Помощь студентам в учебе
УСТУПКА ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ
|
Введение 3
ГЛАВА I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ 9
§ 1. Понятие договора участия в долевом строительстве жилья 9
§ 2. Соотношение договора участия в долевом строительстве жилья с
иными видами договоров 14
ГЛАВА II. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ УСТУПКИ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В
СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ 22
§ 1. Сущность уступки права требования по договору долевого участия в
строительстве жилья 22
§ 2. Содержание договора уступки права требования по договору
долевого участия в строительстве жилья 28
§ 3. Форма договора уступки права требования по договору долевого
участия в строительстве жилья 35
ГЛАВА III. ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ДОГОВОРА УСТУПКИ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ 44
§ 1. Действие уступки требования по договору долевого участия в
строительстве жилья 44
§ 2. Обязанности цедента по договору уступки права требования по
договору долевого участия в строительстве жилья 49
Заключение 54
Список использованной литературы 59
ГЛАВА I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ 9
§ 1. Понятие договора участия в долевом строительстве жилья 9
§ 2. Соотношение договора участия в долевом строительстве жилья с
иными видами договоров 14
ГЛАВА II. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ УСТУПКИ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В
СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ 22
§ 1. Сущность уступки права требования по договору долевого участия в
строительстве жилья 22
§ 2. Содержание договора уступки права требования по договору
долевого участия в строительстве жилья 28
§ 3. Форма договора уступки права требования по договору долевого
участия в строительстве жилья 35
ГЛАВА III. ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ДОГОВОРА УСТУПКИ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ 44
§ 1. Действие уступки требования по договору долевого участия в
строительстве жилья 44
§ 2. Обязанности цедента по договору уступки права требования по
договору долевого участия в строительстве жилья 49
Заключение 54
Список использованной литературы 59
Современная жилищная политика, ориентированная на разрешение нужд социально незащищенных граждан, направлена на нивелирование жилищных проблем основной части населения, которое располагает средними доходами или накоплениями, имеет малогабаритное жилье в собственности и желает улучшить свои жилищные условия за счет своих денежных средств. Следует отметить, что для отдельных категорий граждан сохранилась возможность бесплатно получить жилье из государственного или муниципального фонда жилых помещений либо реализовать право на переселение из так называемого «ветхого» жилья за счет бюджетных средств. Одним из широко распространенных, специфических для Российской Федерации способов приобретения жилого помещения в собственность в последние годы является участие в долевом строительстве жилых помещений.
Достаточно большое количество граждан либо не имеют своего жилья, либо оно не отвечает требованиям о размерах или пригодности для проживания. Пресловутый квартирный вопрос не теряет своей актуальности. Именно долевое строительство является самым доступным способом приобретения жилых помещений для граждан с низкими доходами, так как покупка будущей квартиры на этапе строительства предполагает цену договора существенно ниже, нежели после его завершения.
В рамках строительства объектов недвижимости, предназначаемых для дальнейшего проживания в нем людей, органами государственной власти, а также органами местного самоуправления должна оказываться всяческая помощь и поддержка жилищного строительства, а также должны создаваться необходимые условия для постоянного совершенствования данной деятельности.
В целях обеспечения населения жильем существует программа, при которой часть строительства недвижимости, предназначаемой для жилья, софинансируется самими гражданами-участниками данной программы.
На современном этапе становления жилищного и инвестиционного права одно из ключевых мест занимает договор долевого участия в строительстве жилья. Заключение договоров по строительству жилья имеет свою специфику и ряд особенностей.
С популяризацией заключения договоров долевого участия широкое распространение получает и такой гражданско-правовой институт, как уступка права требования по данному договору. Несмотря на то, что уступка права требования по договору долевого участия в строительстве недвижимости часто используется в гражданском обороте, такая правовая конструкция имеет множество подводных камней и требует повышенного внимания при её заключении.
Актуальность, а так же теоретическая и практическая значимость настоящей магистерской работы обусловлена тем, что уступка права требования по договору долевого участия в строительстве недвижимости, фактически предназначенная для купли-продажи жилья на этапе его застройки, является инструментом по обеспечению гражданских прав на свободу договора, а также опосредует исполнение конституционных прав человека и гражданина на жилье. В связи с чем, требуется всесторонняя и полноценная оценка данного института в целом, и возникающих внутри него общественных правоотношений в частности. Как и в остальных отраслях, в ходе реализации взаимных прав и обязанностей, одна из сторон или же обе стороны могут быть уличены в недобросовестных действиях, в связи с которыми возникают разного конфликтные ситуации, которые требуется изучить, а также рассмотреть возможные пути их решения.
Целью исследования является комплексный анализ наиболее дискуссионных аспектов правового регулирования договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья.
В соответствии с поставленными целями квалификационной работы, следует обозначить следующие задачи:
- провести анализ законодательства, регламентирующего договор участия в долевом строительстве жилья;
- сравнить договор участия в долевом строительстве жилья с иными видами договоров;
- раскрыть сущность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья;
- провести анализ содержания договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья;
- выявить правовые последствия действия уступки требования по договору долевого участия в строительстве жилья;
- выявить специфику формы договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья;
- раскрыть обязанности цедента по договору уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья.
Объект исследования - общественные отношения, возникающие при уступке права требования по договору долевого участия в строительстве жилья в нашем государстве.
Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, которые содержат в себе основные правила, регулирующие взаимоотношения, возникающие в ходе уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья, а также разрешают разногласия и споры, которые затрагивают права, свободы, а также законные интересы участников данного правоотношения.
Теоретическую основу работы составляют труды Абрамовой Е.Н., Анбрехт Т.А., Анисимова А.П., Бакаевой И.В., Бачмага О.П., Бевзенко Р.С., Беловой О.А., Богданова А.В., Буяновой М.О., Галаганова В.П., Голованова М.Н., Гонгало Б.М., Диденко А.А., Долинской В.В., Иванчак А.И., Кабатова В.А., Камышанского В.П., Корякина В.М., Криволаповой Л.В., Кутафина О.Е., Майфат А.В., Гареева И.Ф., Мельник Г.К., Мифтахова P.P., Мозолина В.П., Монастырева М.М., Муравьева Б.В., Свирина Ю.А., Сергеева А.П., Синцова
Г.В., Скворцова О.Ю., Степанова С.А., Ельниковой Е.В., Устиновой А.В., Фокина С.В., а также других известных учёных-правоведов.
Методологическая основа исследования. Решение всех указанных проблем реализовывалось при помощи специальных методов: исторический метод, общенаучный метод, сравнительно-правовой метод, анализ, синтез, формально-логический, технико-юридический, сравнительно-правовой, системно-структурный методы, методы обобщения, абстрагирования и прогнозирования, а также иные методы научного познания.
Нормативная основа исследования: Конституция Российской Федерации , кодифицированные федеральные законы, а именно: Гражданский кодекс
2 3
Российской Федерации , Налоговый кодекс Российской Федерации , Градостроительный кодекс Российской Федерации , Жилищный кодекс Российской Федерации и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях . Также ключевую значимость при рассмотрении уступки права требования по договору долевого строительства недвижимости имеют федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
п
законодательные акты Российской Федерации» , федеральный закон
о
«О государственной регистрации недвижимости» , и т.д. К нормативной базе исследования, в том числе, относятся подзаконные правовые акты, которые регулируют широкий круг узких вопросов в исследуемой теме.
Эмпирическую основу исследования составляют материалы судебной практики по вопросам применения норм права в области рассматриваемого договора.
Научная новизна работы заключается в проведении комплексного исследования договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве недвижимости как института гражданского права с учетом новейших изменений в нормативно-правовом регулировании и практики применения действующего законодательства.
Апробация результатов данного исследования нашла свое отражение при участии в конференции и публикации соответствующих статей:
1. Спиридонова А.А. Проблемы уступки прав требований по договору
долевого участия в строительстве / А.А. Спиридонова // «IX Камские чтения»: всероссийская научно-практическая конференция (21 апреля 2017 г.,
Набережные Челны). Издательско-полиграфический центр
Набережночелнинского института КФУ, 2017. - С. 283-285.
2. Спиридонова А.А. Сложности при заключении договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья / А.А. Спиридонова // Право как основа современного общества: сборник статей Международной научно-практической конференции (13 февраля 2017 г., г. Челябинск). - Уфа: АЭТЕРНА, 2017. - С. 174-178.
3. Спиридонова А.А. К проблемам заключения договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья / А.А. Спиридонова // Актуальные проблемы юриспруденции и пути решения: сборник научных трудов по итогам международной научно-практической конференции. № 5. г. Омск. - НН: ИЦРОН, 2018. - С. 37-39.
4. Спиридонова А.А. Правовые новеллы уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья / А.А. Спиридонова // Актуальные проблемы юриспруденции и пути решения: сборник научных трудов по итогам международной научно-практической конференции. № 5. г. Омск. - НН: ИЦРОН, 2018. - С. 39-41.
Теоретическая и практическая значимость. Практическая значимость результатов исследования заключается в выработке рекомендаций и предложений, которые могут быть использованы при совершенствовании действующего законодательства, регулирующего правоотношения по договору уступки права требования по договору долевого строительства жилья. Теоретические выводы и практические рекомендации могут быть использованы при обобщении судебной практики, подготовке высшими судебными органами, разъяснений по применению законодательства при рассмотрении споров вытекающих из договора уступки права требования по договору долевого строительства жилья. Материалы исследования могут использоваться при проведении лекционных и практических занятий по курсу «Гражданское право».
Структура квалификационной работы соответствует заявленной цели и поставленными задачам. Исследование состоит из введения, трех глав и семи параграфов, заключения, а также списка использованной литературы и нормативных правовых актов.
Достаточно большое количество граждан либо не имеют своего жилья, либо оно не отвечает требованиям о размерах или пригодности для проживания. Пресловутый квартирный вопрос не теряет своей актуальности. Именно долевое строительство является самым доступным способом приобретения жилых помещений для граждан с низкими доходами, так как покупка будущей квартиры на этапе строительства предполагает цену договора существенно ниже, нежели после его завершения.
В рамках строительства объектов недвижимости, предназначаемых для дальнейшего проживания в нем людей, органами государственной власти, а также органами местного самоуправления должна оказываться всяческая помощь и поддержка жилищного строительства, а также должны создаваться необходимые условия для постоянного совершенствования данной деятельности.
В целях обеспечения населения жильем существует программа, при которой часть строительства недвижимости, предназначаемой для жилья, софинансируется самими гражданами-участниками данной программы.
На современном этапе становления жилищного и инвестиционного права одно из ключевых мест занимает договор долевого участия в строительстве жилья. Заключение договоров по строительству жилья имеет свою специфику и ряд особенностей.
С популяризацией заключения договоров долевого участия широкое распространение получает и такой гражданско-правовой институт, как уступка права требования по данному договору. Несмотря на то, что уступка права требования по договору долевого участия в строительстве недвижимости часто используется в гражданском обороте, такая правовая конструкция имеет множество подводных камней и требует повышенного внимания при её заключении.
Актуальность, а так же теоретическая и практическая значимость настоящей магистерской работы обусловлена тем, что уступка права требования по договору долевого участия в строительстве недвижимости, фактически предназначенная для купли-продажи жилья на этапе его застройки, является инструментом по обеспечению гражданских прав на свободу договора, а также опосредует исполнение конституционных прав человека и гражданина на жилье. В связи с чем, требуется всесторонняя и полноценная оценка данного института в целом, и возникающих внутри него общественных правоотношений в частности. Как и в остальных отраслях, в ходе реализации взаимных прав и обязанностей, одна из сторон или же обе стороны могут быть уличены в недобросовестных действиях, в связи с которыми возникают разного конфликтные ситуации, которые требуется изучить, а также рассмотреть возможные пути их решения.
Целью исследования является комплексный анализ наиболее дискуссионных аспектов правового регулирования договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья.
В соответствии с поставленными целями квалификационной работы, следует обозначить следующие задачи:
- провести анализ законодательства, регламентирующего договор участия в долевом строительстве жилья;
- сравнить договор участия в долевом строительстве жилья с иными видами договоров;
- раскрыть сущность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья;
- провести анализ содержания договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья;
- выявить правовые последствия действия уступки требования по договору долевого участия в строительстве жилья;
- выявить специфику формы договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья;
- раскрыть обязанности цедента по договору уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья.
Объект исследования - общественные отношения, возникающие при уступке права требования по договору долевого участия в строительстве жилья в нашем государстве.
Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, которые содержат в себе основные правила, регулирующие взаимоотношения, возникающие в ходе уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья, а также разрешают разногласия и споры, которые затрагивают права, свободы, а также законные интересы участников данного правоотношения.
Теоретическую основу работы составляют труды Абрамовой Е.Н., Анбрехт Т.А., Анисимова А.П., Бакаевой И.В., Бачмага О.П., Бевзенко Р.С., Беловой О.А., Богданова А.В., Буяновой М.О., Галаганова В.П., Голованова М.Н., Гонгало Б.М., Диденко А.А., Долинской В.В., Иванчак А.И., Кабатова В.А., Камышанского В.П., Корякина В.М., Криволаповой Л.В., Кутафина О.Е., Майфат А.В., Гареева И.Ф., Мельник Г.К., Мифтахова P.P., Мозолина В.П., Монастырева М.М., Муравьева Б.В., Свирина Ю.А., Сергеева А.П., Синцова
Г.В., Скворцова О.Ю., Степанова С.А., Ельниковой Е.В., Устиновой А.В., Фокина С.В., а также других известных учёных-правоведов.
Методологическая основа исследования. Решение всех указанных проблем реализовывалось при помощи специальных методов: исторический метод, общенаучный метод, сравнительно-правовой метод, анализ, синтез, формально-логический, технико-юридический, сравнительно-правовой, системно-структурный методы, методы обобщения, абстрагирования и прогнозирования, а также иные методы научного познания.
Нормативная основа исследования: Конституция Российской Федерации , кодифицированные федеральные законы, а именно: Гражданский кодекс
2 3
Российской Федерации , Налоговый кодекс Российской Федерации , Градостроительный кодекс Российской Федерации , Жилищный кодекс Российской Федерации и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях . Также ключевую значимость при рассмотрении уступки права требования по договору долевого строительства недвижимости имеют федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
п
законодательные акты Российской Федерации» , федеральный закон
о
«О государственной регистрации недвижимости» , и т.д. К нормативной базе исследования, в том числе, относятся подзаконные правовые акты, которые регулируют широкий круг узких вопросов в исследуемой теме.
Эмпирическую основу исследования составляют материалы судебной практики по вопросам применения норм права в области рассматриваемого договора.
Научная новизна работы заключается в проведении комплексного исследования договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве недвижимости как института гражданского права с учетом новейших изменений в нормативно-правовом регулировании и практики применения действующего законодательства.
Апробация результатов данного исследования нашла свое отражение при участии в конференции и публикации соответствующих статей:
1. Спиридонова А.А. Проблемы уступки прав требований по договору
долевого участия в строительстве / А.А. Спиридонова // «IX Камские чтения»: всероссийская научно-практическая конференция (21 апреля 2017 г.,
Набережные Челны). Издательско-полиграфический центр
Набережночелнинского института КФУ, 2017. - С. 283-285.
2. Спиридонова А.А. Сложности при заключении договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья / А.А. Спиридонова // Право как основа современного общества: сборник статей Международной научно-практической конференции (13 февраля 2017 г., г. Челябинск). - Уфа: АЭТЕРНА, 2017. - С. 174-178.
3. Спиридонова А.А. К проблемам заключения договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья / А.А. Спиридонова // Актуальные проблемы юриспруденции и пути решения: сборник научных трудов по итогам международной научно-практической конференции. № 5. г. Омск. - НН: ИЦРОН, 2018. - С. 37-39.
4. Спиридонова А.А. Правовые новеллы уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья / А.А. Спиридонова // Актуальные проблемы юриспруденции и пути решения: сборник научных трудов по итогам международной научно-практической конференции. № 5. г. Омск. - НН: ИЦРОН, 2018. - С. 39-41.
Теоретическая и практическая значимость. Практическая значимость результатов исследования заключается в выработке рекомендаций и предложений, которые могут быть использованы при совершенствовании действующего законодательства, регулирующего правоотношения по договору уступки права требования по договору долевого строительства жилья. Теоретические выводы и практические рекомендации могут быть использованы при обобщении судебной практики, подготовке высшими судебными органами, разъяснений по применению законодательства при рассмотрении споров вытекающих из договора уступки права требования по договору долевого строительства жилья. Материалы исследования могут использоваться при проведении лекционных и практических занятий по курсу «Гражданское право».
Структура квалификационной работы соответствует заявленной цели и поставленными задачам. Исследование состоит из введения, трех глав и семи параграфов, заключения, а также списка использованной литературы и нормативных правовых актов.
На сегодняшний день договор участия в долевом строительстве жилья самостоятельная договорная конструкция, которая не предусмотрена ГК РФ.
Появление договора участия в долевом строительстве жилья произошло довольно давно, однако его законодательное закрепление связано с принятием ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.
В соответствии с ФЗ № 214 от 30.12.2004 г.: «Под договором участия в долевом строительстве жилья следует понимать соглашение, в соответствии с которым у стороны, которая осуществляет инвестиционную деятельность при строительстве, возникают обязанности в указанные в договоре сроки и во исполнение проектных документаций, а также деклараций, собственными силами и возможностями, а в случаях, установленных заключенным договором, и с привлечением третьих лиц осуществить строительство жилья, получить официальное разрешение, по которому жилье можно вводить в эксплуатацию, и передать участнику долевого строительства такой объект, а у другой стороны, которая является участником долевого строительства, возникает обязанность заплатить указанную в договоре сумму и принять жилье, на законных основаниях введенное в эксплуатацию».
Характеризуя вышеуказанный договор, следует отметить его сложную правовую природу и отсутствие в качестве самостоятельной договорной конструкции в ГК РФ, а потому его изучение осуществляется и по сей день.
Договор участия в долевом строительстве жилья может содержать в себе нормы права целого ряда гражданско-правовых договоров, которыми регулируются подрядные отношения, отношения по купле-продаже, займовые отношения, отношения, возникающие на базе простого товарищества, инвестиционные отношения, отношения, связанные совместной деятельностью, отношения, вытекающие из долевого инвестирования, уступки права требования и т.д.
В обобщенных обзорах судебной практики ВС РФ указывает наиболее часто встречающиеся классификации договора участия в долевом строительстве жилья. Такой договор, в частности, может выступать в качестве:
- договора купли - продажи будущей недвижимости;
- договора совместной деятельности (простого товарищества);
- договора строительного подряда;
- договора, который в соответствии с положениями ГК РФ является поименованным. Однако данная позиция и по сей день подвергается весьма обоснованной критике.
Обобщая имеющуюся практику, Верховный суд Российской Федерации рекомендует судам при вынесении решений по делу определять природу договора исходя из его содержания, а не из его названия.
Самой распространённой спорной ситуацией в ходе уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья, как это ни странно, является не нарушение Цедентом договора в ходе передачи права требования, а возникновение нарушения обязательств в дальнейших правоотношениях между Застройщиком и Цессионарием. Также одной из проблем является пропуск Застройщиком сроков на завершение строительства, а также дальнейшее неудовлетворение претензионных требований Цессионария, в связи с чем, последний выходит на рассмотрения данного вопроса в судебные органы.
Необходимо отметить, что по вышеуказанным вопросам за последние годы сложилась стабильная судебная практика, и исковые требования о взыскании неустойки, компенсации морального, а также штрафа, предъявляемые Цессионарием, рассматриваются грамотно, всесторонне, и в максимально короткие сроки.
Анализируя судебную практику данной проблематики, хотелось бы выделить одну интересную структуру правоотношений, которая фигурирует в рамках признания действий Управлений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по регистрации уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья незаконными.
Так, дольщики заключают договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилого дома, однако в качестве Цессионария выступают коллекторские агентства, и стороны ограниваются только передачей прав в части взыскания неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, штрафом за неудовлетворении требований в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей». В последующем данный договор регистрируется в Управлении Росреестра.
В дальнейшем, в ходе судебного заседания выясняется, что основания для совершения действий по регистрации уступки прав требования отсутствуют, потому, как уступка права требования по договору участия в долевом строительстве жилья предполагает безусловную замену лиц в обязательстве, когда первоначальный кредитор полностью выбывает из обязательства.
Реализация стороной договора принадлежащего ей на основании данного договора субъективного обязательственного права неразрывно связана с исполнением возложенной на нее договором обязанности.
Также, судами общей юрисдикции было установлено, что смерть Цедента не является основанием для того, чтобы Управление Росреестра отказывало в регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве жилья, если судом будут установлены следующие факты:
- во-первых, при жизни Цедент лично участвовал в заключение договора уступки права требования, следовательно, выразил свою волю на заключение сделки, договор никем не оспорен, не изменен и не расторгнут;
- во-вторых, получено предусмотренное договором согласие на уступку права требования по договору долевого участия в строительстве от Застройщика;
- в-третьих, предусмотренная в условиях договора стоимость квартиры Цедентом оплачена полностью, задолженности перед Дольщиком не имеется.
При изучении вопроса о действии уступки требования по договору долевого участия в строительстве жилья, на практике возникают следующие проблемы. Так, к примеру, далеко не все судебные органы могут исследовать все обстоятельства дела и осуществить надлежащую правовую оценку, в связи с чем, нарушается правильное счисление срока передачи объекта участнику долевого строительства.
Суды, к примеру, при рассмотрении вопроса о передаче квартиры дольщикам, исчисляют срок с даты планируемого срока завершения строительства, а не с даты разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, что противоречит условиям договора участия в долевом строительстве, тем самым допускают существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые влекут к отмене таких решений в вышестоящей инстанции.
В ходе уступки права требования Цедент теряет право предъявить требование о его исполнении к должнику. Такая уступка заменяет кредитора в обязательстве, но не осуществляет замены стороны в договоре.
Относительно безопасности субъектов данного договора, хочется отметить, что к случаям, когда цена, которая указывается в договоре уступки права требования, равна или же незначительно отличается от цены, которая указывается в ДДУ, стоит относиться с особой осторожностью.
Требуется внимательно изучить всю информацию о застройщике и проверить, не находится ли он на стадии банкротства, не является ли объект долгостроем, не имеется ли проблем с коммуникациями или других существенных проблем. О проблемах подобного рода могут свидетельствовать массовые продажи квартир в данном доме. Должна настораживать многократная передача прав, а также передача прав от юридического лица. Если имеется альтернативная возможность, рекомендуется заключать договор уступки права требования по договору долевого участия с физическим лицом, потому как оно считается более благонадежным.
По результатам исследования считаем необходимым принять Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации по указанным спорным вопросам, возникающим в рамках договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья.
Помимо этого, необходимо внести изменения в гражданское законодательство Российской Федерации, и привести его в соответствие с нормами права зарубежных государств, для которых уступка права требования по договору долевого участия в строительстве жилья является обычной практикой и имеет четкое, всестороннее правовое регулирование.
Появление договора участия в долевом строительстве жилья произошло довольно давно, однако его законодательное закрепление связано с принятием ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.
В соответствии с ФЗ № 214 от 30.12.2004 г.: «Под договором участия в долевом строительстве жилья следует понимать соглашение, в соответствии с которым у стороны, которая осуществляет инвестиционную деятельность при строительстве, возникают обязанности в указанные в договоре сроки и во исполнение проектных документаций, а также деклараций, собственными силами и возможностями, а в случаях, установленных заключенным договором, и с привлечением третьих лиц осуществить строительство жилья, получить официальное разрешение, по которому жилье можно вводить в эксплуатацию, и передать участнику долевого строительства такой объект, а у другой стороны, которая является участником долевого строительства, возникает обязанность заплатить указанную в договоре сумму и принять жилье, на законных основаниях введенное в эксплуатацию».
Характеризуя вышеуказанный договор, следует отметить его сложную правовую природу и отсутствие в качестве самостоятельной договорной конструкции в ГК РФ, а потому его изучение осуществляется и по сей день.
Договор участия в долевом строительстве жилья может содержать в себе нормы права целого ряда гражданско-правовых договоров, которыми регулируются подрядные отношения, отношения по купле-продаже, займовые отношения, отношения, возникающие на базе простого товарищества, инвестиционные отношения, отношения, связанные совместной деятельностью, отношения, вытекающие из долевого инвестирования, уступки права требования и т.д.
В обобщенных обзорах судебной практики ВС РФ указывает наиболее часто встречающиеся классификации договора участия в долевом строительстве жилья. Такой договор, в частности, может выступать в качестве:
- договора купли - продажи будущей недвижимости;
- договора совместной деятельности (простого товарищества);
- договора строительного подряда;
- договора, который в соответствии с положениями ГК РФ является поименованным. Однако данная позиция и по сей день подвергается весьма обоснованной критике.
Обобщая имеющуюся практику, Верховный суд Российской Федерации рекомендует судам при вынесении решений по делу определять природу договора исходя из его содержания, а не из его названия.
Самой распространённой спорной ситуацией в ходе уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья, как это ни странно, является не нарушение Цедентом договора в ходе передачи права требования, а возникновение нарушения обязательств в дальнейших правоотношениях между Застройщиком и Цессионарием. Также одной из проблем является пропуск Застройщиком сроков на завершение строительства, а также дальнейшее неудовлетворение претензионных требований Цессионария, в связи с чем, последний выходит на рассмотрения данного вопроса в судебные органы.
Необходимо отметить, что по вышеуказанным вопросам за последние годы сложилась стабильная судебная практика, и исковые требования о взыскании неустойки, компенсации морального, а также штрафа, предъявляемые Цессионарием, рассматриваются грамотно, всесторонне, и в максимально короткие сроки.
Анализируя судебную практику данной проблематики, хотелось бы выделить одну интересную структуру правоотношений, которая фигурирует в рамках признания действий Управлений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по регистрации уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья незаконными.
Так, дольщики заключают договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилого дома, однако в качестве Цессионария выступают коллекторские агентства, и стороны ограниваются только передачей прав в части взыскания неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, штрафом за неудовлетворении требований в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей». В последующем данный договор регистрируется в Управлении Росреестра.
В дальнейшем, в ходе судебного заседания выясняется, что основания для совершения действий по регистрации уступки прав требования отсутствуют, потому, как уступка права требования по договору участия в долевом строительстве жилья предполагает безусловную замену лиц в обязательстве, когда первоначальный кредитор полностью выбывает из обязательства.
Реализация стороной договора принадлежащего ей на основании данного договора субъективного обязательственного права неразрывно связана с исполнением возложенной на нее договором обязанности.
Также, судами общей юрисдикции было установлено, что смерть Цедента не является основанием для того, чтобы Управление Росреестра отказывало в регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве жилья, если судом будут установлены следующие факты:
- во-первых, при жизни Цедент лично участвовал в заключение договора уступки права требования, следовательно, выразил свою волю на заключение сделки, договор никем не оспорен, не изменен и не расторгнут;
- во-вторых, получено предусмотренное договором согласие на уступку права требования по договору долевого участия в строительстве от Застройщика;
- в-третьих, предусмотренная в условиях договора стоимость квартиры Цедентом оплачена полностью, задолженности перед Дольщиком не имеется.
При изучении вопроса о действии уступки требования по договору долевого участия в строительстве жилья, на практике возникают следующие проблемы. Так, к примеру, далеко не все судебные органы могут исследовать все обстоятельства дела и осуществить надлежащую правовую оценку, в связи с чем, нарушается правильное счисление срока передачи объекта участнику долевого строительства.
Суды, к примеру, при рассмотрении вопроса о передаче квартиры дольщикам, исчисляют срок с даты планируемого срока завершения строительства, а не с даты разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, что противоречит условиям договора участия в долевом строительстве, тем самым допускают существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые влекут к отмене таких решений в вышестоящей инстанции.
В ходе уступки права требования Цедент теряет право предъявить требование о его исполнении к должнику. Такая уступка заменяет кредитора в обязательстве, но не осуществляет замены стороны в договоре.
Относительно безопасности субъектов данного договора, хочется отметить, что к случаям, когда цена, которая указывается в договоре уступки права требования, равна или же незначительно отличается от цены, которая указывается в ДДУ, стоит относиться с особой осторожностью.
Требуется внимательно изучить всю информацию о застройщике и проверить, не находится ли он на стадии банкротства, не является ли объект долгостроем, не имеется ли проблем с коммуникациями или других существенных проблем. О проблемах подобного рода могут свидетельствовать массовые продажи квартир в данном доме. Должна настораживать многократная передача прав, а также передача прав от юридического лица. Если имеется альтернативная возможность, рекомендуется заключать договор уступки права требования по договору долевого участия с физическим лицом, потому как оно считается более благонадежным.
По результатам исследования считаем необходимым принять Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации по указанным спорным вопросам, возникающим в рамках договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья.
Помимо этого, необходимо внести изменения в гражданское законодательство Российской Федерации, и привести его в соответствие с нормами права зарубежных государств, для которых уступка права требования по договору долевого участия в строительстве жилья является обычной практикой и имеет четкое, всестороннее правовое регулирование.