Помощь студентам в учебе
Система рефинансирования ипотечных кредитов: российский и зарубежный опыт
|
ВВЕДЕНИЕ 6
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ 9
ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ 9
1.1. Различные подходы к трактовке понятия
рефинансирования ипотечного кредита 9
1.2. Нормативно-правовая база рефинансирования ипотечных
кредитов в Российской Федерации 14
1.3. Модели рефинансирования ипотечных кредитов 16
1.4. Способы рефинансирования ипотечных кредитов 25
2. АНАЛИЗ МЕТОДОВ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ
КРЕДИТОВ В РОССИЙСКОЙ ПРАКТИКЕ 30
2.1. Анализ российского рынка ипотечного кредитования.. .30
2.2. Региональные аспекты развития рынка ипотечного
кредитования в Российской Федерации 37
2.3. Рефинансирование ипотечных кредитов в Российской
Федерации 42
3. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АО «АБ «РОССИЯ» НА РЫНКЕ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 57
3.1. Организационно-экономическая характеристика и
анализ финансовых показателей АО «АБ «Россия» 57
3.2. Анализ деятельности АО «АБ «Россия» на рынке
ипотечного кредитования 64
3.3. Рекомендации по формированию политики
рефинансирования для российского коммерческого банка. .67
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 71
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ 9
ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ 9
1.1. Различные подходы к трактовке понятия
рефинансирования ипотечного кредита 9
1.2. Нормативно-правовая база рефинансирования ипотечных
кредитов в Российской Федерации 14
1.3. Модели рефинансирования ипотечных кредитов 16
1.4. Способы рефинансирования ипотечных кредитов 25
2. АНАЛИЗ МЕТОДОВ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ
КРЕДИТОВ В РОССИЙСКОЙ ПРАКТИКЕ 30
2.1. Анализ российского рынка ипотечного кредитования.. .30
2.2. Региональные аспекты развития рынка ипотечного
кредитования в Российской Федерации 37
2.3. Рефинансирование ипотечных кредитов в Российской
Федерации 42
3. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АО «АБ «РОССИЯ» НА РЫНКЕ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 57
3.1. Организационно-экономическая характеристика и
анализ финансовых показателей АО «АБ «Россия» 57
3.2. Анализ деятельности АО «АБ «Россия» на рынке
ипотечного кредитования 64
3.3. Рекомендации по формированию политики
рефинансирования для российского коммерческого банка. .67
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 71
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Одна из ключевых социальных задач большинства стран мира на текущий момент - это обеспечение доступного жилья для их граждан. Особенно обострена ситуация на территориях, где в силу некоторых неблагоприятных факторов (низкие среднегодовые температуры, тектоническая активность, высокие грунтовые воды и иные) себестоимость строительства повышается.
Для большей части населения России приобретение недвижимости представляет собой серьезные траты. Согласно данным Федеральной службы государственной статистики в 2019 году среднедушевые денежные доходы россиян составили 35249,3 рубля в месяц [51]. В четвертом квартале того же года средняя цена одного квадратного метра квартиры на российском первичном рынке недвижимости составила 64059,49 рублей, для квартир низкого качества на вторичном рынке этот показатель составил 49121,76 рублей [50].
Ипотечный кредит позволяет изменить порядок действий обычной сделки купли-продажи: сначала семья получает жилье, потом выплачивает его полную стоимость или ее часть. Фактически, вместо единовременной мобилизации значительного объема собственных средств домохозяйства получается серия меньших выплат, растянутых в продолжительном периоде.
Поэтому развитие рынка ипотечного кредитования позволяет значительно повысить доступность жилья для граждан, однако его функционирование связано с рядом трудностей. Ипотечный кредит предполагает возникновение 4
долгосрочных экономических отношений. В условиях высокой изменчивости внешней среды отдаленное прогнозирование затруднено: кредитная организация не имеет возможности однозначно определить будущую ситуацию на рынке.
Рефинансирование ипотечных кредитов - это эффективный способ перераспределить средства на цели, в большей мере соответствующие текущему состоянию экономики страны. Тем не менее, его использование в Российской Федерации ограничено.
Участники отношений, возникающих в процессе ипотечного кредитования, сталкиваются с проблемой необходимости приспособления к изменяющейся внешней среде в условиях ограниченной доступности их собственных ресурсов.
Таким образом, актуальность темы данной работы обосновывается необходимостью повышения мобильности сторон сделки ипотечного кредитования в условиях непредсказуемой динамики факторов внешней среды.
Целью данной работы является разработка рекомендаций по формированию политики рефинансирования ипотечных кредитов для российского коммерческого банка.
Для реализации этой цели были выделены следующие задачи:
- рассмотреть различные подходы к трактовке термина «рефинансирование ипотечного кредита»;
- описать модели ипотечного кредитования,
применяемые в разных странах;
- выделить способы рефинансирования ипотечных кредитов;
- охарактеризовать ситуацию на российском ипотечном рынке;
-оценить динамику объемов применения различных способов рефинансирования ипотечных кредитов в стране;
- обосновать их эффективность или неэффективность в российской экономике.
Объектом данного исследования является российский ипотечный рынок.
Предметом данного исследования являются способы рефинансирования ипотечных кредитов, применяемые в Российской Федерации.
В рамках данной работы применялись методы анализа статистических данных, сравнения, индукции, классификации, описания и сравнения.
Информационную базу составили статьи специалистов, опубликованные в российских и зарубежных журналах, данные, предоставляемые информационными агентствами, нормативные акты Российской Федерации, аналитическая отчетность, публикуемая АО «ДОМ.РФ» и Центральным банком на их официальных сайтах.
Структура работы представлена введением, тремя главами и заключением. В первой главе рассматриваются теоретические аспекты рефинансирования ипотечных кредитов. Во второй главе проводится анализ его практической реализации в Российской Федерации. В третьей главе проводится оценка текущей деятельности АО «АБ «Россия».
В результате предполагается сформулировать рекомендации для российской кредитной организации в отношении выбора предпочтительного способа рефинансирования ипотечного кредита.
Для большей части населения России приобретение недвижимости представляет собой серьезные траты. Согласно данным Федеральной службы государственной статистики в 2019 году среднедушевые денежные доходы россиян составили 35249,3 рубля в месяц [51]. В четвертом квартале того же года средняя цена одного квадратного метра квартиры на российском первичном рынке недвижимости составила 64059,49 рублей, для квартир низкого качества на вторичном рынке этот показатель составил 49121,76 рублей [50].
Ипотечный кредит позволяет изменить порядок действий обычной сделки купли-продажи: сначала семья получает жилье, потом выплачивает его полную стоимость или ее часть. Фактически, вместо единовременной мобилизации значительного объема собственных средств домохозяйства получается серия меньших выплат, растянутых в продолжительном периоде.
Поэтому развитие рынка ипотечного кредитования позволяет значительно повысить доступность жилья для граждан, однако его функционирование связано с рядом трудностей. Ипотечный кредит предполагает возникновение 4
долгосрочных экономических отношений. В условиях высокой изменчивости внешней среды отдаленное прогнозирование затруднено: кредитная организация не имеет возможности однозначно определить будущую ситуацию на рынке.
Рефинансирование ипотечных кредитов - это эффективный способ перераспределить средства на цели, в большей мере соответствующие текущему состоянию экономики страны. Тем не менее, его использование в Российской Федерации ограничено.
Участники отношений, возникающих в процессе ипотечного кредитования, сталкиваются с проблемой необходимости приспособления к изменяющейся внешней среде в условиях ограниченной доступности их собственных ресурсов.
Таким образом, актуальность темы данной работы обосновывается необходимостью повышения мобильности сторон сделки ипотечного кредитования в условиях непредсказуемой динамики факторов внешней среды.
Целью данной работы является разработка рекомендаций по формированию политики рефинансирования ипотечных кредитов для российского коммерческого банка.
Для реализации этой цели были выделены следующие задачи:
- рассмотреть различные подходы к трактовке термина «рефинансирование ипотечного кредита»;
- описать модели ипотечного кредитования,
применяемые в разных странах;
- выделить способы рефинансирования ипотечных кредитов;
- охарактеризовать ситуацию на российском ипотечном рынке;
-оценить динамику объемов применения различных способов рефинансирования ипотечных кредитов в стране;
- обосновать их эффективность или неэффективность в российской экономике.
Объектом данного исследования является российский ипотечный рынок.
Предметом данного исследования являются способы рефинансирования ипотечных кредитов, применяемые в Российской Федерации.
В рамках данной работы применялись методы анализа статистических данных, сравнения, индукции, классификации, описания и сравнения.
Информационную базу составили статьи специалистов, опубликованные в российских и зарубежных журналах, данные, предоставляемые информационными агентствами, нормативные акты Российской Федерации, аналитическая отчетность, публикуемая АО «ДОМ.РФ» и Центральным банком на их официальных сайтах.
Структура работы представлена введением, тремя главами и заключением. В первой главе рассматриваются теоретические аспекты рефинансирования ипотечных кредитов. Во второй главе проводится анализ его практической реализации в Российской Федерации. В третьей главе проводится оценка текущей деятельности АО «АБ «Россия».
В результате предполагается сформулировать рекомендации для российской кредитной организации в отношении выбора предпочтительного способа рефинансирования ипотечного кредита.
Ипотека - это термин древнегреческого происхождения, возникший в связи с проводимыми Солоном реформами по замене личной ответственности должника на имущественную. Сам факт использования недвижимости в качестве залога был известен задолго до этого. На Руси ипотека практиковалась уже во времена правления Ивана IV и развивалась на протяжении всего существования Российской империи, пока не была выведена из обихода в следствие Октябрьской революции.
По отношению к данному термину существует конкретная трактовка с позиции закона, которая характеризует ипотеку как залог недвижимого имущества.
Понятие ипотечного кредита определено в меньшей степени. Большинство авторов сходятся в понимании его как кредита под залог недвижимого имущества, однако разнятся представления об круге лиц, которые могут быть отнесены к потенциальным заемщикам, а также о целевой или нецелевой природе.
Трактовка термина «рефинансирование» значительно затруднена. В зависимости от контекста понятие приобретает различные значения. С позиции закона он рассматривается как кредитование Центральным банком коммерческих организаций. С позиции кредитной организации - как способ повышения ликвидности активов. С позиции заемщика - как погашение одного обязательства посредством открытия нового.
Сектор ипотечного кредитования состоит из трех ключевых элементов: рынка недвижимости, первичного 88
рынка ипотечного кредитования и вторичного рынка ипотечного кредитования. В зависимости от степени их задействования и иных особенностей развития финансовой системы выделяются три модели ипотечного кредитования.
Немецкая модель ориентирована на максимальную независимость от состояния внешней среды, в Германии она сформировалась в условиях экономики, разоренной Первой мировой войной.
Европейская модель преимущественно используется универсальными банками, она сильно зависит от рыночной ситуации.
Американская модель требует наличия организации- посредника, осуществляющей непосредственную эмиссию ипотечных ценных бумаг. Также находится в сильной зависимости от внешней среды.
Главный недостаток моделей, задействующих фондовый рынок, состоит в их способности провоцировать развитие ипотечного пузыря. Такое последствие их применения случилось в 2006-2007 года в Соединенных Штатах Америки. Сейчас условия формирования пузыря сложились в Дании и уже проявляются некоторые признаки начала процесса.
Выделяют три способа осуществления рефинансирования ипотечных кредитов для кредитной организации. Первый подразумевает продажу кредитного пула без дальнейшей эмиссии ипотечных ценных бумаг. Второй предполагает, что кредитная организаций осуществляет выпуск соответствующих финансовых инструментов, сохраняя актив на своем балансе. Третий способ включается в себя как продажу кредитного пула, так и последующую эмиссию ипотечных ценных бумаг.
Российский ипотечный рынок возрастал до 2018 года, однако в 2019 году наметился спад. Впервые за пять лет произошло снижение доли ипотечных кредитов в структуре банковского портфеля кредитования физических лиц. Такая динамика обосновывается повышением ключевой ставки и связанной с ней средневзвешенной процентной ставки по ипотечным кредитам в конце 2018 - начале 2019 года и нестабильностью роста цен на рынке недвижимости.
2019 и 2018 годы отличаются и в отношении характеристик выдаваемых ссуд. За этот период повысился средний объем выдаваемого ипотечного кредита, что может быть обосновано ростом цен на жилье. Параллельно увеличились сроки предоставления кредита. Величина первоначального взноса характеризуется ростом доли ее средних значений, что можно истолковать как признак снижения числа выдаваемых нестандартных кредитов.
Смещение корпоративных клиентов в сторону крупнейших банков с государственным участием вынуждает остальные кредитные организации расширять свое присутствие в секторе обслуживания физических лиц. АО «АБ «Россия» увеличивает число выдаваемых ипотечных жилищных кредитов.
На вторичном рынке ипотечного кредитования наблюдается рост объема рефинансированных ипотечных жилищных кредитов с продажей кредитного пула, который преимущественно происходит за счет третьего способа.
Второй способ, с сохранением актива на балансе организации, в 2018-2019 годах не практикуется.
Российский банковский рынок распределен по регионам неравномерно, наблюдается сильная концентрация кредитных организаций в Центральном регионе. Для ипотечного рынка характерно схожее распределение, хотя доля Москвы и Санкт-Петербурга значительно меньше.
Организации, осуществляющие рефинансирование ипотечных жилищных кредитов в последнем квартале 2019 года, располагаются всего в шестнадцати субъектах страны. По числу организаций наибольшее значение имеет Москва, по объему рефинансируемых кредитов - Санкт-Петербург.
На конец 2019 года большинство ипотечных облигаций в обращении - это ИПЦ ДОМ.РФ. Их преобладание в структуре выпуска продолжается с 2017 года. За 2019 год они составили 100% эмитируемых ипотечных облигаций. Такая динамика обосновывается изменением коэффициента «риск- веса» в 2016 году.
Поскольку ИПЦ ДОМ.РФ относятся ко третьему способу рефинансирования ипотечных кредитов, а балансовые облигации - ко второму, параллельно произошел спад объемов применения рефинансирования с сохранением актива на балансе кредитной организации.
Большинство ипотечных жилищных кредитов, рефинансированных третьим способом, было выдано Банком ВТБ (ПАО), чей головной офис находится в Санкт-Петербурге, что отразилось смещением объемов секьюритизированных кредитов в сторону данного субъекта.
Исходя из текущей ситуации на вторичном рынке ипотечного кредитования были составлены следующие рекомендации для коммерческого банка в части формирования политики рефинансирования.
Первый способ рефинансирования ипотечных кредитов позволяет оперативно трансформировать низколиквидные активы в высоколиквидные. Такая необходимость может возникнуть даже у крупной кредитной организации, занимающей значительную долю ипотечного рынка. Для банка, который не имеет большого ипотечного портфеля первый способ предпочтителен в силу своей доступности: не обязательно формирование объемного кредитного пула, соответствующего требованиям организации-посредника.
Второй способ в текущий момент времени малоэффективен, так как балансовые облигации, посредством которого он осуществляется, рассматриваются участниками рынка как рисковые.
Третий способ подразумевает необходимость формирования объемного кредитного пула и занимает достаточно продолжительный период времени (около четырех месяцев). Подходит для кредитной организации, которая стремится расширить свое присутствие на ипотечном рынке.
АО «АБ «Россия» в последние годы активно увеличивает объемы выдаваемых ипотечных кредитов и проводит объемные инвестиции в дочерние и зависимые организации, что сказывается на нормативах ликвидности банка. При этом кредитная организация не прибегала к выпуску ипотечных облигаций.
В рамках данной работы были сформулированы рекомендации банку использовать третий метод рефинансирования ипотечных кредитов посредством ИПЦ ДОМ.РФ. Таким образом АО «АБ «Россия» сможет привлечь дополнительные средства для своих инвестиций и выровнять структуру активов до уровня 2018 года.
Таким образом цель данной работы выполнена.
Для выполнения этой цели были решены следующие задачи:
- рассмотрены различные подходы к трактовке термина «рефинансирование ипотечного кредита»;
- описаны модели ипотечного кредитования, применяемые в разных странах;
- выделены способы рефинансирования ипотечных кредитов;
- охарактеризована ситуация на российском ипотечном рынке;
-оценена динамика объемов применения различных способов рефинансирования ипотечных кредитов в стране;
- обоснована их эффективность и неэффективность в российской экономике.
По отношению к данному термину существует конкретная трактовка с позиции закона, которая характеризует ипотеку как залог недвижимого имущества.
Понятие ипотечного кредита определено в меньшей степени. Большинство авторов сходятся в понимании его как кредита под залог недвижимого имущества, однако разнятся представления об круге лиц, которые могут быть отнесены к потенциальным заемщикам, а также о целевой или нецелевой природе.
Трактовка термина «рефинансирование» значительно затруднена. В зависимости от контекста понятие приобретает различные значения. С позиции закона он рассматривается как кредитование Центральным банком коммерческих организаций. С позиции кредитной организации - как способ повышения ликвидности активов. С позиции заемщика - как погашение одного обязательства посредством открытия нового.
Сектор ипотечного кредитования состоит из трех ключевых элементов: рынка недвижимости, первичного 88
рынка ипотечного кредитования и вторичного рынка ипотечного кредитования. В зависимости от степени их задействования и иных особенностей развития финансовой системы выделяются три модели ипотечного кредитования.
Немецкая модель ориентирована на максимальную независимость от состояния внешней среды, в Германии она сформировалась в условиях экономики, разоренной Первой мировой войной.
Европейская модель преимущественно используется универсальными банками, она сильно зависит от рыночной ситуации.
Американская модель требует наличия организации- посредника, осуществляющей непосредственную эмиссию ипотечных ценных бумаг. Также находится в сильной зависимости от внешней среды.
Главный недостаток моделей, задействующих фондовый рынок, состоит в их способности провоцировать развитие ипотечного пузыря. Такое последствие их применения случилось в 2006-2007 года в Соединенных Штатах Америки. Сейчас условия формирования пузыря сложились в Дании и уже проявляются некоторые признаки начала процесса.
Выделяют три способа осуществления рефинансирования ипотечных кредитов для кредитной организации. Первый подразумевает продажу кредитного пула без дальнейшей эмиссии ипотечных ценных бумаг. Второй предполагает, что кредитная организаций осуществляет выпуск соответствующих финансовых инструментов, сохраняя актив на своем балансе. Третий способ включается в себя как продажу кредитного пула, так и последующую эмиссию ипотечных ценных бумаг.
Российский ипотечный рынок возрастал до 2018 года, однако в 2019 году наметился спад. Впервые за пять лет произошло снижение доли ипотечных кредитов в структуре банковского портфеля кредитования физических лиц. Такая динамика обосновывается повышением ключевой ставки и связанной с ней средневзвешенной процентной ставки по ипотечным кредитам в конце 2018 - начале 2019 года и нестабильностью роста цен на рынке недвижимости.
2019 и 2018 годы отличаются и в отношении характеристик выдаваемых ссуд. За этот период повысился средний объем выдаваемого ипотечного кредита, что может быть обосновано ростом цен на жилье. Параллельно увеличились сроки предоставления кредита. Величина первоначального взноса характеризуется ростом доли ее средних значений, что можно истолковать как признак снижения числа выдаваемых нестандартных кредитов.
Смещение корпоративных клиентов в сторону крупнейших банков с государственным участием вынуждает остальные кредитные организации расширять свое присутствие в секторе обслуживания физических лиц. АО «АБ «Россия» увеличивает число выдаваемых ипотечных жилищных кредитов.
На вторичном рынке ипотечного кредитования наблюдается рост объема рефинансированных ипотечных жилищных кредитов с продажей кредитного пула, который преимущественно происходит за счет третьего способа.
Второй способ, с сохранением актива на балансе организации, в 2018-2019 годах не практикуется.
Российский банковский рынок распределен по регионам неравномерно, наблюдается сильная концентрация кредитных организаций в Центральном регионе. Для ипотечного рынка характерно схожее распределение, хотя доля Москвы и Санкт-Петербурга значительно меньше.
Организации, осуществляющие рефинансирование ипотечных жилищных кредитов в последнем квартале 2019 года, располагаются всего в шестнадцати субъектах страны. По числу организаций наибольшее значение имеет Москва, по объему рефинансируемых кредитов - Санкт-Петербург.
На конец 2019 года большинство ипотечных облигаций в обращении - это ИПЦ ДОМ.РФ. Их преобладание в структуре выпуска продолжается с 2017 года. За 2019 год они составили 100% эмитируемых ипотечных облигаций. Такая динамика обосновывается изменением коэффициента «риск- веса» в 2016 году.
Поскольку ИПЦ ДОМ.РФ относятся ко третьему способу рефинансирования ипотечных кредитов, а балансовые облигации - ко второму, параллельно произошел спад объемов применения рефинансирования с сохранением актива на балансе кредитной организации.
Большинство ипотечных жилищных кредитов, рефинансированных третьим способом, было выдано Банком ВТБ (ПАО), чей головной офис находится в Санкт-Петербурге, что отразилось смещением объемов секьюритизированных кредитов в сторону данного субъекта.
Исходя из текущей ситуации на вторичном рынке ипотечного кредитования были составлены следующие рекомендации для коммерческого банка в части формирования политики рефинансирования.
Первый способ рефинансирования ипотечных кредитов позволяет оперативно трансформировать низколиквидные активы в высоколиквидные. Такая необходимость может возникнуть даже у крупной кредитной организации, занимающей значительную долю ипотечного рынка. Для банка, который не имеет большого ипотечного портфеля первый способ предпочтителен в силу своей доступности: не обязательно формирование объемного кредитного пула, соответствующего требованиям организации-посредника.
Второй способ в текущий момент времени малоэффективен, так как балансовые облигации, посредством которого он осуществляется, рассматриваются участниками рынка как рисковые.
Третий способ подразумевает необходимость формирования объемного кредитного пула и занимает достаточно продолжительный период времени (около четырех месяцев). Подходит для кредитной организации, которая стремится расширить свое присутствие на ипотечном рынке.
АО «АБ «Россия» в последние годы активно увеличивает объемы выдаваемых ипотечных кредитов и проводит объемные инвестиции в дочерние и зависимые организации, что сказывается на нормативах ликвидности банка. При этом кредитная организация не прибегала к выпуску ипотечных облигаций.
В рамках данной работы были сформулированы рекомендации банку использовать третий метод рефинансирования ипотечных кредитов посредством ИПЦ ДОМ.РФ. Таким образом АО «АБ «Россия» сможет привлечь дополнительные средства для своих инвестиций и выровнять структуру активов до уровня 2018 года.
Таким образом цель данной работы выполнена.
Для выполнения этой цели были решены следующие задачи:
- рассмотрены различные подходы к трактовке термина «рефинансирование ипотечного кредита»;
- описаны модели ипотечного кредитования, применяемые в разных странах;
- выделены способы рефинансирования ипотечных кредитов;
- охарактеризована ситуация на российском ипотечном рынке;
-оценена динамика объемов применения различных способов рефинансирования ипотечных кредитов в стране;
- обоснована их эффективность и неэффективность в российской экономике.