В соответствии с поставленной целью и задачами в данном исследовании, можно сделать следующие выводы:
1) Жилищное законодательство не раскрывает термин «жилище» несмотря на то, что по тексту Жилищного кодекса Российской Федерации он используется. Вместо этого в кодексе наличествует понятие жилого помещения, под которым понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам).
Жилое помещение является видом жилища, обладающим своими отличительными признаками: изолированность; пригодность для
проживания; соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам; государственная регистрация в качестве объекта недвижимости. К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
2) Основное право на жилые помещения - это право собственности. Однако существуют и иные вещные права и обязательственные права.
Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.
3) Федеральный законодатель определяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» как юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество, а также ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Проанализировав различные точки зрения правоведов на понятие и сущность государственной регистрации на недвижимое имущество, нами предложено авторское определение: государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в том числе и на жилые помещения и сделок с ним можно определить как деятельность государства в лице его специальных органов, представляющую собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости, и результат такой деятельности, представляющий собой ненормативный акт государственного органа, влекущий возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним обладает правоустанавливающим, правоподтверждающим и охранительным значением для заинтересованных лиц и контролирующим, фискальным и статистическим значением для государства в лице его специальных органов.
4) Участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилые помещения, являются собственники жилых помещений и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, а также органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, кадастровые инженеры, нотариусы, судебные приставы- исполнители, с одной стороны, и орган регистрации прав - с другой.
5) В результате анализа особенности процедуры государственной регистрации на различные виды жилых помещений, были выявлены проблемные вопросы, возникающие при государственной регистрации сделок с жилыми помещениями, такие, например, как:
- неудачный выбор формулировки названия федерального закона, так как государственной регистрации подлежит не недвижимость, а право на недвижимое имущество;
- пункт 11 статьи 7 федерального закона говорит о том, что защита сведений единого государственного реестра недвижимости осуществляется оператором федеральной государственной информационной системы ведения единого государственного реестра недвижимости в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом ссылка на законодательство отсутствует;
- существует угроза хакерских атак и изменения сведений о правах на недвижимость, в результате чего сведения, содержащиеся в выписке могут быть недостоверны;
- отсутствует определение выписки;
- перестала существовать альтернатива в выборе свидетельства или выписки, при каждом действии в отношении жилого помещения как объекта недвижимости потребуется выписка, которая облагается государственной пошлиной;
- недостаточно эффективен механизм защиты прав и законных интересов приобретателей жилых помещений, придания открытости информации о праве пользования жилыми помещениями;
- разовая компенсация за утрату права собственности охватывает не все его издержки, в частности, она не компенсирует судебные расходы заявителя, поскольку она имеет целью не максимально полное возмещение причиненных ему убытков, а только лишь частичную компенсацию возникших негативных последствий, стимулирование участия в обороте жилых помещений, а в некоторых случаях - также дополнительную гарантию права на жилище. Кроме того, статья 68 Закона о государственной регистрации вступает в силу только с 1 января 2020 года;
- в соответствии с законом с 1 января 2017 г. нельзя зарегистрировать объекты капитального строительства, которые в соответствии с выданными разрешениями на их строительство сдаются поэтапно, в результате граждане, купившие жилье в построенном на одном из первых этапов строительства многоквартирного жилого дома, не смогут зарегистрировать свое право собственности на квартиру до полного завершения и принятия всех этапов строительства и государственного кадастрового учета всего многоквартирного дома;
- невозможность государственной регистрации права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте ИЖС) или в жилом строении;
5) В результате чего в работе внесены некоторые предложения по совершенствованию законодательного регулирования государственной регистрации прав на жилые помещения, а именно:
- изменить название закона и изложить его следующим образом: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»;
- необходимо законодательно регулировать процедуру защиты сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости путём принятия соответствующей инструкции;
- определить выписку как документ, удостоверяющий государственную регистрацию и содержащий сведения из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, выдаваемый в бумажном или электронном виде;
- в пункт 3 статьи 9 Закона о государственной регистрации следует добавить подпункт 3.1, устанавливающий, что в реестр прав на недвижимость вносятся такие дополнительные сведения, как сведения о всех членах семьи собственника и/или бывших членах семьи собственника данного жилого помещения, имеющих право пользования данным жилым помещением, которое не прекращается в связи с переходом права собственности на жилое помещение к другому лицу и изложить его в следующей редакции: «3.1) сведения о проживающих в жилом помещении всех членах семьи собственника данного жилого помещения и/или бывших членах семьи собственника данного жилого помещения, имеющих право пользования данным жилым помещением»;
- изложить часть 4 статьи 40 Закона № 218-ФЗ следующим образом: «Государственный кадастровый учет расположенных в многоквартирном доме жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест допускается до осуществления государственного кадастрового учета всего многоквартирного дома при условии поэтапного строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующей секции многоквартирного жилого дома»
Или следующим образом: «Если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового учета документы. Правила настоящей части не применяются при осуществлении кадастрового учета жилых помещений и нежилых помещений в многоквартирном доме, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест»;
- статью 18 указанного закона дополнить вторым абзацем следующего содержания: «Раздел индивидуального жилого дома, блокированного жилого дома на комнаты и выдел одной или нескольких комнат из индивидуального жилого дома, блокированного жилого дома, выдел из индивидуального жилого дома или жилого дома блокированной застройки одного или нескольких блокированных жилых домов, выдел из квартиры одной или нескольких комнат не допускаются»;
- уточнить механизм взаимодействия регистрирующего органа и заявителя, в частности при приостановлении регистрационных действий: если представленные документы не устраняют основание приостановки, необходимо оперативно информировать об этом заявителя. Ведь неустранение причин приостановки влечет за собой отказ в совершении регистрационных действий;
- статью 68 следуют исключить и воплотить ее в отдельной главе Закона 10.1. Компенсация за утрату права, зарегистрированного в Едином Государственном Реестре недвижимости;
- в будущем увеличить размер компенсации за утрату права, зарегистрированного в Едином Государственном Реестре недвижимости до полного возмещения убытков либо предусмотреть какой-то другой механизм, например государственное страхование ответственности органов регистрации.
В целом предлагаемые юридические мероприятия состоят в возможности гармонизировать нормы, регулирующие гражданский оборот недвижимости, в том числе государственный кадастровый учет объектов недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в том числе и на жилые помещения, восполнить существующие пробелы и устранить недостатки в правовом регулировании указанных отношений.

Купить