Проблемы правового регулирования договора аренды недвижимости
|
Введение 3
Глава 1. Общая характеристика договора аренды недвижимости 11
1.1 Понятие договора аренды, юридические особенности и правовое регулирование договора аренды недвижимости 11
1.2 Формы и государственная регистрация договоров аренды недвижимости 24
Глава 2. Правовое регулирование арендных отношений на территории РФ 32
2.1 Существенные условия договора аренды недвижимости 32
2.2 Субъектный состав договора аренды недвижимости 42
Глава 3. Актуальные проблемы договора аренды недвижимости 55
3.1 Проблемы, возникающие в процессе исполнения договоров аренды недвижимости и пути их решения 55
3.2 Внесение изменений в существенные условия договора аренды недвижимости 65
Заключение 70
Список используемой литературы 75
Глава 1. Общая характеристика договора аренды недвижимости 11
1.1 Понятие договора аренды, юридические особенности и правовое регулирование договора аренды недвижимости 11
1.2 Формы и государственная регистрация договоров аренды недвижимости 24
Глава 2. Правовое регулирование арендных отношений на территории РФ 32
2.1 Существенные условия договора аренды недвижимости 32
2.2 Субъектный состав договора аренды недвижимости 42
Глава 3. Актуальные проблемы договора аренды недвижимости 55
3.1 Проблемы, возникающие в процессе исполнения договоров аренды недвижимости и пути их решения 55
3.2 Внесение изменений в существенные условия договора аренды недвижимости 65
Заключение 70
Список используемой литературы 75
Актуальность исследования. В Российской Федерации, как и во всем мире, арендные отношения стремительно развиваются, шириться круг предпринимателей, активно формируется мелкий и средний бизнес. Аренда помогает получить доступ к имуществу индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, которые не имеют возможности приобрести его в собственность. Уяснения сущности, правового регулирования, существенных условий и особенностей исполнения договора аренды, а также иных аспектов с ним связанных, необходимо большинству лиц осуществляющих предпринимательскую и коммерческую деятельность, для которых данный договор является важным инструментом для успешного ведения бизнеса.
Правовое регулирование договора аренды осуществляется на основе общих и специальных норм, рассмотрение этого вопроса представляет интерес, как для юристов - теоретиков, так и практиков, субъектов занимающихся предпринимательской деятельностью.
В действующем ГК РФ при общей тенденции к усилению роли договора иногда допускаются отступления от этого принципа, в частности при определении существенных условий договора аренды.
В юридической литературе есть мнение, что существенные условия договора аренды, которые признаются в силу закона, нельзя сводить только к определению предмета аренды, к такому пониманию можно прийти, изучив сущность договора.
В настоящее время вызывает дискуссии среди правоведов определение предмета (объекта) договора аренды. Одни отождествляют эти понятия, считают, что предмет и объект являются синонимами, другие выступают против смешения этих понятий, наделяя понятие предмет и объект договора аренды собственным содержанием. Ясность в понимании существенных условий договора необходима для проведения грамотной преддоговорной работы и описании их в договоре аренды.
Большое значение для хозяйствующих субъектов, заключающих договор аренды, имеет привлечение к данному процессу широкого круга специалистов, экспертов соответствующих отраслей науки и техники, а также юристов, экономистов, бухгалтеров, аудиторов, в целях заключения максимально точного, выверенного и юридически обоснованного договора аренды.
Контрагентам договора необходимо ориентироваться в тех проблемах, которые могут возникнуть в процессе его исполнения, а также в способах их разрешения. Также стороны договора аренды должны знать и понимать свои права и обязанности, действовать в соответствии с действующим законодательством и неукоснительно следовать требованиям правовых норм.
Изучение объективной и субъективной сторон договора направлено на уяснение осознанности тех действий, которые совершают в объективной действительности стороны договора аренды, а также их психического отношения к данным действиям, выражающиеся, прежде всего, в воле, а также мотивах и целях. При заключении любого договора, в том числе, и договора аренды важно понимать, что стороны действуют на основании свободного волеизъявления, их воля не сфальсифицирована, тем самым соблюдается один из фундаментальных принципов гражданского права - свобода договора.
Основываясь на вышесказанном можно говорить об актуальности исследования настоящей диссертации по теме «Проблемы правового регулирования договора аренды недвижимости».
Степень разработанности темы исследования. Изучению данной проблемы, посвящены работы целого ряда исследователей. К ним относятся работы М.З. Абесалашвили, Е.В Ахтямовой, Т.В. Бериева, О.В. Бумажниковой, Е.В Вавилина, И.И. Василишина, А.А. Глызиной, Р.А. Захарова, А.И. Коровинского, Н.В Крысановой, Т.Ю. Лушниковой, А.М. Максютовой, М.Е. Мещеряковой, Е.Л. Невзгодиной, В.Н. Овчинникова, Е.А. Анчишиной, Л.В.Борисовой, В.Ф. Попондопуло, Ю.В. Роговой, О.М. Свириденко, Р.А Судапина, К.П. Татаркиной, Е.М. Фомина и других.
Все вышеизложенное представляет интерес и является актуальным для исследования.
Объектом исследования является система нормативно - правовых актов Российской Федерации, определяющая арендные правоотношения, которые возникают между предприятиями малого, среднего и крупного бизнеса, их членами или участниками, государственными органами и их должностными лицами.
Предметом исследования являются правоотношения, возникающие в сфере аренды недвижимости.
Цель и задачи исследования. Целью данного исследования является комплексное рассмотрение и анализ основных проблем правового регулирования арендной деятельности в современной России и выводов юридической науки по данной проблеме, а также выработка рекомендаций по защите прав и интересов широкого круга участников в сфере аренды недвижимости.
Для достижения вышеуказанной цели необходимо решить следующие задачи:
• дать определение договору аренды недвижимости, охарактеризовать его юридические особенности и правовое регулирование;
• изучить форму и государственную регистрацию договоров аренды недвижимости;
• проанализировать существенные условия, принимаемые для договоров аренды недвижимости;
• исследовать объективную и субъективную стороны договора аренды недвижимости;
• проанализировать права и обязанности сторон в договоре;
• рассмотреть проблемы, возникающие в процессе исполнения договоров аренды недвижимости и пути их решения;
• рассмотреть внесение изменений в существенные условия договора аренды недвижимости.
Методологическую основу настоящего диссертационного исследования составили частно - научные методы, используемые в современной юриспруденции: логический, исторический, диалектический системы, а также сравнительно-правовой, формально - юридический и междисциплинарный метод.
Диссертационное исследование основывается на законодательстве РФ.
Нормативную базу исследования составляют: Конституция Российской Федерации, Налоговый кодекс Российской Федерации (далее НК РФ), Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ), федеральные законы РФ, указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, письма Минюста РФ, письма Минфина РФ и других государственных органов, а также международное законодательство в рамках рассматриваемой темы.
Теоретическую основу исследования составили работы отечественных ученых юристов и экономистов в области изучения арендных отношений, таких как: М.З. Абесилашвили, В.А. Алексеев, Б.А. Азукаева, А.М. Анчоков, В.А. Белов, М.И. Брагинский, С.А. Бударин, Е.В. Вавилин, В.В. Витрянский, Н.А. Внуков, С.А. Громов, Е.А. Евдокимова, А.В. Егоров, А.В. Ерш, Ю.Н. Игнатова, О.С. Иоффе, Е.В. Кабатова, А.Г. Карапетов, Н.С. Карцева, В.А. Кияшко, Л.Т. Кокоева, Т.А. Коннова, Ю.А. Кочеткова, Д.В. Кузнецов, Д.С. Левенсон, Н.И. Логинова, А.А. Маковская, Д.И. Мейер, В.П. Мозолин, Е.В. Оболонкова, Н.Ю. Пащенко, Т.П. Подшивалов, И.А. Покровский, В.В. Ралько, И.А. Решетник, Ю.В. Рогова, Ю.В. Романец, О.М. Свириденко, Ю.А. Свирин, Б.Л. Хаскельберг, В.В. Ровный, Р.В. Шагиева, Е.Е. Шевченко, Г.Ф. Шершеневич, Н.Ю. Шлюндт.
Эмпирическую базу настоящего диссертационного исследования составили материалы Верховного суда РФ, Конституционного суда РФ, а также опубликованная судебная практика федеральных арбитражных судов.
Новизна магистерского исследования заключается в комплексном исследовании теоретических и практических проблем в сфере арендных отношений.
В работе изучаются объективная и субъективная сторона договора аренды недвижимости, особенности существенных условий и исполнения договора аренды недвижимости, проблемы связанные с заключением договора аренды недвижимости и изменением его условий.
Практическая значимость исследования выражается в том, что полученные результаты могут быть использованы в дальнейших научных исследованиях по данной теме, а также в практической деятельности.
Все вышеизложенное представляет интерес и является актуальным для исследования.
Научная новизна настоящего диссертационного исследования содержится в следующих основных положениях, выносимые на защиту:
1) В рамках норм изложенных в ГК РФ предлагается авторское определение аренды, как вида коммерческой и предпринимательской деятельности, которую предлагается понимать, как самостоятельную деятельность осуществляемую на свой страх и риск, направленную исключительно на постоянное получение прибыли от владения и пользования переданного имущества.
2) На сегодняшний день в действующем законодательстве РФ не существует чёткого определения арендатора и арендодателя, как сторон заключаемого договора. В рассматриваемой диссертации предлагается дать уникальные определения сторонам договора, а именно:
Арендатор-это участник договора аренды действия и намерения которого направлены на приобретение имущества за обусловленную договором плату во временное владение и пользование.
Арендодатель-это участник договора аренды, действия и намерения которого направлены на передачу имущества за обусловленную договором плату во временное владение и пользование с целью получения прибыли.
3) Содержащиеся в ГК РФ нормы четко определяют перечень видов договоров аренды. В рамках ГК РФ выделят такие виды договора аренды, как договор финансовой аренды (лизинга) и договор проката. На ровне с этим можно произвести разделение договоров аренды по видам имущества, права на которые передаются арендодателем, например: договор аренды транспортных средств с экипажем и без, договор аренды земли или водной акватории, договор аренды оборудования и т.д.
4) Норма права, которая содержится в абз. 3 п.1 ст. 2 ГК РФ даёт определение предпринимательской деятельности и закрепляет перечень ее видов, а именно: продажа товаров, пользование имуществом, оказание услуг, а также выполнение работ. Таким образом, в настоящей диссертации делается вывод, что под «пользованием имущества» законодатель подразумевает его передачу, а значит и аренду в том числе. Для осуществления аренды как коммерческой и предпринимательской деятельности простого пользования имуществом будет недостаточно. В данном случае необходимо оформить надлежащим образом передачу имущества во временное владение и пользование на возмездной основе.
5) Участниками отношений при заключении договора аренды в рамках осуществления коммерческой и предпринимательской деятельности выступают стороны договора аренды (арендатор и арендодатель), являющиеся в свою очередь субъектами коммерческой и предпринимательской деятельности. При заключении договора аренды, а также его исполнения, зачастую, стороны вынуждены вступать в отношения с иными субъектами, такими как: государственные органы, коммунальные службы, риелторы и другие.
6) В нормах указанных в ГК РФ в п. 1 ст. 432 признается условие «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».Данная норма также относится и к правовому регулированию договора аренды. Наряду с указанной нормой, указанной в ст.432 ГКРФ, установлении прочих существенных условий, таких как например стоимость арендной платы или срок, на который планируется к заключению договор аренды, может регулироваться законами и иными нормативно-правовыми актами, которые определяют конкретные виды договорных, в том числе и арендных обязательств». Предлагается внести изменения в статью 607 ГК РФ дополнив её пунктом 4 и изложить его в следующей редакции «Существенными условиями договора аренды признаются предмет(объект) договора, размер арендной платы и срок на который заключается договор аренды».
7) На сегодняшний день в юридической литературе нет чёткого понимания, что есть объект, а что предмет договора аренды. Мнения авторов по данному вопросу расхожи. Предлагается чётко определить и законодательно закрепить разделение между двумя этими понятиями. Так, в настоящей диссертации даются следующие определения:
Объект аренды-это есть любая телесная неупотребляемая вещь (т.е. вещь, которая не теряет своих свойств в процессе эксплуатации) передаваемая арендодателем арендатору (или субарендатору) во временное владение и пользование с целью извлечения прибыли на условиях договора аренды.
Предмет аренды-это есть действие, которое направлено на передачу объекта аренды во временное владение и пользование на определенный договором аренды срок за определенную договором аренды плату.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы исследования нашли отражение в статье «О понятии договора аренды и его юридических особенностях» (апрель 2019 г., ТГУ) и докладе «Юридические особенности договора аренды» (апрель 2019 г., ТГУ)
Структура работы. Структура магистерской диссертации определяется поставленными целью и задачами исследования. Магистерская диссертация состоит из введения, трех глав, каждая из которых подразделена в свою очередь на 2 параграфа, заключения, а также списка используемых источников.
Правовое регулирование договора аренды осуществляется на основе общих и специальных норм, рассмотрение этого вопроса представляет интерес, как для юристов - теоретиков, так и практиков, субъектов занимающихся предпринимательской деятельностью.
В действующем ГК РФ при общей тенденции к усилению роли договора иногда допускаются отступления от этого принципа, в частности при определении существенных условий договора аренды.
В юридической литературе есть мнение, что существенные условия договора аренды, которые признаются в силу закона, нельзя сводить только к определению предмета аренды, к такому пониманию можно прийти, изучив сущность договора.
В настоящее время вызывает дискуссии среди правоведов определение предмета (объекта) договора аренды. Одни отождествляют эти понятия, считают, что предмет и объект являются синонимами, другие выступают против смешения этих понятий, наделяя понятие предмет и объект договора аренды собственным содержанием. Ясность в понимании существенных условий договора необходима для проведения грамотной преддоговорной работы и описании их в договоре аренды.
Большое значение для хозяйствующих субъектов, заключающих договор аренды, имеет привлечение к данному процессу широкого круга специалистов, экспертов соответствующих отраслей науки и техники, а также юристов, экономистов, бухгалтеров, аудиторов, в целях заключения максимально точного, выверенного и юридически обоснованного договора аренды.
Контрагентам договора необходимо ориентироваться в тех проблемах, которые могут возникнуть в процессе его исполнения, а также в способах их разрешения. Также стороны договора аренды должны знать и понимать свои права и обязанности, действовать в соответствии с действующим законодательством и неукоснительно следовать требованиям правовых норм.
Изучение объективной и субъективной сторон договора направлено на уяснение осознанности тех действий, которые совершают в объективной действительности стороны договора аренды, а также их психического отношения к данным действиям, выражающиеся, прежде всего, в воле, а также мотивах и целях. При заключении любого договора, в том числе, и договора аренды важно понимать, что стороны действуют на основании свободного волеизъявления, их воля не сфальсифицирована, тем самым соблюдается один из фундаментальных принципов гражданского права - свобода договора.
Основываясь на вышесказанном можно говорить об актуальности исследования настоящей диссертации по теме «Проблемы правового регулирования договора аренды недвижимости».
Степень разработанности темы исследования. Изучению данной проблемы, посвящены работы целого ряда исследователей. К ним относятся работы М.З. Абесалашвили, Е.В Ахтямовой, Т.В. Бериева, О.В. Бумажниковой, Е.В Вавилина, И.И. Василишина, А.А. Глызиной, Р.А. Захарова, А.И. Коровинского, Н.В Крысановой, Т.Ю. Лушниковой, А.М. Максютовой, М.Е. Мещеряковой, Е.Л. Невзгодиной, В.Н. Овчинникова, Е.А. Анчишиной, Л.В.Борисовой, В.Ф. Попондопуло, Ю.В. Роговой, О.М. Свириденко, Р.А Судапина, К.П. Татаркиной, Е.М. Фомина и других.
Все вышеизложенное представляет интерес и является актуальным для исследования.
Объектом исследования является система нормативно - правовых актов Российской Федерации, определяющая арендные правоотношения, которые возникают между предприятиями малого, среднего и крупного бизнеса, их членами или участниками, государственными органами и их должностными лицами.
Предметом исследования являются правоотношения, возникающие в сфере аренды недвижимости.
Цель и задачи исследования. Целью данного исследования является комплексное рассмотрение и анализ основных проблем правового регулирования арендной деятельности в современной России и выводов юридической науки по данной проблеме, а также выработка рекомендаций по защите прав и интересов широкого круга участников в сфере аренды недвижимости.
Для достижения вышеуказанной цели необходимо решить следующие задачи:
• дать определение договору аренды недвижимости, охарактеризовать его юридические особенности и правовое регулирование;
• изучить форму и государственную регистрацию договоров аренды недвижимости;
• проанализировать существенные условия, принимаемые для договоров аренды недвижимости;
• исследовать объективную и субъективную стороны договора аренды недвижимости;
• проанализировать права и обязанности сторон в договоре;
• рассмотреть проблемы, возникающие в процессе исполнения договоров аренды недвижимости и пути их решения;
• рассмотреть внесение изменений в существенные условия договора аренды недвижимости.
Методологическую основу настоящего диссертационного исследования составили частно - научные методы, используемые в современной юриспруденции: логический, исторический, диалектический системы, а также сравнительно-правовой, формально - юридический и междисциплинарный метод.
Диссертационное исследование основывается на законодательстве РФ.
Нормативную базу исследования составляют: Конституция Российской Федерации, Налоговый кодекс Российской Федерации (далее НК РФ), Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ), федеральные законы РФ, указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, письма Минюста РФ, письма Минфина РФ и других государственных органов, а также международное законодательство в рамках рассматриваемой темы.
Теоретическую основу исследования составили работы отечественных ученых юристов и экономистов в области изучения арендных отношений, таких как: М.З. Абесилашвили, В.А. Алексеев, Б.А. Азукаева, А.М. Анчоков, В.А. Белов, М.И. Брагинский, С.А. Бударин, Е.В. Вавилин, В.В. Витрянский, Н.А. Внуков, С.А. Громов, Е.А. Евдокимова, А.В. Егоров, А.В. Ерш, Ю.Н. Игнатова, О.С. Иоффе, Е.В. Кабатова, А.Г. Карапетов, Н.С. Карцева, В.А. Кияшко, Л.Т. Кокоева, Т.А. Коннова, Ю.А. Кочеткова, Д.В. Кузнецов, Д.С. Левенсон, Н.И. Логинова, А.А. Маковская, Д.И. Мейер, В.П. Мозолин, Е.В. Оболонкова, Н.Ю. Пащенко, Т.П. Подшивалов, И.А. Покровский, В.В. Ралько, И.А. Решетник, Ю.В. Рогова, Ю.В. Романец, О.М. Свириденко, Ю.А. Свирин, Б.Л. Хаскельберг, В.В. Ровный, Р.В. Шагиева, Е.Е. Шевченко, Г.Ф. Шершеневич, Н.Ю. Шлюндт.
Эмпирическую базу настоящего диссертационного исследования составили материалы Верховного суда РФ, Конституционного суда РФ, а также опубликованная судебная практика федеральных арбитражных судов.
Новизна магистерского исследования заключается в комплексном исследовании теоретических и практических проблем в сфере арендных отношений.
В работе изучаются объективная и субъективная сторона договора аренды недвижимости, особенности существенных условий и исполнения договора аренды недвижимости, проблемы связанные с заключением договора аренды недвижимости и изменением его условий.
Практическая значимость исследования выражается в том, что полученные результаты могут быть использованы в дальнейших научных исследованиях по данной теме, а также в практической деятельности.
Все вышеизложенное представляет интерес и является актуальным для исследования.
Научная новизна настоящего диссертационного исследования содержится в следующих основных положениях, выносимые на защиту:
1) В рамках норм изложенных в ГК РФ предлагается авторское определение аренды, как вида коммерческой и предпринимательской деятельности, которую предлагается понимать, как самостоятельную деятельность осуществляемую на свой страх и риск, направленную исключительно на постоянное получение прибыли от владения и пользования переданного имущества.
2) На сегодняшний день в действующем законодательстве РФ не существует чёткого определения арендатора и арендодателя, как сторон заключаемого договора. В рассматриваемой диссертации предлагается дать уникальные определения сторонам договора, а именно:
Арендатор-это участник договора аренды действия и намерения которого направлены на приобретение имущества за обусловленную договором плату во временное владение и пользование.
Арендодатель-это участник договора аренды, действия и намерения которого направлены на передачу имущества за обусловленную договором плату во временное владение и пользование с целью получения прибыли.
3) Содержащиеся в ГК РФ нормы четко определяют перечень видов договоров аренды. В рамках ГК РФ выделят такие виды договора аренды, как договор финансовой аренды (лизинга) и договор проката. На ровне с этим можно произвести разделение договоров аренды по видам имущества, права на которые передаются арендодателем, например: договор аренды транспортных средств с экипажем и без, договор аренды земли или водной акватории, договор аренды оборудования и т.д.
4) Норма права, которая содержится в абз. 3 п.1 ст. 2 ГК РФ даёт определение предпринимательской деятельности и закрепляет перечень ее видов, а именно: продажа товаров, пользование имуществом, оказание услуг, а также выполнение работ. Таким образом, в настоящей диссертации делается вывод, что под «пользованием имущества» законодатель подразумевает его передачу, а значит и аренду в том числе. Для осуществления аренды как коммерческой и предпринимательской деятельности простого пользования имуществом будет недостаточно. В данном случае необходимо оформить надлежащим образом передачу имущества во временное владение и пользование на возмездной основе.
5) Участниками отношений при заключении договора аренды в рамках осуществления коммерческой и предпринимательской деятельности выступают стороны договора аренды (арендатор и арендодатель), являющиеся в свою очередь субъектами коммерческой и предпринимательской деятельности. При заключении договора аренды, а также его исполнения, зачастую, стороны вынуждены вступать в отношения с иными субъектами, такими как: государственные органы, коммунальные службы, риелторы и другие.
6) В нормах указанных в ГК РФ в п. 1 ст. 432 признается условие «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».Данная норма также относится и к правовому регулированию договора аренды. Наряду с указанной нормой, указанной в ст.432 ГКРФ, установлении прочих существенных условий, таких как например стоимость арендной платы или срок, на который планируется к заключению договор аренды, может регулироваться законами и иными нормативно-правовыми актами, которые определяют конкретные виды договорных, в том числе и арендных обязательств». Предлагается внести изменения в статью 607 ГК РФ дополнив её пунктом 4 и изложить его в следующей редакции «Существенными условиями договора аренды признаются предмет(объект) договора, размер арендной платы и срок на который заключается договор аренды».
7) На сегодняшний день в юридической литературе нет чёткого понимания, что есть объект, а что предмет договора аренды. Мнения авторов по данному вопросу расхожи. Предлагается чётко определить и законодательно закрепить разделение между двумя этими понятиями. Так, в настоящей диссертации даются следующие определения:
Объект аренды-это есть любая телесная неупотребляемая вещь (т.е. вещь, которая не теряет своих свойств в процессе эксплуатации) передаваемая арендодателем арендатору (или субарендатору) во временное владение и пользование с целью извлечения прибыли на условиях договора аренды.
Предмет аренды-это есть действие, которое направлено на передачу объекта аренды во временное владение и пользование на определенный договором аренды срок за определенную договором аренды плату.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы исследования нашли отражение в статье «О понятии договора аренды и его юридических особенностях» (апрель 2019 г., ТГУ) и докладе «Юридические особенности договора аренды» (апрель 2019 г., ТГУ)
Структура работы. Структура магистерской диссертации определяется поставленными целью и задачами исследования. Магистерская диссертация состоит из введения, трех глав, каждая из которых подразделена в свою очередь на 2 параграфа, заключения, а также списка используемых источников.
Договор аренды как средство регулирования предпринимательской деятельности является в настоящее время очень актуальным. Предприниматели, которые занимаются производством товаров, выполнением работ, оказанием услуг, далеко не всегда имеют возможность, или просто это не является для них целесообразным, приобретать в собственность движимое и недвижимое имущество, более экономичным является их аренда. Аренда решает не только экономические вопросы, но и социальные, обеспечивая более свободный доступ к имуществу разных категорий населения.
Аренда - это договор, по которому собственник (арендодатель) передает арендатору в срочное владение и пользование имущество, необходимое для самостоятельного ведения хозяйственной деятельности за соответствующую (арендную) плату. Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным. По общему правилу договор аренды считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При заключении договора аренды, стороны, в праве, оговорить любые условия его расторжения, не противоречащие действующему законодательству.
Правовое регулирование договора аренды осуществляется, прежде всего, главой 34 ГК РФ. В указанной главе содержатся как общие положения об аренде, так и нормы, посвященные отдельным видам договора аренды. В российском законодательстве имеется ряд кодексов, специальных законов и подзаконных актов, которые регламентируют отдельные виды аренды или частные вопросы, касающиеся договора аренды. Общие положения об аренде применяются в случае, «если специальных норм, регулирующих конкретный вид договора аренды, недостаточно. Общие положения могут быть применены и к договору аренды, который не может быть отнесен ни к одному из видов, урегулированных ГК РФ.
Аренда является одним из видов предпринимательской деятельности и выполняет ряд функций: возможность использовать чужое имущество в своей хозяйственной деятельности различным категориям граждан, в расширении зоны предпринимательства, развитии конкуренции, способствует возмещению и увеличению стоимости имущества, увеличение неналоговых доходов в бюджет.
В соответствии с действующим российским законодательством сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:
1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме.
Есть договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока их действия, в частности договор проката, договоры аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, предприятий.
Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключается.
Государственная регистрация сделок с недвижимостью осуществляется путем произведения государственной регистрации соответствующего договора.
Государственная регистрация договоров аренды недвижимости осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.
Единственным существенным условием договора аренды является его предмет (объект). Отметим, что в юридической литературе нет общего понимания, что есть предмет и объект договора аренды. Ряд специалистов в области юриспруденции, проанализировав нормы Гражданского кодекса, считают, что если в законодательстве предмет и объект отождествляются, являются синонимами, подлежат смешению, то фактически не имеет смысла разворачивать дискуссии по этому поводу. Некоторые правоведы, как и законодатель, не делают различия между объектом и предметом аренды.
Другие считают неправильным отождествление объекта и предмета аренды и предлагают понимать под объектом, то, что является целью его заключения, то есть вещь, благо, которое имеет материальную оценку, а также право, а под предметом договора - совокупность права и обязанностей сторон договора (субъектов договора).
Предмет договора аренды есть результат соглашения сторон.
В этом соглашении выявляется их общая направленность на объект (движимое и недвижимое имущество), по поводу которого в последующем возникнут корреспондирующие права и обязанности, а также действия, которые необходимо совершить для достижения правовой цели. По сути, определенное имущество из «объекта» превращается в «предмет», если в отношении него достигнуто соглашение, консенсус, возникает совокупность права и обязанностей сторон договора аренды.
Проанализировав сущность договора аренды, представляется целесообразным отнести, к его существенным условиям - срок аренды и размер арендной платы.
Объективная сторона договора аренды, есть объективная деятельность, то есть то, что воспринимается органами чувств, участников арендных отношений, направленная на достижение желаемого результата - заключение договора аренды.
Объективная сторона договора аренды состоит из совокупности действий арендодателя, арендатора, их представителей, и других лиц, не являющихся сторонами договора аренды, но оказывающие техническую, экспертную, юридическую и иные виды квалифицированной помощи в процессе подготовки и заключения договора аренды, основанном на принципе свободы договора.
В объективной стороне договора аренды реализуются права и обязанности арендодателя и арендатора, как до, так и после заключения договора аренды. Непосредственно своими действиями, самостоятельно и по своей воле арендодатель и арендатор реализуют комплекс прав, предусмотренных российским законодательством.
Субъективная сторона договора аренды представляет собой психическую деятельность лиц, в данном случае арендодателя и арендатора, направленную на достижение консенсуса, согласование обязательных условий договора аренды, приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
Одним из оснований для признания договора недействительным является порок воли, вызванным виновным поведением контрагента либо иных лиц.
За принуждение к совершению сделки или к отказу от её совершения в статье 179 Уголовного кодекса Российской федерации устанавливается уголовная ответственность.
Стороны договора аренды должны неукоснительно исполнять принятые на себя обязательства в соответствии с договором. Тем не менее, так происходит не всегда и в процессе исполнения договора аренды могут возникнуть определенные проблемы.
На практике, к основным проблемам, возникающим в процессе исполнения договора аренды можно отнести следующие ситуации. Арендодатель не предоставляет в пользование арендатору имущество, препятствует его использованию, не проводит капитальный ремонт имущества, если это входит в обязанности арендодателя, в установленные договором сроки. Арендатор использует имущество не по его целевому назначению, совершает действия существенно ухудшающее имущество, не вносит или регулярно задерживает арендные платежи. Кроме выше перечисленного, стороны договора аренды могут совершать иные нарушения в процессе исполнения договора аренды, касающиеся объекта (предмета) договора, сроков договора, арендной платы.
Чтобы минимизировать возможность возникновения проблем в процессе исполнения договора аренды, стороны должны грамотно и ответственно подходить к преддоговорному процессу. Стороны должны собрать друг о друге максимум информации, касающейся финансовой благонадежности, деловой репутации, руководства фирмы. Кроме того, в интересах арендатора знать о наличии или отсутствии обременений имущества, которое ему передается по договору.
Арендодатель, как и арендатор, могут потребовать досрочного расторжения договора. Порядок досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрен ст. 619 ГК РФ, а по требованию арендатора ст. 620 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В настоящее время, в действующем российском законодательстве отсутствует определение термина «разумный срок».
Стороны договора аренды своим волевым решением могут изменить существенные условия договора, целью данного изменения является изменение арендных обязательств, к которым относятся определённые условия исполнения договора, права и обязанности арендодателя и арендатора. В возможности самостоятельно изменять условия договора достижением сторонами консенсуса, отражается один из фундаментальных принципов гражданского права - принцип свободы договора.
Аренда - это договор, по которому собственник (арендодатель) передает арендатору в срочное владение и пользование имущество, необходимое для самостоятельного ведения хозяйственной деятельности за соответствующую (арендную) плату. Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным. По общему правилу договор аренды считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При заключении договора аренды, стороны, в праве, оговорить любые условия его расторжения, не противоречащие действующему законодательству.
Правовое регулирование договора аренды осуществляется, прежде всего, главой 34 ГК РФ. В указанной главе содержатся как общие положения об аренде, так и нормы, посвященные отдельным видам договора аренды. В российском законодательстве имеется ряд кодексов, специальных законов и подзаконных актов, которые регламентируют отдельные виды аренды или частные вопросы, касающиеся договора аренды. Общие положения об аренде применяются в случае, «если специальных норм, регулирующих конкретный вид договора аренды, недостаточно. Общие положения могут быть применены и к договору аренды, который не может быть отнесен ни к одному из видов, урегулированных ГК РФ.
Аренда является одним из видов предпринимательской деятельности и выполняет ряд функций: возможность использовать чужое имущество в своей хозяйственной деятельности различным категориям граждан, в расширении зоны предпринимательства, развитии конкуренции, способствует возмещению и увеличению стоимости имущества, увеличение неналоговых доходов в бюджет.
В соответствии с действующим российским законодательством сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:
1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме.
Есть договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока их действия, в частности договор проката, договоры аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, предприятий.
Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключается.
Государственная регистрация сделок с недвижимостью осуществляется путем произведения государственной регистрации соответствующего договора.
Государственная регистрация договоров аренды недвижимости осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.
Единственным существенным условием договора аренды является его предмет (объект). Отметим, что в юридической литературе нет общего понимания, что есть предмет и объект договора аренды. Ряд специалистов в области юриспруденции, проанализировав нормы Гражданского кодекса, считают, что если в законодательстве предмет и объект отождествляются, являются синонимами, подлежат смешению, то фактически не имеет смысла разворачивать дискуссии по этому поводу. Некоторые правоведы, как и законодатель, не делают различия между объектом и предметом аренды.
Другие считают неправильным отождествление объекта и предмета аренды и предлагают понимать под объектом, то, что является целью его заключения, то есть вещь, благо, которое имеет материальную оценку, а также право, а под предметом договора - совокупность права и обязанностей сторон договора (субъектов договора).
Предмет договора аренды есть результат соглашения сторон.
В этом соглашении выявляется их общая направленность на объект (движимое и недвижимое имущество), по поводу которого в последующем возникнут корреспондирующие права и обязанности, а также действия, которые необходимо совершить для достижения правовой цели. По сути, определенное имущество из «объекта» превращается в «предмет», если в отношении него достигнуто соглашение, консенсус, возникает совокупность права и обязанностей сторон договора аренды.
Проанализировав сущность договора аренды, представляется целесообразным отнести, к его существенным условиям - срок аренды и размер арендной платы.
Объективная сторона договора аренды, есть объективная деятельность, то есть то, что воспринимается органами чувств, участников арендных отношений, направленная на достижение желаемого результата - заключение договора аренды.
Объективная сторона договора аренды состоит из совокупности действий арендодателя, арендатора, их представителей, и других лиц, не являющихся сторонами договора аренды, но оказывающие техническую, экспертную, юридическую и иные виды квалифицированной помощи в процессе подготовки и заключения договора аренды, основанном на принципе свободы договора.
В объективной стороне договора аренды реализуются права и обязанности арендодателя и арендатора, как до, так и после заключения договора аренды. Непосредственно своими действиями, самостоятельно и по своей воле арендодатель и арендатор реализуют комплекс прав, предусмотренных российским законодательством.
Субъективная сторона договора аренды представляет собой психическую деятельность лиц, в данном случае арендодателя и арендатора, направленную на достижение консенсуса, согласование обязательных условий договора аренды, приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
Одним из оснований для признания договора недействительным является порок воли, вызванным виновным поведением контрагента либо иных лиц.
За принуждение к совершению сделки или к отказу от её совершения в статье 179 Уголовного кодекса Российской федерации устанавливается уголовная ответственность.
Стороны договора аренды должны неукоснительно исполнять принятые на себя обязательства в соответствии с договором. Тем не менее, так происходит не всегда и в процессе исполнения договора аренды могут возникнуть определенные проблемы.
На практике, к основным проблемам, возникающим в процессе исполнения договора аренды можно отнести следующие ситуации. Арендодатель не предоставляет в пользование арендатору имущество, препятствует его использованию, не проводит капитальный ремонт имущества, если это входит в обязанности арендодателя, в установленные договором сроки. Арендатор использует имущество не по его целевому назначению, совершает действия существенно ухудшающее имущество, не вносит или регулярно задерживает арендные платежи. Кроме выше перечисленного, стороны договора аренды могут совершать иные нарушения в процессе исполнения договора аренды, касающиеся объекта (предмета) договора, сроков договора, арендной платы.
Чтобы минимизировать возможность возникновения проблем в процессе исполнения договора аренды, стороны должны грамотно и ответственно подходить к преддоговорному процессу. Стороны должны собрать друг о друге максимум информации, касающейся финансовой благонадежности, деловой репутации, руководства фирмы. Кроме того, в интересах арендатора знать о наличии или отсутствии обременений имущества, которое ему передается по договору.
Арендодатель, как и арендатор, могут потребовать досрочного расторжения договора. Порядок досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрен ст. 619 ГК РФ, а по требованию арендатора ст. 620 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В настоящее время, в действующем российском законодательстве отсутствует определение термина «разумный срок».
Стороны договора аренды своим волевым решением могут изменить существенные условия договора, целью данного изменения является изменение арендных обязательств, к которым относятся определённые условия исполнения договора, права и обязанности арендодателя и арендатора. В возможности самостоятельно изменять условия договора достижением сторонами консенсуса, отражается один из фундаментальных принципов гражданского права - принцип свободы договора.
Подобные работы
- УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2019 - УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 5700 р. Год сдачи: 2019 - Правовое регулирование договора аренды земельного участка
Бакалаврская работа, земельное право. Язык работы: Русский. Цена: 4800 р. Год сдачи: 2022 - Правовое регулирование договора аренды
Дипломные работы, ВКР, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2015 - ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬСТВА В РФ: ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 5970 р. Год сдачи: 2016 - ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
Дипломные работы, ВКР, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 4850 р. Год сдачи: 2017 - Договор аренды транспортных средств
Дипломные работы, ВКР, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 4760 р. Год сдачи: 2017 - Правовое регулирование договора лизинга
Курсовые работы, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 600 р. Год сдачи: 2020 - Договор аренды транспортных средств с предоставлением и без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (Калужский Государственный Университет)
Магистерская диссертация, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 2000 р. Год сдачи: 2023
Заказать работу
Заявка на оценку стоимости
Это краткая форма заказа. После ее заполнения вы перейдете на полную форму заказа работы
Каталог работ (130460)
- Бакалаврская работа (31370)
- Диссертация (960)
- Магистерская диссертация (18308)
- Дипломные работы, ВКР (53181)
- Главы к дипломным работам (2108)
- Курсовые работы (9669)
- Контрольные работы (6188)
- Отчеты по практике (1308)
- Рефераты (1450)
- Задачи, тесты, ПТК (616)
- Ответы на вопросы (154)
- Статьи, Эссе, Сочинения (911)
- Бизнес-планы (49)
- Презентации (101)
- РГР (84)
- Авторефераты (РГБ) (1691)
- Диссертации (РГБ) (1879)
- Прочее (433)
Новости
06.01.2018
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
Помощь в выполнении учебных и научных работ на заказ ОФОРМИТЬ ЗАКАЗ
дальше»» Все новости
Статьи
- Где лучше заказывать диссертации и дипломные?
- Выполнение научных статей
- Подготовка диссертаций
- Подводные камни при написании магистерской работы
- Помощь в выполнении дипломных работ
»» Все статьи
Заказать работу
Заявка на оценку стоимости
Это краткая форма заказа. После ее заполнения вы перейдете на полную форму заказа работы
