По итогам исследования сформулированы следующие выводы, соотносимые c теми целью и задачами, которые ставились в ходе написания выпускной квалификационной работы.
Выявлено, что особенности правового режима жилого помещения, и жилья в целом, обусловлены его особой социальной значимостью, направленной на обеспечение конституционного права граждан на жилье. Правовое регулирование жилых помещений осложняется тем, что осуществляется с нормами жилищного, гражданского, земельного и семейного законодательств. Такое межотраслевое регулирование порождает многочисленные коллизии и пробелы.
- Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства( ст. 15 ЖК РФ). Согласно ст. 16 ЖК РФ относятся:жилой дом (часть жилого дома), квартира, комната.
- К жилым помещениям применяется правовой режим недвижимого имущества. Любые изменения по отчуждению или приобретению жилых помещений и прав на них осуществляется только в соответствии с принципом гласности, то есть с необходимостью государственной регистрации прав на них (ст. ст. 8.1 ГК РФ, 131, 164, 223 ГК РФ). Согласно п.2 ст.8.1 ГК РФ и ст.131 ГК РФ и в Законе о регистрации проводиться четкое различие между государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и государственной регистрацией ограничений (обременений) права, т.е. установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законе порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав необходимо регистрировать ограничения (обременения) вещных прав в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию на недвижимость и сделок с ней. Государственная регистрация вещных прав па жилые помещения должна производиться только в отношении тех прав, которые являются объектами оборота либо выступают в качестве ограничения (обременения) прав. В этой связи права членов семьи и бывших членов семьи собственника по пользованию его жилым помещением государственной регистрации подлежать не могут.
Установлено, что ограниченное же вещное право на жилое помещение (iura in aliena) представляет собой право на чужую вещь, предоставляемые «правом возможности (прежде всего мера возможного поведения) ограничены по содержанию и являются более узкими, нежели возможности собственника имущества».
- Специфику ограниченных прав на жилые помещения, составляет следующая совокупность признаков как: а) юридическое господство над вещью; б) удовлетворение управомоченным лицом своего интереса собственными действиями посредством владения, пользования индивидуально-определенной вещью; в) основание возникновения данного права из закона; г) абсолютная защита и право следования.
- В числе ограниченных вещных прав на жилые помещения называют, во- первых, право члена семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ, ст. 31 ЖК РФ); во-вторых, право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 602 ГК РФ, ст. 34 ЖК РФ) или в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ).
Выявлено, что правом пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику согласно действующему законодательству, наделены четыре категории граждан:
а) рентополучатели на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 602 ГК РФ, ст. 34 ЖК РФ);
б) отказополучатели, право пользования которых возникает в силу завещательного отказа ( ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ);
в) члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ, ст. 31 ЖК РФ);
г) бывшие члены семьи собственника жилого помещения.
Определено, что право проживать в жилом помещении, принадлежащем на праве собственности другому лицу, может возникнуть из договора пожизненного содержания с иждивением и завещательного отказа.
- В первом случае право возникает из договора купли - продажи жилого дома под условием пожизненного содержания с иждивением (ст. 602 ГК РФ), однако содержание данного права определено законом, а не договором. Особенность данного договора проявляется в том, что фактически получатель ренты теряет положение собственника, но имеет право пользоваться без ограничений жилым помещением. Следующая особенность это то, что получатель ренты обладает правом пользования жилым помещением до конца своей жизни. В случае, когда гражданин заключает с получателем ренты договор на пользование жилым помещением, ему открывается право на такое пользование, равное праву прежнего собственника. Вместе с правами гражданин приобретает и несет наравне с получателем солидарную совместную ответственность по обязательствам, относящимся к содержанию имущества в надлежащем состоянии и недопущению нарушений законодательства. рента подразумевает способ распоряжения своим имуществом, при котором за имущество, переданное под выплату ренты, получатель осуществляет регулярные платежи или предоставляет иное имущественное содержание с целью обеспечения нормального и достойного уровня своей жизни. Право пользования жилым помещением такого титульного пользователя, как получатель ренты, является постоянным, возмездным, производным, сочетающим элементы самостоятельности и зависимости со значительным преобладанием элементов самостоятельности. Право пользования жилым помещением получателя ренты «прочнее» права пользования жилым помещением, предоставляемым, например, члену семьи собственника жилого помещения, отказополучателю, но самостоятельным правом пользования обладает только собственник жилого помещения.
- Во втором случае, когда право пользования жилым помещением возникает в силу завещательного отказа, оно представляет собой ограниченное вещное право в отношении жилого помещения, переходящего по наследству в собственность другого лица. При этом отказополучатель осуществляет принадлежащее ему в силу завещательного отказа право самостоятельно и не нуждается в помощи третьих лиц. Реализует свои правомочия в отношении жилого помещения отказополучатель в соответствии с законом и завещанием, в котором и предусмотрен завещательный отказ. Законодательная формула права пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, достаточно проста: отказополучатель имеет право пользования жилым
помещением или его определенной частью в течение своей жизни или иного срока, указанного в завещании. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения.
Сделан вывод, что членами семьи собственника жилого помещения являются проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении: а) его супруг, дети и родители данного собственника; б) другие родственники независимо от степени родства, нетрудоспособные иждивенцы; в) в исключительных случаях иных граждан, если они вселены собственником в качестве членов семьи. Для признания перечисленных лиц членами семьи собственника жилого помещения требуется не только установление юридического факта вселения их собственником в жилое помещение, но и выяснение содержания волеизъявления собственника на их вселение, а именно: вселялось ли им лицо для проживания в жилом помещении как член его семьи или жилое помещение предоставлялось для проживания по иным основаниям (например, в безвозмездное пользование, по договору найма жилого помещения).
Определено, что в соответствии с ч. 4-5 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Но при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие . Статья 19 Вводного закона устанавливает, что действие ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения обладают вещным правом, не поименованным действующим законодательством - правом бессрочного пользования приватизированным жилым помещением.
- Отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего. Следовательно, лишить ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей - собственника данного помещения может повлечь нарушение прав ребенка, поскольку дети являются субъектами права бессрочного пользования.
Подводя итог можно отметить, что, реформа гражданского законодательства в области вещного права является необходимым и назревшим шагом на пути развития и совершенствования правового оформления рыночных преобразований. Следует отметить, что законодатель делает попытку закрепить органиченное вещное право - право личного пользования (узуфрукт) в Проекте ГК РФ. На сегодняшний день правовое регулирование ограниченных вещных прав на жилые помещения, имеют сходство с регулированием узуфрукта, осуществляемые ГК РФ и ЖК РФ в виде жилищных прав членов семьи собственника жилого помещения, получателя рентных платежей по договору пожизненного содержания с иждивением и отказополучателя на проживание в жилом помещении (ст.31, 33, 34 ЖК РФ).

Купить