Введение 3
1. Теоретические основы оценки недвижимости сравнительным подходом 6
1.1. Недвижимость как объект оценки 6
1.2. Общая характеристика сравнительного подхода к оценке стоимости объектов
недвижимости 15
1.3. Экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости 22
2. Подготовка информационной базы для оценки стоимости недвижимости сравнительным подходом 39
2.1. Анализ рынка жилой недвижимости г. Казани 39
2.2. Характеристика объекта оценки и объектов-аналогов 44
2.3. Разработка и применение корреляционно-регрессионной модели для рынка
жилой недвижимости 48
3. Практика оценки стоимости коммерческой недвижимости сравнительным
подходом 57
3.1. Оценка стоимости объекта методом сравнения продаж 57
3.2. Применение метода соотнесения цены и дохода для оценки стоимости жилой
недвижимости 62
Заключение 67
Список использованных источников
Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).
Недвижимость выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Благодаря конструктивному взаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества в последние годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда независимая оценка в России только зарождалась.
Оценка недвижимости - это прикладной экономический анализ, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.
Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет
3
собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.
Актуальность темы выпускной квалификационной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости.
Цель работы - исследование теоретических и практических аспектов оценки стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- рассмотреть недвижимость как объект оценки;
- дать общую характеристику сравнительного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости;
- изучить экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости;
- сделать анализ рынка жилой недвижимости г. Казани;
- разработать корреляционно регрессионную модель для рынка жилой г.
Казани и применить ее для оценки стоимости недвижимости
сравнительным подходом;
- выполнить оценку стоимости объекта методом сравнения продаж;
- применить метод соотнесения цены и дохода для оценки стоимости объекта жилой недвижимости.
Предмет исследования - рыночная стоимость объекта недвижимости, пути ее определения, методы и подходы к оценке недвижимости.
Нормативно-методической базой работы явились законы, нормативно-правовые акты, а именно: Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской федерации, Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (ред. от 05.10.2015 г.) г. и другие, Федеральные стандарты оценки, учебники, учебные пособия и другая научная и периодическая литература.
Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости сравнительным подходом, во второй главе формируется информационная база для оценки стоимости недвижимости сравнительным подходом, в третьей - на примере объекта оценки проводится оценка стоимости методами сравнительного подхода.
Для любого объекта недвижимости характерна уникальность (неповторимость) и неподвижность. Земля, помимо этого, обладает дополнительными характеристиками - вечностью (отсутствует физический износ) и ограниченностью предложения.
В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости.
Сравнительный (рыночный) подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Технология сравнительного подхода, в отличие от затратного и доходного, широко обсуждается среди оценщиков на протяжении всей истории применения оценочной технологии в РФ. Ввиду того, что сравнительный подход построен на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, по которым сделки купли- продажи уже совершены, результаты стоимости объекта оценки, получаемые данным подходом, принято считать объективными, так как сравнительный подход отражает ситуацию на рынке.
Наиболее распространенным методом сравнительного подхода является применение уравнений регрессии, называемое эконометрическим
моделированием. Данная технология может применяться, но с определенными оговорками. Так, ею могут быть охвачены только те различия между объектом оценки и объектами-аналогами, которые имеют численное значение, то есть количественные факторы. К тому же для получения достоверного результата необходима объемная выборка: не меньше 10-12 объектов-аналогов, а это зачастую превращается в трудную задачу.
Преимущества данной технологии велики, так как вынести свое мнение относительно того на сколько оцениваемый фактор лучше или хуже может специалист, не обладающий достаточным опытом и практикой. Кроме этого предлагаемая техника применения сравнительного подхода имеет большие и серьезные перспективы развития.
При выполнении данной работы мы должны были определить стоимость объекта оценки. Перед нами стояла задача, существующие методы сравнительного подхода определить рыночную стоимость объекта недвижимости. Объект оценки - однокомнатная квартира с общей площадью 36,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Казань, проспект Победы, д.68, кв.00. Оцениваемая квартира расположена на третьем этаже 9-этажного дома панельного дома. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Для оценки величины предварительной рыночной стоимости объекта оценки были выбраны 20 объектов аналогов.
В данной работе выполненное определение рыночной стоимости недвижимого имущества - однокомнатная квартира, г. Казань, проспект Победы, д.68, кв.00, дало следующие результаты:
- метод корреляционо-регрессионного анализа - 2221797,6 руб.;
- метод сравнения продаж - 2206789,2 руб.;
- метод соотнесения цены и дохода с применением ВРМ - 2168400 руб.;
- метод соотнесения цены и дохода с применением ОКК - 2098092,6 руб.
В результате проведенного анализа и расчетов с использованием существующих методик, определили итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которая составила 2176411 руб. Эта цена может быть использована для продажи квартиры.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
