Оценка рыночной стоимости объекта муниципальной собственности

В данной работе были поставлены задачи:
1) Рассмотреть теоретические основы оценки недвижимости;
Основная цель оценки недвижимости - определение рыночной или иной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. В нашем случае это - рыночная стоимость. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма (вероятная цена), по которой объект недвижимости может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, обе стороны располагают всей необходимой информацией, действуют без принуждения. Рыночная стоимость имеет несколько видов: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость [30].
Для оценки недвижимости используются специальные подходы, а именно: сравнительный, доходный, затратный. Для сравнительного подхода характерно сравнение объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Доходный подход подразумевает определение рыночной стоимости объекта оценки на основании определения ожидаемых доходов от объекта оценки. Затратный подход основывается на установлении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.
При оценке стоимости недвижимости необходимо учитывать и факторы, влияющие на стоимость объекта, к этим факторам относятся внешние и внутренние условия. Внешние факторы связаны с конкретной обстановкой на макроуровне и тенденцией ее изменения. Внутренние факторы связаны со сложившейся обстановкой в месте нахождения оцениваемого предприятия. Также принято рассматривать такие факторы как: спрос, полезность, дефицитность (ограниченность предложения), возможность отчуждаемости объектов.
2) Проанализировать особенности недвижимого имущества муниципальной собственности;
Муниципальная собственность - имущество, которым владеет и распоряжается администрация города или муниципальное образование (область, регион, село).
Муниципальная собственность, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, включает две относительно автономные части:
- оперативное управление и имущество муниципальной казны;
- собственность муниципальных предприятий и учреждений, закрепленная за правами хозяйственного управления.
Низкий уровень конкурентоспособности, инвестиционная активность отсутствует, маленькая эффективность координации деятельности органов местного самоуправления.
Основными способами формирования муниципального имущества являются:
- передача объектов государственной собственности в собственность муниципального образования в порядке разграничения государственной собственности в Российской Федерации на федеральную и субъектную государственную собственность, а также муниципальную собственность в соответствии с действующим законодательством
- формирование имущества муниципальной собственности в результате коммерческой и некоммерческой деятельности муниципальных предприятий и учреждений.
Так же на основании 135-ФЗ «об оценочно деятельности» ст.8 -говорится что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду[21].
3) Оценить стоимость объекта оценки
Существуют характеристики, которые могут сказываться на рыночной стоимости недвижимости: физические, местоположения, грунты, почва, размеры, форма, площадь, подъезды, благоустройство, общий вид, привлекательность и т.д.
Рыночная стоимость и аренда представленной к оценке офисного помещения, расположенного по адресу: Челябинская обл., Металлургический район, ул. Хлебозаводская, 4 на дату оценки, с учетом округления и НДС составляет: 1 765 260 (один миллион семьсот шестьдесят пять двести шестьдесят) рублей и 1282 рубля за 1 метр квадратный. То есть за помещение арендная плата в месяц составит 39 742 рубля
При проведении расчетов были получены два результата. Более низкая рыночная стоимость объекта была определена доходным подходом, более высокая - сравнительным подходом.
В рамках доходного подхода применялся метод прямой капитализации дохода. Причиной для выбора такого метода явилось наличие достоверной информации по аренде аналогичных объектов на рынке недвижимости в г. Челябинске.
В рамках сравнительного подхода применялся метод прямого сравнения продаж. Причиной для выбора такого метода является наличие доступной и достоверной информации о продаже объектов-аналогов в г. Челябинске.
После согласования результатов была получена сумма в размере 1 765 260 (один миллион семьсот шестьдесят пять двести шестьдесят) рублей.
В данной работе объектом оценки является помещение МБОУ «СОШ № 33 г. Челябинска»,площадью 31 метр квадратный. Для данного помещения были подобраны 3 аналогичных объекта со схожими характеристиками.
3) Провести анализ рынка объектов недвижимости по городу Челябинску
Проанализировав рынок офисных помещений, можно отметить, что данный сегмент пользуется спросом с каждым годом всё больше. На рынке коммерческой недвижимости данного сегмента присутствует конкурентноспособость, что позволяет быстрее и лучше развиваться офисной недвижимости.
4) Оценить стоимость объекта оценки
Существуют характеристики, которые могут сказываться на рыночной стоимости недвижимости: физические, местоположения, грунты, почва, размеры, форма, площадь, подъезды, благоустройство, общий вид, привлекательность и т.д.
Рыночная стоимость и аренда представленной к оценке офисного помещения, расположенного по адресу: Челябинская обл., Металлургический район, ул. Хлебозаводская, 4 на дату оценки, с учетом округления и НДС составляет: 1 765 260 (один миллион семьсот шестьдесят пять двести шестьдесят) рублей и 1282 рубля за 1 метр квадратный. То есть за помещение арендная плата в месяц составит 39 742 рубля
При проведении расчетов были получены два результата. Более низкая рыночная стоимость объекта была определена доходным подходом, более высокая - сравнительным подходом.
В рамках доходного подхода применялся метод прямой капитализации дохода. Причиной для выбора такого метода явилось наличие достоверной информации по аренде аналогичных объектов на рынке недвижимости в г. Челябинске.
В рамках сравнительного подхода применялся метод прямого сравнения продаж. Причиной для выбора такого метода является наличие доступной и достоверной информации о продаже объектов-аналогов в г. Челябинске.
После согласования результатов была получена сумма в размере 1 765 260 (один миллион семьсот шестьдесят пять двести шестьдесят) рублей.
В данной работе объектом оценки является помещение МБОУ «СОШ № 33 г. Челябинска»,площадью 31 метр квадратный. Для данного помещения были подобраны 3 аналогичных объекта со схожими характеристиками.


Купить