Подводя итог выпускной квалификационной работы следует отметить, что в условиях сложившейся в последнее время ситуации в экономике РФ и, в частности, на рынке недвижимости и ипотечного кредитования необходимо крайне осторожно и взвешенно подходить к вопросу оценки стоимости недвижимости для целей ипотечного кредитования. Это обусловлено возрастающими рисками: снижением стоимости недвижимости и ростом просроченной задолженности.
Одной из функций залога является обеспечение удовлетворения интересов кредитора (залогодержателя) из стоимости заложенного имущества, в случае неисполнения должником своего обязательства. Таким образом, оценка стоимости для целей ипотечного кредитования в аспекте выявленных рисков, должна учитывать возможное снижение стоимости объекта недвижимости и вероятность удовлетворения требования через реализацию предмета залога при дефолте заемщика.
Для изучения вопроса оценки стоимости объектов недвижимости при ипотечном кредитовании в рамках данной работы рассмотрена понятие недвижимости и ее классификация.
Понятие недвижимости, приведенные разными авторами, в общем смысле сводятся к следующему: недвижимость - это связанность соответствующего объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.
На основании классификации объектов недвижимости следует выбирать соответствующие подходы и методы при оценке их стоимости, учитывать риски, связанные с кредитованием и проч.
Согласно ФСО №9 недвижимость как объект залога - это недвижимость, в отношении которой законодательством Российской Федерации установлена возможность участия в гражданском обороте и залог которой не запрещен действующим законодательством Российской Федерации. Таким образом, не могут являться предметом ипотеки такие объекты недвижимости, как природные заказники, заповедники, хозяйственные природные ресурсы, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, строения, признанные в установленном порядке непригодными для пользования, самовольно возведенные и бесхозные объекты и прочие.
Объекты недвижимости выступают обеспечением по ипотечным кредитам. Ипотечный кредит — разновидность кредита, который предоставляется под залог недвижимого имущества. Ипотечные кредиты имеют ряд особенностей, присущие только им: в качестве обеспечения выступают только объекты недвижимости, ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок (в РФ до 50 лет), обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании.
Оценка стоимости объекта недвижимости является одним из ключевых моментов при ипотечном кредитовании. Интересы субъектов кредитной сделки зачастую бывают противоположными. Заказчика (заемщика) интересует не реальная стоимость его актива, которую в большинстве случаев и сам прекрасно знает. Его интересует подтвержденный отчетом желаемый максимальный результат, позволяющий привлечь большие кредитные ресурсы под закладываемую недвижимость. С другой стороны, банк заинтересован в объективной оценке предмета ипотеки, так как ошибки в оценке залога достаточно «дорого» обходятся банку, причем к негативным последствиям приводят ошибки как в одну сторону, так и в другую сторону. Переоцененный залог чреват потерями при дефолте, недооцененный - ограничивает объем кредитования и соответственно приводит к недополучению доходов.
В 2015 году рынок ипотечного кредитования резко сократился. Сопоставимый спад наблюдался в 2008 году, однако сейчас не наблюдается такого же быстрого восстановления рынка жилой недвижимости и ипотеки. В связи с этим, важен учет сложившейся тенденции и прогноз развития рынка недвижимости при оценке для целей ипотечного кредитования.
Российской законодательной практикой регламентировано использование сравнительного, затратного и доходного подходов при оценке недвижимости.
Особенностью оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования является то обстоятельство, что для кредитора равноценно важны как результат оценки, так и заключение о приемлемости рассматриваемого имущества для обеспечения конкретной кредитной сделки. Поэтому в процессе определения оценочной стоимости объекта оценки проводятся дополнительные необходимые мероприятия для принятия решения о возможности выдачи кредитных средств под предлагаемое обеспечение такие, как определение ликвидности объекта недвижимости, установление степени значимости для клиента и проч.
Определение ликвидности во многих случаях позволяет судить о том, насколько быстро за счет реализации прав залогодержателя на предмет залога можно погасить задолженность по кредиту. Корректное формирование вывода о степени ликвидности объекта недвижимости позволяет получить обоснованное мнение о его стоимости, принять решение о величине залогового дисконта.
Степень значимости позволяет судить о мерах, которые заемщик будет предпринимать в случае возникновения проблем с обслуживанием кредита для того, чтобы не лишиться предмета залога. Например, если объект недвижимости является ключевым для бизнеса клиента (основной производственный цех), то клиент будет стараться предпринять максимум усилий для того чтобы сохранить свой объект недвижимости, а соответственно, и бизнес.
Основным (предпочтительным) подходом при оценке стоимости объекта недвижимости при ипотечном кредитовании является сравнительный подход. Сравнительный подход, по мнению экспертов кредитных учреждений, наиболее полно отражают сложившуюся на рынке ситуацию. Однако для применения сравнительного подхода требуется наличие достаточного количества рыночной информации. При отсутствии рыночной информации возможен к применению затратный подход. При оценке коммерческой и доходоприносящей недвижимости основным используемым подходом является доходный подход. Оценщик, при выборе используемых при проведении оценки подходов должен учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. Результаты, полученные с применением отдельных подходов, не могут существенно отличаться друг от друга, наличие существенного расхождения результатов свидетельствует о некорректности учета существенных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.
При изучении практического примера оценки стоимости объекта недвижимости для целей ипотечного кредитования выбран объект жилой недвижимости: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: РТ, г. Казань, пос. Аки, ул. Трансформаторная, д. Х, общая площадь жилого дома 147,9 кв. м, количество этажей 2, материал стен - кирпич, общая площадь участка 940 кв. м.
Изучив объекты оценки, расчет рыночной стоимости решили проводить методами затратного и сравнительного подходов. От доходного подхода решено отказаться ввиду несоответствия принципов, на которых строится доходный подход и типа объектов оценки, а именно, объектов жилой загородной недвижимости.
Перед непосредственным началом расчетов проведен анализ рынка жилых домов и незастроенных земельных участков. В ходе анализа рынка установлено, что рынок загородной недвижимости города Казань является достаточно развитым. Диапазон цен предложений двухэтажных кирпичных жилых домов с сопоставимым местоположением составляет от 16 400 руб. / кв. м до 62 000 руб. / кв. м при средней цене предложения 35 790 руб. / кв. м. Также в ходе анализа выявлено существенное количество предложений по продаже земельных участков с идентичным разрешенным использованием и набором коммуникаций. Диапазон цен предложений земельных участков составил от 1 500 руб. / кв. м до 3 333 руб. / кв. м, средняя стоимость 2 460 руб. / кв. м.
Расчет стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода проводился на основании 4 объектов-аналогов. В цены предложений объектов- аналогов вносились корректировки на уторговывание и на общую площадь (масштаб). Корректировка на общую площадь проводилась при помощи коэффициента торможения, который рассчитывался методом парных продаж. Суть метода парных продаж заключается в том, чтобы найти объекты-аналоги с максимально похожими характеристика, но с отличающейся изучаемой характеристикой и сравнить зависимость удельной цены предложения от изменения изучаемой характеристики.
После внесения всех корректировок стоимость земельного участка, рассчитанная в рамках сравнительного подхода составила 1 881 620 руб. (2 001 руб. / кв. м).
Расчет стоимости жилого дома в рамках сравнительного подхода также проводился на 4 объектах-аналогах. Для учета возможно торга проводилась соответствующая корректировка. Далее проводилась корректировка на общую площадь. На основании табличных данных из сборника КО-ИНВЕСТ о стоимости строительства аналогичного объекта, составили экономико-математическую модель зависимости стоимости строительства от общей площади. Полученную модель применили к объекту оценки и к объектам-аналогам, далее на основании полученных значений провели корректировку. Результат расчета стоимости жилого дома в рамках сравнительного подхода составил 3 392 399 руб. (27 580 руб. / кв. м), а с учетом земельного участка 5 274 019 руб. (35 660 руб. / кв. м).
Расчет стоимости жилого дома в рамках затратного подхода проводили на основании объекта-аналога, подобранного из сборника КО-ИНВЕСТ. Для определения затрат на воспроизводство использовались коэффициенты на отличие цен справочника по региону местоположения объекта оценки и коэффициент перевода на уровень текущих цен. Далее определялся уровень физического износа жилого дома экспертным методом. Результат расчета: объект оценки - жилой дом 2002 года постройки имеет физический износ равный 15,25%. Функциональный и моральный износ отсутствуют. Таким образом, рыночная стоимость жилого дома, рассчитанная в рамках затратного подхода составила 4 078 419 руб. (27 580 руб. / кв. м).
При согласовании полученных результатов применялся метод классического ранжирования с разными рангами. Согласованная стоимость жилого дома и земельного участка с учетом округления составила 5 500 000 (Пять миллионов пятьсот тысяч) рублей НДС не облагается (п. 3.22, ст. 149 НК РФ).
Традиционно, типовые объекты жилой недвижимости обладают ликвидностью не ниже средней. Таким образом, учитывая, что объект оценки относится к загородному типу жилой недвижимости и обладает площадью, присущей среднестатистическому загородному дому, то ликвидность можно определить на уровне средней.
Залоговая стоимость объектов оценки с дисконтом, равным 25% (по шкале залоговых дисконтов ПАО «Сбербанк» для жилой недвижимости со средней ликвидностью) составила 4 125 000 (Четыре миллиона сто двадцать пять тысяч) рублей.
Не смотря на то, что в 2015 году наблюдалось снижение цен на объекты загородной жилой недвижимости, сейчас намечаются тенденции изменения тенденции и перехода к росту цен. На ближайшую перспективу можно дать прогноз по незначительному увеличению цен на загородную недвижимость города Казани, при условии стабильности российской экономики.


Купить