1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости при ипотечном
кредитовании 5
1.1 Понятие объекта недвижимости и его классификация 5
1.2 Необходимость оценки недвижимости при ипотечном кредитовании 12
1.3 Особенности оценки недвижимости для целей ипотечного
кредитования 20
2. Анализ и подготовка информационной базы в целях оценки стоимости не-движимости при ипотечном кредитовании 30
2.1 Характеристика объекта оценки 30
2.2 Анализ рынка и факторов влияющих на рыночную стоимость
2.3 Характеристика объектов аналогов для оценки рыночной стоимости 40
3. Практика оценки стоимости недвижимости при ипотечном
кредитовании 42
3.1 Расчет стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного
подхода. 42
3.2 Корреляционно-регрессионная модель оценки недвижимости. 49
3.3 Расчет ликвидационной и залоговой стоимости объекта недвижимости. 56
Заключение
Любая деятельность, направленная на получение прибыли влечет за собой
риски потери размещенных средств. Банковская деятельность не является исключением. Насколько бы не были совершенны инструменты финансового анализа,
применяемого заемщиком в ходе расчета экономических выгод от той или иной
операции они никогда не смогут полностью защититься от рисков, сопровождаемых той или иной операцией.
Среди различных инструментов регулирования кредитных рисков можно
выделить один из наиболее применяемых в современном кредитовании – залог.
Залог – способ обеспечения удовлетворения интересов кредитора в случае если
заемщик не сможет исполнять свои обязательства. В таком случае заемщик может
получить недополученные средства за счет реализации залогового имущества.
Наиболее важным в оценка предмета залога, в процессе заключения кредитной сделки следует выделять необходимость проведения оценочных работ. В
качестве результата оценки стоимости предмета залога принято понимать не
только его стоимость, но и его возможность обеспечения конкретной кредитной
сделки. В таком случае роль оценщика достаточно важна, поскольку от качества
проведенной экспертизы зависит дальнейшая судьба сделки по ипотечному кредитованию.
Вопросам оценки недвижимости уделено внимание в исследовании российских специалистов: Артеменкова И.Л., Григорьева В.В., Грязновой А.Г., Ивановой Е.Н., и других. Работы названных авторов больше отображают классический
вариант формирования и оценки рыночной стоимости недвижимости.
Оценка для целей залога и ипотечного кредитования рассматривается в работах российских и мировыхАктуальность работы заключается в рассмотрении процесса оценки стоимости недвижимости при ипотечном кредитовании в нынешней экономической обстановке в Российской Федерации.
Целью данного исследования является рассмотрение теоретических и практических аспектов оценки для целей ипотечного кредитования.
В ходе написания работы автором были поставленные следующие задачи:
- рассмотрение теоретических основ оценки стоимости недвижимости при ипотечном кредитовании;
- проведение анализа сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, а также подготовить информационную базу для оценки стоимости.
- рассмотреть практические аспекты определения стоимости для целей ипотечного кредитования.
Объектом предмета исследования была выбрана однокомнатная квартира в
городе Казань по улице Спартаковская 88б.
В заключении выпускной квалификационной работы хотелось бы отметить
при нынешней экономической конъюнктуре в Российской Федерации и в частности на рынке недвижимости и ипотечного кредитования следует крайне осторожно подходить к вопросу оценки стоимости недвижимости при ипотечном кредитовании. Поскольку в нынешних условиях существует вероятность снижение стоимости недвижимости и ростом задолженности заемщиков перед кредиторами.
Кредиторы в целях снизить свои риски используют залог для обеспечение
кредитной сделки, в случае если заемщик не способен платить по своим обязательствам. В таком случае возникает необходимость корректной оценки рыночной стоимости залогового объекта для того чтобы снизить риски кредитора.
В ходе написания работы по оценки объектов недвижимости при ипотечном
кредитовании было рассмотрено понятие недвижимости, а также его классификация.
В современной литературе можно найти множество вариантов понятия недвижимости, но всех их объединяет то что недвижимость – это все что связанно с
землей и невозможно его перемещение без ущерба по его назначению.
Классификация объектов недвижимости помогает оценщику правильно
определить сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, а также
определить особенности процесса оценки данного объекта.
В соответствии с Федеральным стандартом оценки №9 недвижимость как
объект залога может выступать любая недвижимость не запрещенная действующим законодательством Российской Федерации. Исходя из этого следует подчеркнуть, что природные памятники, полезные ископаемые, заповедники, культурные наследия не могут являться предметом залоговых отношений.
Оценка стоимости объекта недвижимости при ипотечном кредитовании
проводится в процессе заключения кредитной сделки. Ипотечный кредит – долгосрочный кредит, выдаваемый под залог недвижимости. Основными особенностями ипотечного кредита является его долгосрочность, а также обязательное условие ипотечного кредита наличие объекта залога.
В процессе заключения ипотечной сделки оценка стоимости залогового
объекта играет важную роль. Поскольку от результатов оценки зависит судьба
кредитной сделки, поскольку показатель рыночной стоимости объекта залогавлияет на величину выдаваемых средств в кредит. Чаще всего на практике интересы субъектов кредитной сделки расходятся и оценщику приходится проводить
экспертизу в неудобных условиях. На практике заказчиком оценочных работ зачастую выступает заемщик, за передаваемое вознаграждение он имеет желание
получить максимальный результат. С другой стороны, для оценщика, который
получил аккредитацию банка важно сохранить доверительные отношения не испортив профессиональную репутацию. В следствии неправильной экспертизы
стоимости залога при которой стоимость залога будет завышена возможна ситуация в которой заемщик не сможет исполнять свои обязательства, в таком случае
кредитор недополучит свои доходы и понесет большие убытки за счет неправильно заключенной кредитной сделки.
В современной России за последние годы наблюдался спад на рынке ипотечного кредитования. В связи с чем возникает необходимость правильного учета
сложившейся тенденции и прогнозирование изменений на рынке недвижимости
для оценки при ипотечном кредитовании.
На основании действующего законодательства выделяют три подхода к
оценке недвижимости: сравнительный, доходный и затратный. Оценщик вправе
сам выбирать методологию использования данных подходов подкрепляя это аргументированным обоснованием.
К особенностям оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования
следует отнести тот факт, что для кредитора отчет об оценки представляет
наибольшую ценность, поскольку он обеспечивает конкретную кредитную сделку. В таком случае возникает необходимость грамотного взаимодействия между
кредитором и оценщиком, для решения совместно спорных вопросов.
В процессе оценки стоимости возникает необходимость определения ликвидности объекта поскольку это позволяет судить о там, насколько быстро можно
реализовать объект залога в максимально короткие сроки и погасить задолженность заемщика.Основным (предпочтительным) подходом при оценке стоимости объекта
недвижимости при ипотечном кредитовании является сравнительный подход.
Сравнительный подход, по мнению экспертов кредитных учреждений, наиболее
полно отражают сложившуюся на рынке ситуацию. Однако для применения сравнительного подхода требуется наличие достаточного количества рыночной информации. При отсутствии рыночной информации возможен к применению затратный подход. При оценке коммерческой и доходоприносящей недвижимости
основным используемым подходом является доходный подход. Оценщик, при
выборе используемых при проведении оценки подходов должен учитывать не
только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки,
предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. Результаты, полученные с
применением отдельных подходов, не могут существенно отличаться друг от друга, наличие существенного расхождения результатов свидетельствует о некорректности учета существенных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.
В ходе написания данной работы по определению стоимости недвижимого
объекта в процессе ипотечного кредитования была выбрана однокомнатная квартира по адресу: г. Казань, улица Спартаковская 88б общей площадью 46 квадратных метров с черновой отделкой.
Рассмотрев особенности объекта оценки и сегмента рынка к которому он
принадлежит было решено проводить оценку стоимости в рамках сравнительного
подхода, а также при помощи построения корреляционно-регрессионной модели.
Проведение анализа сегмента рынка является неотъемлемой частью подготовительных работ, проводимых оценщиком в процессе расчета стоимости недвижимости. Следует отметить, что в ходе анализа рынка жилой недвижимости
было выявлено, что данный рынок достаточно развит, что подтверждается наличием большого количества информации, объемностью и глубиной рынка. Диапазон цен предложений на аналогичные объекты схожие по характеристикам составляет от 58 000 рублей до 82 000 рублей за 1 квадратный метр при среднем
предложении за 63 064 рублей за 1 квадратный метр. Помимо этого, в ходе анализа рынка было выявлено большое количество объектов аналогов, что облегчает
применение сравнительно подхода в рамках оценки стоимости при ипотечном
кредитовании.
В результате применения метода сравнения продаж цена однокомнатной
квартиры в рамках сравнительного подхода составляет 3 152 242 рублей.
Построение корреляционно регрессионной модели оценки недвижимости
является распространенным методом применяемом при оценки стоимости недвижимости. Данный метод относится к математическим методам нахождения стоимости объекта оценки. В ходе анализа факторов, влияющих на стоимость объекта
были выделены три критерия по которым проводилось сравнение. В ходе построения регрессионной модели было выбрано 20 объектов аналогов. Построение
корреляционной и регрессионной модели помогают определить влияние каждого
из критериев на величину конечной стоимости. В результате проведения процедуры вычисления была найдена стоимость объекта недвижимости при ипотечном
кредитовании в рамках корреляционно-регрессионной модели которая составила
3 534 024 рублей.
При согласовании результатов применялся метод классического ранжирования с разными рангами. В итоге согласованная стоимость однокомнатной квартиры составила 3 347 905 рублей.
Определение ликвидационной и залоговой стоимости оцениваемого объекта
недвижимости является одним из инструментов регулирования рисков заемщика.
Поскольку на основания полученных стоимостных показателей определяется
дальнейшая судьба кредитной сделки. Ликвидационная стоимость подразумевает
собой такую стоимость, которую кредитор сможет получить от реализации объекта в максимально короткие сроки. В ходе произведенных вычислений было выявлено что ликвидационная стоимость оцениваемого объекта равна 2 647 905.Именно такую сумму банк может получить в случае реализации залогового имущества в максимально короткие сроки в случае дефолта заемщика.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
