Жилищная политика региона

В результате исследования можно сделать следующие выводы.
В экономической литературе существуют различные подходы к определению рынка недвижимости Рынок недвижимости имеет свои специфические характеристики, которые отличают его от рынков других товаров и услуг. Они обусловлены особенностями самого товара рынка недвижимости (земельного участка, помещения, здания и сооружения, предприятия как имущественного комплекса). Рынки недвижимости и услуг взаимосвязаны. Назначением рынка услуг является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека. Инфраструктура рынка недвижимости представляет собой вспомогательные, технологические, организационные, экономические и другие процессы, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, их распределение в рыночной среде. В процессе формирования инфраструктуры рынка недвижимости выделились четыре подхода:
- инженерно-технологический (с точки зрения профессиональных деятелей);
- трансакционный (психолого-поведенческий);
- рыночный и макрорыночный (рассматриваются с точки зрения специалистов по теории рыночной экономики);
- социальный (с точки зрения общественных деятелей).
Рассмотрены подходы к определению понятия «жилищная политика», систематизированные основные цели, задачи и базовые принципы, а также систематизированные и типологизированные проблемы будут способствовать формированию и реализации эффективной государственной жилищной политики, в том числе и на региональном уровне. Основные законы, в рамках которых производятся операции с недвижимым имуществом это: Жилищный кодекс, Гражданский кодекс, Законы «О залоге», «Об ипотеке», «О жилищно-накопительных кооперативах», «Об участии в долевом строительстве», «О приватизации» и другие.
Анализ динамики и структуры обеспеченности жильем в регионе позволяет сделать следующие выводы.
С каждым годом наблюдается снижение численности населения в регионе примерно на 1%, что отражается снижения спроса, в том числе и на продукцию отрасли строительства.
С каждым годом увеличивается общая площадь жилых помещений и к 2022 г. составляет порядка 98,5 млн.м2. Темп роста данного показателя в 2022 г. по сравнению с базовым (2020 г.) равен 104%. Так же увеличивается и относительный показатель - уровень обеспеченности населения жильем: тем прироста составил 1,82% и 2,19% в 2021 г. и 2022 г. по сравнению с предыдущим.
Обеспеченность жильем выше в сельских населенных пунктах. Данный показатель находится в диапазоне от 30,6 кв. м. на человека до 31,9 кв. м. на человека за рассматриваемый период.
Удельный вес общей площади, оборудованной всеми видами благоустройства, в 2022 г. составил 66%. Данный уровень сохраняется практически по всему анализируемому периоду.
Городской жилищный фонд имеет лучший уровень по благоустройству, нежели сельский. Порядка 84% городского жилья оборудовано водопроводом, водоотведением, отопление, ваннами и горячим водоснабжением, по сравнению с сельскими поселениями, где данный критерий находится на уровне 55%. Более детальный анализ сельского жилищного фонда показывается, что в 2022 г. на 67% сельских фонд благоустроен водопроводом, 55 % - канализацией, 73% - отоплением и 45 % - горячим водоснабжением.
Положительный прирост в среднем на 9% ввода общей площади жилых помещений, в основном, обусловлен динамикой соответствующего показателя в сельской местности.
Значительно возрастает доля жилых помещений, построенных населением за счет собственных и привлеченных средств, в общем объеме жилых помещений: показатель увеличился с 45% в базовом периоде до 58% в текущем.
Динамика цен на первичном и вторичном рынке совпадает. Так, в 2021 г. сокращается в среднем стоимость жилья всех типов на обоих рынках, а в 2022 г. увеличивается на 20% и 17% по сравнению с базовым 2020 г. соответственно.
В 2021 г. сокращалась средняя стоимость жилья разного вида как на первичном, так и на вторичном рынке. При этом на первичном рынке значительнее всего подешевели элитные квартиры, а на вторичном - улучшенного качества. В 2022 г. возросли цены на разный тип жилья до уровня выше базового.
При абсолютном соотнесении средней заработной платы и средней стоимости кв. м, стоимость жилья выше примерно на 14%, чем оплата труда. Так же наглядно видно, что приобретение квартиры для неработающих пенсионеров со средним размером пенсий становится не доступным: стоимости жилья в 4 раза выше пенсий.
Неоднозначная динамика относительно изменения доходов населения области и цен на жилье наблюдается в рассматриваемом периоде. Так, в 2021 г. по сравнению с 2020 г. заработная плата и пенсии возрастали более чем на 6%, а стоимостные характеристики жилья показывают спад. Однако, в последующий период резко возрастает стоимость жилья как на первичном, так и на вторичном рынке (темп прироста свыше 30%), в таком же динамике изменяется средняя заработная плата.
Ценовая доступность жилья в Челябинской области достаточно высока: отношение средней стоимости квадратного метра к средней зарплате в 2021 и 2022 гг. не превышает 1,2.
Достаточная доступность жилья в Челябинской области подтверждается и данными РИА Рейтинг. Область занимает 14 место среди 84 регионов 89
России. Минимальное число лет, необходимых семье, чтобы накопить на квартиру, в 2022 г. увеличивается по сравнению с предыдущим периодом до почти 6 лет.
Жилищная политика в Челябинской области проводится на основании нормативных правовых актов федерального и регионального уровня.
В Челябинской области действуют меры социальной поддержки по оплате услуг ЖКХ.
С каждым годом уменьшается количество граждан, пользующихся социальной поддержкой по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. В 2022г. темп прироста по сравнению с предыдущим периодом составил (-2,89%). Динамика объема средств, предусмотренных на предоставление социальной поддержки, отражает ежегодный прирост на 1,57% в 2021 г. и 1,02% в 2022 г. по сравнению с предыдущим. Увеличивается среднемесячный размер социальной поддержки на одного пользователя с 887,9 руб. в 2020 г. до 952,9 руб. в 2022 г.
Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг являются адресным видом социальной помощи и предоставляются гражданам органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
Оба показатели предоставления гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг имеют неоднозначную динамику на протяжении всего анализируемого периода: темпы прироста в 2021году по сравнению с 2020 годом имеют положительные значения по всем критериям, а в 2022 г. каждый показатель уменьшается. Отрицательные темпы прироста в 2022 г., вероятно, связаны с увеличением государственной поддержки населения в предыдущий период, который был связан с ковидом.
Еще одним инструментом регулирования рынка жилья в части покупки является льготная ипотека, которая представляет собой кредит на покупку жилья с поддержкой государства по ставке ниже рыночной.
Административным инструментом реализации и регулирования жилищной политики на территории Челябинской области является действующая государственная программа - «Обеспечение доступным и комфортным жильем граждан Российской Федерации в Челябинской области»
С каждым годом увеличивается эффективность реализации государственной программы: значение эффективности в 2020 г. было 0,832, а в 2022 г. - 0,933. Программа занимает 20 место из 30 возможных, т.е. реализация находится на уровне ниже среднего.
По данной программе было запланировано 11 мероприятий, 10 из которых были выполнены, а 1 - частично выполнено.
На реализацию рассматриваемой государственной программы в 2022 г. было запланировано порядка 6,48 млрд. руб., из них фактически было потрачено 6 млрд. руб., что соответствует степень освоения средств на уровне 92,67%
Как показывает горизонтальный анализ, фактически объем финансирования программы в 2021 г. по сравнению с предыдущим сократился на 12%, а в последующий период - увеличился на 68%. Недостаточная степень освоения бюджетных и внебюджетных средств связано с фактическим недополученные или неиспользованием средств из федерального бюджета, а также из областного бюджета. Согласно вертикальному анализу, основным источником финансирования программы является областною бюджет: доля этого источника составляет 58,6%. Второй по значимости - внебюджетные инвестиции - 37,7%.
На основе проведенного анализа были определены мероприятия, которые необходимо провести, используя сильные стороны, возможности и преодолевая слабые стороны и угрозы для развития рынка жилой недвижимости Челябинской области.
Во-первых, из кризисного состояния рынку недвижимости будет выйти сложно без поддержки государства, которая должна проявиться в урегулировании социально-экономической сферы жизни общества. Сюда относится не только снижение ставок по ипотечному кредитованию, но также сокращение безработицы и разработка новых социальных программ поддержки населения, подобных программе «Обеспечение доступным жильем молодых семей».
Во-вторых, необходимо разнообразить объемно-планировочные решения в каждом классе объектов жилой недвижимости.
В-третьих, проблему неразвитой инфраструктуры можно решить несколькими способами, основными из них являются: дополнительное привлечение средств дольщиков, и усиление контроля за соблюдением застройщиками градостроительных правил.
В-четвертых, необходимо привлечение иногородних застройщиков для устранения монополии на РРН и создание конкурентной среды, путем государственного субсидирования компаний и обеспечения комфортной законодательной базы.
В качестве условия совершенствования жилищной политики в Челябинской области нами предлагается стимулирование малоэтажного строительства. Мероприятия государственной поддержки малоэтажного строительства подразделяются на мероприятия по законодательному и нормативно - правовому обеспечению развития малоэтажного жилищного строительства, по привлечению средств федерального, региональных, местных бюджетов и внебюджетных источников, по развитию жилищного кредитования и кредитования под залог земель, внедрению современных технологий малоэтажного строительства и снижению себестоимости 92
строительства, содействию вводу новых производственных мощностей по малоэтажному строительству в регионах России.


Купить