ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА
НЕДВИЖИМОСТИ ПО СОВРЕМЕННОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИИ 13
§1. Этапы развития законодательства о недвижимости в постсоветской России 13
§2. Проблемы определения понятия "недвижимое имущество" 22
§3. Новый реестр недвижимости: единый и достоверный 30
ГЛАВА 2. ВИДЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 42
§1. Правовой режим земельного участка и участка недр как объектов недвижимости 42
§2. Понятие и признаки апартаментов как объекта недвижимости 54
§3. Проблемные вопросы определения правового статуса машино-места как объекта недвижимости 60
§4. Место трансграничных объектов в системе объектов недвижимости 66
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 76
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Купить

В современных условиях проводимой реформы гражданского законодательства большое значение приобретает единообразное использование терминологического аппарата гражданско-правовой отрасли. Оно позволяет единообразно применять соответствующие гражданско- правовые институты и нормы в гражданском обороте. Для оборота недвижимого имущества это замечание также актуально.
Недвижимость всегда имела одно из самых важных значений, как для отдельно взятого лица, так и для общества в целом. Со времен Рима объекты недвижимости подчинялись особому правовому режиму, заключающемуся в том числе в специальном порядке приобретения права собственности на такие объекты. Современное законодательство также устанавливает для объектов недвижимого имущества специальный правовой режим, основными особенностями которого являются необходимость государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, специальный срок приобретательной давности, специальный порядок признания права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь и др. Вместе с тем правовое положение каждого из видов объектов недвижимого имущества: участков недр, земельных участков, зданий, сооружений, имеет свои особенности, присущие только данному виду объектов. Столь высокая значимость объектов недвижимости требует состояния сбалансированности между интересами конкретных частных лиц и потребностями государства, общества в целом.
Вместе с тем практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимости признается, что оно весьма далеко от совершенства. В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о понятии недвижимого имущества, о его месте в системе объектов гражданских правоотношений, правовых принципах регистрации прав на недвижимость. Нерешенность именно этих проблем лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой упорядоченности и эффективности.
Закономерной реакцией на такое положение является, с одной стороны, весьма активная работа законодателя по изменению и дополнению правовой базы в сфере недвижимости. С другой стороны, это вызывает активизацию теоретических исследований в данной области. Именно эти обстоятельства объясняют актуальность и объективную необходимость проведенного исследования.
Объектом настоящего исследования явились отношения в сфере определения правового статуса недвижимости. С учетом исторической традиции национального законодательства и зарубежного опыта были исследованы различные концепции понимания объекта недвижимого имущества.
Предметом исследования послужили нормы гражданского законодательства, определяющие место недвижимости в системе объектов гражданского права.
Цель настоящей работы заключается в изучении недвижимого имущества, его видов и выработке теоретических положений, которые послужили бы основой для совершенствования законодательства и практики его применения.
Достижение цели предполагается осуществить посредством решения следующих задач:
1) рассмотрение эволюционного процесса формирования правового статуса недвижимости в России;
2) изучение понятия "недвижимость" в современном отечественном законодательстве;
3) определение перечня признаков недвижимости;
4) изучение особенностей правового регулирования некоторых видов недвижимого имущества.
Нормативную основу настоящего исследования составили Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, а также акты федеральных органов исполнительной власти.
Теоретическая основа исследования. При подготовке работы исследовались работы выдающихся российских ученых - представителей теории права и теории гражданского права, среди которых С.С. Алексеев, С.Н. Братусь, О.С. Иоффе, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, Р.О. Халфина и др.
Основой для выполнения настоящего исследования послужили работы таких авторов, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Л.О. Красавчикова, П.В. Крашенинников, А.П. Сергеев, О.Ю. Скворцов, Л.В. Щенникова и др.
Методологическая основа исследования. При работе над данной темой применялись общенаучные (исторический, логический, системный), частнонаучные (статистический) и специальные методы (сравнительно-правовой, формально-юридический) исследования.
Эмпирической основой диссертации являются акты Верховного Суда Российской Федерации , а также судов общей юрисдикции и арбитражных судов.
Научная новизна магистерской диссертации состоит в том, что избранное научное направление позволило выявить сущность и особенности недвижимости как объекта гражданских правоотношений; установить особенности правового регулирования некоторых видов объектов недвижимости; обозначить основные проблемы определения перечня признаков недвижимости. Кроме этого, в работе приведен ряд теоретических выводов и практических рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства.
На защиту выносятся следующие положения:
1. Несмотря на то, что гражданское право РФ традиционно относится к романо-германской правовой системе, недвижимость в российском законодательстве ограничивается материальными объектами права (вещами) и не включает в себя вещные права на недвижимость и вещные иски, в отличие от законодательств некоторых зарубежных стран, например, Германии, Франции, Италии, Испания и др., где к недвижимости могут быть отнесены и другие виды имущества, включая имущественные права.
2. Понятие "недвижимое имущество" включает в себя понятия "недвижимость" и "недвижимая вещь". В свою очередь, понятие "недвижимая вещь" шире понятия "недвижимость", поскольку включает в себя как объекты живой природы, так и объекты, созданные руками человека, и получается следующая очередность понятий: "недвижимое имущество" - "недвижимая вещь" - и более узкое понятие "недвижимость". На основании этого можно сделать вывод, что в ч. 1 ст. 130 ГК РФ нарушена последовательность содержащихся в ней понятий. Следовало бы, как представляется, ст. 130 ГК РФ изложить в следующей редакции:
«Статья 130 "Недвижимые и движимые вещи". Недвижимой вещью является данный природой или созданный человеком предмет материального мира, способный быть в обладании, прочно связанный с землей до степени невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба его назначению».
3. В современном российском законодательстве в сфере недвижимости не содержится ответа на вопрос, что такое недвижимая вещь. Статья 130 ГК РФ не дает ответа на упомянутый вопрос. Подходы судов к решению данной проблемы, сложившиеся в судебной практике, являются формальными и приводят к вынесению неправосудных решений. ЕГРП не является достоверным в отношении сведений о квалификации объекта как недвижимости. Отнесение объекта к категории движимых или недвижимых вещей является вопросом права, который должен разрешаться судом.
Подход Высшего Арбитражного Суда РФ, связанный с установлением наличия у объекта признака неразрывной связи с землей (ст. 130 ГК РФ), позволил исправить типичные ошибки, которые допускаются судами при квалификации объекта в качестве недвижимой вещи.
4. Анализ существующих классификаций объектов недвижимости позволяет отметить следующее:
- ключевым фактором для квалификации определенного объекта в качестве недвижимой вещи является его соответствие критерию, указанному в части 1 статьи 130 ГК РФ, - невозможность перемещения вещи без несоразмерного ущерба ее назначению (прочная связь с землей);
- на сегодняшний день российское гражданское законодательство не содержит конкретных рекомендаций, согласно которым можно установить, какая именно связь с землей является достаточной для признания объекта недвижимой вещью (учитывая техническую возможность физического перемещения капитальных зданий и сооружений без причинения какого-либо ущерба их назначению);
- с учетом сложившейся судебной практики, когда встает вопрос о том, является ли спорный объект недвижимой вещью, недостаточно установления у него только одного признака неразрывной связи с землей. Необходимо также установить еще один немаловажный критерий: что именно представляет собой данный объект - самостоятельную вещь или же вспомогательную, составную часть другой недвижимой вещи. Вопрос о том, является ли конкретная вещь недвижимой, должен разрешаться с учетом назначения этой вещи и обстоятельств, связанных с ее созданием;
- перечень вещей, которые законодатель относит к недвижимым, перечислен в ч. 1 ст. 130 ГК РФ, он является открытым. Земельные участки и участки недр относятся к недвижимым вещам в силу своих природных свойств, но относятся ли все остальные объекты к недвижимым вещам, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно? Как показывает правоприменительная и судебная практика, при решении данного вопроса возникают различные коллизии. На данный момент при отнесении того или иного объекта к недвижимой вещи недостаточно только одного признака, указанного в ч. 1 ст. 130 ГК РФ. В этой связи считаем, что следует включить в норму дополнительный квалифицирующий признак недвижимой вещи - как самостоятельной вещи (главной вещи).
5. Новшеством является ведение ЕГРН в электронном виде (за исключением реестровых дел), при том, что кадастр недвижимости и ЕГРП ранее велись как на электронных, так и на бумажных носителях. Введение новой процедуры регистрации одновременно обусловило возможность регистрации новых объектов недвижимости, подлежащих учету: машино-места и единого недвижимого комплекса.
6. Анализ теоретических разработок и действующего
законодательства относительно соотношения земли и недр как объектов недвижимости позволяет сделать ряд выводов:
- земля и недра являются самостоятельными объектами права собственности; критериями разграничения земли и недр как объектов права являются цель и способ использования пространства земной толщи: в случае добычи ресурсов недр, использования подземного пространства в публичном интересе необходимо говорить об использовании недр, при ином способе использования подземного пространства - об использовании земли;
- самостоятельным объектом отношений в сфере недвижимости (объектом недвижимости) является именно земельный участок; право собственности на земельный участок в его границах распространяется на все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено специальными законами и не нарушает прав других лиц;
- участок недр не является объектом недвижимости; специфический
правовой режим недр связан непосредственно со свойствами, способными удовлетворить потребности лиц, обусловленными наличием
соответствующих природных ресурсов в них.
8. Проблема неопределенности правового статуса у апартаментов требует скорейшего разрешения. Проанализировав действующее законодательство и рынок недвижимости, стало очевидно противоречие между теорией и практикой. То понятие, которым в законодательстве обозначаются апартаменты, совершенно не соответствует тому объекту, который продается и покупается гражданами. Представляется, что разрешение проблемы возможно путем закрепления апартаментов в перечне объектов жилых помещений. С одной стороны, это обяжет застройщиков соблюдать необходимые при строительстве жилья требования, а с другой стороны позволит гражданам-собственникам в полной мере осуществлять свои правомочия.
9. Отличительными признаками и особенностями машино-места являются:
• это часть здания или сооружения, предназначенная для размещения транспортных средств;
• полное или частичное отсутствие строительной или иной ограждающей конструкции;
• определение границ такого объекта посредством нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами);
• особый порядок государственного кадастрового учета.
10. Собственник машино-места имеет право распоряжаться своим имуществом свободно, в том числе и отчуждать его, поскольку в связи с недавними изменениями в Гражданском кодексе машино-место признано самостоятельным объектом недвижимости. Таким образом, собственник не обязан при продаже своего машино-места учитывать мнение других собственников машино-мест в паркинге и предоставлять им преимущественное право покупки. В противном случае нарушаются его права собственника, гарантированные Конституцией Российской Федерации и уточненные в Гражданском кодексе РФ.
11. Трансграничные объекты характеризуются совокупностью следующих признаков: а) представляют собой искусственно созданные объекты материального мира, обладающие утилитарными свойствами (функциональным назначением); б) находятся в физической и юридической связи с земельными участками, на которых располагаются, в результате чего могут обладать признаками, присущими недвижимому имуществу; в) расположены и проходят по территории двух и более государств, где действует своя юрисдикция, либо по территории, не подпадающей под юрисдикцию государств в принципе (нейтральные воды, пограничные нейтральные территории).
11. Отнесение трансграничных объектов к недвижимым вещам зависит от законодательства государства, через территорию которого настоящие объекты проходят, что, в свою очередь, приводит к крайне неоднозначным выводам. К примеру, трансграничный объект, проходящий через территорию России, Германии и Франции, может одновременно как обладать признаками вещи, так и не обладать. В России и Франции трансграничный будет считаться самостоятельным объектом гражданских прав и отнесен к имуществу недвижимому. Тот же объект, проходящий через территорию Германии, не может быть признан отдельным объектом недвижимости. Этот объект будет рассматриваться как существенная составная часть земельного участка, так как принцип приращивания установлен в императивном порядке.
Тем самым одна единая и неделимая вещь, проходящая через территорию, где действует юрисдикция различных государств, может одновременно выступать в качестве отдельного объекта недвижимости и составной части другой вещи, как следствие, подпадать под различные правовые режимы одновременно. Подобное положение не может быть описано иначе как недопустимое. Один объект не может одновременно рассматриваться в разных юридических аспектах и обладать отличным правовым наполнением, так как это сделает невозможным точное определение содержания субъективных прав, возникающих относительно трансграничного объекта. Здесь также возникают сложности при определении способов юридической защиты нарушенных прав, порядка отчуждения и передачи прав на имущество, определения объема прав и обязанностей обладателя вещи, несения рисков, а также определения оснований возникновения и прекращения прав.
12. Таким образом, некоторый анализ правовой природы трансграничных объектов позволяет сделать вывод о том, что они являются полноценным объектом гражданских прав в виде неделимой вещи, обладающей прочной связью с земельным участком и свойствами вещи, недвижимой по природе. Однако трансграничный объект, несмотря на то, что располагается на территории различных государств, должен признаваться единым объектом гражданских прав по причине функционального значения. Для трансграничного объекта как вещи должен быть введен единый правовой режим. Вместе с тем на уровне только законодательства отдельного взятого государства решить эту задачу не представляется возможным. Решение настоящей проблемы мыслится исключительно в области международного нормотворчества и принятия единого акта (конвенции).
Практическая значимость и апробация результатов исследования состоит в возможности использования полученных автором результатов для дальнейшего совершенствования правового регулирования жилищного и гражданского законодательства. Содержащиеся в работе концептуальные предложения и рекомендации могут быть использованы в законотворческой деятельности, а также судьями судов всех уровней, практическими работниками органов государственной власти и управления субъектов Российской Федерации. Материалы исследования могут представлять определенный интерес для учебных заведений при изучении курсов «Гражданское право», «Земельное право» и иных специальных дисциплин.
Основные выводы и положения диссертационного исследования нашли свое отражение в ряде научных публикаций автора:
1. Цуканова Е.Ю., Придатко Е.А. Машино-место как новый объект недвижимости в гражданском праве Российской Федерации // Правовая политика и правовая жизнь. Саратовский филиал Федерального государственного бюджетного учреждения науки Института государства и права Российской академии наук (Саратов). 2017. С. 73-77 (из перечня ВАК).
2. Цуканова Е.Ю., Придатко Е.А. К вопросу правового статуса апартаментов как объекта недвижимости // Журнал «Научные ведомости БелГУ». Серия «Философия. Социология. Право». №24 (273). Выпуск 42. - 2017. С.137-142 (из перечня ВАК).

Купить