Помощь студентам в учебе
Правовое регулирование долевого строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан
|
- Введение.
Глава первая. Существенные условия договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
§1 Субъекты договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
§2 Предмет договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
§3Цена договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
§4 Срок договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
Глава вторая. Соотношение договора долевого участия в строительстве с договорами, предусмотренными Гражданским Кодексом.
§1 Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости.
§2 Договор долевого участия в строительстве и договор подряда.
§3 Договор долевого участия в строительстве и договор простого товарищества (о совместной деятельности).
§4. Договор долевого участия в строительстве и предварительный договор купли-продажи.
Глава третья. Содержание и исполнение договора участия в долевом строительстве.
Глава четвертая. Форма договора участия в долевом строительстве и его государственная регистрация.
Глава пятая. Проблемы защиты имущественных интересов участников долевого строительства.
§1. Обеспечение исполнения обязательств в процессе долевого строительств.
§ 2. Судебная защита участников долевого строительства.
- Заключение.
- Список использованной литературы.
Глава первая. Существенные условия договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
§1 Субъекты договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
§2 Предмет договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
§3Цена договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
§4 Срок договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
Глава вторая. Соотношение договора долевого участия в строительстве с договорами, предусмотренными Гражданским Кодексом.
§1 Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости.
§2 Договор долевого участия в строительстве и договор подряда.
§3 Договор долевого участия в строительстве и договор простого товарищества (о совместной деятельности).
§4. Договор долевого участия в строительстве и предварительный договор купли-продажи.
Глава третья. Содержание и исполнение договора участия в долевом строительстве.
Глава четвертая. Форма договора участия в долевом строительстве и его государственная регистрация.
Глава пятая. Проблемы защиты имущественных интересов участников долевого строительства.
§1. Обеспечение исполнения обязательств в процессе долевого строительств.
§ 2. Судебная защита участников долевого строительства.
- Заключение.
- Список использованной литературы.
Актуальность темы исследования: Формирование и развитие рынка в Российской Федерации в условиях рыночной экономики способствует осуществлению значимого права человека, закреплённого в ст. 40 Конституции РФ - права на жилище. Органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают все необходимые условия для осуществления данного права.
Жилищное строительство по праву считается одной из наиболее стабильно и активно развивающихся отраслей экономики, сосредоточенной, прежде всего, на удовлетворение потребностей граждан.
В последние десять-пятнадцать лет наиболее популярным у граждан способом приобретения жилья стало долевое участие в строительстве. Например, в Санкт-Петербурге за девять месяцев 2016 г. количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве выросло на 46.6 % к аналогичному периоду прошлого года, следует из статистики регионального управления Росреестра. Данный способ обладает превосходством по сравнению с прямой покупкой жилья на вторичном рынке недвижимости. Огромное количество застройщиков предлагают жилые помещения разной площади, планировки, предоставляют рассрочку оплаты, что позволяет выбрать компанию, способную удовлетворить требованиям лиц с разными финансовыми возможностями.
В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве деятельность по привлечению средств граждан должна осуществляться на основании договора участия в долевом строительстве. Данная работа посвящена анализу правового регулирования отношений, основанных на договоре участия в долевом строительстве и существующих в данной сфере проблем и коллизий.
Несмотря на то, что правовое регулирование отношений участия в долевом строительстве действует уже достаточно давно, на практике заключение и исполнение предусмотренного договора зачастую вызывает споры.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд.
Предмет исследования составляет комплекс проблем теоретического и практического характера, связанным с правовым регулированием отношений, возникающих в сфере долевого участия в строительстве жилья.
Целью исследования является комплексный анализ отношений, возникающих при заключении договора участия в долевом строительстве, законодательства, регулирующего указанный договор, практики его применения, выявление имеющихся недостатков действующего законодательства, вынесение предложений по совершенствованию.
Методологической основой исследования, тема, структура, и содержание которой связаны с необходимостью исследования большего и разнопланового массива законодательства и правоприменительной практики, стали концептуальные положения диалектико-материалистического метода познания, а также системный и функциональный методы, методы анализа и синтеза, восхождения от абстрактного к конкретному и от конкретного к абстрактному и другие. Также использовались частно - правовые методы: сравнительно-правовой, формально-юридический, логико-гносеологический и другие.
Теоретическую основу исследования составляют работы ученых: С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, К.И. Скловского, Ю.К. Толстого, О.С. Иоффе, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова, Г.Ф. Шершеневича.
Нормативной основой исследования являются: Конституция РФ, гражданское и инвестиционное законодательство РФ, постановления Пленумов Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ.
Практическая значимость исследования: Теоретическая значимость работы состоит в проведенном анализе действующего законодательства, выявлении основных элементов договора долевого участия в строительстве, исследовании его предмета, отличительных особенностей, соотношения с другими договорами. Теоретические выводы, сделанные в работе могут послужить основой для дальнейшего исследования проблем договорного права и, в частности, вопросов участия в долевом строительстве. Практическая значимость работы выражается как в предложениях по совершенствованию правового регулирования договорных отношений по долевому строительству, так и в возможности использования сделанных в ней выводов в правоприменительной практике. Применение теоретических выводов возможно при заключении и исполнении договоров участия в долевом строительстве в интересах участников правоотношений, а также при рассмотрении возникающих при этом споров.
Структура работы: Работа состоит из введения, пяти глав, объединяющих десять параграфов, заключения и списка использованной литературы.
Жилищное строительство по праву считается одной из наиболее стабильно и активно развивающихся отраслей экономики, сосредоточенной, прежде всего, на удовлетворение потребностей граждан.
В последние десять-пятнадцать лет наиболее популярным у граждан способом приобретения жилья стало долевое участие в строительстве. Например, в Санкт-Петербурге за девять месяцев 2016 г. количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве выросло на 46.6 % к аналогичному периоду прошлого года, следует из статистики регионального управления Росреестра. Данный способ обладает превосходством по сравнению с прямой покупкой жилья на вторичном рынке недвижимости. Огромное количество застройщиков предлагают жилые помещения разной площади, планировки, предоставляют рассрочку оплаты, что позволяет выбрать компанию, способную удовлетворить требованиям лиц с разными финансовыми возможностями.
В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве деятельность по привлечению средств граждан должна осуществляться на основании договора участия в долевом строительстве. Данная работа посвящена анализу правового регулирования отношений, основанных на договоре участия в долевом строительстве и существующих в данной сфере проблем и коллизий.
Несмотря на то, что правовое регулирование отношений участия в долевом строительстве действует уже достаточно давно, на практике заключение и исполнение предусмотренного договора зачастую вызывает споры.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд.
Предмет исследования составляет комплекс проблем теоретического и практического характера, связанным с правовым регулированием отношений, возникающих в сфере долевого участия в строительстве жилья.
Целью исследования является комплексный анализ отношений, возникающих при заключении договора участия в долевом строительстве, законодательства, регулирующего указанный договор, практики его применения, выявление имеющихся недостатков действующего законодательства, вынесение предложений по совершенствованию.
Методологической основой исследования, тема, структура, и содержание которой связаны с необходимостью исследования большего и разнопланового массива законодательства и правоприменительной практики, стали концептуальные положения диалектико-материалистического метода познания, а также системный и функциональный методы, методы анализа и синтеза, восхождения от абстрактного к конкретному и от конкретного к абстрактному и другие. Также использовались частно - правовые методы: сравнительно-правовой, формально-юридический, логико-гносеологический и другие.
Теоретическую основу исследования составляют работы ученых: С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, К.И. Скловского, Ю.К. Толстого, О.С. Иоффе, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова, Г.Ф. Шершеневича.
Нормативной основой исследования являются: Конституция РФ, гражданское и инвестиционное законодательство РФ, постановления Пленумов Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ.
Практическая значимость исследования: Теоретическая значимость работы состоит в проведенном анализе действующего законодательства, выявлении основных элементов договора долевого участия в строительстве, исследовании его предмета, отличительных особенностей, соотношения с другими договорами. Теоретические выводы, сделанные в работе могут послужить основой для дальнейшего исследования проблем договорного права и, в частности, вопросов участия в долевом строительстве. Практическая значимость работы выражается как в предложениях по совершенствованию правового регулирования договорных отношений по долевому строительству, так и в возможности использования сделанных в ней выводов в правоприменительной практике. Применение теоретических выводов возможно при заключении и исполнении договоров участия в долевом строительстве в интересах участников правоотношений, а также при рассмотрении возникающих при этом споров.
Структура работы: Работа состоит из введения, пяти глав, объединяющих десять параграфов, заключения и списка использованной литературы.
Проведенное исследование выявило проблемы, которые возникают не только в процессе заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве, но проблемы, связанные с защитой прав участников долевого строительства, а также предложен ряд изменений действующего законодательства и практики его применения. В связи этим возможно сделать следующие основные выводы:
1. Договор участия в долевом строительстве необходимо признать консенсуальным, двусторонним, возмездным и синаллагматическим договором, которому присущи следующие признаки:- особый субъектный состав; - особенности предмета договора; - различные цели участников данного договора; - наличие публичных элементов, призванных защитить интересы слабой стороны;
В настоящее время в юридической литературе представлено несколько вариантов классификации договоров по признаку направленности результата, согласно данной классификации и отмеченным признакам рассматриваемого договора долевого участия, его можно отнести к группе договоров на выполнение работ.
2. Договор долевого участия имеет определенные отличия от схожих с ним, но имеющих совершенно иную правовую природу договоров: договора купли-продажи, договора подряда, договора простого товарищества. В отличие от договора купли-продажи в договоре долевого участия право на объект долевого строительства является первоначальным способом приобретения права собственности. Между договором долевого участия и договором купли-продажи имеется различие и в субъектном составе (продавец в отличие от застройщика является собственником отчуждаемой вещи).
3. Если сравнивать договор долевого участия с договором подряда (строительного подряда), то необходимо выделить, что обязанности участника долевого строительства отличаются от обязанностей, возлагаемых на заказчика по договору подряда (подготовить и предоставить земельный участок, подготовить проектно-сметную документацию). При этом для договора участия в долевом строительстве установлена обязательная письменная форма, а также введено требование о государственной регистрации, а для сторон договора участия в долевом строительстве (застройщика и участника долевого строительства) не характерны те права, которые предоставлены ГК РФ сторонам договора подряда. Кроме того, договор долевого участия и договор подряда отличаются субъектным составом. Различие рассматриваемых договоров проявляется и при их расторжении (если у заказчика по договору строительного подряда в случае расторжения договора, как правило, возникает вещное право на результат выполненной работы, то у участника долевого строительства имеется лишь обязательственное право требования к застройщику на возврат денежных средств с процентами).
4. Различие между договором долевого строительства и договором простого товарищества проявляется в том, что в первом в отличие от второго не происходит объединения вкладов (обязанность по оплате создаваемого объекта долевого строительства возложена лишь на одну сторону - участника долевого строительства, на которую в случае просрочки исполнения данной обязанности может быть возложена также и ответственность в форме взыскания неустойки, что не согласуется с природой договора простого товарищества). При этом стороны договора долевого участия преследуют разные цели: целью застройщика является получение прибыли, а целью участника долевого строительства - получение объекта долевого строительства. Кроме того, в отличие от договора простого товарищества договор участия в долевом строительстве является синаллагматическим, а у сторон договора долевого участия не возникает общей долевой собственности на создаваемый объект, как в договоре простого товарищества.
Договор долевого участия нельзя отнести к числу смешанных или комплексных договоров, так как у договора долевого участия отсутствуют признаки купли-продажи, подряда, простого товарищества. Смешение же исследуемого договора с договором простого товарищества вообще представляется невозможным, поскольку договор долевого участия не является общецелевым договором.
5. Для договора долевого участия характерно наличие выделяемых юридической наукой существенных условий, к числу которых относятся: предмет договора, срок создания многоквартирного дома и передачи объекта долевого строительства, гарантийный срок.
На мой взгляд, несмотря на «жаркие» споры среди ученых, предмет договора долевого участия не может ограничиваться лишь материальным объектом, поскольку из легального определения договора долевого участия, содержащегося в ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве, следует, что в предмет договора включаются также действия застройщика по созданию и передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства и действия участника долевого строительства по уплате договорной цены и принятию готового объекта долевого строительства.
В отношении условия о сроке необходимо сделать вывод о том, что для договора долевого участия в строительстве существенным условием является не только срок передачи объекта долевого строительства, но и срок строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
6. Взыскание неустойки – не является реальным и оправданным способом защиты прав дольщика. Это связано, с одной стороны с тем, что суды так или иначе уменьшают ее по ст. 333 ГК РФ. С другой стороны, безмерный перекос в интересах гражданина нанесет ему же вред. Если дольщиков, требующих взыскания неустойки с застройщика будет достаточно много, следовательно, это приведет к неплатежеспособности, и как результат – к банкротству последнего.
Введение законной неустойки в тех случаях, когда застройщику противостоит участник долевого строительства (предприниматель), вряд ли оправдано. В тех же случаях, когда застройщику противостоит участник долевого строительства - потребитель, введение законной неустойки в отношении обеих сторон договора оправдано защитой интересов слабой стороны, поскольку это вносит определенность в вопрос о размере ответственности сторон при взыскании неустойки и не позволяет застройщику произвольно ограничивать свою ответственность перед участником долевого строительства (потребителем) либо увеличивать ответственность участника долевого строительства (потребителя) перед собой.
7. Признание права собственности на объект долевого строительства в судебном порядке осуществляется на основании одного из следующих исковых заявлений: о признании права собственности на спорный объект недвижимости; о признании права на долю в общей долевой собственности на многоквартирный дом или иной объект недвижимости, в состав которого входит подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства; о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Таким образом, проведенное исследование и полученные при этом результаты подтвердили актуальность выбранной темы. Считаю, что содержащиеся в работе положения и выводы окажутся полезными для правоприменительной практики.
1. Договор участия в долевом строительстве необходимо признать консенсуальным, двусторонним, возмездным и синаллагматическим договором, которому присущи следующие признаки:- особый субъектный состав; - особенности предмета договора; - различные цели участников данного договора; - наличие публичных элементов, призванных защитить интересы слабой стороны;
В настоящее время в юридической литературе представлено несколько вариантов классификации договоров по признаку направленности результата, согласно данной классификации и отмеченным признакам рассматриваемого договора долевого участия, его можно отнести к группе договоров на выполнение работ.
2. Договор долевого участия имеет определенные отличия от схожих с ним, но имеющих совершенно иную правовую природу договоров: договора купли-продажи, договора подряда, договора простого товарищества. В отличие от договора купли-продажи в договоре долевого участия право на объект долевого строительства является первоначальным способом приобретения права собственности. Между договором долевого участия и договором купли-продажи имеется различие и в субъектном составе (продавец в отличие от застройщика является собственником отчуждаемой вещи).
3. Если сравнивать договор долевого участия с договором подряда (строительного подряда), то необходимо выделить, что обязанности участника долевого строительства отличаются от обязанностей, возлагаемых на заказчика по договору подряда (подготовить и предоставить земельный участок, подготовить проектно-сметную документацию). При этом для договора участия в долевом строительстве установлена обязательная письменная форма, а также введено требование о государственной регистрации, а для сторон договора участия в долевом строительстве (застройщика и участника долевого строительства) не характерны те права, которые предоставлены ГК РФ сторонам договора подряда. Кроме того, договор долевого участия и договор подряда отличаются субъектным составом. Различие рассматриваемых договоров проявляется и при их расторжении (если у заказчика по договору строительного подряда в случае расторжения договора, как правило, возникает вещное право на результат выполненной работы, то у участника долевого строительства имеется лишь обязательственное право требования к застройщику на возврат денежных средств с процентами).
4. Различие между договором долевого строительства и договором простого товарищества проявляется в том, что в первом в отличие от второго не происходит объединения вкладов (обязанность по оплате создаваемого объекта долевого строительства возложена лишь на одну сторону - участника долевого строительства, на которую в случае просрочки исполнения данной обязанности может быть возложена также и ответственность в форме взыскания неустойки, что не согласуется с природой договора простого товарищества). При этом стороны договора долевого участия преследуют разные цели: целью застройщика является получение прибыли, а целью участника долевого строительства - получение объекта долевого строительства. Кроме того, в отличие от договора простого товарищества договор участия в долевом строительстве является синаллагматическим, а у сторон договора долевого участия не возникает общей долевой собственности на создаваемый объект, как в договоре простого товарищества.
Договор долевого участия нельзя отнести к числу смешанных или комплексных договоров, так как у договора долевого участия отсутствуют признаки купли-продажи, подряда, простого товарищества. Смешение же исследуемого договора с договором простого товарищества вообще представляется невозможным, поскольку договор долевого участия не является общецелевым договором.
5. Для договора долевого участия характерно наличие выделяемых юридической наукой существенных условий, к числу которых относятся: предмет договора, срок создания многоквартирного дома и передачи объекта долевого строительства, гарантийный срок.
На мой взгляд, несмотря на «жаркие» споры среди ученых, предмет договора долевого участия не может ограничиваться лишь материальным объектом, поскольку из легального определения договора долевого участия, содержащегося в ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве, следует, что в предмет договора включаются также действия застройщика по созданию и передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства и действия участника долевого строительства по уплате договорной цены и принятию готового объекта долевого строительства.
В отношении условия о сроке необходимо сделать вывод о том, что для договора долевого участия в строительстве существенным условием является не только срок передачи объекта долевого строительства, но и срок строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
6. Взыскание неустойки – не является реальным и оправданным способом защиты прав дольщика. Это связано, с одной стороны с тем, что суды так или иначе уменьшают ее по ст. 333 ГК РФ. С другой стороны, безмерный перекос в интересах гражданина нанесет ему же вред. Если дольщиков, требующих взыскания неустойки с застройщика будет достаточно много, следовательно, это приведет к неплатежеспособности, и как результат – к банкротству последнего.
Введение законной неустойки в тех случаях, когда застройщику противостоит участник долевого строительства (предприниматель), вряд ли оправдано. В тех же случаях, когда застройщику противостоит участник долевого строительства - потребитель, введение законной неустойки в отношении обеих сторон договора оправдано защитой интересов слабой стороны, поскольку это вносит определенность в вопрос о размере ответственности сторон при взыскании неустойки и не позволяет застройщику произвольно ограничивать свою ответственность перед участником долевого строительства (потребителем) либо увеличивать ответственность участника долевого строительства (потребителя) перед собой.
7. Признание права собственности на объект долевого строительства в судебном порядке осуществляется на основании одного из следующих исковых заявлений: о признании права собственности на спорный объект недвижимости; о признании права на долю в общей долевой собственности на многоквартирный дом или иной объект недвижимости, в состав которого входит подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства; о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Таким образом, проведенное исследование и полученные при этом результаты подтвердили актуальность выбранной темы. Считаю, что содержащиеся в работе положения и выводы окажутся полезными для правоприменительной практики.