимость4260 руб.
ПУБЛИКУЕТСЯ ВПЕРВЫЕ
Просмотрено 126
Не подходит работа?

Узнай цену на написание

Введение 3
1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости для целей
ипотечного кредитования 5
1.1. Сущность объектов недвижимости и их классификация 5
1.2. Место и роль оценки недвижимости в процессе ипотечного
кредитования 13
1.3. Особенности оценки недвижимости для целей ипотечного
кредитования 22
2. Анализ и подготовка информационной базы для целей оценки
объектов недвижимости при ипотечном кредитовании 35
2.1. Характеристика объекта оценки 3 5
2.2. Анализ рынка недвижимости и основных ценообразующих факторов 41
2.3. Характеристика объектов-аналогов для оценки рыночной стоимости 48
3. Определение стоимости объекта оценки для целей ипотечного
кредитования 56
3.1. Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом 56
3.2. Расчет стоимости объекта недвижимости затратным подходом 68
3.3. Согласование полученных результатов 81
Заключение 87
Список использованных источников 93
Приложения


Банковское кредитование, как любая доходная деятельность, сопряжено с риском потери размещаемых ресурсов. Как бы ни был совершенен инструмент финансового анализа деятельности заемщика, он никогда в полной мере не устраняет вышеупомянутого риска. В этой связи банками используются различные хеджирующие инструменты, основными из которых являются залог, поручительство и гарантии.
Среди инструментов хеджирования кредитных рисков одним из самых надежных признан залог. Это мнение основано на двух факторах. Во-первых, действующее законодательство предоставляет кредитору с правами залогодержателя преимущественное право перед иными кредиторами при удовлетворении своих требований в отношении предмета залога, а во-вторых, интересы кредитора защищаются имущественными активами, состояние и стоимость которых не всегда зависят от возможных изменений финансового состояния должника.
Залог - это способ обеспечения удовлетворения интересов кредитора (залогодержателя), в большинстве случаев - банка, из стоимости заложенного имущества, в случае неисполнения должником своего обязательства.
В качестве предмета залога могут выступать основные средства (недвижимое и движимое имущество), сырье, готовая продукция, товары для перепродажи, ценные бумаги (как котируемые, так и не котируемые), права требований по различным обязательствам. Имеется небольшая пока практика залога нематериальных активов. Львиная доля среди закладываемых активов приходится на недвижимое и движимое имущество, а также товар в обороте. При этом наиболее сложными объектами с точки зрения методологии работы являются недвижимость и движимое имущество в виде машин и оборудования.
Кредитование юридических и физических лиц под залог недвижимого имущества называется ипотечным кредитованием.
Среди этапов залоговой работы наиболее сложным и ответственным является оценка потенциального предмета залога на этапе рассмотрения кредитной заявки.
Объективный и корректный результат оценки может достигаться только при наличии четких и адекватных требований к процедуре оценки. При этом под результатом оценки потенциального предмета залога понимается не только его стоимость, а в целом заключение о приемлемости рассматриваемого имущества для обеспечения конкретной кредитной сделки.
Актуальность данной темы исследования в современной экономической обстановке в РФ обосновывается неопределенностью в расчете оценочной стоимости объектов недвижимости в аспекте необходимости обеспечения возвратности залога по той цене, которая возместит все потери банка в случае дефолта заемщика. Иными словами, в настоящее время, в условиях снижения цен на недвижимость и сложности прогнозирования цен на ближайшую перспективу, необходимо крайне осторожно и взвешенно подходить к вопросу оценки стоимости недвижимости для целей ипотечного кредитования.
Целью данной работы является изучение особенностей оценки недвижимости при ипотечном кредитовании.
Задачи данного исследования:
- рассмотрение теоретических основ оценки стоимости недвижимости для целей ипотечного кредитования;
- проведение анализа и подготовки информационной базы для целей оценки объектов недвижимости при ипотечном кредитовании;
- изучение на практическом примере определения стоимости объекта оценки для целей ипотечного кредитования.
Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.

Возникли сложности?

Нужна помощь преподавателя?

Помощь в написании студенческих
и аспирантских работ!


Подводя итог выпускной квалификационной работы следует отметить, что в условиях сложившейся в последнее время ситуации в экономике РФ и, в частности, на рынке недвижимости и ипотечного кредитования необходимо крайне осторожно и взвешенно подходить к вопросу оценки стоимости недвижимости для целей ипотечного кредитования. Это обусловлено возрастающими рисками: снижением стоимости недвижимости и ростом просроченной задолженности.
Одной из функций залога является обеспечение удовлетворения интересов кредитора (залогодержателя) из стоимости заложенного имущества, в случае неисполнения должником своего обязательства. Таким образом, оценка стоимости для целей ипотечного кредитования в аспекте выявленных рисков, должна учитывать возможное снижение стоимости объекта недвижимости и вероятность удовлетворения требования через реализацию предмета залога при дефолте заемщика.
Для изучения вопроса оценки стоимости объектов недвижимости при ипотечном кредитовании в рамках данной работы рассмотрена понятие недвижимости и ее классификация.
Понятие недвижимости, приведенные разными авторами, в общем смысле сводятся к следующему: недвижимость - это связанность соответствующего объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.
На основании классификации объектов недвижимости следует выбирать соответствующие подходы и методы при оценке их стоимости, учитывать риски, связанные с кредитованием и проч.
Согласно ФСО №9 недвижимость как объект залога - это недвижимость, в отношении которой законодательством Российской Федерации установлена возможность участия в гражданском обороте и залог которой не запрещен действующим законодательством Российской Федерации. Таким образом, не могут являться предметом ипотеки такие объекты недвижимости, как природные заказники, заповедники, хозяйственные природные ресурсы, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, строения, признанные в установленном порядке непригодными для пользования, самовольно возведенные и бесхозные объекты и прочие.
Объекты недвижимости выступают обеспечением по ипотечным кредитам. Ипотечный кредит — разновидность кредита, который предоставляется под залог недвижимого имущества. Ипотечные кредиты имеют ряд особенностей, присущие только им: в качестве обеспечения выступают только объекты недвижимости, ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок (в РФ до 50 лет), обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании.
Оценка стоимости объекта недвижимости является одним из ключевых моментов при ипотечном кредитовании. Интересы субъектов кредитной сделки зачастую бывают противоположными. Заказчика (заемщика) интересует не реальная стоимость его актива, которую в большинстве случаев и сам прекрасно знает. Его интересует подтвержденный отчетом желаемый максимальный результат, позволяющий привлечь большие кредитные ресурсы под закладываемую недвижимость. С другой стороны, банк заинтересован в объективной оценке предмета ипотеки, так как ошибки в оценке залога достаточно «дорого» обходятся банку, причем к негативным последствиям приводят ошибки как в одну сторону, так и в другую сторону. Переоцененный залог чреват потерями при дефолте, недооцененный - ограничивает объем кредитования и соответственно приводит к недополучению доходов.
В 2015 году рынок ипотечного кредитования резко сократился. Сопоставимый спад наблюдался в 2008 году, однако сейчас не наблюдается такого же быстрого восстановления рынка жилой недвижимости и ипотеки. В связи с этим, важен учет сложившейся тенденции и прогноз развития рынка недвижимости при оценке для целей ипотечного кредитования.
Российской законодательной практикой регламентировано использование сравнительного, затратного и доходного подходов при оценке недвижимости.
Особенностью оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования является то обстоятельство, что для кредитора равноценно важны как результат оценки, так и заключение о приемлемости рассматриваемого имущества для обеспечения конкретной кредитной сделки. Поэтому в процессе определения оценочной стоимости объекта оценки проводятся дополнительные необходимые мероприятия для принятия решения о возможности выдачи кредитных средств под предлагаемое обеспечение такие, как определение ликвидности объекта недвижимости, установление степени значимости для клиента и проч.
Определение ликвидности во многих случаях позволяет судить о том, насколько быстро за счет реализации прав залогодержателя на предмет залога можно погасить задолженность по кредиту. Корректное формирование вывода о степени ликвидности объекта недвижимости позволяет получить обоснованное мнение о его стоимости, принять решение о величине залогового дисконта.
Степень значимости позволяет судить о мерах, которые заемщик будет предпринимать в случае возникновения проблем с обслуживанием кредита для того, чтобы не лишиться предмета залога. Например, если объект недвижимости является ключевым для бизнеса клиента (основной производственный цех), то клиент будет стараться предпринять максимум усилий для того чтобы сохранить свой объект недвижимости, а соответственно, и бизнес.
Основным (предпочтительным) подходом при оценке стоимости объекта недвижимости при ипотечном кредитовании является сравнительный подход. Сравнительный подход, по мнению экспертов кредитных учреждений, наиболее полно отражают сложившуюся на рынке ситуацию. Однако для применения сравнительного подхода требуется наличие достаточного количества рыночной информации. При отсутствии рыночной информации возможен к применению затратный подход. При оценке коммерческой и доходоприносящей недвижимости основным используемым подходом является доходный подход. Оценщик, при выборе используемых при проведении оценки подходов должен учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. Результаты, полученные с применением отдельных подходов, не могут существенно отличаться друг от друга, наличие существенного расхождения результатов свидетельствует о некорректности учета существенных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.
При изучении практического примера оценки стоимости объекта недвижимости для целей ипотечного кредитования выбран объект жилой недвижимости: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: РТ, г. Казань, пос. Аки, ул. Трансформаторная, д. Х, общая площадь жилого дома 147,9 кв. м, количество этажей 2, материал стен - кирпич, общая площадь участка 940 кв. м.
Изучив объекты оценки, расчет рыночной стоимости решили проводить методами затратного и сравнительного подходов. От доходного подхода решено отказаться ввиду несоответствия принципов, на которых строится доходный подход и типа объектов оценки, а именно, объектов жилой загородной недвижимости.
Перед непосредственным началом расчетов проведен анализ рынка жилых домов и незастроенных земельных участков. В ходе анализа рынка установлено, что рынок загородной недвижимости города Казань является достаточно развитым. Диапазон цен предложений двухэтажных кирпичных жилых домов с сопоставимым местоположением составляет от 16 400 руб. / кв. м до 62 000 руб. / кв. м при средней цене предложения 35 790 руб. / кв. м. Также в ходе анализа выявлено существенное количество предложений по продаже земельных участков с идентичным разрешенным использованием и набором коммуникаций. Диапазон цен предложений земельных участков составил от 1 500 руб. / кв. м до 3 333 руб. / кв. м, средняя стоимость 2 460 руб. / кв. м.
Расчет стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода проводился на основании 4 объектов-аналогов. В цены предложений объектов- аналогов вносились корректировки на уторговывание и на общую площадь (масштаб). Корректировка на общую площадь проводилась при помощи коэффициента торможения, который рассчитывался методом парных продаж. Суть метода парных продаж заключается в том, чтобы найти объекты-аналоги с максимально похожими характеристика, но с отличающейся изучаемой характеристикой и сравнить зависимость удельной цены предложения от изменения изучаемой характеристики.
После внесения всех корректировок стоимость земельного участка, рассчитанная в рамках сравнительного подхода составила 1 881 620 руб. (2 001 руб. / кв. м).
Расчет стоимости жилого дома в рамках сравнительного подхода также проводился на 4 объектах-аналогах. Для учета возможно торга проводилась соответствующая корректировка. Далее проводилась корректировка на общую площадь. На основании табличных данных из сборника КО-ИНВЕСТ о стоимости строительства аналогичного объекта, составили экономико-математическую модель зависимости стоимости строительства от общей площади. Полученную модель применили к объекту оценки и к объектам-аналогам, далее на основании полученных значений провели корректировку. Результат расчета стоимости жилого дома в рамках сравнительного подхода составил 3 392 399 руб. (27 580 руб. / кв. м), а с учетом земельного участка 5 274 019 руб. (35 660 руб. / кв. м).
Расчет стоимости жилого дома в рамках затратного подхода проводили на основании объекта-аналога, подобранного из сборника КО-ИНВЕСТ. Для определения затрат на воспроизводство использовались коэффициенты на отличие цен справочника по региону местоположения объекта оценки и коэффициент перевода на уровень текущих цен. Далее определялся уровень физического износа жилого дома экспертным методом. Результат расчета: объект оценки - жилой дом 2002 года постройки имеет физический износ равный 15,25%. Функциональный и моральный износ отсутствуют. Таким образом, рыночная стоимость жилого дома, рассчитанная в рамках затратного подхода составила 4 078 419 руб. (27 580 руб. / кв. м).
При согласовании полученных результатов применялся метод классического ранжирования с разными рангами. Согласованная стоимость жилого дома и земельного участка с учетом округления составила 5 500 000 (Пять миллионов пятьсот тысяч) рублей НДС не облагается (п. 3.22, ст. 149 НК РФ).
Традиционно, типовые объекты жилой недвижимости обладают ликвидностью не ниже средней. Таким образом, учитывая, что объект оценки относится к загородному типу жилой недвижимости и обладает площадью, присущей среднестатистическому загородному дому, то ликвидность можно определить на уровне средней.
Залоговая стоимость объектов оценки с дисконтом, равным 25% (по шкале залоговых дисконтов ПАО «Сбербанк» для жилой недвижимости со средней ликвидностью) составила 4 125 000 (Четыре миллиона сто двадцать пять тысяч) рублей.
Не смотря на то, что в 2015 году наблюдалось снижение цен на объекты загородной жилой недвижимости, сейчас намечаются тенденции изменения тенденции и перехода к росту цен. На ближайшую перспективу можно дать прогноз по незначительному увеличению цен на загородную недвижимость города Казани, при условии стабильности российской экономики.



1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая
[Электронный ресурс]: Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от
30.11.1994 №51-ФЗ - Последнее изменение 23.05.2016. - Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». - Режим доступа:
http: //www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142.
2. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс]:
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ. - Последнее изменение 05.10.2015. - Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». - Режим доступа:
http: //www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396.
3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ. - Последнее изменение
26.04.2016. - Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586.
4. Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия
оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297. - Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». - Режим доступа:
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180064.
5. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)» [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от
01.06.2015 № 327. - Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». - Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_180652.
6. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка
недвижимости (ФСО № 7)» [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611. - Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». - Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_160678.
7. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития
России от 20.05.2015 № 299. - Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
- Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_180059.
8. Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298. - Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
- Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_180061.
9. Александров В.Т. «Ценообразование в строительстве».-СПб: Питер,
2001. -352с.
10. Асаул А. Н., Иванов С. Н., Старовойтов М. К. Экономика недвижимости. / Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ»,
2009.
11. Виноградов Д.В. «Экономика недвижимости», учебное пособие — Владимирский государственный университет, 2007.
12. Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью. Практическое пособие / М.: Омега-Л, 2009г.
13. Грязнова А., Федотова М. (ред.) Оценка недвижимости / М.: Финансы и статистика, 2005.
14. Лейфер Л.А. Справочник оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода / Издание третье актуализированное и расширенное. — Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014.
15. Методы оценки объектов недвижимости [Текст]: метод. указания / сост. Е.В. Аленичева. - Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2015. - 32 с.
16. Мирзоян Н.В., Оценка стоимости недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. - М., 2005. - 199 с.
17. Оккель С.А. Экономическая оценка земельных участков: учеб. пособие/С.А. Оккель. - Хабаровск: Изд-во ДВГУПС, 2010.
18. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации / М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. - М.: Финансы и статистика, 2008.
19. Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. - М. Интерреклама. - 2003.
20. Табакова С. А., Дидковская А.В. Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2014 г., для условий строительства в Московской области, Россия. Серия «Справочник оценщика». Издание пятое, переработанное и дополненное. — М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2014.
21. Табакова С. А. Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень // М.: Опцион. - 2014. - №86.
22. Щетинин В.Я. Оценка жилья при ипотечном кредитовании. Серия: Ипотека / М.: БДЦ-Пресс, 2014.
23. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера,
2011.
24. Калинкина К.Е. Идентификация объекта оценки при оценке предприятия // Практика применения и мнения потребителей. 2014. №4.
25. Новиков К. А. Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве // Вестник ВАС РФ. 2014. № 5.
26. Пашина А.Р. К вопросу понятия недвижимости: проблемы теории и практики // Вестник Волжского университета им. В.Н. Татищева. 2012. № 4.
27. Плуталова О. А. Недвижимость как объект гражданских прав // Молодой ученый. — 2015. — №10.
28. Попов С. А. Понятие и признаки недвижимого имущества // Молодой ученый. — 2015. — №3.
29. Захаров С.А. Методы определения физического износа при оценке стоимости недвижимости [Электронный ресурс]: Портал ОЦЕНЩИК.РУ - http://www.ocenchik.ru/docs/943.html.
30. Индексы изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ на IV квартал 2013 года. Приложение 1. Письма № 21331-СД/10 от
12.11.2013 Рекомендуемые к применению в IV квартале 2013 года индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по видам строительства, изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ, изменения сметной стоимости прочих работ и затрат [Электронный ресурс]: Портал ОЦЕНЩИК. РУ - Режим доступа: http://www.ocenchik.ru/docsa/1690- index-smr-ter-fer-4kv2013.html.
31. Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных
работ по видам строительства, определяемых с применением федеральных и территориальных единичных расценок на 1 квартал 2016 года. Приложение 1. Письма от 19.02.2016 г. № 4688-ХМ/05 Рекомендуемые к применению в I квартале 2016 года индексы изменения сметной стоимости строительномонтажных работ по видам строительства, изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ, изменения сметной стоимости прочих работ и затрат, а также индексах изменения сметной стоимости оборудования. [Электронный ресурс]: Портал ОЦЕНЩИК.РУ -
http://www.ocenchik.ru/docsc/2490-index-smr-ter-fer-1kv2016-minstroy.html.
32. Полянский Ю.Н. Эконометрика. Экономическое моделирование и прогнозирование [Электронный ресурс] - Режим доступа: http: //www.dvbi .ru/articles/chital'nya/tabid/99/ArticleId/41 /language/en-U S/.aspx.
33. Порядок и правила сотрудничества ОАО «Сбербанк России» с оценщиками. Москва, 2015 г. [Электронный ресурс]: Нормативный документ ПАО «Сбербанк». - Официальный сайт ПАО «Сбербанк» Режим доступа: http://www.sberbank.ru/ru/legal/partners/partner_drkk/reestr.


Работу высылаем на протяжении 30 минут после оплаты.

Пожалуйста, укажите откуда вы узнали о сайте!


Подобные работы


© 2008-2021 Cервис помощи студентам в выполнении работ
.