Введение 3
Глава 1. Комплексное развитие территории как социально-правовое явление 6
1.1. Анализ зарубежного опыта становления института комплексного развития территории 6
1.2. Анализ отечественного опыта становления института комплексного развития территории 10
Глава 2. Понятие комплексное развитие территорий. Деятельность по комплексному развитию территорий по инициативе уполномоченного органа или правообладателя земельного участка. 23
Глава 3. Особенности изъятия земельных участков для комплексного развития территории 34
Заключение 53
Список использованной литературы 56
Город представляет собой сложный производственный-территориальный комплекс, который призван решать стоящие перед ним задачи в общей системе разделения труда.
На сегодняшний день одной из остростоящих проблем в Российской Федерации является реновация жилищного фонда, а также редевелопмент заброшенных промзон, которые обладают большим потенциалом для развития. Во многих городах России принимаются перспективные строительные проекты. К таким городам, в частности относится: Санкт-Петербург, Краснодар, Москва, Московская область, Владивосток. На этапе принятия решения о создании строительного проекта, в дальнейшем, обсуждения застройки территории, вопросы эффективного планирования не подлежат тщательному изучению, что приводит к хаотичной застройке инвестиционно-привлекательных территорий. Кроме того, небольшое количество публичных земель, пригодных для коммерческой застройки, лишение аренды инвестиционных черт (возможность арендатора изменять целевое назначение предоставленного земельного участка), сокращение возможности муниципалитетов по финансированию социальных, транспортных инфраструктурных проектов - все это заставляет законодателя изобретать новые инструменты для решения этих проблем. Одним из таких инструментов стал институт комплексного развития территории. Переход к комплексному строительству от точечной застройки продиктован необходимостью более безопасной организации строительной площадки, комфортного проживания людей в соседних объектах, сокращения производственных издержек строительных организаций на единицу продукции, а также обеспечения красивого и гармоничного внешнего вида больших городов .
Для планомерного развития реализации проектов комплексного развития территории в земельном законодательстве было предусмотрено специальное основание для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Существующее правовое регулирование данных отношений и сложившаяся судебная практика свидетельствует о том, что механизм изъятия земельных участков для комплексного развития территории имеет присущие ему особенности, отличные от изъятия земельных участков для государственных нужд в иных целях.
Таким образом, в настоящей магистерской работе исследован институт комплексного развития территории, а также выделены особенности изъятия земельных участков для этих целей.
Итак, целями и задачами данного исследования являются стремление выявить особенности комплексного развития территории как социально-правового явления, дать определение дефинициям комплексное развитие территории и комплексное развитие территории по инициативе уполномоченных органов государственной власти и правообладателей земельных участков, а также проанализировать законодательство и сложившуюся судебную практику и выявить особенности изъятия земельных участков для данных целей.
Для целей настоящего исследования будет проанализирована судебная практика, возникающая в связи с заключением договоров о комплексном развитии территории –договора развития застроенной территории (ст.46.2 Градостроительного Кодекса РФ – далее ГсК РФ), договора комплексного освоения территории (ст.46.4 ГсК РФ), договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья (ст.46.5 ГсК РФ), договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья (ст. 46.6 ГсК РФ), договора о комплексном развитии территории по инициативе уполномоченного органа(ст. 46.9 ГсК РФ), договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя земельного участка и(или)расположенного на нем недвижимого имущества(ст. 46.10 ГсК РФ).
Автор в процессе исследования использовал общенаучные методы: анализа, синтеза, индукции, дедукции, аналогии, а также специальные юридические методы: сравнительно -правовой и историко-правовой.
Теоретической основой исследования стала литература авторов, обращающих внимание на институт комплексного развития территории, а также механизм изъятия земельных участков для данных целей: А.И. Кузьмы, В.В. Шарапова, И.В. Сычева, О. Мищенко, Э.К. Трутнева, Е.Л. Ковалева, Л.И. Попова, М.В. Коростелева, Я.И. Файзрахмановой т.д.
Проблему реновации жилищного фонда, а также редевелопмента заброшенных промзон призван решить институт комплексного развития территории. Деятельность по комплексному развитию территории возникла в русле нового американского урбанизма и других западных концепций девелоперской деятельности, которые получили свое развитие не только в России, но и в восточном направлении.
Институт комплексного развития территории прошел долгий путь становления, и существующее в настоящее время положение представляет собой отражение новых законодательных идей. Думается, что под комплексным развитием территории необходимо понимать институт права, который содержит совокупность норм, регулирующих общественные отношения по максимально эффективному развитию земельного участка в рамках индивидуально-определенного проекта.
Для планомерного развития проектов комплексного развития территории был введен механизм изъятия земельных участков. Первые особенности изъятия земельных участков были предусмотрены пп. 4 п.2 ст.56.3 ЗК РФ. Однако, долгое время изъятия земельных участков для комплексного развития территории не сильно отличалось от изъятия земельных участков для иных нужд. Ситуация изменилась с принятием Федерального Закона от 03.07.2016 №373-ФЗ. Теперь, проводя анализ механизма изъятия земельных участков для комплексного развития территории, можно выделить следующие его особенности.
Во-первых, изъятие земельных участков может быть осуществлено только на условиях, предусмотренных земельным законодательством. Изъятие земельных участков должно быть обусловлено наличием публичных нужд. Во-вторых, принять решение об изъятии земельного участка или ходатайствовать о его изъятии могут лишь специальные субъекты, определенные в земельном законодательстве. В-третьих, перед изъятием земельных участков для комплексного развития территории, уполномоченный орган местного самоуправления должен подготовить за счет правообладателей земельных участков (которые являются участниками договора) необходимую проектную документацию. В-четвертых, изъять земельный участок для комплексного развития территории можно лишь в том случае, если он находится в рамках границ проекта комплексного развития территории/ специальной территориальной зоны, в принятых уполномоченным органом субъекта, органом местного самоуправления ПЗЗ. В-пятых, публичные слушания по вопросу утверждения проекта планировки и проекта межевания для комплексного развития территории не проводятся. В-шестых, оспорить постановление об изъятии земельных участков можно лишь в том случае, если оно не соответствует принципу исключительности. Однако, в случае изъятия земель в порядке ст. 56.12 ГсК РФ оспорить постановление можно лишь в части размера компенсации за изъятые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.
Рассмотрев проблемы и перспективы развития механизма изъятия земельных участков для комплексного развития территории, прихожу к следующим выводам, которые, на мой взгляд, могут решить существующие проблемы.
Дополнить ст. 1 ГсК РФ пунктом 39 следующего содержания: деятельность по комплексному развитию территории по инициативе уполномоченного органа государственной власти или правообладателя земельного участка и или расположенного на нем недвижимого имущества представляет собой вид деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, включающий в себя комплекс мероприятий по объединению земельных участков на селитебных территориях с последовательным размещением на них объектов производственного, общественно - делового и иного назначения, а также необходимых для функционирования таких объектов коммунальной, транспортной, инфраструктур в границах, утвержденных документацией по планировке территорий осуществляемых инвесторами в юридических лиц с одной стороны и уполномоченного органа местного самоуправления с другой стороны.
В среднесрочной перспективе снизить законотворческую активность в сфере развития механизма изъятия земельных участков для комплексного развития территории и перейти от разработки и продвижения новых законов и нормативных правовых актов к выработке механизмов их реализации и выполнению уже принятых и действующих.
При Министерстве строительства создать научно-технический совет из числа авторитетных ученых и экспертов, представителей строительного бизнеса и специалистов в жилищной сфере, чиновников, непосредственно занимающихся выработкой и реализацией жилищной политики, российских и зарубежных производителей и поставщиков строительных материалов, конструкций, инженерного оборудования. Стратегической целью деятельности такого общественного органа должна стать выработка рекомендаций по разработке новых организационно-экономических механизмов и повышению эффективности реализации уже принятых и действующих в настоящее время федеральных и региональных законов и нормативных правовых актов.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
