В настоящее время в жилищном строительстве происходят большие изменения. В частности, 21 декабря 2017 года Правительством Российской Федерации был утвержден план мероприятий по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для строительства жилых домов, банковским кредитованием и иными формами финансирования. Программа реформ предполагает полный отказ от долевого строительства к 2020 году и переход к проектному финансированию. Цель вносимых изменений - снижение рисков потенциальных покупателей. Предполагается, что в ближайшем будущем привлекаемые средства граждан должны будут заменить кредитные средства банков. При этом во время переходного периода у застройщиков сохраняется возможность финансирования строительства многоквартирных домов посредством привлечения средств участников долевого строительства, но в условиях существенных ограничений, вводимых поправками в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Поскольку темой дипломной работы является «Привлечение заемного капитала на рынок жилой недвижимости» внимание акцентировалось на изменениях в законодательстве, связанных с инструментами финансирования жилищного строительства. В числе таких изменений - введение счетов эскроу.
Эксперты в сфере недвижимости, рассматривая недостатки привлечения денежных средств посредством счетов эскроу используют понятие омертвление капитала. Использование данного понятия обусловлено тем, что деньги участников долевого строительства до момента завершения строительства застройщиком замораживаются на так называемых эскроу- счетах в банках, и соответственно не приносят прибыли. Риски банков связаны прежде всего с отсутствием спроса на строящиеся жилье, поэтому кредитные учреждения заинтересованы в том, чтобы держать средства вкладчиков на специальных счетах. Теоретически банки могут не использовать денежные средства на счетах эскроу, а вкладывать в строительство только свои средства, а в случае завершения строительства снять деньги с этих счетов. В таком случае денежные средства, хранящиеся на счетах эскроу выполняют лишь одну функцию - гарантируют наличие спроса на строящееся жилье. В таком случае потеря стоимости теряется вдвое в сравнении, когда деньги, хранящиеся на счетах эскроу направляются на строительство. Уполномоченные банки аккумулируют на счетах эскроу средства участников долевого строительства, но при этом не платят процентов по вкладам. При этом оценка потерь от омертвления капитала зависит от ставки дисконтирования. По расчетам специалистов в области недвижимости, за два года, пока идет строительство жилого дома, потери стоимости проекта равны примерно ставке дисконтирования. К примеру, если ставку дисконтирования принять на уровне банковской ставки по депозитам, что примерно составляет 8 %, в таком случае потери стоимости составят не менее 8%.
Для экономики в целом отрицательный эффект необходимо считать с учетом мультипликативного эффекта, который складывается из потерь стоимости, создаваемой в производстве строительных материалов, транспорте, энергетике и других смежных отраслях. Мультипликатор в среднем для Российской Федерации согласно расчетам кандидата экономических наук Суворова Павла Анатольевича, составляет примерно 3,7 . При этом следует учесть, что вероятнее всего мультипликатор для строительной отрасли может отличаться от данного показателя в сторону увеличения.
Хранение привлеченных средств граждан на эскроу-счетах исключает возможность использования данных средств застройщиком до окончания строительства. Следовательно, в таком случае строительство жилого объекта осуществляется застройщиком на собственные и на кредитные средства. В таком случае банкам необходимо увеличить объемы выдачи кредитов в несколько раз. Было отмечено, что количество банков, которые могут открывать эскроу-счета и получить доступ к финансированию застройщиков ограничено, в настоящее время их количество - 22, региональные банки. На сегодняшний момент сложно ответить на вопрос каким образом банки смогут заменить тот объем средств, которые сейчас задействованы в строительстве. Если в ближайшее время деньги участников долевого строительства единовременно уйдут со строительного оборота (около 5 трлн.руб.), в таком случае потребуется, чтобы проектное финансирование было способно заменить эти средства в полном объеме. Учитывая, что на данный момент кредитные средства, которые банк может предоставить
застройщикам не превышают 700 млрд.руб., сложно представить откуда банк возьмет деньги.
Стоимость банковских денег на строительство в среднем составляет 12% годовых и за два года строительства дома эта стоимость составит 24%, которые закладываются в себестоимость проекта и, следовательно, в стоимость квартир. На данный момент сложно спрогнозировать то, насколько повысятся цены на квартиры в новостройках, поскольку не сложилось достаточной практики использования такого механизма как проектное финансирование.
Приобретение земельного участка, оформление технической документации, процедура получения разрешения на строительство требуют от застройщика немалых финансовых затрат, в связи с чем необходимо предусмотреть возможности использования таких инструментов финансирования, которые обеспечили бы застройщику доступность средств на начальных этапах строительства и возможность снижения транзакционных издержек.
Некоторые застройщики сходятся во мнении, что использование механизмов проектного финансирования станет следствием того, что капитал со строительного рынка перетечет в банки. Застройщики, в результате отмены долевого строительства, теряют возможность продажи квартир с ценами на этапе котлована, следовательно, с рынка уйдет та часть потенциальных покупателей, которая приобретала объекты недвижимости для последующей перепродажи, что по неофициальной статистике составляет 30 % сделок. А значит 30 % покупателей - инвесторов будут искать альтернативные долевому строительству варианты вложения собственных средств.
Одна из проблем с которой вероятнее всего столкнётся застройщик - это нехватка средств на строительство, поэтому у девелоперов первоочередной задачей становится поиск возможных вариантов привлечения денежных средств в строительство. При этом изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ ограничивают возможности использования застройщиком средств участников долевого строительства и не затрагивают альтернативные схемы финансирования строительства. В связи с чем в работе были предложены те механизмы, благодаря которым девелопер сможет осуществлять финансирование строительства жилых объектов. В качестве предложенных рекомендации рассматривались такие варианты финансирования строительства как закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) и облигационные займы, в работе были изложены преимущества использования данных способов, в целях объективности учитывались и возможные недостатки указанных инструментов инвестирования.
Поскольку в ближайшие три года розничный покупатель потеряет возможность приобретения жилья на этапе «котлована» в таком случае встает вопрос о трансформации розничного инвестора в институционального, что возможно осуществить путем использования механизма ЗПИФН.
Преимущества использования ЗПИФН:
- инвестор, осуществляя вложения посредством ЗПИФН, освобождается от необходимости выбора, приобретения, оформления и продажи объектов жилой недвижимости, профессиональное управление активами осуществляет управляющая компания;
- снижение рисков при инвестициях через ЗПИФ обеспечивается посредством того, что функции управления, хранения и учета средств фонда разделены между независимыми друг от друга структурами - специализированным депозитарием и управляющей компанией;
- предоставление застройщиком фонду скидок, как оптовому инвестору, за счет увеличения стоимости квадратного метра по мере увеличения строительной готовности жилого объекта;
- минимальная стоимость пая может быть значительно меньше суммы, необходимой для покупки квартиры;
- при благоприятном исходе событий доходность ЗПИФ может превысить ставку по банковским депозитам;
- в периоды формирования и деятельности ЗПИФ не облагается налогом на прибыль, налоговая база по уплате налога на прибыль возникает в момент реализации и погашения паев, следовательно, благодаря эффекту отложенного налогообложения становится возможным реинвестировать прибыль, что в дальнейшем позволит увеличить доходность фонда;
- законная экономия средств за счет отсутствия необходимости уплаты налогов на прибыль ЗПИФ исключает необходимость застройщика в искусственном повышении стоимости строительства жилого объекта;
- застройщик посредством ЗПИФН получает доступ к «длинным» и «девешым» деньгам;
- возможность реализации проекта на ЗПИФ в контракте на fee- девелопмент с девелопером, такой способ предусматривает, что за счет средств ЗПИФ финансируются расходы на покупку земли, получение разрешительной документации, строительство мощностей, что в конечном итоге позволит снизить застройщику затраты на проект, а, следовательно, и в потребности банковского кредитования на 20-30%;
- при проектном финансировании застройщику, чтобы получить доступ к банковским средствам необходимо внести в проект не менее 30% собственного капитала, средства ЗПИФ направляются на финансирование объекта жилой недвижимости с момента завершения начального этапа строительства, застройщик вносит в проект порядка 15% собственных средств на начальном этапе строительства;
- ЗПИФ - это инструмент коллективного инвестирования, следовательно, девелопер может получить достаточную сумму для финансирования своего проекта;
- ЗПИФН вправе инвестировать средства в проект на ранних стадиях строительства, что является плюсом для застройщика, в то время как банковские средства доступны на более поздних стадиях строительства.
Несмотря на то, что поправки в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ исключают возможности выпуска застройщиком жилищных облигаций, все же данный механизм рассматривался в качестве альтернативы. Здесь стоит учесть один момент, утвержденная в 2017 году дорожная карта по поэтапному замещению средств граждан банковским кредитованием, содержит в себе формулировку «иные формы финансирования», возможно, в таком случае не исключается вероятность того, что в процессе принятия более конкретных норм на месте «иных форм финансирования» появятся новые инструменты финансирования деятельности застройщиков, среди которых сохранятся жилищные облигации.
Преимущества использования жилищных облигации в качестве инструмента финансирования в строительство:
- жилищная облигация подкреплена реальным объектом, а именно, квадратными метрами в строящемся жилье;
- жилищные облигации позволяют потенциальным покупателям постепенно накапливать средства на приобретение жилья;
- инвестор застрахован от того, чтобы нести расходы от удорожания строительства поскольку номинал облигации не изменяется на весь срок займа, независимо от рыночных колебаний цен на жилье, что очень важно в условиях растущих цен и инфляции;
- возможность погашения облигации денежной суммой или квадратными метрами построенного жилья;
- инвестор может свободно выйти из проекта посредством продажи облигаций эмитенту, вернув номинальную стоимость облигаций с учетом инфляции;
- для того, чтобы застройщик имел возможность выпускать облигации, ему необходимо предоставить обеспечение исполнения своих обязательств, например, получить гарантию банка;
- выпускать жилищные облигации могут лишь те застройщики, которые обладают правом собственности на земельный участок и имеют разрешение на строительство и утвержденную проектную документацию;
- количество выпущенных жилищных облигаций не превышает количество строящихся квадратных метров жилья, следовательно, исчезает риск продаж застройщиком одной и той же квартиры двум покупателям;
- стоимость жилищной облигации индексируется, купив облигацию в начале строительства можно продать ее в конце за более дорогую цену;
- возможность получения застройщиком длинных денег на строительство;
- возможность использования застройщиком жилищных облигаций в целях проведения реструктуризации кредитного портфеля, погашения наиболее дорогостоящих для застройщика банковских кредитов;
- процентная ставка устанавливается эмитентом.
Облигации играют роль первоначального капитала, позволяя выполнить наиболее фондоемкий нулевой цикл. Таким образом жилищные облигации могут стать дополнительным инструментом привлечения заемного капитала на рынок жилой недвижимости, поскольку дают возможность получения дополнительного финансирования со стороны инвесторов в лице граждан и юридических лиц.
В процессе написания дипломной работы были решены следующие задачи:
- изучены теоретические аспекты функционирования рынка жилой недвижимости: структура, субъекты и функции рынка;
- рассмотрены тенденции развития рынка жилой недвижимости в России на примере регионов;
- рассмотрен зарубежный опыт развития рынка жилой недвижимости на примере конкретной страны;
- рассмотрены формы привлечения инвестиций в недвижимость, а также способы приобретение жилья путем привлечения заемных средств;
- проанализированы способы привлечения заемного капитала на рынок жилой недвижимости на примере компании «КамаСтройИнвест»;
- предложены механизмы привлечения заемного капитала на рынок жилой недвижимости.
В заключении нужно отметить, что в современном мире жилищное строительство выступает в качестве основы социально-экономического благополучия региона. Недостаточность источников финансирования строительства может стать следствием низкой динамики жилищного строительства. Переход к проектному финансированию и ограничения в использовании механизмов привлечения заемного капитала лишают застройщиков возможности выбора наиболее выгодного для них способа привлечения средств. Постепенный отказ от долевого строительства может стать следствием того, что часть инвесторов, приобретающих жилье с целью последующей перепродажи, уйдет с рынка, по неофициальной статистике это 30 % сделок. Сокращения инвестиционного интереса со стороны частных инвесторов порождает потерю застройщиком дополнительного инструмента привлечения средств. Следовательно, наряду с проектным финансированием необходимо сохранить возможность использования застройщиком альтернативных вариантов привлечения капитала, предоставив выбор как девелоперам, так и инвесторам.


Купить