Введение 3
Глава 1. Механизм правового регулирования договора участия в долевом строительстве жилья
1.1. Гражданско-правовая характеристика и нормативное регулирование
договора участия в долевом строительстве жилья 6
1.2. Особенности заключения и исполнения договора участия в долевом
строительстве жилья 17
1.3. Правовые стимулы и ограничения в механизме правового
регулирования договора участия в долевом строительстве жилья 25
Глава 2. Особенности защиты прав дольщиков по договору участия в
долевом строительстве жилья
2.1. Система способов защиты прав дольщиков по договору участия в
долевом строительстве жилья 27
2.2. Особенности юрисдикционных способов защиты прав дольщиков по
договору участия в долевом строительстве жилья 32
2.3. Особенности неюрисдикционных способов защиты прав дольщиков по договору участия в долевом строительстве жилья 67
Заключение 79
Список использованной литературы 85
Ни для кого не секрет, что в настоящий момент проблема обманутых соинвесторов долевого строительства жилья стала уже политической из-за огромного и, к сожалению, все возрастающего количества обманутых граждан, вложивших свои средства в строительство квартир в новостройках. В настоящей работе будут рассмотрены все аспекты этой проблемы, как чисто юридические, так и ее общественный резонанс, связанный с массовыми акциями протеста, голодовками, митингами, пикетами, демонстрациями и т.д. По мнению автора, только комплексные меры, предпринимаемые обманутыми участниками долевого строительства, совместно помогут оперативно и справедливо решить данную проблему, хотя бы в рамках одного дома. Учитывая новые, капиталистические реалии, наивно ждать, что придет кто-то и за свой счет раздаст пострадавшим дольщикам их так и не полученные квартиры.
Традиционно вопрос жилья - один из самых насущных в нашей стране. Тем более странно видеть слишком спокойную реакцию властей всех уровней на сложившуюся критическую ситуацию на рынке долевого участия в строительстве.
Проблема обманутых дольщиков и замороженных строек имеет огромный "взрывной" потенциал. Ведь многие вкладывали в долевое участие не только накопленные "под матрасом" деньги, но и средства, полученные от продажи своего прежнего жилья. Притом с единственной целью - улучшить свои жилищные условия, иметь достойную крышу над головой.
Однако опыт работы по защите прав дольщиков со всей ясностью дает понять, что дольщику для эффективного решения сложившейся конфликтной ситуации в свою пользу необходимо использовать комплекс мер по борьбе за свою будущую собственность: правовых, общественно-политических, экономических и т.д.
Главная причина всех сложившихся проблем в долевом участии - отсутствие четкого законодательного регулирования и жесткого государственного контроля в долевом строительстве.
Принятый 30 декабря 2004 г. и широко известный Федеральный закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к сожалению, не решил проблем в данном секторе. Более того, некоторые проблемы, по мнению автора, как раз явились следствием "схемотехники" застройщиков, пытающихся обойти данный Закон.
Таким образом, актуальность избранной автором темы дипломной работы: «Защита прав дольщиков по договору участия в долевом
строительстве жилья» не вызывает сомнения.
Объектом настоящей дипломной работы являются конкретные общественные отношения, которые возникают при защите прав участников долевого строительства.
Соответственно, предметом, нормы, их регулирующие.
Цель настоящей работы - изучить, проанализировать и предложить самостоятельные выводы по вопросам законодательного регулирования вопросов защиты прав дольщиков по договору участия в долевом строительстве жилья.
Задачи, которые мы ставим перед собой для достижения цели:
- проанализировать механизм правового регулирования договора участия в долевом строительстве жилья, а именно, дать характеристику и отразить нормативное регулирование договора участия в долевом строительстве жилья;
- выявить особенности заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве жилья;
- охарактеризовать особенности защиты прав дольщиков по договору участия в долевом строительстве жилья в рамках существующей системы способов защиты прав дольщиков по договору участия в долевом строительстве жилья.
В правовой литературе выбранная тема освещена достаточно широко, так, например, речь идет о работах таких авторов как Белых В.С., Горбачев С.Г., Гришин Д.А., Долинская В.В. , Ершов О.Г., Капица О.Л. и др.
В нормативную базу исследования вошли международные правовые акты, акты Российского законодательства. Отдельное внимание уделено материалам судебной практики.
При написании настоящей работы, автором были использованы следующие методы исследования: историко-правовой, анализа, синтеза, индуктивный, дедуктивный, логико-юридический.
Структура и объем работы. Настоящая дипломная работа состоит из введения, двух глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения и списка использованной литературы. При написании работы нами были использованы материалы судебной практики, с учетом которых буду предложены определенные выводы, которые сообразно отразятся в заключении работы.
Поставленные перед автором настоящей дипломной задачи и их разрешение, позволили отметить следующие основополагающие выводы.
Поскольку тематика дипломной работы посвящена именно защите прав дольщиков, важен непосредственно механизм защиты прав дольщиков по договору долевого участим в строительстве.
Слово "механизм" с этимологической точки зрения означает внутреннее устройство, совокупность состояний и процессов, составляющих какое-либо явление, устройство для передачи и преобразования, представляющее собой систему тел (звеньев), в которой движение одного или нескольких тел (ведущих) вызывает движение остальных тел системы .
Таким образом, термин понимается как движение, динамика, согласованное взаимодействие составных частей (элементов) единого целого, необходимые для этого движения (согласования) средства, способы, процедуры, факторы, условия ради достижения положительных целей (результатов), стадии и т.д. . Современные авторы курса общей теории государства и права указывают на четыре стадии правового регулирования:
1) регламентация общественных отношений; 2) возникновение субъективных прав и субъективных юридических обязанностей; 3) реализация субъективных прав и субъективных юридических обязанностей, воплощение их в конкретном фактическом поведении; 4) применение права.
Этим стадиям соответствуют четыре элемента механизма: 1) нормы права; 2) правоотношения; 3) акты реализации прав и обязанностей; 4) акты применения права .
Итак, сообразно указанным элементам механизма защиты, обратимся к каждому из элементов. Договор участия в долевом строительстве следует рассматривать в качестве одной из разновидностей инвестиционного договора, опосредующей инвестиционную деятельность, направленную на сохранение и получение в будущем дохода от произведенных вложений путем передачи денежных средств организации, основной профессиональной деятельностью которой является привлечение денежных средств для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости с последующим приобретением права собственности на помещения в таких объектах.
Однако, на настоящий момент существуют споры о правовой квалификации договора участия в долевом строительстве. А именно, квалифицируют его в качестве договора простого товарищества, договора строительного подряда как договора об оказании услуг или договора купли- продажи имущества, а также в качестве инвестиционного (то есть имущества, которое будет создано продавцом в будущем как инвестиционного по своей правовой природе смешанным).
В целом, стоит отметить, что договор является консенсуальным, взаимным и возмездным.
Далее, застройщик — это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Элементом защиты права потребителя (дольщика) является обязанность предоставления полного списка документов, которые он обязан предоставить любому обратившемуся лицу, указан в п.2 ст.20 Закона. Отказ предоставить такую информацию должен насторожить и послужить основанием для отказа от заключения договора долевого участия с данным застройщиком.
Далее, договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. В договоре долевого участия должны быть чётко оговорены следующие условия:
1. описание и план объекта строительства (адрес жилого дома, номер квартиры, общая и жилая площадь квартиры и т.д.);
2. цена, сроки и схемы оплаты;
3. порядок расторжения договора;
4. срок ввода объекта в эксплуатацию;
5. срок передачи объекта дольщику;
6. гарантийный срок на объект долевого строительства;
7. способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.
Интересен вопрос правовых стимулов и ограничений в механизме правового регулирования договора участия в долевом строительстве жилья.
В частности, законодательством предусматривается ограничения для застройщика (гарантии для дольщика):
- качество товара;
- установление законных штрафных неустоек в отношении застройщика;
- прозрачность сведений;
- обязательность государственной регистрации данных договоров;
- прямое указание на возможность применения законодательства о защите прав потребителей.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта только после получения разрешения на строительство, опубликования (размещения и (или) представления) декларации; государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или права аренды (субаренды) земельного участка.
Далее, об особенностях защиты прав дольщиков по договору участия в долевом строительстве жилья.
Способ защиты гражданских прав - это совокупность приемов (подходов, технологий) для достижения поставленной цели гражданско- правовой защиты (правопризнание, предупреждение, пресечение, устранение отрицательных последствий правонарушения, восстановление нарушенных прав, первоначального положения, двусторонняя или односторонняя реституция, компенсация понесенных потерь и т.д.).
В то время как средство правовой защиты указывает на то, каким образом обладатель субъективного права добивается результата защиты, способ защиты указывает на то, что субъект защиты предпринимает для достижения целей защиты
Исходя из цели защиты, можно утверждать о существовании пресекательных, восстановительных и штрафных способов защиты.
Особенности юрисдикционных способов защиты прав дольщиков по договору участия в долевом строительстве жилья.
К числу юрисдикционных способов относится: восстановление положения, существовавшего до нарушения права, признание субъективного права (к последнему виду исков, например, относятся иски о признании права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ), иски о признании права муниципальной собственности на бесхозяйственную недвижимость (ст. 225 ГК РФ), иски о признании права собственности вследствие приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ)), признание оспоримой сделки недействительной (защита прав и охраняемых законом интересов граждан и юридических лиц может осуществляться и путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления (ст. 12 ГК РФ)), присуждение к исполнению обязанности в натуре (если строительство многоквартирного дома не
завершено, то требования участника долевого строительства об обязании ответчика передать квартиру после завершения строительства многоквартирного жилого дома и получении разрешения на его ввод в эксплуатацию удовлетворению не подлежат), возмещение убытков - наиболее распространенный способ защиты, взыскание неустойки, компенсация морального вреда, прекращение или изменение
правоотношения, самозащита.
Стоит отметить, что перечень способов защиты не является закрытым, Важной гарантией защиты прав участников долевого строительство стало введение особых положений, касающихся банкротства застройщиков.
Специальным способам защиты право на досрочное расторжение договора.
Особенности неюрисдикционных способов защиты прав дольщиков по договору участия в долевом строительстве жилья.
Помимо общих способов защиты, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральный закон № 214-ФЗ также устанавливает специальные способы защиты прав дольщиков.
Обеспечительными мерами, т.е. «гарантом» исполнения обязательств застройщика служат:
1) залог;
2) поручительство банка;
3) страхование гражданской ответственности застройщика.
Иные обязательства застройщика (неденежные), связанные с передачей жилого помещения участнику долевого строительства обеспечиваются по выбору застройщика либо поручительством, либо страхованием гражданской ответственности застройщика.
страхование гражданской ответственности застройщика.
Таким образом, участник долевого строительства имеет достаточно возможностей для своей защиты.
Но, по нашему мнению, не смотря на все вышеуказанное, дольщик остается экономически и юридически слабой стороной в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
