1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ С ИНОСТРАННЫМ ЭЛЕМЕНТОМ…………………………..8
1.1. Понятие и особенности земельного участка как объекта гражданских прав………………………………………………………………………………...8
1.2. Земельные отношения с иностранным элементом………………………..18
1.3. Ограничения прав иностранных лиц в отечественном земельном законодательстве………………………………………………………………...39
2. ОСОБЕННОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ ИНОСТРАННЫМИ ФИЗИЧЕСКИМИ И ЮРИДИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ……………………………………………………………...46
2.1. Общие основания реализации иностранными лицами права на земельные участки……………………………………………………………………………46
2.2. Реализация прав иностранных физических и юридических лиц на земельный участок при возникновении права собственности на объект недвижимости……………………………………………………………………50
Актуальность темы исследования. В соответствии с действующим законодательством «Правила установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом» согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ. Также порядок приобретения земельных участков иностранными гражданами и юридическими лицами закреплен в земельном законодательстве: согласно п. 3 ст. 15 3К РФ «иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами». Таким образом, с целью развития этой нормы Президентом РФ был издан Указ от 09.01.2011 № 26 «Об утверждении Перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками» (также – Указ № 26), фиксирующий перечень муниципальных образований, на территории которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками.
Однако норма, содержащаяся в п. 3 ст. 15 3К РФ, до принятия постановления КС РФ от 23.04.2004 № 8-П «По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной думы», признавшего ее не опровергающей Конституции РФ, не раз поднимала споры среди правоприменителей.
В итоге, из-за ограничения права иностранным гражданам, несмотря на граждан Российской Федерации, не позволено быть собственниками земельных участков на приграничных территориях, на иных установленных особо территориях Российской Федерации согласно федеральным законам. Важно подметить, что такие исключения установлены только в отношении земельных участков, в свою очередь Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-Ф3 «О приватизации государственного и муниципального имущества» не находит каких – либо исключений для участия иностранных лиц в процессе приватизации свободно от территории Российской Федерации.
Из-за имеющихся формулировок правовых норм разного периода проблема прав иностранных граждан и иностранных юридических лиц в отношении земельных участков продолжает оставаться обсуждаемой. Сначала в Законе РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе» было указано, что иностранным гражданам земельные участки в собственность не передаются (п. 3 ст. 4). Похожее ограничение было закреплено в Законе РСФСР 1978 года с последними преобразованиями и приложениями, внесенными в нее 10 декабря 1992 г., скрывала о правах иностранных элементов на земельные участки, что было равносильно запрету такого права собственности в России. В Земельном кодексе РСФСР 1991 года содержалось указание на то, что иностранным гражданам земельные участки в собственность и пожизненное наследуемое владение не передаются (ст. 7). Право иностранных граждан на получение земельного участка в собственность было ограничено Законом РФ от 23.12.1992 № 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства,
садоводства и индивидуального жилищного строительства». Итог таков, иностранные граждане были лишены права частной собственности на землю.
3К РФ решил данную проблему. Теперь граждане других стран вправе получить земельный участок в собственность, но их права на его получение носят по сравнению с гражданами Российской Федерации ограниченный характер. Таким образом, граждане иностранных государств и иностранные юридические лица не могут иметь на праве собственности земли сельскохозяйственного назначения. Данная категория земель может принадлежать гражданам иностранных государств и иностранным юридическим лицам лишь на праве аренды. «Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии с настоящей статьей земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается настоящим Кодексом» – указанное правило является ограничением действия общей нормы, предусматривающей возможность бесплатной передачи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственностью.
Степень научной разработанности темы. В результате коренного реформирования земельного законодательства России в самом начале текущего века произошло включение земли как объекта недвижимости в гражданский оборот, установилась множественность субъектов земельной собственности, в том числе международного характера. Однако важные новеллы, касающиеся права собственности и иных прав иностранных юридических и физических лиц на землю, так и не стали предметом комплексного научного исследования у отечественных специалистов.
Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в сфере возникновения земельных правоотношений, отягощенных иностранным элементом.
Предметом исследования являются теоретические и практические аспекты гражданско-правового регулирования земельных правоотношений с иностранным элементом.
Цель исследования – выявить особенности возникновения права на земельные участки с иностранными физическими и юридическими лицами.
Задачи исследования:
1) рассмотреть понятие и особенности земельного участка как объекта гражданских прав;
2) проанализировать земельные отношения с иностранным элементом;
3) охарактеризовать ограничения прав иностранных лиц в отечественном земельном законодательстве;
4) рассмотреть общие основания реализации иностранными лицами права на земельные участки;
5) проанализировать особенности реализации прав иностранных физических и юридических лиц на земельный участок при возникновении права собственности на объект недвижимости.
Методологическая основа исследования. Данное исследование основано на совокупности методов научного познания: диалектическом, комплексном, историко-правовом, сравнительно-правовом, системного анализа, формально-логическом, социологическом и др. Комплексный метод позволил автору проанализировать рассматриваемые вопросы во всём многообразии их связей и отношений. Сочетание историко-правового и сравнительно-правового методов дало возможность выявить специфику воздействия конкретно-исторических условий на эволюцию земельных правоотношений с иностранным элементом.
Нормативно-правовую базу исследования составили Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральные законы Российской Федерации и иные нормативно-правовые акты, регулирующие земельные правоотношения.
В результате проведенного исследования автор делает следующие выводы.
Участие иностранных субъектов в российском рынке земли и приобретение ими земельных участков в собственность не только возможно, но и осуществляется в рамках довольно широких предоставленных законодательством возможностей за некоторыми оправданными и диктуемыми соображениями государственной безопасности ограничениями.
Право собственности, хотя и является наиболее надежным титулом для владения землёй в системе вещных прав на землю, а также выступает фактором, стабилизирующим российский рынок земли, является далеко не единственным в системе таких прав правом на землю по российскому законодательству.
Кроме права собственности существует целый ряд других титулов (юридических оснований) для владения, пользования и распоряжения земельными участками. Из всех этих титулов иностранные граждане и юридические лица могут владеть земельными участками в том числе на праве аренды, а также выступать залогодержателями земельных участков. Не вдаваясь в описание юридически сложных связанных с залогом недвижимости ипотечных правоотношений, хотелось бы остановиться на отношениях по аренде земли с участием иностранных субъектов.
Так, ст. 22 Земельного кодекса РФ закрепляет возможность иностранцев (причём, речь идёт только об иностранных гражданах и не идёт о юридических лицах) иметь земельные участки в Российской Федерации на праве аренды, то есть, другими словами, выступать арендаторами земельных участков.
При этом статья в п. 3 содержит очень важное положение, согласно которому иностранный гражданин, являясь арендатором земли, обладает широкими правомочиями по распоряжению своими арендными правами. Так, арендатор-иностранец имеет право:
1) передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу;
2) отдать арендные права в залог;
3) внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, то есть фактически инвестировать их в уставный капитал компании.
Арендатор имеет право также отдать арендуемое имущество в субаренду, выступив субарендодателем. Очень важной особенностью является то, что осуществить распоряжение своими арендными правами иностранный гражданин имеет право в пределах срока договора аренды лишь при простом уведомлении арендодателя (п.п. 6, 7 ст.22 ЗК РФ).
Это существенно отличает современное российское земельное законодательство от действовавшего ранее (до 2001 года), по которому требовалось не уведомление, а согласие арендодателя. Обозначенное положение позволяет значительно оживить рынок земли и освободить иностранных арендаторов от зависимости от согласия арендодателей при распоряжении своими арендными правами.
Кроме сказанного необходимо также отметить, что иностранные субъекты земельных правоотношений, являющиеся собственниками расположенных на не принадлежащем им земельном участке зданий и сооружений, имеют преимущественное право покупки или аренды соответствующего земельного участка в соответствии с п.3 ст. 35 Земельного кодекса РФ. При этом Президентом РФ может быть установлен перечень зданий, на которые это правило не распространяется.
Необходимо отметить, что комментируемые нормы не распространяют своё действие на участие иностранных граждан в земельных отношениях, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения.
Вопросы участия иностранных граждан в обороте сельскохозяйственных земель урегулированы отдельным законом в соответствии с п. 6 ст. 27 Земельного Кодекса РФ. Таким законом является ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Ч. 2 ст. 3 указанного Закона устанавливается правило, согласно которому иностранный гражданин или иностранное юридическое лицо может владеть земельным участком сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
