Введение 3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 7
1.1 Характеристика недвижимости, как объекта оценки
1.2 Факторы и принципы оценки недвижимости сравнительным подходом
1.3. Методические основы оценки недвижимости сравнительным подходом
2 ИНФОРМАЦИОННАЯ БАЗА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
2.1 Характеристика объекта недвижимости - офисного помещения 32
2.2 Анализ рынка недвижимости
2.3 Корреляционно-регрессионная модель оценки объектов недвижимости 41
3. ПРАКТИКА ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 48
3.1. Обоснование корректировок оценки объектов недвижимости сравнительным подходом 48
3.2. Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом 52
3.3 Согласование результатов оценки двумя методами
Заключение 62
Список использованных источников
Приложения
В настоящее время все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом.
Адекватная оценка рыночной стоимости недвижимости представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки недвижимости испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления недвижимым имуществом, так и физические и юридические лица для более эффективного использования собственности.
По мере развития рыночных отношений в Российской Федерации недвижимость постепенно становится важнейшим товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар недвижимость должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема её эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.
Если затратный и доходный подходы, как правило, особых вопросов не вызывают, то технология сравнительного подхода широко обсуждается среди оценщиков на протяжении всей истории применения оценочной технологии в РФ. Особое внимание к этому подходу обусловлено тем, что его принято считать подходом, позволяющим получить наиболее объективные результаты стоимости объекта оценки. Это мнение основано на том, что сравнительный подход, как известно, построен на сравнении объекта оценки с объектами- аналогами, по которым сделки купли-продажи уже совершены.
Несмотря сложности и проблемы, которые сопровождают сравнительный подход при оценке недвижимости, все-таки следует признать его высокую значимость. Именно по этой причине существует необходимость обсуждения предложений по развитию и улучшению технологии применения сравнительного подхода.
Вопросам оценки недвижимости уделено внимание в исследованиях ряда российских специалистов: Артеменкова И.Л., Григорьева В.В., Грязновой А.Г., Ивановой Е.Н., Зарубина В.Н., Тарасевича Е.И., Стерника Г.М., Стерника С.Г., Федотовой М.А. Работы названных авторов больше отражают классический вариант формирования и оценки рыночной стоимости недвижимости. Изучение методов оценки недвижимости, в особенности в рамках сравнительного подхода, нашло отражение в трудах таких ученых как Вулвертон Л., Вернор Д., Дерус Дж., Рашмор С., Ралей Л., Рогински Р.
Целью данной дипломной работы является проведение оценки стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом.
Для достижения поставлено цели необходимо решить следующие задачи:
- охарактеризовать недвижимость, как объект оценки;
- рассмотреть факторы и принципы оценки сравнительным подходом
- изучить методологические основы оценки недвижимости сравнительным подходом;
- дать характеристику объекта недвижимости;
- проанализировать рынок недвижимости;
- разработать корреляционно-регрессионную модель оценки
объектов недвижимости;
- обосновать корректировки оценки объектов недвижимости сравнительным подходом;
- произвести расчет рыночной стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом.
Предметом исследования являются совокупность теоретических, методических и практических подходов к оценке рыночной стоимости объектов сравнительным подходом.
Объектом исследования выступает нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Московская, д.72/10.
Датой определения стоимости объекта оценки является 23.05.2017 г. Все расчеты выполнены на дате определения стоимости.
Структура данной дипломной работы обусловлена поставленными целями и задачами и состоит из введения, трех глав основной части, которые максимально раскрывают поставленную цель, заключения и списка используемой литературы.
Во введении рассматривается актуальность выбранной темы, установлена цель дипломной работы и определены задачи исследования, которые позволят достичь поставленной цели.
В первой главе рассматривается недвижимость, как объект оценки. Рассмотрены факторы и принципы оценки сравнительным подходом. Представлены методические основы оценки недвижимости сравнительным подходом.
Вторая глава посвящена анализу объекта оценки. Проведен анализ рынка недвижимости. Разработана корреляционно-регрессионная модель для целей оценки стоимости недвижимости.
В третьей главе представлена практика оценки стоимости объектов недвижимости методом сравнения продаж. Обоснованы корректировки оценки объектов недвижимости сравнительным подходом. Произведены расчеты рыночной стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом.
В заключении подведены итоги исследования, выделены основные моменты рассмотренной темы.
В результате проведенного исследования цель бакалаврской работа: была достигнута. Выполнены все поставленные задачи.
Мы рассмотрели недвижимость, как объект оценки. Недвижимость, как объект оценки является очень сложным и емким понятием. Она отличается от всех остальных объектов оценки. Все авторы рассматривают определение недвижимости со стороны различных законов и подзаконных актов. А также в разных развитых странах также дают различные определения понятия «недвижимость».
С точки зрения Федерального стандарта, объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанные с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству.
Была изучена более узкая часть понятия недвижимого имущества, то есть офисная недвижимость.
Далее были изучены факторы и принципы оценки сравнительным подходом. Установлено, что причиной изменения стоимости любой недвижимости может стать целый ряд факторов, которые могут проявиться на различных стадиях процесса оценки. Все факторы, влияющие на стоимость недвижимости, можно разделить на объективные и субъективные.
Мировая практика выработала унифицированный набор методических правил и приемов - принципов оценки недвижимости, - на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости: основанные на представлениях потенциального собственника; связанные с землей, зданиями, сооружениями; обусловленные рыночной средой.
Следует выделить, что основным фактором, влияющим на стоимость объекта недвижимости, является его местоположение. Оно во всех случаях относится к основным, и с него необходимо начинать анализ стоимости объектов недвижимости.
Далее установлено, что оценка недвижимости согласно ФСО 7 может быть проведена тремя подходами: сравнительный, доходный, затратный.
Сравнительный подход основывается на предпосылке о том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
В качестве объекта оценки стоимости недвижимости было выбрано офисное помещение, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Московская, д.72/10.
В ходе исследования мы проанализировали рынок недвижимости и выяснили, что рынок офисных помещений города Казани на сегодняшний день представлен специализированными помещениями в бизнес-центрах и торгово-административных комплексах и встроенно-пристроенными офисными помещениями, расположенными, как правило, во вновь строящихся жилых домах.
Общий объём предложения качественных офисов составляет более 320 тыс. кв. м и представлен 39 бизнес-центрами.
Определили, что сегодня наиболее востребованы офисы площадью 150 - 200 кв. м в бизнес-центрах класса А и В+ в центральной части города, хотя еще 1,5 года назад преобладали заявки на аренду офисов площадью до 150 кв.м. Так 34% занимают помещения площадью 100-200 кв.м., 27% - до 100 кв.м., 20% - 200-500 кв.м., 12% - площади помещений в 1000-500 кв.м. и всего 7 % - на площади более 1000 кв.м
Проанализировав рынок недвижимости города Казани, был сделан вывод, что рынок офисной недвижимости г. Казани в целом стабилен. В 2016 году выросло число сделок купли-продажи офисных объектов, включая сделки по продаже коммерческих площадей с арендаторами. Интерес к аренде крупных помещений формируют международные и федеральные компании, при этом арендаторы рассчитывают на серьёзные скидки по ставкам аренды, длинные контракты сроком 7-10 лет и низкую ежегодную индексацию.
В результате согласования результатов оценки методом сравнения продаж и методом корреляционно-регрессионной модели можно сделать вывод о том, что рыночная стоимость представленного к оценке объекта офисной недвижимости по состоянию на май 2017 года составляет 11 551 376 рублей
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
