Тип работы:
Предмет:
Язык работы:


ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Работа №43768

Тип работы

Дипломные работы, ВКР

Предмет

экономика

Объем работы131
Год сдачи2019
Стоимость4900 руб.
ПУБЛИКУЕТСЯ ВПЕРВЫЕ
Просмотрено
765
Не подходит работа?

Узнай цену на написание


Введение 3
1. Теоретические основы оценки стоимости объектов торговой недвижимости 7
1.1. Торговая недвижимость как объект оценки. Классификация объектов торговой недвижимости 7
1.2. Цели и принципы оценки объектов торговая недвижимости 18
1.3. Факторы стоимости объектов торговой недвижимости 28
2. Оценка стоимости объектов торговой недвижимости сравнительным подходом 37
2.1. Характеристика сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости 37
2.2. Анализ рынка торговой недвижимости г. Казани 45
2.3 Методы количественной оценки факторов стоимости торговой недвижимости 51
2.4. Расчет стоимости объекта торговой недвижимости методом сравнения продаж 58
3. Оценка стоимости объектов торговой недвижимости доходным подходом 67
3.1. Характеристика доходного подхода к оценке стоимости недвижимости 67
3.2. Расчет стоимости объекта торговой недвижимости доходным подходом.
Согласование результатов и вывод итоговой величины стоимости объекта оценки, полученной методами сравнительного и доходного подходов 77
Заключение 88
Список использованных источников 92
Приложения

Недвижимость занимает особое место среди элементов рыночной экономики. Она является средством производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения), служит основой для хозяйственной деятельности и развития любого предприятия и организации всех возможных форм собственности. Кроме того, недвижимость является и предметом или объектом потребления, к этой категории можно отнести земельные участки, жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и т.д.). В этом случае она выступает основой личного существования граждан.
Рыночные отношения обусловили необходимость возникновения независимой оценки рыночной стоимость недвижимости. По сравнению с зарубежными специалистами отечественные ученые-экономисты лишь недавно приступили к решению проблем в оценочной деятельности. С каждым годом в России растет объем публикаций, связанных с исследованиями в области оценки, что говорит об актуальности данного направления и о возрастающем интересе со стороны частных и государственных структур.
Независимая оценка объектов недвижимости в целях определения размеров ипотечного кредитования, с целью определения рисков и их минимизации интересна в большей степени для частных структур. Также оценка недвижимости необходима им для судебных споров и в иных ситуациях, когда возникает проблем с принятием аргументированного решения о стоимости недвижимости. Что же касается органов государственной власти, то их заинтересованность в объективной оценке проявляется при принятии решений о приватизации недвижимости и сдаче ее в аренду.
Наше исследование посвящено торговой недвижимости, основной чертой которой является ярко выраженная направленность на получения дохода от ее использования. Основная проблема, с которой сталкиваются специалисты в процессе определения стоимости торговой недвижимость - трудоемкость нахождения информации по объекту. На рынке недвижимости представлено
огромное количество объектов торгового назначения, однако, сделки с ними совершаются гораздо реже, чем с жилой недвижимостью, отсюда и возникает проблема с поиском необходимой информации.
Актуальность темы выпускной квалификационной работы обусловлена стремительным развитием рынка недвижимости, и, как следствие, необходимостью появления компетентных специалистов, способных дать объективную оценку недвижимости. Следует отметить, что на сегодняшний день в нашей стране институт оценки сформирован не в полной мере. На это указывает, в первую очередь, отсутствие информационной базы, а во-вторых, профессиональная подготовка оценщиков, которая не способна конкурировать с западными аналогами. Однако, в последние годы процесс оценки имущества стал достаточно централизованным, если брать в сравнение зарождение российской независимой оценки. Такого результата удалось достичь благодаря взаимодействию государства и оценщиков.
Цель выпускной квалификационной работы - определение стоимости торговой недвижимости сравнительным и доходным подходами.
Для достижения поставленной цели нам необходимо решить ряд следующих задач:
1) изучить торговую недвижимость в качестве объекта оценки;
2) выявить классификацию торговой недвижимости;
3) определить цели и принципы торговой недвижимости;
4) рассмотреть факторы, влияющие на стоимость торговой недвижимость и количественно их оценить;
5) проанализировать рынок торговой недвижимости г. Казани
6) изучить теоретические основы сравнительного и доходного подходов к оценке стоимости торговой недвижимости;
7) определить рыночную стоимость торгового помещения сравнительным и доходным подходами.
Объектом нашего исследования является торговое помещение, расположенное на улице Мусина в г. Казань.
В качестве предмета исследования выступает оценка стоимости торговой недвижимости.
В процессе написания выпускной квалификационной работы нами проведен анализ нормативно-правовых актов РФ, Федеральных стандартов оценки, а также научной литературы, методических разработок, пособий и материалов периодических изданий в области оценки стоимости недвижимости.
Методической базой исследования является использование общенаучных методов и приемов, таких как системный подход к объекту и предмету исследования, анализ и синтез, сравнение и обобщение, методы логического анализа, что обеспечило целостность, всесторонность и достоверность данной работы.
Цели и задачи предопределили структуру данной работы, которая состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
В первой главе мы раскроем основные теоретические вопросы оценки стоимости торговой недвижимости: определим понятие торговой недвижимости, классифицируем объекты торгового назначения по различным признакам, выявим цели и принципы оценки торговой недвижимости и рассмотрим основные факторы, влияющие на ее стоимость.
Вторая глава посвящена сравнительному подходу. Здесь мы рассмотрим сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости в целом, проведем анализ рынка торговой недвижимости в городе Казань, оценим влияние наиболее значимых фактором на стоимость торговой недвижимости, в том числе на оцениваемый объект, определим стоимость торгового помещения методом сравнения продаж.
В третьей главе рассмотрим сущность доходного подхода к оценке стоимости торговой недвижимости, определим стоимость торгового помещения с помощью метода прямой капитализации и проведем согласование результатов, полученных сравнительным и доходным подходами, выявив тем самым итоговую рыночную стоимость объекта торговой недвижимости.
Стоит отметить, что в ходе нашего исследования были применены только два подхода для оценки стоимости торговой недвижимости из трех: сравнительный и доходный. Согласно ФСО №7 «затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например, жилых и нежилых помещений». Так как объектом нашего исследования является помещение торгового назначения, затратный подход в этом случае использовать нецелесообразно.

Возникли сложности?

Нужна помощь преподавателя?

Помощь студентам в написании работ!


Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Оно находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.
Исследуя научную литературу, мы пришли к выводу, что понятие торговой недвижимости в России проработано не до конца. Большинство авторов выделяют торговую недвижимость как структурный элемент коммерческой недвижимости, и не дают ему конкретное определение. На наш взгляд, это обусловлено низкой степенью развитости данного сегмента рынка, с точки зрения теории. В нашей стране, данный сегмент недвижимости стали выделять обособленно, относительно недавно.
Кроме того, нет и единой классификации, согласно которой можно было бы распределить все объекты торговой недвижимости. Существуют лишь различные классификационные признаки, по которым можно определить вид того или иного объекта недвижимости торгового назначения. К таким признакам относятся: отраслевой аспект, организационная самостоятельность, форма торгового обслуживания, масштаб деятельности, товарная специализация, размер, объем выполняемых функций, ассортимент товаров, местонахождение, уровень цен и контингент.
С каждым годом рынок торговой недвижимости продолжает расти. Связано это прежде всего с главным преимуществом торговой недвижимости, а именно с высокой доходностью от вложения, в чем мы и убедились, сравнивая доходность приобретаемой торговой и офисной недвижимости в крупных городах нашей страны. Так, самая высокая доходность торговой недвижимости по стране достигла отметки 28,8%, в то время как доходность от вложения в офисную коммерческую недвижимость остановилась на уровне 13,6%. В Казани доходность торговой недвижимости составляет 9,8%, офисной - 8%.
Рост рынка торговой недвижимости повлиял на усиленное внимание к этой области со стороны оценщиков. В своей практике они часто сталкиваются с различными целями и видами оценки объектов торговой недвижимости. Для того, чтобы правильно определить стоимость объекта, им необходимо выяснить с какой целью производится оценка того или иного объекта. В связи с этим выделяют несколько целей, предназначенных для оценки торговой недвижимости, сюда относятся и различного рода сделки, и кредитование под залог имущества, страхование, судебные разбирательства, сдача объекта в аренду, налогообложение и т.д. В большинстве случаях оценку недвижимости производят по рыночной стоимости.
Кроме того, в своей профессиональной деятельности оценщик должен опираться на ряд принципов. На наш взгляд, при оценке стоимости торговой недвижимости наиболее ярко проявляются следующие принципы: принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип конкуренции.
Также стоит отметить, чтобы наилучшим образом оценить стоимость недвижимости, оценщику необходимо выяснить, какие факторы и каким образом оказывают наибольшее влияние на его стоимость. Мы рассмотрели множество факторов, влияющих на стоимость торговой недвижимости. Их можно разделить на три основные группы: к первой группе относятся факторы, характеризующие населенный пункт, в котором находится оцениваемый объект; вторая группы - это локальные факторы, т.е. они характеризуют местоположение объекта; и третья группы факторов представляет собой физические характеристики объекта. Наиболее важными мы выделили следующие факторы: расстояние до остановки общественного транспорта и до ближайшей станции метро, тип объекта, расположение относительно «красной линии», наличие парковки, наличие отдельного входа, наличие действующего арендатора.
Проанализировав рынок торговой недвижимости, мы выяснили, что за второй квартал 2019 года было предложено к продаже 205 объектов торгового назначения. Самая высокая доля предложений отмечена в Советском районе - 49 предложений, а самая высокая цена за 1 кв.м. - в Вахитовском районе - 104 411 руб./кв.м. В Ново-Савиновском районе, районе расположения оцениваемого объекта, было предложено 34 объекта к продаже, средняя цена за кв.м. здесь равна 98 190 руб.
Цель выпускной квалификационной работы заключалась в определении рыночной стоимости торгового помещения, расположенного в г. Казань на улице Мусина, сравнительным и доходным подходами.
В рамках сравнительного подхода мы использовали метод корреляционно-регрессионного анализа и метод сравнения продаж.
В ходе корреляционно-регрессионного анализа нами была выявлена зависимость стоимости оцениваемого объекта от наиболее важных, на наш взгляд, факторов. Так, фактор «расстояние до ближайшей станции метро» по мере удаления торговой недвижимости от метро на 1 км., снижает ее стоимость на 7 268 руб./кв.м.; отдельно стоящее здание, в отличии от встроенного помещения снижает стоимость 1 кв.м. торговой недвижимости на 27 817 руб.; фактор «расположение объекта относительно красной линии» увеличивает стоимость 1 кв.м. торговой недвижимости на 34 106 руб., по сравнению с объектами торговой недвижимости, расположенными внутри квартала; наличие действующих арендаторов также положительно влияет на стоимость торговой недвижимости - увеличивает стоимость 1 кв.м. на 29 107 руб. Помимо оценки факторов стоимости, нам также удалось определить стоимость торгового помещения с помощью уравнения регрессии, она составила 10 015 463 руб.
Для определения стоимости объекта торговой недвижимости методом сравнения продаж мы выделили четыре сопоставимых объекта, наиболее схожих с объектом оценки по основным параметрам. Скорректировав цены
предложений аналогов по тем характеристикам, которые отличаются от оцениваемого объекта, мы получили его стоимость, равную 12 135 026 руб.
Оценка стоимости недвижимости доходным подходом проводилась методом прямой капитализации. Данный подход предполагает определение чистого операционного дохода, который может получить потенциальный владелец данного имущества от сдачи его в аренду. Для определения ЧОД нами были рассмотрены предложения о сдаче в аренду торговых помещений и выделены наиболее сопоставимые с объектом оценки. Определив среднюю арендную ставку по принципу метода сравнения продаж, мы скорректировали ее на процент недозагрузки, недополучение арендных платежей, на размер операционных расходов и определили размер чистого операционного дохода. Следующим шагом для оценки стоимости торгового помещения был расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения. Ставка дохода была определена путем сложения безрисковой ставки, которая была принята на уровне 7,75%, и надбавок за риск. Риски, в свою очередь, были оценены экспертным методом. Норму возврата капитала рассчитали методом Инвуда. Так, стоимость оцениваемого объекта в рамках доходного подхода составила 8 288 129 руб.
Заключительным этапом данного исследования стало согласование результатов и определение итоговой рыночной стоимости оцениваемого объекта. Итоговая рыночная стоимость торгового помещения, расположенного в г. Казань на улице Мусина, полученная сравнительным и доходным подходами, составила 9 588 000 рублей с учетом; без НДС - 7 670 000 рублей.
Таким образом, в ходе исследования нами были решены поставленные задачи и достигнута цель выпускной квалификационной работы.


1. Гражданский кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант Плюс», - Режим доступа: http: //www.consultant .ru.
Стандарты
2. Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298. [Электронный ресурс] //Справочно-правовая система «Консультант Плюс», - Режим доступа: http: //www.consultant.ru
3. Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611. [Электронный ресурс] //Справочно-правовая система «Консультант Плюс», - Режим доступа: http://www.consultant.ru
4. ГОСТ Р 51773-2009. Услуги торговли. Классификация предприятий
торговли [Электронный ресурс]: - Режим доступа: http://www.internet-
law.ru/gosts/gost/49222/
Книги, монографии
5. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. М., 2008, с.129.
6. Балабанов, И. Т. Экономика недвижимости: учеб. пособие для вузов / И.Т. Балабанов. - СПб. : Питер, 2000. С. 206
7. Грибовский, С. В. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие. М. : Маросейка, 2009, с. 464
8. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2014, с. 107
9. Иваницкая И.П., Яковлев А.Е. Введение в экономику недвижимости. Учебное пособие — Москва: КноРус, 2016. — с.184
10. Калашникова Н.Ю. Экономика недвижимости: учебное пособие / Н.Ю. Калашникова. - Архангельск: Изд-во Северного (Арктического) федерального университета, 2014. - с. 183 .
11. Коростылев, С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости: учеб. пособие / С. П Коростылев - М.: Русская деловая литература, 2014, с.224.
12. Максимов С.Н. Экономика недвижимости. - М.: Издательский центр «Академия», 2018, с.402
13. Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. Оценка недвижимости: учебник - 2012, с.200
14. Оценка недвижимости : учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М. : КНОРУС, 2018. — 752 с
15. Оценка недвижимости. Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. Финансы и статистика - 2007. С.190
16. Оценка объектов недвижимости: Учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров; Под общ. ред. А.А. Варламова. - М.: Форум, 2010. - 288 с.
17. Оценка объектов недвижимости: учеб. пособие /под ред. Григорьева В.В. [и др.]. - М.: ИНФРА, 2006, с.472
18. Оценка стоимости имущества: Учебник/Н.В. Мирзоян, О.М.
Ванданимаева, Н.Н. Ивлиева и др.; под ред. И.В. Косоруковой. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Университет «Синергия», 2017. - с.289
19. Справочник оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Издательство «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки», 2018. С.390
20. Справочник оценщика недвижимости - 2018. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода. Лейфер Л.А. С. 210
21. Соломатин А.Н. Экономика, анализ и планирование на предприятии торговли: Учебник для вузов. Издательский дом "Питер", 2009, с.560
22. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб., 2017, с.137.
23. Управление недвижимостью: учебник / Под ред. С.Н. Максимова. - М.: Издательство «Дело» АНХ, 2017, с.388
24. Экономика недвижимости : учебник / В. А. Горемыкин. — 6-е изд., перераб. и доп. — М. : Издательство Юрайт ; ИД Юрайт, 2012. — 883 с.
Печатная периодика
25. Арашукова С.М. Специфика анализа рынка «доходной недвижимости» для целей её оценки. Вестник Челябинского государственного университета. 2012. № 24 (278). Экономика. Вып. 39. С. 15-19.
26. Бычкова М.В. Исследование понятия «коммерческая недвижимость» //
Имущественные отношения в Российской Федерации: общероссийский
информационно-аналитический и научно-практический журнал. - 2009. - №4, с.89
27. Вольнова В.А. О краткой классификации недвижимости. Имущественные отношения в Российской Федерации. 20016. №8. с.72-77
28. Петров И.Н. Учет рисков при оценке недвижимости. Вестник. 2014. №2(26). С.69-73
29. Пудов И.П. Анализ подходов к определению понятия «недвижимость» / Актуальные вопросы экономических наук. 2014. №17-1, с.38-42
30. Тертышкин М.И. Классификация предприятий торговли и особенности оценки их стоимости / Известия Байкальского государственного университета. 2014.
31. Сборник корректировок. Сегмент «Торгово-офисная недвижимость»
2017. ArealLru. С.29
32. Смотрова Т.И Подходы к классификации объектов торговой недвижимости. Сборник научных трудов по материалам I Международной научно-практической конференции. Научно-исследовательский центр «Диалог».
2016. С.33-35
Электронные ресурсы
33. Исследования компании CBRE в сфере коммерческой недвижимости. Электронный доступ: http://tatcenter.ru/rubrics/monitor/torgovaya-nedvizhimost- kazani-novye-molly-brendy-i-trendy-2019/
34. Реальное время. Рейтинг цен и анализ рынка коммерческих помещений
Казани [Электронный ресурс]: - Режим доступа:
https://realnoevremya.ru/analytics/57679-reyting-cen-i-analiz-rynka-kommercheskih- pomescheniy-kazani
35. Сайт Центрального банка России [Электронный ресурс]: - Режим доступа: http://www.cbr.ru/
36. Сборник корректировок некоммерческой организации «СтатРиелт». Электронный ресурс: https://statrielt.ru/
37. Стерник, Г.М. Типология торговой недвижимости [Электронный ресурс]: - Режим доступа: http://realtymarket.ru/metodi-eskiemateriali/Sternik-
G. M.-TIPOLOGIYATORGOVOI-NEDVIJIMOSTI.htm
38. Тертышник М. И. Проблемы оценки производственного потенциала и
стоимости предприятий / М. И. Тертышник // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права) : электрон. журн. — 2011. — N° 3. — [Электронный ресурс]: - Режим доступа: http://eizvestia.
isea.ru/reader/article.aspx?id=8000
39. Трехуровневая классификация торговой недвижимости [Электронный
ресурс]: - Режим доступа: spbgpudreem.ru/download/files/tezisy2014/
evdokimov.pdf
40. Энциклопедия недвижимости [Электронный ресурс]: - Режим доступа: https://konsulmir.com/enciklopediva-nedvizhimosti-klassifikaciva-torgovoi- nedvizhimosti-chast-2/

Работу высылаем на протяжении 30 минут после оплаты.



Подобные работы


©2024 Cервис помощи студентам в выполнении работ