Введение 3
Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ 6
1.1. Понятие и правовая природа договора аренды 6
1.2. Источники правового регулирования арендных отношений 17
Глава II. ЭЛЕМЕНТЫ И СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 26
2.1. Стороны договора аренды 26
2.2. Существенные и иные условия договора аренды 33
2.3. Права и обязанности сторон по договору аренды 42
Глава III. ОСОБЕННОСТИ ИСПОЛНЕНИЯ И ОТВЕТСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ 51
3.1. Форма и государственная регистрация договора аренды 51
3.2. Ответственность сторон по договору аренды 59
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 67
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 70
Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, известных со времен римского права. Прототипом современного договора аренды в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей одна сторона обязывалась предоставить другой стороне одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а другая сторона обязывалась уплатить за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи наймодателю.
Римское право предусматривало довольно жесткие последствия для нанимателя, не возвращающего вещь наймодателю по истечении срока найма. Если наниматель, не возвращая нанятую вещь, доводил дело до суда, он рассматривался в качестве захватчика чужого владения и присуждался не только к возврату нанятой вещи, но и к уплате ее стоимости.
Законодательство отдельных государств (например, ФРГ и Швейцария) рассматривают договор аренды как разновидность договора имущественного найма.
Это один из самых классических видов договоров. Время оказалось не властно над ним, в основных своих чертах он остается неизменным сотни лет. Договор аренды является одним из самых повседневных видов договоров. Данный договор никогда не сможет исчезнуть из жизни общества, и потребность в нем зародилась очень давно. Договор аренды позволяет на время приобрести определенную вещь за определенную плату на время ее использования, что дает возможность пользоваться каким-либо имуществом, не приобретая его в собственность и соответственно не оплачивая его полной стоимости.
Все указанное обусловливает необходимость комплексного исследования вопроса правового регулирования отношений, связанных с общими положениями договора аренды и позволяет предположить, что сегодня изучение специфических особенностей договора аренды достаточно актуально.
В настоящее время существует немало работ, посвященных изучению отношений, возникающих по договору аренды. Изучением данной сферы занимались, в частности, Авдеев В.В., Ашихмин И.М., Богачева Т.В., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Вавилин Е.В., Васильева В.В., Суханов Е.А., Мозолин В.П., Масляев А.И., Гришаев С.П., Завидов Б.Д., Иванов А.А., Абова Т.Е., Кабалкина А.Ю., Корнийчук Г.А., Романец Ю.В., Садиков О.Н., Терновцов А.В. и др.
Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в сфере регулирования договора аренды в Российской Федерации.
Предметом исследования явились нормы гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующие отношения, связанные с договором аренды, а также судебная практика, монографическая литература, относящиеся к теме исследования.
Цель исследования заключается в выявлении специфики общих положений договора аренды, достижение данной цели связано с решением следующих научно-практических задач:
- провести анализ российского гражданского законодательства о договоре аренды;
- охарактеризовать договор аренды и рассмотреть отдельные его виды;
- изучить отдельные элементы договора аренды;
- рассмотреть субъективный состав договора аренды;
- раскрыть процедуру заключения, изменения и прекращения договора аренды;
- исследовать общие положения о юридической ответственности за нарушение договора аренды.
Данная работа состоит из введения, трех глав и заключения. В Главе первой дана общая характеристика договора аренды, а именно понятие, правовая природа, источники правового регулирования и стороны договора аренды. Глава вторая посвящена характеристике отдельных элементов договора аренды - именно в ней рассматриваются условия договора аренды, форма и государственная регистрация договора аренды. В Главе третьей рассматриваются права и обязанности сторон по договору аренды и правовые последствия нарушения договоров аренды.
В заключение необходимо отметить, что по сегодняшний день не существует единого подхода к определению юридической природы арендных отношений. В течение достаточно длительного периода времени институт аренды имел исключительно обязательственную природу, при этом отдельными учеными отмечались признаки ущербности положения арендатора в отношениях с арендодателем. Позже советским законодательством признавалось существование вещно-правовых элементов в структуре арендных отношений. Однако сегодня вновь ведутся споры о юридической природе арендных отношений и возможности их включения в систему обязательственных отношений. Мы считаем, что институт аренды нужно сохранить со свойственной ему вещно-обязательственной природой. Договор аренды является консенсуальным, так как является заключенным с момента достижения контрагентами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связан с передачей имущества арендатору. Сама передача имущества арендатору является исполнением вступившего в силу договора со стороны арендодателя. Поэтому в тех ситуациях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно вести речь об особой процедуре заключения договора аренды и исполнении его в момент заключения, но не о реальной природе договора аренды.
Существенными условиями договора аренды следует признать его предмет, а также срок аренды и условия об арендной плате. К процедуре заключения договора аренды применяются общие правила о порядке совершения сделок и заключения договоров. Добросовестные арендаторы имеют право претендовать на заключение с ними договора на новый срок, что дает им возможность в преимущественном порядке перед иными участниками гражданского оборота получить в аренду имущество. Добросовестные арендаторы имеют право претендовать на заключение с 85 ними договора на новый срок, что дает им возможность в преимущественном порядке перед иными участниками гражданского оборота получить в аренду имущество. Придание значимости арендным отношениям государство осуществляет посредством обязательной регистрации данного договора и тем самым осуществляет признание появившегося права пользования арендатора перед иными лицами. Наиболее часто встречающимися случаями прекращения договора аренды являются его прекращение в связи с истечением срока действия договора или расторжение договора по инициативе сторон. Разновидностями договора аренды в соответствии со ст. 625 ГК РФ являются прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда.
Исполнение обязательства, возникающего из договора аренды, состоит в совершении должником в пользу кредитора конкретного действия, составляющего предмет обязательства, либо в воздержании от определенных обязательством действий. Поскольку рассматриваемый договор является взаимным, исполнение обязательств возложено на обе стороны, соответственно, и арендодатель, и арендатор наделены правами и обязанностями. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
Права и обязанности как арендатора, так и арендодателя закрепляются в нормативных актах, главным образом ГК РФ, и договорах. Исполнение обязанностей обеими сторонами договора аренды должно точно соответствовать всем условиям обязательства, определенным договором или законом, другими требованиями законодательства, а при их отсутствии - обычаям делового оборота или иным обычно предъявляемым требованиям (ст. 309 ГК РФ). В результате нарушения стороной принятых обязанностей при исполнении договора аренды возникают, как правило, конфликтные ситуации.
ГК РФ в связи с этим дает другой стороне ряд правомочий, исходя из которых, она может выбрать приемлемую для себя линию поведения. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды определяется в соответствии с общими положениями законодательства с учетом особенностей, предусмотренных ГК РФ и иными нормативно-правовыми актами.
Таким образом, общие положения о договоре аренды могут, во-первых, могут применяться к любым видам договора аренды, если иное не установлено правилами об этих договорах, и, во-вторых, регулировать простейшие арендные отношения, не обладающие специфическими признаками.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
