📄Работа №194204
Тема: Оценка рыночной стоимости объекта офисной недвижимости в целях страхования
Характеристики работы
Тип работы
Дипломные работы, ВКР
Предмет
Экономика
Объем:
78 листов
Год:
2018
Просмотров:
48
4780
руб.
🛒 Купить работу
Не подходит эта работа?
Закажите новую по вашим требованиям
Узнать цену на написание
Закажите новую по вашим требованиям
Представленный материал является образцом учебного исследования, примером структуры и содержания учебного исследования по заявленной теме. Размещён исключительно в информационных и ознакомительных целях.
Workspay.ru оказывает информационные услуги по сбору, обработке и структурированию материалов в соответствии с требованиями заказчика.
Размещение материала не означает публикацию произведения впервые и не предполагает передачу исключительных авторских прав третьим лицам.
Материал не предназначен для дословной сдачи в образовательные организации и требует самостоятельной переработки с соблюдением законодательства Российской Федерации об авторском праве и принципов академической добросовестности.
Авторские права на исходные материалы принадлежат их законным правообладателям. В случае возникновения вопросов, связанных с размещённым материалом, просим направить обращение через форму обратной связи.
Настоящий учебно-методический информационный материал размещён в ознакомительных и исследовательских целях и представляет собой пример учебного исследования. Не является готовым научным трудом и требует самостоятельной переработки.
📋 Содержание
АННОТАЦИЯ 2
ВВЕДЕНИЕ 7
1 ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 10
1.1 Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы
Оценки 10
1.2 Подходы и методы оценки стоимости недвижимости 23
1.3 Проблемы оценки собственности 35
2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
НЕДВИЖИМОСТИ 42
2.1 Описание объекта и определение рыночной стоимости недвижимости
в рамках затратного подхода 42
2.2 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках рыночного
подхода 48
2.3 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного
подхода 55
3 РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 61
3.1 Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта
оценки 61
3.2 Рекомендации по увеличению рыночной стоимости 62
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 68
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 72
ПРИЛОЖЕНИЯ
ПРИЛОЖЕНИЯ А 74
ПРИЛОЖЕНИЯ Б 75
ПРИЛОЖЕНИЯ В 76
ВВЕДЕНИЕ 7
1 ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 10
1.1 Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы
Оценки 10
1.2 Подходы и методы оценки стоимости недвижимости 23
1.3 Проблемы оценки собственности 35
2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
НЕДВИЖИМОСТИ 42
2.1 Описание объекта и определение рыночной стоимости недвижимости
в рамках затратного подхода 42
2.2 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках рыночного
подхода 48
2.3 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного
подхода 55
3 РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 61
3.1 Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта
оценки 61
3.2 Рекомендации по увеличению рыночной стоимости 62
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 68
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 72
ПРИЛОЖЕНИЯ
ПРИЛОЖЕНИЯ А 74
ПРИЛОЖЕНИЯ Б 75
ПРИЛОЖЕНИЯ В 76
📖 Аннотация
Работа посвящена анализу оценки рыночной стоимости объекта офисной недвижимости в целях страхования. Актуальность этой темы обусловлена необходимостью определения стоимости недвижимости для различных экономических операций, таких как купля-продажа, кредитование и страхование. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Исследование направлено на изучение подходов и методов оценки стоимости недвижимости, в том числе затратного, рыночного и доходного подходов. В работе обосновываются условия оценки недвижимости и определяются проблемы оценки собственности. Результаты исследования показывают, что определение рыночной стоимости объекта недвижимости зависит от различных факторов, включая состояние рынка недвижимости, потоки доходов и уровни риска. Как отмечает И.А. Акимова в работе "Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества" (2015), стандартизация оценки недвижимости имеет важное значение для обеспечения прозрачности и объективности оценки. С.В. Валдайцев в работе "Оценка бизнеса" (2016) также подчеркивает необходимость учета специфики функционирования рынка недвижимости при оценке стоимости объектов недвижимости. Результаты исследования могут быть использованы страховыми компаниями и другими экономическими субъектами для определения стоимости объектов недвижимости и принятия обоснованных решений. Рекомендации по совершенствованию оценки рыночной стоимости объекта недвижимости включают учет региональных особенностей рынка недвижимости и применение современных методов оценки стоимости.
📖 Введение
Актуальность темы. Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.
Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).
Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.
В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.
Актуальность темы работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.
Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.
Современная действительность показывает, что наука в области экономики не нашла своего отражения на практике. В сущности, имеются расхождения в этих двух областях: в оценочной деятельности и в экономике недвижимости. В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятия и объектов недвижимости (в том числе и земельных участков).
В настоящее время оценка недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. В современном обществе помимо случаев обязательной независимой оценки, увеличивается необходимость оценки недвижимости в целом. Зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения независимой оценки недвижимости, ее стоимость может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.
Оценка недвижимости все чаще необходима при купле-продаже имущества, получении кредита под залог имущества, страхования имущества, реорганизации, ликвидации, а также использования прав наследования. Собственники недвижимости довольно часто неэффективно управляют своей собственностью, а при продаже определяют ее рыночную цену без привлечения оценщиков. Эти проблемы негативно влияют на доходность и в конечном итоге на стоимость недвижимости в целом.
Цель работы - определение рыночной стоимости объекта недвижимости и обоснование путей ее повышения.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- рассмотреть основные понятия и принципы оценки;
- исследовать подходы и методы оценки стоимости недвижимости;
- выделить и проанализировать проблемы оценки собственности;
- описать объект оценки;
- исследовать определение рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода, в рамках рыночного подхода, в рамках доходного подхода;
- проанализировать определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;
- рекомендации по увеличению рыночной стоимости.
Объект исследования - процедура определения рыночной стоимости имущества.
Предмет исследования - обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости и разработка рекомендаций по ее увеличению.
Теоретической и методологической основой исследования является
диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения.
Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).
Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.
В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.
Актуальность темы работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.
Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.
Современная действительность показывает, что наука в области экономики не нашла своего отражения на практике. В сущности, имеются расхождения в этих двух областях: в оценочной деятельности и в экономике недвижимости. В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятия и объектов недвижимости (в том числе и земельных участков).
В настоящее время оценка недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. В современном обществе помимо случаев обязательной независимой оценки, увеличивается необходимость оценки недвижимости в целом. Зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения независимой оценки недвижимости, ее стоимость может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.
Оценка недвижимости все чаще необходима при купле-продаже имущества, получении кредита под залог имущества, страхования имущества, реорганизации, ликвидации, а также использования прав наследования. Собственники недвижимости довольно часто неэффективно управляют своей собственностью, а при продаже определяют ее рыночную цену без привлечения оценщиков. Эти проблемы негативно влияют на доходность и в конечном итоге на стоимость недвижимости в целом.
Цель работы - определение рыночной стоимости объекта недвижимости и обоснование путей ее повышения.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- рассмотреть основные понятия и принципы оценки;
- исследовать подходы и методы оценки стоимости недвижимости;
- выделить и проанализировать проблемы оценки собственности;
- описать объект оценки;
- исследовать определение рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода, в рамках рыночного подхода, в рамках доходного подхода;
- проанализировать определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;
- рекомендации по увеличению рыночной стоимости.
Объект исследования - процедура определения рыночной стоимости имущества.
Предмет исследования - обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости и разработка рекомендаций по ее увеличению.
Теоретической и методологической основой исследования является
диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения.
✅ Заключение
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода.
В современной экономике существует множество различных видов стоимости.
Стоимость можно извлечь из прошлого, поставив себя на место покупателя, из настоящего, поставив себя на место строителя и из будущего, если мы поставим себя на место инвестора. Отсюда вытекают три основных подхода к оценке собственности: рыночный, затратный и доходный подходы.
Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов.
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Основным
принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.
Трудности связаны с рядом проблем, возникающих при оценке собственности (подходы и методы), некорректностью или несогласованностью законов и постановлений в этой области.
Вторая проблема связана с точечной оценкой стоимости собственности. Ситуация такая, что десять экспертов, работающих независимо друг от друга, дадут десять разных оценок стоимости одной и той же собственности
(имущества). Это связано с процедурой расчета и выбором нормативных
коэффициентов.
Другая проблема связана с выбором весовых коэффициентов при согласовании расчетов стоимости собственности, выполненных по трем подходам. Каждый автор (эксперт, оценщик) принимает весовые коэффициенты (коэффициенты значимости метода расчета) по своему усмотрению, и разница между оценками бывает существенна. Одним из выходов из этой ситуации является принятие весового коэффициента, равномерно распределенного в определенном диапазоне по каждому методу (подходу) оценки.
Следующая проблема возникает при сравнительной (рыночной) оценке стоимости собственности, когда необходимо вводить поправочные коэффициенты для приведения к сопоставимому виду оцениваемого объекта и рыночных аналогов. Здесь тоже имеется значительный произвол. Особенно это касается поправочных коэффициентов при сопоставлении мест территориального размещения оцениваемых объектов собственности и ряд других.
Одна из самых сложных проблем - достоверность информации. Это касается как рыночной информации о запрашиваемой и проданной цене оцениваемой стоимости собственности, так и информации по нормативам при расчете стоимости нормативным методом в затратном подходе. Раньше эта информация была у проектных и технологических институтов всех отраслей народного хозяйства. Такая информация либо потеряна, либо устарела.
Рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью затратного подхода, составляет 35.087.902,8 руб., или округленно 35.087.903 руб. (Двадцать пять миллионов девятьсот восемьдесят две тысячи девятьсот восемнадцать рублей) без НДС.
Стоимость объекта оценки составляет 35.087.902,8 руб.
Рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью доходного подхода, составляет 35.693.755 руб.
Применяя различные подходы к оценке имущества, мы пришли к следующим результатам.
Затратный подход весом в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, либо объектов с незначительным износом.
Данные, положенные в основу рыночного подхода, нельзя считать абсолютно надежными, в связи с чем к результатам рыночного подхода к оценке стоимости данного объекта необходимо относится осторожно. Исходя из этого, результату рыночного подхода придается весовой коэффициент - 0,5.
Доходная стоимость отражает рыночное поведение типичного инвестора, поэтому результату данного подхода присваивается максимальный весовой
коэффициент - 0,3.
Таким образом, на наш взгляд, наиболее объективно следующее распределение коэффициентов:
- затратный подход - 0,2;
- рыночный подход - 0,5;
- доходный подход - 0,3.
С учетом весовых коэффициентов рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 20.05.2018 г. составляет округленно 39.879.526,6 руб.
Правильно налаженное управление стоимостью означает, что все устремления компании, аналитические методы и приемы менеджмента направлены к одной
общей цели: помочь компании максимизировать свою стоимость недвижимости, строя процесс принятия управленческих решений на ключевых факторах
стоимости.
Предлагается провести комплексную реконструкцию чердачного помещения для перевода ее в разряд жилой мансарды, где планируется организовать гостиницу из 14 двухместных номеров класса «люкс».
Прирост текущей рыночной стоимости объекта оценки составит: 1.096.002 / 0,19 = 5.768.432 (руб.) (Пять миллионов семьсот шестьдесят восемь тысяч четыреста тридцать два рубля) без учета НДС.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода.
В современной экономике существует множество различных видов стоимости.
Стоимость можно извлечь из прошлого, поставив себя на место покупателя, из настоящего, поставив себя на место строителя и из будущего, если мы поставим себя на место инвестора. Отсюда вытекают три основных подхода к оценке собственности: рыночный, затратный и доходный подходы.
Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов.
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Основным
принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.
Трудности связаны с рядом проблем, возникающих при оценке собственности (подходы и методы), некорректностью или несогласованностью законов и постановлений в этой области.
Вторая проблема связана с точечной оценкой стоимости собственности. Ситуация такая, что десять экспертов, работающих независимо друг от друга, дадут десять разных оценок стоимости одной и той же собственности
(имущества). Это связано с процедурой расчета и выбором нормативных
коэффициентов.
Другая проблема связана с выбором весовых коэффициентов при согласовании расчетов стоимости собственности, выполненных по трем подходам. Каждый автор (эксперт, оценщик) принимает весовые коэффициенты (коэффициенты значимости метода расчета) по своему усмотрению, и разница между оценками бывает существенна. Одним из выходов из этой ситуации является принятие весового коэффициента, равномерно распределенного в определенном диапазоне по каждому методу (подходу) оценки.
Следующая проблема возникает при сравнительной (рыночной) оценке стоимости собственности, когда необходимо вводить поправочные коэффициенты для приведения к сопоставимому виду оцениваемого объекта и рыночных аналогов. Здесь тоже имеется значительный произвол. Особенно это касается поправочных коэффициентов при сопоставлении мест территориального размещения оцениваемых объектов собственности и ряд других.
Одна из самых сложных проблем - достоверность информации. Это касается как рыночной информации о запрашиваемой и проданной цене оцениваемой стоимости собственности, так и информации по нормативам при расчете стоимости нормативным методом в затратном подходе. Раньше эта информация была у проектных и технологических институтов всех отраслей народного хозяйства. Такая информация либо потеряна, либо устарела.
Рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью затратного подхода, составляет 35.087.902,8 руб., или округленно 35.087.903 руб. (Двадцать пять миллионов девятьсот восемьдесят две тысячи девятьсот восемнадцать рублей) без НДС.
Стоимость объекта оценки составляет 35.087.902,8 руб.
Рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью доходного подхода, составляет 35.693.755 руб.
Применяя различные подходы к оценке имущества, мы пришли к следующим результатам.
Затратный подход весом в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, либо объектов с незначительным износом.
Данные, положенные в основу рыночного подхода, нельзя считать абсолютно надежными, в связи с чем к результатам рыночного подхода к оценке стоимости данного объекта необходимо относится осторожно. Исходя из этого, результату рыночного подхода придается весовой коэффициент - 0,5.
Доходная стоимость отражает рыночное поведение типичного инвестора, поэтому результату данного подхода присваивается максимальный весовой
коэффициент - 0,3.
Таким образом, на наш взгляд, наиболее объективно следующее распределение коэффициентов:
- затратный подход - 0,2;
- рыночный подход - 0,5;
- доходный подход - 0,3.
С учетом весовых коэффициентов рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 20.05.2018 г. составляет округленно 39.879.526,6 руб.
Правильно налаженное управление стоимостью означает, что все устремления компании, аналитические методы и приемы менеджмента направлены к одной
общей цели: помочь компании максимизировать свою стоимость недвижимости, строя процесс принятия управленческих решений на ключевых факторах
стоимости.
Предлагается провести комплексную реконструкцию чердачного помещения для перевода ее в разряд жилой мансарды, где планируется организовать гостиницу из 14 двухместных номеров класса «люкс».
Прирост текущей рыночной стоимости объекта оценки составит: 1.096.002 / 0,19 = 5.768.432 (руб.) (Пять миллионов семьсот шестьдесят восемь тысяч четыреста тридцать два рубля) без учета НДС.
ИЛИ
Поиск аналога
📕 Список литературы
🖼 Скриншоты
🛒 Оформить заказ
⚡ Работу высылаем в течении 5 минут после оплаты.