Введение
1. Теоретические основы оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения
1.1. Характеристика земель сельскохозяйственного назначения как объекта оценки
1.2. Факторы стоимости земель сельскохозяйственного назначения
1.3. Характеристика принципов оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения
2. Сравнительный подход к оценке рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения
2.1. Методы сравнительного подхода к определению рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения
2.2. Анализ земельного рынка Республики Татарстан
2.3. Определение рыночной стоимости земельного участка на основе корреляционно-регрессионного анализа
3. Доходный подход к оценке рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения
3.1. Методы доходного подхода к определению рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения
3.2. Определение рыночной стоимости земельного участка с помощью метода капитализации земельной ренты
3.3. Согласование результатов оценки земельного участка с помощью метода анализа иерархий
Заключение
Список использованных источников
Приложения
Земельные ресурсы являются важнейшим для человечества природным богатством. На протяжении долгих лет они использовались и продолжают использоваться в качестве основного средства производства.
В Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения занимают лидирующее положение по площади по сравнению с другими категориями земель. На них осуществляется производственная, хозяйственная и иная деятельность, что обуславливает их приоритетное значение.
Кроме того, земли сельскохозяйственного назначения могут служить объектом инвестиций, а также являться объектом хозяйственного оборота, относительно которого формируется целый ряд имущественных отношений.
Для включения земель в гражданский оборот необходимо проводить их достоверную стоимостную оценку, которая будет способствовать принятию эффективных решений в области земельных правоотношений.
Проведение оценки земель сельскохозяйственного назначения значимо не только для развития сельского хозяйства, но и в свою очередь для экономики всей страны, так как количество заключенных сделок в частном секторе земельного рынка страны имеет четко выраженную тенденцию к росту, что определяет в свою очередь, необходимость формирования правового пространства на рынке земли, системы защиты прав собственности для обеспечения экономической безопасности страны и создания привлекательной среды для инвестиций.
Кроме того, актуально в данный момент и сохранение стабильности целевого назначения сельскохозяйственных земель и недопущение их необоснованного перевода в менее эффективные формы использования.
Вышеизложенное свидетельствует об актуальности данной выпускной квалификационной работы, посвященной вопросам оценки земель сельскохозяйственного назначения.
Целью работы является исследование и практическая реализация теоретических и методических инструментов оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с целью, были поставлены следующие задачи:
- изучение теоретических аспектов оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения;
- классификация факторов стоимости земель сельскохозяйственного назначения и анализ их влияния на стоимость земель сельскохозяйственного назначения;
- анализ земельного рынка Республики Татарстан;
- исследование методических подходов к оценке стоимости земель сельскохозяйственного назначения;
- определение рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения методами доходного и сравнительного подходов и согласование полученных результатов.
Объектом исследования выступают теоретические и методические аспекты определения рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Предметом исследования является методика определения рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения на основе методов сравнительного и доходного подходов.
Теоретической и методологической базой выпускной квалификационной работы послужили законодательные и нормативные документы Российской Федерации, Федеральные стандарты оценки и Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, а также труды ряда российских авторов, посвященные изучению темы исследования, материалы научных конференций, семинаров, публикации ряда российских периодических изданий. В частности об особенностях оценки земель сельскохозяйственного назначения в своих работах писали Петров В.И., Драпиковский А.И., Третьякова Г.Б., Зеленский Ю.В. и др.
Методология исследования основывается на использовании классических научных методов и приемов, в частности системного подхода к объекту и предмету исследования, метода группировок, логического, сравнительного, структурного и функционального анализа источников.
По структуре выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.
Во введении раскрывается актуальность выбранной темы исследования, определяются основная цель и задачи исследования, объект и предмет исследования, а также описывается методологическая и теоретическая база исследования.
В первой главе данной выпускной квалификационной работы раскрывается определение понятия «земли сельскохозяйственного назначения», специфика оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения, рассматриваются классификация земель сельскохозяйственного назначения, принципы их оценки и проводится анализ факторов, влияющих на стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Вторая глава выпускной квалификационной работы посвящена методике сравнительного подхода к оценке земельных участков. Здесь также содержится описание основных методов сравнительного подхода, анализ земельного рынка Республики Татарстан и определение рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения с помощью одного из методов сравнительного подхода - корреляционно-регрессионного анализа.
В третьей главе выпускной квалификационной работы описана методика доходного подхода к оценке земельных участков. Здесь также содержится описание основных методов доходного подхода, определение рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения с помощью одного из методов доходного подхода, а именно капитализации земельной ренты. Также проведено согласование полученных результатов определения рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения с помощью двух раннее использованных методов.
В заключении содержатся основные выводы по результатам проведенного исследования.
Проведенное в работе исследование позволяет сделать вывод о том, что земли сельскохозяйственного назначения являются не только неотъемлемой частью природы для большинства стран, но и представляют собой основное средство производства в сельском хозяйстве, объект значительных инвестиций, а также богатство конкретного собственника, относительно которого формируется целый ряд имущественных отношений.
Со становлением рыночной экономики определение рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения стало необходимым условием их вовлечения в гражданский оборот.
В работе показано, что проведение оценки земель сельскохозяйственного назначения значимо не только для развития сельского хозяйства, но и в свою очередь для экономики всей страны, так как количество заключенных сделок в частном секторе земельного рынка страны имеет четко выраженную тенденцию к росту, что определяет в свою очередь, необходимость формирования правового пространства на рынке земли, системы защиты прав собственности для обеспечения экономической безопасности страны и создания привлекательной среды для инвестиций.
В рамках проведенного исследования было установлено, что на сегодняшний день общая площадь земель в Республике Татарстан составляет 6783,7 тыс. гектаров, из которых на земли сельскохозяйственного назначения приходится 4632,7 тыс. га. Полученные результаты, позволили сделать вывод о том, что земли сельскохозяйственного назначения занимают главенствующее место среди всех остальных категорий земель, что объясняется не только их социально-экономической важностью, но и незаменимостью в качестве средства производства в сельском хозяйстве.
На основе сравнительного анализа различных точек зрения авторов было сформулировано определение земельного участка сельскохозяйственного назначения как территории, с четко определенными границами,
предоставляемой государством, которую можно использовать, как для получения сельскохозяйственной продукции, так и для размещения недвижимости, предназначенной для обслуживания сельского хозяйства.
В отличие от представленных в литературе определений, в данной трактовке нами выделена такая характеристика земельного участка, как обладание фиксированными границами и возможность размещения на нем недвижимости, предназначенной для обслуживания сельского хозяйства.
С целью более подробной идентификации земельных участков сельскохозяйственного назначения были изучены их классификации по различным признакам и позиционирован объект исследования как: земли сельскохозяйственного назначения, имеющие вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование, предназначенные под пашню, то есть под посевы сельскохозяйственных культур и удерживаемые собственником для ведения товарного сельскохозяйственного производства.
В рамках проведенного исследования было приведено детальное рассмотрение основных принципов оценки стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения, поскольку они образуют теоретическую базу оценки стоимости земли, так как на них базируются три основных подхода оценки недвижимости - доходный, сравнительный и затратный.
Важное место было уделено исследованию и анализу факторов стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения. В результате проведённого анализа было изучено влияние каждого фактора на стоимость земельного участка и выявлены наиболее значимые факторы для земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Многообразие и внутренняя неоднородность земель сельскохозяйственного назначения требуют адекватных способов определения их стоимости.
В результате проведенного анализа подходов и методов к оценке стоимости земель было выявлено, что оценка рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения проводится преимущественно с помощью методов доходного и сравнительного подходов. В частности наиболее адекватными методами определения рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения являются метод капитализации земельной ренты и метод, основанный на применении корреляционно-регрессионного анализа.
В рамках сравнительного подхода был проведен анализ земельного рынка Республики Татарстан, в результате которого были выявлены основные тенденции на земельном рынке, изучен мониторинг цен на земельные участки сельскохозяйственного назначения и проведен анализ фактических предложений по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения.
На основе вышеуказанных методов была рассчитана стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:09:090405:152, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Арский муниципальный район, Наласинское сельское поселение двумя подходами и произведено согласование полученных результатов.
Таким образом, в рамках проведенного исследования анализ особенностей оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения еще раз доказал, что специфика оценки земельных участков данной категории накладывает определенные ограничения на выбор и применение оценочных подходов и требует тщательной проработки всех факторов, влияющих на стоимость сельскохозяйственных земель. Качественная методика оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения складывается из особенностей, связанных с качеством земли, и экономических особенностей и должна базироваться на принципах рентной экономики и на принципах оценки.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
