ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

На основании проведенного анализа согласно структуры данного исследования сформулированы следующие выводы.
В п.1.1 был рассмотрен процесс становления и развития законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве. В процессе формирования законодательства Российской Федерации, регулирующего отношения, возникающие в связи с участием в долевом строительстве жилья, можно выделить несколько этапов: дореволюционный, советский, постсоветский, современный. В каждый из них решающее влияние на законодательный процесс оказывала политика государства.
В дореволюционный период строительство осуществлялось подрядным способом, поставка не отделялась от подряда, не существовало договора строительного подряда как самостоятельного вида договора.
В советский период получил дальнейшее развитие подрядный способ строительства, кроме того, возникли и развивались отношения в области жилищной кооперации. Жилищная кооперация способствовала возникновению и развитию отношений долевого участия в строительстве жилья.
В постсоветский период удовлетворение жилищных потребностей стало личным делом граждан, возникли отношения, связанные с участием в долевом строительстве, в современном их понимании.
В итоге хотелось бы подчеркнуть следующее: в большинстве своем, на сегодняшний день, правоотношения в рамках участия в долевом строительстве регулируются Законом о долевом строительстве. Закон устанавливает правовые гарантии, направленные на обеспечение прав и законных интересов участников долевого строительства, закрепляет ряд требований к застройщикам, а также содержит в себе множество иных положений, направленных на правовое урегулирование данных отношений. Тем не менее, регламентация данных отношений не ограничивается лишь применением положений названного закона. В части урегулирования определенных вопросов, возникающих в сфере долевого строительства, применяются также иные законодательные акты, что позволяет с уверенностью говорить о комплексном характере такого регулирования.
Вопрос об основных направлениях развития законодательства о долевом участии в строительстве на современном этапе социально-экономического развития рассматривался в п.1.2. Долевое участие в строительстве едва ли не самый проблемный аспект в сфере оборота недвижимости России, и ситуация не меняется на протяжении двух последних десятилетий. Стихийно возникшая правовая форма привлечения денежных средств граждан под обязательство по окончании строительства передать в собственность дольщика жилое помещение получила правовое регулирование только в конце 2004 г. и была закреплена в Законе о долевом строительстве.
Несмотря на то, что закон предусмотрел значительные гарантии прав участников долевого строительства, тысячи «обманутых» дольщиков не исчезли и по-прежнему продолжают вызывать тревогу и озабоченность как рядовых граждан (участников или потенциальных участников долевого строительства), так и органов государственной власти. Большинство внесенных законом от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» изменений направлено на ужесточение требований к застройщику, расширение контрольных и надзорных функций уполномоченного органа, более жесткую регламентацию порядка ведения строительной деятельности в сегменте долевого участия. Однако, самой важной новеллой указанного закона можно назвать принципиальное изменение самого подхода к определению наличия или отсутствия у застройщика права на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.
Таким образом, все последние изменения в законодательстве - внушительные суммы отчислений в компенсационный фонд, замораживание части средств на банковском счете, невозможность пускать доходы от сопутствующей деятельности компании на строительство - серьезно усложняют деятельность застройщиков, сводя на нет все попытки поддержать приемлемый уровень маржинальности. Эффективную модель в этой ситуации возможно выстроить только в том случае, если уйти от формы продажи в рамках долевого строительства. Покупатель привык действовать в рамках Закона о долевом строительстве, длительным рассрочкам от крупных застройщиков и возможности приобретать жилье на ранней стадии строительства, экономя от 20 до 40% от стоимости готовой квартиры, что вскоре будет невозможно. Сложившаяся ситуация делает бизнес застройщиков невыгодным и ведет к монополизации рынка. Им придется разрабатывать альтернативные схемы - например, продавать не метры, а доли в компании в виде квартир. Для того чтобы новые схемы стали понятны как самим игрокам рынка, так и потребителям, понадобится немало времени, как это происходило и с ЖСК, и с долевым строительством. Поначалу эти нововведения будут вызывать настороженную реакцию у потребителя, а существующий уровень доступности жилья вряд ли будет достижим. Таким образом, желающим расширить свою жилплощадь придется приобретать готовое и безопасное, но дорогое жилье.
Во второй главе были рассмотрены вопросы государственного регулирования и контроля в сфере долевого участия в строительстве. В результате рассмотрения вопроса о публично-правовых требованиях к застройщику можно констатировать, что внесенные в Закон о долевом строительстве изменения можно охарактеризовать как существенные. Появились новые требования к созданию и работе застройщиков, финансированию строительства и процессу создания многоквартирных домов, создан новый способ обеспечения обязательств застройщика в виде публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства».
Очевидным результатом новелл на практике станет уход с рынка большинства мелких и средних строительных компаний, многие из которых не смогут работать по новым правилам. Такие компании или вынуждены будут перейти на схемы ЖСК и ЖНК, предварительные договоры, или же передать свои строительные площадки более крупным застройщикам, которые разделят между собой освободившийся потенциал.
Важные преференции уже сейчас получают банковские структуры, с которыми будут вынуждены работать застройщики, и с правилами игры, которых застройщики будут вынуждены считаться. Еще большие выгоды банки могут получить в перспективе в ходе реализации «дорожной карты» Правительства.
Использование счетов эскроу в текущем моменте не является обязательным, а, значит, сам институт долевого участия в строительстве продолжает работать.
Вместе с тем взят общий курс на замену долевого участия банковским кредитованием и иными формами финансирования.
Очевидно, что при этом могут возникнуть сложности в реализации другого правительственного курса - на создание рынка доступного жилья. Ведь монополизация строительного рынка крупными девелоперскими компаниями, усложнение их работы вследствие новелл законодательства и банковского контроля, сокращение предложений за счет ухода с рынка множества мелких и средних застройщиков, на фоне увеличения потребительского спроса, может привести к существенному росту цен на квартиры в строящихся жилых домах.
В п. 2.2 делается вывод о том, что действующим законодательством предусмотрен механизм контроля застройщика как минимум с трех сторон: со стороны уполномоченных органов, со стороны компенсационного фонда, со стороны банков.
Если проанализировать содержание Закона о долевом строительстве, то мы обнаружим, что название «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» не соответствует его содержанию: это закон не об участии граждан в долевом строительстве, а о деятельности застройщиков. Важно отметить, что закон допускает три способа привлечения денежных средств граждан для строительства, но непосредственно регулирует деятельность застройщиков, использующих только один из них, - договор долевого участия в строительстве. При этом деятельность застройщика закон регулирует все больше и жестче. Необходимо отграничить регулирование деятельности застройщика, привлекающего денежные средства на основании договоров участия в долевом строительстве, от иных, преимущественно незаконных, способов привлечения денежных средств граждан.
Поскольку законодатель ввел понятие «специализированный застройщик», но не раскрыл его, можно было бы предложить следующее его определение.
Специализированный застройщик - юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности имеет право осуществлять деятельность по привлечению денежных средств по договорам долевого участия в жилищном строительстве. Специализированный застройщик имеет исключительное право осуществлять деятельность по привлечению денежных средств физических лиц по договорам долевого участия для жилищного строительства и использованию указанных средств от своего имени и за свой счет для строительства многоквартирных домов и необходимых инфраструктурных объектов.
Итак, договор долевого участия - это документ, который описывает условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства. В п. 3.1 определены права и обязанности застройщика по договору долевого участия. В результате можно сделать вывод, о том, что гражданско-правовая ответственность для сторон договора участия долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, установлена в форме неустойки и возмещения убытков (реального ущерба и упущенной выгоды). Для неустойки установлен штрафной характер, поскольку убытки должны быть возмещены в полном объеме, сверх неустойки. Помимо этого, если дольщиком является гражданин, который вступает в договорные отношения с застройщиком в целях удовлетворения личных, семейных, бытовых потребностей - для застройщика предусмотрена дополнительная ответственность по Закону о защите прав потребителей в виде компенсации морального вреда, а также штрафа за неудовлетворение требований в добровольном порядке.
В целом можно сказать, что законодательством о долевом строительстве предусмотрен достаточно широкий спектр ответственности именно для застройщика, как стороны «более сильной». Однако иногда, такая чрезмерная ответственность приводит к так называемому «потребительскому экстремизму» со стороны участников долевого строительства, жажде обогатиться за счет допущенных застройщиком нарушений.
Анализируя права и обязанности дольщика, необходимо отметить, что в связи с последними изменениями в законодательстве появилось одно существенное изменение - запрет на односторонний отказ от договора долевого участия. Если раньше участник долевого строительства в одностороннем порядке мог расторгнуть договор, то на данный момент такого права он уже не имеет. Так, при надлежащем исполнении договора долевого участия застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора долевого участия.


Купить