Помощь студентам в учебе
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ И ПРОБЛЕМЫ ПОВЫШЕНИЯ ЕГО ЭФФЕКТИВНОСТИ
|
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 12
1.1. ОСНОВНЫЕ ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ПОНЯТИЯ В ИПОТЕКЕ И ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТЕ 12
1.2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ 25
1.3. СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЕВРОПЕ И США 38
ГЛАВА 2. ПРИКЛАДНЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КАК ИНСТРУМЕНТА БИЗНЕСА 49
2.1. ПРОБЛЕМЫ УЧАСТИЯ БАНКОВ В ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ 49
2.2. ОСНОВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 64
2.3. ПРОБЛЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ С ПОМОЩЬЮ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 74
ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕХАНИЗМА ВОЗВРАТНОСТИ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ 86
3.1. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВОЗВРАТНОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА 86
3.2. ФИНАНСОВЫЕ РИСКИ И СТРАХОВАЯ ЗАЩИТА В ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ 95
3.3. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ИПОТЕКИ 108
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 118
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 123
ПРИЛОЖЕНИЯ 130
ГЛАВА 1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 12
1.1. ОСНОВНЫЕ ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ПОНЯТИЯ В ИПОТЕКЕ И ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТЕ 12
1.2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ 25
1.3. СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЕВРОПЕ И США 38
ГЛАВА 2. ПРИКЛАДНЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КАК ИНСТРУМЕНТА БИЗНЕСА 49
2.1. ПРОБЛЕМЫ УЧАСТИЯ БАНКОВ В ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ 49
2.2. ОСНОВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 64
2.3. ПРОБЛЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ С ПОМОЩЬЮ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 74
ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕХАНИЗМА ВОЗВРАТНОСТИ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ 86
3.1. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВОЗВРАТНОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА 86
3.2. ФИНАНСОВЫЕ РИСКИ И СТРАХОВАЯ ЗАЩИТА В ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ 95
3.3. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ИПОТЕКИ 108
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 118
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 123
ПРИЛОЖЕНИЯ 130
Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных финансовых, экономических гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.
Актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата – все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок.
В этой связи расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.
Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.
Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.
В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.
Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.
Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.
Наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю–продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.
Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в т.ч. участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.
Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников) может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия.
Все вышесказанное подчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, может служить инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, социальной базой решения демографической проблемы.
Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы диссертационного исследования.
Объект и предмет исследования
Объектом исследования в диссертационной работе является рынок ипотечного кредитования в России, предметом исследования – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Выбор объекта и предмета исследования обусловлен сложившейся экономической ситуацией в экономике России, необходимостью глубокого анализа экономической сущности ипотеки как финансового инструмента, а также необходимостью регулирования экономических отношений между кредитором и заемщиком в процессе оценки предмета залога.
Цель и задачи исследования
Цель диссертационной работы заключается в анализе основных проблем ипотечного кредитования и рассмотрении возможных методов усиления его роли в экономическом росте России. В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:
рассмотреть правовую и экономическую сущность ипотеки, ипотечного кредитования, а также определить его место в совокупности банковских операций;
проанализировать отечественный и зарубежный опыт ипотечного кредитования;
исследовать проблемы участия банков в ипотечном кредитовании, проблемы использования ипотеки в жилищном кредитовании, а также формирования пассивов предприятий за счет ипотечных кредитов;
выявить наиболее приемлемые методы обеспечения возвратности ипотечных кредитов, рассмотреть возможные механизмы страхования банковских кредитных рисков, а также объектов залога;
предложить механизм расчета реальной стоимости жилых и нежилых помещений в случае использования их как объектов залога.
Методическая основа исследования
Научной и методической основой диссертационного исследования послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.
Аналитической базой обоснования концептуальных положений диссертации, обеспечения достоверности содержащихся в ней выводов и предложений явились статистические данные Госкомстата РФ, эмпирические данные, материалы периодических изданий.
В ходе исследований в рамках диссертационной работы применялись различные методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, табличный метод и другие.
Степень изученности проблемы
Исследованию проблем ипотечного кредитования посвящены труды различных авторов. Однако зачастую проблемы ипотечного кредитования сводятся исключительно к проблемам кредитования жилищного строительства. Распространенными являются такие ограниченные (односторонние) представления, в соответствии с которыми «ипотека дает возможность любому гражданину решить жилищную проблему», «ипотека – единственный из доступных на сегодня способов получения жилья в собственность» и т. п.
Между тем, на наш взгляд, ипотека также является одним из эффективных способов пополнения оборотных средств хозяйствующих субъектов под залог остающихся в распоряжении заемщика основных средств. Поэтому данному аспекту ипотечного кредитования также должно быть уделено отдельное внимание.
С другой стороны, существующие в настоящее время методы оценки объектов недвижимости применяются только при совершении сделок купли-продажи квартир, а при определении стоимости ипотеки не используются. Такое несоответствие порождает ряд проблем методического характера, решению которых также посвящена диссертационная работа.
Апробация результатов исследования
Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в периодической печати (6 статей), апробированы в АКБ "Бин", используются при подготовке курса лекций по ипотечному кредитованию в Казанском финансово-экономическом институте.
Научная новизна и практическая значимость исследования
Научная новизна диссертационной работы заключается в следующем
1. Ипотечное кредитование проанализировано как составной элемент операций коммерческого банка; на основе такого анализа выявлены следующие основные модели ипотечного кредитования, применяющиеся в России в настоящее время:
одноступенчатая;
двухступенчатая;
трехступенчатая.
Выделены и обоснованы существенные характеристики указанных моделей.
2. На основе анализа отечественного и зарубежного опыта ипотечного кредитования предложены следующие актуальные для российских условий направления совершенствования экономических основ ипотеки:
а) создание специализированных организаций – держателей реестра ипотечных облигаций;
б) приведены аргументы в пользу создания специализированных банков;
в) выявлены регионы, имеющие наиболее успешный опыт внедрения ипотеки, который может быть распространен и на другие регионы.
3. Предложены инструменты обеспечения возвратности ипотечных кредита, к которым относятся:
комплексный учет инфляции при расчете стоимости объекта залога;
страховые способы защиты кредитора от недобросовестных заемщиков.
4. Предложен механизм оценки недвижимого имущества для определения реальной возможной суммы ипотечного кредита, а также условий эксплуатации объекта залога. Механизм включает в себя несколько алгоритмов, в частности:
метод сравнимых продаж;
метод затрат;
метод капитализации земельной ренты;
Практическая значимость исследования состоит в том, что сформулированные в ней выводы и рекомендации могут быть использованы на различных уровнях управления финансами:
для решения долгосрочных задач привлечения инвестиций в экономику России под залог различного недвижимого имущества;
при выборе возможных инструментов движения капитала от стратегических инвесторов к оперативным заемщикам;
при формировании и реализации федеральных ипотечных программ;
отечественными и зарубежными предпринимателями для анализа возможностей участия в стратегических программах.
Структура работы
Поставленная в работе цель позволила сформировать следующую структуру исследования. Диссертационная работа состоит из введения, 3 глав, заключения и списка использованной литературы.
Во Введении сформулирована основная цель и поставлены задачи работы, показана актуальность выбранной темы, проведен краткий анализ изученности проблемы, а также показаны научная новизна и практическая значимость исследования.
В первой главе «Экономические и правовые основы ипотечного кредитования» раскрыта сущность ипотечного кредитования, описаны проблемы ипотечного кредитования за рубежом, а также в Российской Федерации (на примере отдельных регионов).
Во второй главе «Прикладные аспекты ипотечного кредитования как инструмента бизнеса» проведен анализ возможностей использования ипотечного кредитования в бизнесе. В частности, проанализировано участие банков в ипотечном кредитовании, рассмотрено ипотечное кредитование жилищного строительства, а также формирование пассивов предприятий.
В третьей главе «Направления совершенствования механизма возвратности ипотечных кредитов» проанализированы основные прикладные проблемы ипотечного кредитования, а также сделана попытка найти пути решения указанных проблем.
В частности, рассмотрены проблемы возвратности объектов залога при ипотечном кредитовании, предложены методы оценки объектов залога, а также предложен механизм страхования как наиболее эффективный инструмент предотвращения потерь.
В Заключении подведены основные итоги исследования, а также сделаны основные выводы и рекомендации.
Актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата – все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок.
В этой связи расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.
Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.
Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.
В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.
Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.
Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.
Наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю–продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.
Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в т.ч. участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.
Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников) может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия.
Все вышесказанное подчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, может служить инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, социальной базой решения демографической проблемы.
Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы диссертационного исследования.
Объект и предмет исследования
Объектом исследования в диссертационной работе является рынок ипотечного кредитования в России, предметом исследования – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Выбор объекта и предмета исследования обусловлен сложившейся экономической ситуацией в экономике России, необходимостью глубокого анализа экономической сущности ипотеки как финансового инструмента, а также необходимостью регулирования экономических отношений между кредитором и заемщиком в процессе оценки предмета залога.
Цель и задачи исследования
Цель диссертационной работы заключается в анализе основных проблем ипотечного кредитования и рассмотрении возможных методов усиления его роли в экономическом росте России. В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:
рассмотреть правовую и экономическую сущность ипотеки, ипотечного кредитования, а также определить его место в совокупности банковских операций;
проанализировать отечественный и зарубежный опыт ипотечного кредитования;
исследовать проблемы участия банков в ипотечном кредитовании, проблемы использования ипотеки в жилищном кредитовании, а также формирования пассивов предприятий за счет ипотечных кредитов;
выявить наиболее приемлемые методы обеспечения возвратности ипотечных кредитов, рассмотреть возможные механизмы страхования банковских кредитных рисков, а также объектов залога;
предложить механизм расчета реальной стоимости жилых и нежилых помещений в случае использования их как объектов залога.
Методическая основа исследования
Научной и методической основой диссертационного исследования послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.
Аналитической базой обоснования концептуальных положений диссертации, обеспечения достоверности содержащихся в ней выводов и предложений явились статистические данные Госкомстата РФ, эмпирические данные, материалы периодических изданий.
В ходе исследований в рамках диссертационной работы применялись различные методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, табличный метод и другие.
Степень изученности проблемы
Исследованию проблем ипотечного кредитования посвящены труды различных авторов. Однако зачастую проблемы ипотечного кредитования сводятся исключительно к проблемам кредитования жилищного строительства. Распространенными являются такие ограниченные (односторонние) представления, в соответствии с которыми «ипотека дает возможность любому гражданину решить жилищную проблему», «ипотека – единственный из доступных на сегодня способов получения жилья в собственность» и т. п.
Между тем, на наш взгляд, ипотека также является одним из эффективных способов пополнения оборотных средств хозяйствующих субъектов под залог остающихся в распоряжении заемщика основных средств. Поэтому данному аспекту ипотечного кредитования также должно быть уделено отдельное внимание.
С другой стороны, существующие в настоящее время методы оценки объектов недвижимости применяются только при совершении сделок купли-продажи квартир, а при определении стоимости ипотеки не используются. Такое несоответствие порождает ряд проблем методического характера, решению которых также посвящена диссертационная работа.
Апробация результатов исследования
Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в периодической печати (6 статей), апробированы в АКБ "Бин", используются при подготовке курса лекций по ипотечному кредитованию в Казанском финансово-экономическом институте.
Научная новизна и практическая значимость исследования
Научная новизна диссертационной работы заключается в следующем
1. Ипотечное кредитование проанализировано как составной элемент операций коммерческого банка; на основе такого анализа выявлены следующие основные модели ипотечного кредитования, применяющиеся в России в настоящее время:
одноступенчатая;
двухступенчатая;
трехступенчатая.
Выделены и обоснованы существенные характеристики указанных моделей.
2. На основе анализа отечественного и зарубежного опыта ипотечного кредитования предложены следующие актуальные для российских условий направления совершенствования экономических основ ипотеки:
а) создание специализированных организаций – держателей реестра ипотечных облигаций;
б) приведены аргументы в пользу создания специализированных банков;
в) выявлены регионы, имеющие наиболее успешный опыт внедрения ипотеки, который может быть распространен и на другие регионы.
3. Предложены инструменты обеспечения возвратности ипотечных кредита, к которым относятся:
комплексный учет инфляции при расчете стоимости объекта залога;
страховые способы защиты кредитора от недобросовестных заемщиков.
4. Предложен механизм оценки недвижимого имущества для определения реальной возможной суммы ипотечного кредита, а также условий эксплуатации объекта залога. Механизм включает в себя несколько алгоритмов, в частности:
метод сравнимых продаж;
метод затрат;
метод капитализации земельной ренты;
Практическая значимость исследования состоит в том, что сформулированные в ней выводы и рекомендации могут быть использованы на различных уровнях управления финансами:
для решения долгосрочных задач привлечения инвестиций в экономику России под залог различного недвижимого имущества;
при выборе возможных инструментов движения капитала от стратегических инвесторов к оперативным заемщикам;
при формировании и реализации федеральных ипотечных программ;
отечественными и зарубежными предпринимателями для анализа возможностей участия в стратегических программах.
Структура работы
Поставленная в работе цель позволила сформировать следующую структуру исследования. Диссертационная работа состоит из введения, 3 глав, заключения и списка использованной литературы.
Во Введении сформулирована основная цель и поставлены задачи работы, показана актуальность выбранной темы, проведен краткий анализ изученности проблемы, а также показаны научная новизна и практическая значимость исследования.
В первой главе «Экономические и правовые основы ипотечного кредитования» раскрыта сущность ипотечного кредитования, описаны проблемы ипотечного кредитования за рубежом, а также в Российской Федерации (на примере отдельных регионов).
Во второй главе «Прикладные аспекты ипотечного кредитования как инструмента бизнеса» проведен анализ возможностей использования ипотечного кредитования в бизнесе. В частности, проанализировано участие банков в ипотечном кредитовании, рассмотрено ипотечное кредитование жилищного строительства, а также формирование пассивов предприятий.
В третьей главе «Направления совершенствования механизма возвратности ипотечных кредитов» проанализированы основные прикладные проблемы ипотечного кредитования, а также сделана попытка найти пути решения указанных проблем.
В частности, рассмотрены проблемы возвратности объектов залога при ипотечном кредитовании, предложены методы оценки объектов залога, а также предложен механизм страхования как наиболее эффективный инструмент предотвращения потерь.
В Заключении подведены основные итоги исследования, а также сделаны основные выводы и рекомендации.
В результате проведенного исследования были сделаны следующие основные выводы.
1. Проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации являются одними из наиболее актуальных и наболевших. Существует целый спектр проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования:
политическая и экономическая нестабильность;
низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости;
отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы;
высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц;
высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;
недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах;
недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.
2. Также существует проблема оценки предлагаемого в залог имущества: необходима стандартизация работы оценщиков.
3. В России в настоящее время складывается несколько основных систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.
Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.
Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.
Возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этом снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.
4. Анализ зарубежной практики ипотечного кредитования показывает, что основной акцент при разработке новых инструментов привлечения капитала делается на обеспечении надежности инвестиций. Активное участие в этом принимают государственные структуры, гарантируя инвесторам возврат средств и в то же время обеспечивая доступный кредит некоторым категориям заемщиков. Государство играет заметную роль в организации вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом. Для обеспечения нормального и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемных ситуациях.
5. Опираясь на опыт рыночно развитых стран, государственные специализированные структуры, в которых взяли на себя инициативу в становлении ипотечного кредитования, в России необходимо всячески поддерживать недавно созданное Агентство ипотечного кредитования, которое будет способствовать развитию рынка долгосрочного ипотечного жилищного кредитования посредством:
инициирования создания вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов, предоставляемых российскими коммерческими банками;
стандартизации порядка предоставления, оформления и обслуживания жилищных ипотечных кредитов с целью снижения кредитных рисков и обеспечения высокой степени надежности ценных бумаг, выпускаемых Агентством;
внедрения надежных процедур и правил ведения ипотечного кредитования путем предоставления технической помощи организациям, осуществляющим ипотечную деятельность, и обучения специалистов.
6. В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели института (основным источником средств которого являются привлеченные средства клиентов на расчетные счета и депозиты), а также модели ипотечного банка (основным источником средств которого является продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам). В России основными источниками средств для выдачи ипотечных кредитов являются, как правило, средства, привлекаемые банками на счета клиентов, которые носят обычно краткосрочный характер.
7. Основными рисками ипотечного кредитования в России являются:
кредитный риск (основной фактор кредитного риска состоит в невозможности обеспечить надлежащее принудительное исполнение обеспеченных ипотекой обязательств, а именно обращения взыскания на заложенное имущество);
процентный риск;
риск неликвидности.
8. Развитие вторичного рынка ипотечных кредитов будет содействовать активизации привлечения средств инвесторов для кредитования строительства и приобретения жилья.
9. Устойчивое функционирование всех элементов инфраструктуры ипотечного рынка предполагает создание:
адекватной правовой и нормативной базы;
эффективной системы судопроизводства и принудительного исполнения в вопросах, связанных с ипотечным кредитованием;
эффективных налоговых льгот для всех участников рынка ипотечного кредитования (заемщиков, кредиторов, застройщиков, риэлтеров и инвесторов);
надежных возможностей страхования различного вида рисков и ответственности;
источников долгосрочных (и относительно дешевых) финансовых ресурсов для осуществления рефинансирования кредиторов;
резервного жилого фонда для отселения заемщиков, лишенных права собственности на заложенное жилье.
Требуется использовать более гибкие подходы к развитию системы ипотечного кредитования, а именно необходимо поэтапное приближение к двухуровневой ее модели при ускоренном формировании первичного рынка ипотечных кредитов с использованием разнообразных переходных форм, приспособленных к особенностям платежеспособного спроса разных категорий и слоев населения с дифференциацией по регионам, а также учитывая ограниченность финансовых ресурсов.
Такой опыт уже накоплен регионами и его эффективность подтверждается возросшим реальным спросом на жилье, существенным увеличением объемов жилищного строительства с привлечением средств населения, созданием дополнительных доходов бюджета, которые могут направляться на дальнейшее кредитование населения с целью покупки или строительства жилья, улучшением социального климата в обществе и повышением доверия населения к властям.
В этой связи могут быть сформулированы следующие рекомендации:
ориентировать ипотечное кредитование в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом кредите, что позволяет при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков;
использовать дифференцированные условия ипотечного кредитования различных категорий населения с учетом их доходов и платежеспособности;
применять при формировании системы ипотечного кредитования меры, направленные на поддержку заемщика (организация накопительных программ, зачет стоимости имеющегося жилья в дополнение к собственным средствам граждан, а также использование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов, предоставляемых гражданам в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством).
1. Проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации являются одними из наиболее актуальных и наболевших. Существует целый спектр проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования:
политическая и экономическая нестабильность;
низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости;
отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы;
высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц;
высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;
недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах;
недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.
2. Также существует проблема оценки предлагаемого в залог имущества: необходима стандартизация работы оценщиков.
3. В России в настоящее время складывается несколько основных систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.
Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.
Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.
Возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этом снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.
4. Анализ зарубежной практики ипотечного кредитования показывает, что основной акцент при разработке новых инструментов привлечения капитала делается на обеспечении надежности инвестиций. Активное участие в этом принимают государственные структуры, гарантируя инвесторам возврат средств и в то же время обеспечивая доступный кредит некоторым категориям заемщиков. Государство играет заметную роль в организации вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом. Для обеспечения нормального и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемных ситуациях.
5. Опираясь на опыт рыночно развитых стран, государственные специализированные структуры, в которых взяли на себя инициативу в становлении ипотечного кредитования, в России необходимо всячески поддерживать недавно созданное Агентство ипотечного кредитования, которое будет способствовать развитию рынка долгосрочного ипотечного жилищного кредитования посредством:
инициирования создания вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов, предоставляемых российскими коммерческими банками;
стандартизации порядка предоставления, оформления и обслуживания жилищных ипотечных кредитов с целью снижения кредитных рисков и обеспечения высокой степени надежности ценных бумаг, выпускаемых Агентством;
внедрения надежных процедур и правил ведения ипотечного кредитования путем предоставления технической помощи организациям, осуществляющим ипотечную деятельность, и обучения специалистов.
6. В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели института (основным источником средств которого являются привлеченные средства клиентов на расчетные счета и депозиты), а также модели ипотечного банка (основным источником средств которого является продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам). В России основными источниками средств для выдачи ипотечных кредитов являются, как правило, средства, привлекаемые банками на счета клиентов, которые носят обычно краткосрочный характер.
7. Основными рисками ипотечного кредитования в России являются:
кредитный риск (основной фактор кредитного риска состоит в невозможности обеспечить надлежащее принудительное исполнение обеспеченных ипотекой обязательств, а именно обращения взыскания на заложенное имущество);
процентный риск;
риск неликвидности.
8. Развитие вторичного рынка ипотечных кредитов будет содействовать активизации привлечения средств инвесторов для кредитования строительства и приобретения жилья.
9. Устойчивое функционирование всех элементов инфраструктуры ипотечного рынка предполагает создание:
адекватной правовой и нормативной базы;
эффективной системы судопроизводства и принудительного исполнения в вопросах, связанных с ипотечным кредитованием;
эффективных налоговых льгот для всех участников рынка ипотечного кредитования (заемщиков, кредиторов, застройщиков, риэлтеров и инвесторов);
надежных возможностей страхования различного вида рисков и ответственности;
источников долгосрочных (и относительно дешевых) финансовых ресурсов для осуществления рефинансирования кредиторов;
резервного жилого фонда для отселения заемщиков, лишенных права собственности на заложенное жилье.
Требуется использовать более гибкие подходы к развитию системы ипотечного кредитования, а именно необходимо поэтапное приближение к двухуровневой ее модели при ускоренном формировании первичного рынка ипотечных кредитов с использованием разнообразных переходных форм, приспособленных к особенностям платежеспособного спроса разных категорий и слоев населения с дифференциацией по регионам, а также учитывая ограниченность финансовых ресурсов.
Такой опыт уже накоплен регионами и его эффективность подтверждается возросшим реальным спросом на жилье, существенным увеличением объемов жилищного строительства с привлечением средств населения, созданием дополнительных доходов бюджета, которые могут направляться на дальнейшее кредитование населения с целью покупки или строительства жилья, улучшением социального климата в обществе и повышением доверия населения к властям.
В этой связи могут быть сформулированы следующие рекомендации:
ориентировать ипотечное кредитование в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом кредите, что позволяет при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков;
использовать дифференцированные условия ипотечного кредитования различных категорий населения с учетом их доходов и платежеспособности;
применять при формировании системы ипотечного кредитования меры, направленные на поддержку заемщика (организация накопительных программ, зачет стоимости имеющегося жилья в дополнение к собственным средствам граждан, а также использование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов, предоставляемых гражданам в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством).
Подобные работы
- ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ И ПРОБЛЕМЫ ПОВЫШЕНИЯ ЕГО ЭФФЕКТИВНОСТИ
Диссертации (РГБ), экономика. Язык работы: Русский. Цена: 700 р. Год сдачи: 2001 - Ипотечное кредитование в решении жилищной проблемы на примере ПАО Промсвязьбанк
Дипломные работы, ВКР, банковское дело и кредитование. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2018 - ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ; АКТУАЛЬНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ
Дипломные работы, ВКР, менеджмент. Язык работы: Русский. Цена: 4600 р. Год сдачи: 2017 - СТИМУЛИРОВАНИЕ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ НА ОСНОВЕ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 4750 р. Год сдачи: 2024 - Система ипотечного кредитования в Российской Федерации и пути ее развития
Магистерская диссертация, финансы . Язык работы: Русский. Цена: 5830 р. Год сдачи: 2018 - Проблемы и тенденции развития ипотечного кредитования в РФ
Дипломные работы, ВКР, финансы и кредит. Язык работы: Русский. Цена: 6300 р. Год сдачи: 2018 - МЕХАНИЗМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2018 - ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ И ЕГО ОСОБЕННОСТИ В РОССИИ:СОСТОЯНИЕ, ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ
Дипломные работы, ВКР, банковское дело и кредитование. Язык работы: Русский. Цена: 4750 р. Год сдачи: 2019 - Кредитная политика банка в сфере ипотечного кредитования
Магистерская диссертация, банковское дело и кредитование. Язык работы: Русский. Цена: 5710 р. Год сдачи: 2018