Введение 3
Глава 1. Общая характеристика долевого строительства жилья:
§ 1. Договор долевого участия в строительстве как основание
возникновения права собственности на жилое помещение 9
§ 2. Правовое регулирование отношений в сфере долевого строительства
жилья 17
Глава 2. Механизмы защиты прав участников долевого строительства жилья:
§ 1. Меры охраны прав участников долевого строительства 24
§ 2. Способы защиты, применяемые при нарушении застройщиком прав участников долевого строительства 39
Глава 3. Защита прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика:
§ 1. Погашение требований участников долевого строительства в рамках дела о банкротстве
застройщика 50
§ 2. Роль Фонда защиты прав граждан-участников долевого
строительства при банкротстве застройщика 63
§ 3. Альтернативные способы защиты и восстановления прав участников долевого
строительства 68
Заключение 74
Список использованных нормативно - правовых актов, материалов судебной практики и специальной
литературы 84
В настоящее время строительство играет важную роль, как для конкретного человека, так и для всего общества. Строительство направлено на удовлетворение потребности человека в жилье, как одной из первоочередных потребностей человека. Законодатель в статье 40 Конституции Российской Федерации закрепляет и гарантирует право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
В соответствии с Указом Президента РФ от 7.05.2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», Правительство РФ обязано создать для населения возможности улучшения жилищных условий не реже одного раза в 15 лет и обеспечить до 2020 г. предоставление доступного и комфортного жилья российским семьям, желающим улучшить свои жилищные условия.
Отсутствие и несовершенство определенных механизмов и средств защиты прав и интересов участников отношений в области долевого строительства недостаточно сформировавшееся правовое регулирование привели к возникновению ряда теоретических и практических проблем, а также к возрастанию правонарушений в сфере долевого строительства.
Привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и невыполнение своих обязательств застройщиками - одна из самых значимых социально-экономических проблем в настоящее время. Данная проблема усугубляется тем, что схемы привлечения средств физических лиц застройщиками не всегда позволяют гражданам доказать свои права на получение жилых помещений, а также в ходе банкротства таких застройщиков происходит «растаскивание» имущества и имущественных прав, в которые вложены средства дольщиков. Очевидно, что решение проблем дольщиков неразрывно взаимосвязано с правовой конструкцией защиты прав участников долевого строительства. Вместе с тем, внесение существенных изменений действующего законодательства в области долевого строительства не погасило остроту теоретических дискуссий, связанных с его эффективностью. Так, учитывая, что в большей степени именно от этого зависит решение других наиболее сложных вопросов долевого строительства, проблема выяснения правовых аспектов механизмов защиты дольщиков по-прежнему требует дальнейших исследований.
Целью настоящего исследования является является формирование целостного представления о возможных механизмах и способах защиты прав участников долевого строительства жилья.
Цели исследования могут быть достигнуты посредством решения следующих задач:
1) определение понятия, существенных условий, формы, порядка заключения и оснований расторжения договора долевого участия в строительстве;
2) исследование источников правового регулирования отношений в сфере долевого строительства жилья;
3) изучение возможных механизмов защиты прав участников долевого строительства жилья: меры охраны прав участников долевого строительства и способы защиты, применяемые при нарушении застройщиком прав участников долевого строительства;
4) выявление особенностей правового положения участников долевого строительства при процедуре банкротства застройщика и возможных способов защиты их прав;
5) определение роли Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, анализ функций, полномочий и эффективности публичноправовой компании;
6) исследование альтернативных способов защиты и восстановления прав участников долевого строительства, предусмотренных действующим законодательством, определение роли государственной поддержки в целжс минимизации количества “обманутых дольщиков”;
7) предложить возможные перспективы развития законодательства в сфере долевого участия в строительстве жилья.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в сфере участия в долевом строительстве жилья.
Предмет исследования составляют нормы законодательства
Российской Федерации, которые регулируют вышеуказанные отношения; научные изыскания по теме исследования; материалы судебной практики.
Методологической основой исследования являются общенаучный диалектический метод познания, универсальные научные методы (системноструктурный, формально-логический, методы анализа и синтеза, индукции и дедукции), а также специальные юридические методы (юридико- догматический, сравнительно-правовой).
Теоретической основой исследования являются труды таких исследователей, как М.И. Брагинский В.В. Витрянский, Е.А. Суханов, Д.М.
Генкин, В.А. Зюзин, О.Л.Капица, Е.Б. Козлова, И.А. Лепехин , О.А. Кузьмина , О.Л. Вербина , А. Абрамов , М.М. Монастырев , О.В. Макаров , О.Г. Ершов , М.В. Петрухин и других отечественные цивилистов.
Нормативную основу диссертационного исследования составили Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Закон о долевом строительстве, а также иные нормативноправовые акты, регулирующие отношения в сфере долевого строительства, а также Проект Федерального закона №581453-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательны акты Российской Федерации".
Эмпирическая база исследования представлена материалами судебной практики Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ, а также арбитражных судов округов, арбитражных апелляционных судов и судов общей юрисдикции различных инстанций.
В результате исследования были сделаны следующие выводы:
1. Договор долевого участия в строительстве следует отнести к самостоятельному гражданско-правовому договору, содержащему отличные от других гражданско-правовых договоров предмет, цели, содержание и субъектный состав.
2. Действующим законодательством определены меры охраны и способы защиты прав участников долевого строительства жилья: обязательное соблюдение застройщиком законодательно закрепленных требований, предшествующих заключению договора и привлечению денежных средств дольщиков; установленные Законом о долевом строительстве способы обеспечения исполнения обязательств по данному договору; определенный порядок государственной регистрации права собственности на объекты долевого строительства; возможность расторжения договора по инициативе дольщика, взыскания неустоек, штрафов морального вреда.
3. Защита прав участников долевого строительства в случае банкротства застройщика осуществляется при поддержке государства и органов исполнительной власти субъектов, а также особой роли Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства при банкротстве застройщика.
4. В связи с постепенным переходом на проектное финансирование строительства часть проблем связанных с “обманутыми дольщиками”, на будущее время можно считать решенными. Вместе с тем, застройщики находящиеся в активных процедурах банкротства, осуществляют строительство на основании разрешений на строительство, выданные в период c января 2001-го по июнь 2018 года. Следовательно, необходимо распространить на застройщиков, получивших разрешение на строительство ранее принятых изменений, действие Закона о долевом строительстве с учетом последних изменений.
5. В связи с введением дополнительных требований в отношении застройщика долевое строительство жилья станет значительно дороже. В целях устранения вышеуказанной проблемы и сокращения издержек необходимо позволить застройщикам получать денежные средства со счетов эскроу частями после завершения определенного этапа строительства (а не после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) либо снизить процентную ставку кредитования в уполномоченном банке в отношении застройщика.
Полученные результаты исследования темы магистерской диссертации были апробированы во время прохождения преддипломной практики.
Структура работы соответствует цели и задачам исследования. Работа состоит из настоящего введения трех глав, объединяющих семь параграфов, заключения и списка использованных источников.
В ходе настоящего исследования были проанализированы способы защиты прав участников долевого строительства в рамках правоотношений с застройщиками. Отношения в сфере долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В литературе отмечается, "специфика правового регулирования долевого строительства многоквартирных домов заключается в том, что данная сфера законодательства носит комплексный характер. Отдельные вопросы, связанные с процессами выделения земельных участков для строительства, возведения многоквартирных домов, подключения их к сетям инженерно-технического обеспечения, а также вопросы участия граждан в целевых программах, предусматривающих строительство многоквартирных домов с привлечением денежных средств граждан, регулируются нормами жилищного, земельного, градостроительного и иного законодательства".
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
