Тема: Проблемы доказывания в спорах об определении цены продажи имущества при реализации предпринимателями преимущественного права на приобретение арендуемого имущества

В настоящий момент в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты МСП, арендующие государственное или муниципальное имущество, могут воспользоваться в срок до 1 июля 2018 г. преимущественным правом его выкупа. При этом предусмотренные Федеральным законом N 159-ФЗ условия выкупа привязаны к сроку нахождения имущества в аренде.
Наделение субъектов МСП преимущественным правом выкупа имеет целью создание условий для вовлечения в полноценный хозяйственный оборот государственного или муниципального имущества, не используемого для реализации установленных законодательством Российской Федерации полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.
По данным Росреестра, общее количество договоров, заключенных в рамках Федерального закона N 159-ФЗ, по состоянию на конец 2016 года составило 50 304 единицы. При этом наибольшее количество сделок приходится в отношении муниципального имущества. Согласно данным за 2016 год общее количество договоров купли-продажи имущества составило 4224 единицы, из которых 1139 договоров купли-продажи имущества, отчуждаемого из государственной собственности субъектов Российской Федерации (27% общего числа заключенных договоров), 2977 договоров купли-продажи имущества, отчуждаемого из собственности муниципальных образований (70,4% общего числа заключенных договоров), 108 договоров купли-продажи приходятся на объекты недвижимости, продавцами которых являются государственное унитарное предприятие и муниципальное унитарное предприятие (2,6% общего числа заключенных договоров).
При этом в законе не установлены и не систематизированы принципы, на основе которых должно реализовываться государственное имущество, что вызывает ряд вопросов как в практике применения федерального закона, так и интересно с точки зрения реализации в законодательстве концепции преимущественного права, свойственного гражданско-правовым отношениям.
Отдельного внимания заслуживает также и вопрос оценки государственного имущества (в частности, какие льготы и преференции необходимо учитывать при составлении отчета, сколько отчетов может быть, как их опровергать, правовое значение отчета оценщика и т.д.), а также сама процедура, установленная в законе.
Купить

В работе освещены отдельные проблемы, возникающие при реализации государственного имущества. В частности, проанализирована конструкция преимущественного права, проанализирован сам механизм действия 159-ФЗ. Было произведено сравнение механизмов, использованных в 159-ФЗ, с правовыми механизмами гражданского права, а также отмечен ряд неточностей и противоречий в самом законе.
Выводы сводятся к следующим: существенных проблем в судебной практике, связанных с реализацией отдельных институтов преимущественного права, не выявлено. В основном суды обращают внимание на злоупотребления со стороны государства в лице арендодателей, связанные с нежеланием государства реализовывать отдельные объекты недвижимости.
Все споры, связанные со стоимостью имущества, определённого на основании отчета оценщика, сводятся к тому, что в судебном процессе назначается экспертиза, на основе которой суд определяет итоговую цену договора.
Основная сложность связана с защитой нарушенного преимущественного права, так как механизм, предусмотренный ч. 2 ст. 6 159- ФЗ, не позволяет внести в договор, по которому переводятся права и обязанности, изменения, имеющий льготный для МС1111 характер, что представляется не соответствующим смыслу 159-ФЗ, однако споры, связанные с необходимостью внесения подобных изменений в заключаемые контракты не возникают.
Купить