Помощь студентам в учебе
ЗАЩИТА ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
|
Введение 3
Глава 1. Общие положения о защите прав участников долевого строительства 7
1.1. Развитие законодательства, регулирующего защиту прав
участников долевого строительства на современном этапе 7
1.2. Понятие и соотношение охраны и защиты прав участников
долевого строительства 20
1.3. Правовой статус участника долевого строительства. Применение законодательства о защите прав потребителей к отношениям по долевому
строительству 29
1.4. Формы защиты прав участников долевого строительства 40
Глава 2. Способы защиты прав участников долевого строительства 46
2.1. Понятие и виды способов защиты прав участников долевого
строительства 46
2.2. Способы защиты прав участника долевого строительства при
нарушении срока передачи объекта долевого строительства; а также нарушении требований к качеству объекта долевого строительства 52
2.3. Способы защиты прав участника долевого строительства при
нарушении застройщиком процедуры заключения, а также содержания и формы договора участия в долевом строительстве 61
2.4. Нарушение прав участников долевого строительства в случае
несостоятельности (банкротства) застройщика 68
Заключение 79
Список нормативно-правовых актов, судебной практики, литературы и электронных ресурсов
Глава 1. Общие положения о защите прав участников долевого строительства 7
1.1. Развитие законодательства, регулирующего защиту прав
участников долевого строительства на современном этапе 7
1.2. Понятие и соотношение охраны и защиты прав участников
долевого строительства 20
1.3. Правовой статус участника долевого строительства. Применение законодательства о защите прав потребителей к отношениям по долевому
строительству 29
1.4. Формы защиты прав участников долевого строительства 40
Глава 2. Способы защиты прав участников долевого строительства 46
2.1. Понятие и виды способов защиты прав участников долевого
строительства 46
2.2. Способы защиты прав участника долевого строительства при
нарушении срока передачи объекта долевого строительства; а также нарушении требований к качеству объекта долевого строительства 52
2.3. Способы защиты прав участника долевого строительства при
нарушении застройщиком процедуры заключения, а также содержания и формы договора участия в долевом строительстве 61
2.4. Нарушение прав участников долевого строительства в случае
несостоятельности (банкротства) застройщика 68
Заключение 79
Список нормативно-правовых актов, судебной практики, литературы и электронных ресурсов
Такое понятие, как участие в долевом строительстве появилось на законодательном уровне при введении Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ).
Строительство жилья, путем привлечения денежных средств лиц началось в начале девяностых годов двадцатого века, когда распался СССР. В то время обеспечение жильем производилось на безвозмездной основе передачи жилья в пользование и во владение. Однако после распада СССР государственная система по строительству жилья была разрушена, достаточное количество накоплений у частного сектора отсутствовало. Тем самым население, для того, чтобы улучшить свои жилищные условия готовы были заплатить деньги, то есть финансировать застройщиков под обещание последних в будущем предоставлении квартир в строящихся домах.
В связи с этим возникла потребность в создании отдельного договора, регулирующего отношения застройщика и участника долевого строительства, вкладывающего денежные средства в строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. На этом основании законодатель принял нормативный акт - Закон №214-ФЗ, регулирующий вышеназванные отношения.
На сегодняшний день долевое участие является очень популярным видом договора. Население заинтересовано в получении жилья через участие в долевом строительстве и это зачастую обусловлено относительно невысокой
Застройщики в свою очередь берут на себя большие риски, так как имеются многочисленные факторы, влияющие на ход строительства. Причины могут быть разные, но самыми распространенными являются следующие:
1. Инфляция, резкий скачок курса валют и прочие подобные факторы, которые приводят к резкому изменению цен на строительные материалы и другие сопутствующие расходы.
2. Форс - мажор. Не всегда является частым явлением, однако также может способствовать ухудшению финансового положения застройщика и как следствие приводить к банкротству.
3. Неправильная организация бизнес-процесса или распределения денежных средств по приоритетности, что в дальнейшем приводит к нехватке средств на необходимые нужды для дальнейшего строительства.
4. Мошенничество. После получения денежных средств от участников долевого строительства собственник строительной организации незаконными способами выводит большую часть средств из компании. В основном это делается с помощью фиктивных договоров подряда, где специально завышают стоимость материала.
Однако люди, заключая договоры участия в долевом строительстве и вкладывая денежные средства, зачастую рискуют попасться на недобросовестных застройщиков, поэтому нужно обязательно проверять информацию о том или ином застройщике, особенно, если он является новой компанией на рынке.
В 2016 году по расчетам рейтинга агентства строительного комплекса, в одной из стадий банкротства находилось 149 компаний из 5 500
существующих на тот момент. На их балансе находилось 4 500 000 м2 незавершенного жилья. Также по данным вышеупомянутого рейтинга
агентства строительного комплекса, с января по июнь 2017 года в России были признаны банкротами 57 застройщиков жилья, которые возводили 289 объектов общей площадью 1 330 000 м в 28 регионах России.
Актуальность данной темы обуславливается тем, что в виду вышесказанных обстоятельств, люди остаются и без денег, и без жилья, поэтому вынужденно принимаются меры по постоянному совершенствованию законодательства в области долевого строительство, где максимальное внимание уделяется именно на защиту прав участников долевого строительства.
Целью данной работы является выработка целостного представления о защите прав участников долевого строительства на основе комплексного анализа нормативных актов, материалов судебной практики, а также трудов ученых-цивилистов, занимающихся проблемами долевого строительства.
Исходя из поставленной цели, мы ставим перед собой следующие задачи:
1. Изучить развитие законодательства в области защиты прав участников долевого строительства;
2. Рассмотреть понятие и соотношение охраны и защиты прав участников долевого строительства;
3. Изучить правовой статус участника долевого строительства на законодательном уровне, а также выявить в каких случаях применяется закон о защите прав потребителей;
4. Дать характеристику формам защиты прав участников долевого строительства;
5. Рассмотреть и изучить восстановительные способы защиты прав участников долевого строительства, а также описать такие способы;
6. Проанализировать способы защиты прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика;
Объектом исследования выступают гражданско-правовые отношения, возникающие из договора участия в долевом строительстве.
Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, которые закрепляют способы защиты прав участников долевого строительства, а также практику их применения.
Структура дипломной работы: выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, объединяющих восемь параграфов, а также списка литературы.
Строительство жилья, путем привлечения денежных средств лиц началось в начале девяностых годов двадцатого века, когда распался СССР. В то время обеспечение жильем производилось на безвозмездной основе передачи жилья в пользование и во владение. Однако после распада СССР государственная система по строительству жилья была разрушена, достаточное количество накоплений у частного сектора отсутствовало. Тем самым население, для того, чтобы улучшить свои жилищные условия готовы были заплатить деньги, то есть финансировать застройщиков под обещание последних в будущем предоставлении квартир в строящихся домах.
В связи с этим возникла потребность в создании отдельного договора, регулирующего отношения застройщика и участника долевого строительства, вкладывающего денежные средства в строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. На этом основании законодатель принял нормативный акт - Закон №214-ФЗ, регулирующий вышеназванные отношения.
На сегодняшний день долевое участие является очень популярным видом договора. Население заинтересовано в получении жилья через участие в долевом строительстве и это зачастую обусловлено относительно невысокой
Застройщики в свою очередь берут на себя большие риски, так как имеются многочисленные факторы, влияющие на ход строительства. Причины могут быть разные, но самыми распространенными являются следующие:
1. Инфляция, резкий скачок курса валют и прочие подобные факторы, которые приводят к резкому изменению цен на строительные материалы и другие сопутствующие расходы.
2. Форс - мажор. Не всегда является частым явлением, однако также может способствовать ухудшению финансового положения застройщика и как следствие приводить к банкротству.
3. Неправильная организация бизнес-процесса или распределения денежных средств по приоритетности, что в дальнейшем приводит к нехватке средств на необходимые нужды для дальнейшего строительства.
4. Мошенничество. После получения денежных средств от участников долевого строительства собственник строительной организации незаконными способами выводит большую часть средств из компании. В основном это делается с помощью фиктивных договоров подряда, где специально завышают стоимость материала.
Однако люди, заключая договоры участия в долевом строительстве и вкладывая денежные средства, зачастую рискуют попасться на недобросовестных застройщиков, поэтому нужно обязательно проверять информацию о том или ином застройщике, особенно, если он является новой компанией на рынке.
В 2016 году по расчетам рейтинга агентства строительного комплекса, в одной из стадий банкротства находилось 149 компаний из 5 500
существующих на тот момент. На их балансе находилось 4 500 000 м2 незавершенного жилья. Также по данным вышеупомянутого рейтинга
агентства строительного комплекса, с января по июнь 2017 года в России были признаны банкротами 57 застройщиков жилья, которые возводили 289 объектов общей площадью 1 330 000 м в 28 регионах России.
Актуальность данной темы обуславливается тем, что в виду вышесказанных обстоятельств, люди остаются и без денег, и без жилья, поэтому вынужденно принимаются меры по постоянному совершенствованию законодательства в области долевого строительство, где максимальное внимание уделяется именно на защиту прав участников долевого строительства.
Целью данной работы является выработка целостного представления о защите прав участников долевого строительства на основе комплексного анализа нормативных актов, материалов судебной практики, а также трудов ученых-цивилистов, занимающихся проблемами долевого строительства.
Исходя из поставленной цели, мы ставим перед собой следующие задачи:
1. Изучить развитие законодательства в области защиты прав участников долевого строительства;
2. Рассмотреть понятие и соотношение охраны и защиты прав участников долевого строительства;
3. Изучить правовой статус участника долевого строительства на законодательном уровне, а также выявить в каких случаях применяется закон о защите прав потребителей;
4. Дать характеристику формам защиты прав участников долевого строительства;
5. Рассмотреть и изучить восстановительные способы защиты прав участников долевого строительства, а также описать такие способы;
6. Проанализировать способы защиты прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика;
Объектом исследования выступают гражданско-правовые отношения, возникающие из договора участия в долевом строительстве.
Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, которые закрепляют способы защиты прав участников долевого строительства, а также практику их применения.
Структура дипломной работы: выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, объединяющих восемь параграфов, а также списка литературы.
Подводя итоги можно сказать, что законодатель постоянно вводит новые изменения в законодательство о долевом участии в строительстве, которые все более ужесточают нормы в отношении застройщиков.
Изначальное несовершенство закона в конечном итоге привело к многочисленному распространению мошеннических действий и нестабильности жилищной сферы в области долевого строительства.
В Российской Федерации в настоящее время существует более 500 «проблемных» объектов незавершенного строительства и несколько десятков тысяч лиц, которые вложив свои сбережения, до сих пор не могут получить по акту прима-передачи или иному способу, не запрещенному законодательством, объекты долевого строительства и оформить их в собственность.
По своей сущности, договор долевого строительства является уникальным договором, который закреплен только в Законе №214-ФЗ, не имея при этом закрепления в Гражданском кодексе РФ.
Обязательства по договору долевого участия могут быть обеспечены тремя способами: залогом; с помощью открытия счетов-эскроу; страхования гражданской ответственности застройщика.
Безусловно, участник долевого строительства является «слабой» стороной договора долевого участия, так как именно данная сторона договора, вкладывая денежные средства в строительство, рискует как не получить объект в собственность, либо получить, но с существенными недостатками или с отклонениями от условий договора, так и не вернуть в полном объеме вложенные средства. Именно поэтому так важна защита прав участников долевого строительства, ведь без определенных требований к застройщикам, обязанностей с их стороны, прав участников долевого строительства, фактически, долевое строительство не могло бы существовать, никак иначе застройщики тогда максимально ущемляли бы права участников долевого строительства, выбирая для себя наиболее удобные и выгодные положения.
Защита прав граждан может осуществляться как при помощи юрисдикционной формы защиты прав, так и неюрисдикционной, где, как уже было выяснено в данной работе, юрисдикционная форма защиты прав является наиболее эффективная, в виду государственно-принудительного воздействия на застройщика.
Для совершенствования законодательства в области долевого строительства, считаю необходимым внести следующие предложения:
1. Для разграничения договора долевого участия от других гражданско-правовых конструкций договоров, необходимо закрепить его в Гражданском кодексе РФ, где будут отражены все признаки, характерные только для договора долевого участия.
2. В случае банкротства застройщика, необходимо максимальное внимание уделить защите прав участников долевого строительства, путем признания права на долю в объекте незавершенного строительства за участником долевого строительства, не зависимо от того, какие требования изначально предъявлялись таким участником.
Вопрос о долевом строительстве на сегодняшний день очень актуален, ведь не зря проводится мониторинг деятельности застройщиков, ведутся реестры и предпринимаются все меры по усовершенствованию нормативно¬правовой базы в отношении долевого строительства, регулирующие требования к застройщикам, а эти требования с каждым таким изменением становятся все жестче.
1. Подготовительный, который будет действовать до 30 июня 2018 года, куда входит подготовка и разработка нормативно-правовой базы;
2. Переходный. Действие данного этапа предполагается с 01 июля 2018 года по 30 июня 2019 года. Здесь планируется введение в действие двух моделей финансирования - использование компенсационного фонда и счетов- эскроу.
3. Завершающий этап. Примерные даты завершающего этапа назначены на 31 декабря 2020 года, где договоры об участии в долевом строительстве утратят силу, а вместо них придут договоры счетов-эскроу на основании которых, граждане, желающие приобрести жилье, будут вносить денежные средства на счета-эскроу, открытые в банке. В то время как застройщик сможет данные деньги получить только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
Таким образом, законодатель полностью хочет отказаться от привлечения денежных средств граждан - участников долевого строительства, где застройщики могут использовать эти деньги на строительство. Такого права в будущем у застройщиков не будет. Они вынуждены будут получать кредитование только через уполномоченные банки. Кредитование через микро финансовые организации и прочие подобные кредитные организации уже недоступно для застройщиков.
Как видим, влияние банков на долевое строительство и застройщиков усиливается. Однако законодатель понимает, что введя такие рамки для застройщика относительно уполномоченных банков, нужно не допустить поглощения такими банками и взятием долевого строительства под контроль
По моему мнению, данные нововведения значительно укрепят законодательство о долевом строительстве, максимально, исключая возможности оставление участников долевого строительства на «произвол судьбы». Введя компенсационный фонд, законодатель обеспечил участника долевого строительства на стопроцентную гарантию возмещения вложенных средств, ведь одно только страхование объекта со стороны застройщика недостаточно для полной уверенности в восстановлении своих прав. Это обуславливается тем, что страховые компании также являются коммерческими организациями, которые в виду стечения различных обстоятельств могут в любой момент «рухнуть», что приводит к невозможности в дальнейшем в полной мере воспользоваться привилегиями такого страхования.
Введение счетов-эскроу, как я считаю, приведет, конечно, к значительному удорожанию квадратного метра объекта, в виду того факта, что застройщики не будут получать денежные средства от потенциальных участников долевого строительства, сразу после регистрации договора долевого участия, а такие средства будут храниться на счете-эскроу, открытого в уполномоченном банке, до выполнения определенных условий.
Возможно, именно такие новшества в законодательстве привнесут ясность в дальнейшее разрешение проблем с «обманутыми дольщиками». А насколько эффективными будут нововведения в борьбе с «обманутыми дольщиками» покажет только время.
Изначальное несовершенство закона в конечном итоге привело к многочисленному распространению мошеннических действий и нестабильности жилищной сферы в области долевого строительства.
В Российской Федерации в настоящее время существует более 500 «проблемных» объектов незавершенного строительства и несколько десятков тысяч лиц, которые вложив свои сбережения, до сих пор не могут получить по акту прима-передачи или иному способу, не запрещенному законодательством, объекты долевого строительства и оформить их в собственность.
По своей сущности, договор долевого строительства является уникальным договором, который закреплен только в Законе №214-ФЗ, не имея при этом закрепления в Гражданском кодексе РФ.
Обязательства по договору долевого участия могут быть обеспечены тремя способами: залогом; с помощью открытия счетов-эскроу; страхования гражданской ответственности застройщика.
Безусловно, участник долевого строительства является «слабой» стороной договора долевого участия, так как именно данная сторона договора, вкладывая денежные средства в строительство, рискует как не получить объект в собственность, либо получить, но с существенными недостатками или с отклонениями от условий договора, так и не вернуть в полном объеме вложенные средства. Именно поэтому так важна защита прав участников долевого строительства, ведь без определенных требований к застройщикам, обязанностей с их стороны, прав участников долевого строительства, фактически, долевое строительство не могло бы существовать, никак иначе застройщики тогда максимально ущемляли бы права участников долевого строительства, выбирая для себя наиболее удобные и выгодные положения.
Защита прав граждан может осуществляться как при помощи юрисдикционной формы защиты прав, так и неюрисдикционной, где, как уже было выяснено в данной работе, юрисдикционная форма защиты прав является наиболее эффективная, в виду государственно-принудительного воздействия на застройщика.
Для совершенствования законодательства в области долевого строительства, считаю необходимым внести следующие предложения:
1. Для разграничения договора долевого участия от других гражданско-правовых конструкций договоров, необходимо закрепить его в Гражданском кодексе РФ, где будут отражены все признаки, характерные только для договора долевого участия.
2. В случае банкротства застройщика, необходимо максимальное внимание уделить защите прав участников долевого строительства, путем признания права на долю в объекте незавершенного строительства за участником долевого строительства, не зависимо от того, какие требования изначально предъявлялись таким участником.
Вопрос о долевом строительстве на сегодняшний день очень актуален, ведь не зря проводится мониторинг деятельности застройщиков, ведутся реестры и предпринимаются все меры по усовершенствованию нормативно¬правовой базы в отношении долевого строительства, регулирующие требования к застройщикам, а эти требования с каждым таким изменением становятся все жестче.
1. Подготовительный, который будет действовать до 30 июня 2018 года, куда входит подготовка и разработка нормативно-правовой базы;
2. Переходный. Действие данного этапа предполагается с 01 июля 2018 года по 30 июня 2019 года. Здесь планируется введение в действие двух моделей финансирования - использование компенсационного фонда и счетов- эскроу.
3. Завершающий этап. Примерные даты завершающего этапа назначены на 31 декабря 2020 года, где договоры об участии в долевом строительстве утратят силу, а вместо них придут договоры счетов-эскроу на основании которых, граждане, желающие приобрести жилье, будут вносить денежные средства на счета-эскроу, открытые в банке. В то время как застройщик сможет данные деньги получить только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
Таким образом, законодатель полностью хочет отказаться от привлечения денежных средств граждан - участников долевого строительства, где застройщики могут использовать эти деньги на строительство. Такого права в будущем у застройщиков не будет. Они вынуждены будут получать кредитование только через уполномоченные банки. Кредитование через микро финансовые организации и прочие подобные кредитные организации уже недоступно для застройщиков.
Как видим, влияние банков на долевое строительство и застройщиков усиливается. Однако законодатель понимает, что введя такие рамки для застройщика относительно уполномоченных банков, нужно не допустить поглощения такими банками и взятием долевого строительства под контроль
По моему мнению, данные нововведения значительно укрепят законодательство о долевом строительстве, максимально, исключая возможности оставление участников долевого строительства на «произвол судьбы». Введя компенсационный фонд, законодатель обеспечил участника долевого строительства на стопроцентную гарантию возмещения вложенных средств, ведь одно только страхование объекта со стороны застройщика недостаточно для полной уверенности в восстановлении своих прав. Это обуславливается тем, что страховые компании также являются коммерческими организациями, которые в виду стечения различных обстоятельств могут в любой момент «рухнуть», что приводит к невозможности в дальнейшем в полной мере воспользоваться привилегиями такого страхования.
Введение счетов-эскроу, как я считаю, приведет, конечно, к значительному удорожанию квадратного метра объекта, в виду того факта, что застройщики не будут получать денежные средства от потенциальных участников долевого строительства, сразу после регистрации договора долевого участия, а такие средства будут храниться на счете-эскроу, открытого в уполномоченном банке, до выполнения определенных условий.
Возможно, именно такие новшества в законодательстве привнесут ясность в дальнейшее разрешение проблем с «обманутыми дольщиками». А насколько эффективными будут нововведения в борьбе с «обманутыми дольщиками» покажет только время.