ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
|
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА I. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ЕГО МЕСТО В СИСТЕМЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ 11
§1.1. Исторические предпосылки долевого строительства и современное состояние правового регулирования 11
§1.2. Проблема разграничения договора участия в долевом строительстве со смежными договорами 24
§1.3. Понятие и элементы договора участия в долевом строительстве жилых помещений 29
ГЛАВА II. ФОРМА И ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ 34
§2.1. Существенные условия договора участия в долевом строительстве жилых помещений 34
§2.2. Форма и государственная регистрация договора участия в долевом строительстве жилых помещений 36
§2.3. Порядок заключения договора участия в долевом строительстве жилых помещений 43
ГЛАВА III. ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСОВ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 49
§3.1. Право на объект долевого строительства жилых помещений 49
§3.2. Некоторые проблемы ипотеки при долевом строительстве 54
§3.3. Развитие защиты прав участников долевого строительства жилых помещений 63
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 76
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 78
ГЛАВА I. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ЕГО МЕСТО В СИСТЕМЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ 11
§1.1. Исторические предпосылки долевого строительства и современное состояние правового регулирования 11
§1.2. Проблема разграничения договора участия в долевом строительстве со смежными договорами 24
§1.3. Понятие и элементы договора участия в долевом строительстве жилых помещений 29
ГЛАВА II. ФОРМА И ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ 34
§2.1. Существенные условия договора участия в долевом строительстве жилых помещений 34
§2.2. Форма и государственная регистрация договора участия в долевом строительстве жилых помещений 36
§2.3. Порядок заключения договора участия в долевом строительстве жилых помещений 43
ГЛАВА III. ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСОВ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 49
§3.1. Право на объект долевого строительства жилых помещений 49
§3.2. Некоторые проблемы ипотеки при долевом строительстве 54
§3.3. Развитие защиты прав участников долевого строительства жилых помещений 63
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 76
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 78
Актуальность темы исследования.В нашей стране по-прежнему актуальной является проблема обеспечения граждан жильем. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для реализации гражданами права на жилище. Возможность реализации права на жилище путем строительства жилья за счет собственных средств граждан без ограничения площади закреплена нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и ряда других законодательных актов. Надо отметить, что на данном этапе развития нашей страны основным способом обеспечения граждан жильем является его строительство и приобретение за счет денежных средств самих граждан. Особую актуальность приобретает эта проблема в Калининградской области, где многие граждане не обеспечены благоустроенными жилыми помещениями, хотя на территории области ведется обширное жилищное строительство. Жилой фонд в области составляют в том числе дома довоенной постройки (до 1945 г.). Как уже отмечалось, объекты жилищного права четко определены в ст. 16 ЖК РФ: это дом, часть дома, квартира, часть квартиры и комната. Исходя из характеристик, которым должен отвечать объект жилищного права, жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для проживания и, что очень важно, являться объектом недвижимости. Среди объектов жилищного права ничего не говорится о так называемых «долевках» - квартирах, деньги на строительство которых граждане передают застройщикам и которые как объекты недвижимости появятся в будущем, после завершения строительства.
Социальная значимость защиты прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов и не получивших свои квартиры, вызывает обеспокоенность законодателя как на федеральном, так и на региональном уровне. Так, на территории Калининградской области предоставляются меры по защите прав пострадавших участников долевого строительства в следующих формах: оказание содействия в завершении строительства проблемного объекта; предоставление пострадавшим участникам долевого строительства бесплатной юридической помощи по вопросам, связанным с защитой их прав. Среди мер, направленных на защиту прав участников долевого строительства, также надо отметить нормы Закона о банкротстве, в соответствии с которыми арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования.
Правовая природа договора участия в долевом строительстве традиционно является предметом споров ученых-цивилистов. Как ранее отмечалось, «из содержания договоров на строительство жилья, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли. В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру». Как отмечает В.В. Лавров, наиболее распространенной квалификацией такого договора в конце 1990-х - начале 2000-х гг. был договор простого товарищества. В большинстве решений суды склонялись к этой конструкции. Суды и поддержавшие данную точку зрения исследователи аргументировали это тем, что у сторон в долевом строительстве также одна цель, они объединяют финансовые средства и усилия для ее достижения.
Эволюция точек зрения по поводу природы прав участников (дольщиков) на объект договора со временем претерпела изменения. Принятый в 2004 г. Закон о долевом строительстве дает определение такого договора.
Представляется, что в настоящее время этот договор представляет собой сложную правовую конструкцию, по типу договора смешанного типа, содержащего в себе элементы договора поручения, договора подрядного типа, расчетно-кредитных обязательств и проч. Поскольку данная правовая конструкция договора не всегда позволяет защитить права граждан - участников долевого строительства, а ситуация на строительном рынке стремительно меняется, наметились тенденции на внесение изменений в правовое регулирование договора, в т.ч. в части расчетов по договору.
Так, газета «Коммерсантъ» со ссылкой на Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) отмечает, что в 2016 г. доля застройщиков, вошедших в стадию банкротства, выросла вдвое, до 1,8%. РАСК уточняет, что из 5,5 тыс. существующих компаний, продающих жилье, в одной из стадий банкротства находятся 149 компаний, на балансе которых находятся 4,5 млн кв. м незавершенного жилья. Большее число банкротящихся компаний зарегистрировано в Москве, их 11. За столицей идут Московская и Тюменская области, там таких компаний по девять, далее Башкирия и Новосибирская область - по 8 компаний, затем Волгоградская область - шесть компаний. Пик банкротств пришелся на лето .
Поэтому изменения в Законе о долевом строительстве, вступившие в силу с 1 января 2017 г., весьма актуальны. Законом ужесточены требования к застройщикам в части установления размера уставного (складочного) капитала для застройщиков; повышены требования для лиц, осуществляющих функции единоличного исполнительного органа застройщика и главного бухгалтера; четко определено, какая именно информация должна раскрываться застройщиком; определены порядок заключения, основания и порядок привлечения к ответственности застройщика и поручителя за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
Цели и задачи исследования тесно взаимосвязаны с его объектом и предметом. Целью настоящего диссертационного исследования является выявление теоретических и практических проблем, возникающих в процессе заключения и исполнения договоров долевого участия в строительстве жилых помещений, а также формирование предложений теоретического и практического характера, направленных на решение имеющихся проблем.
Указанные цели диссертационного исследования обуславливают постановку и решение следующих его задач:
изучить правовую природу и сущность договоров долевого участия в строительстве жилых помещений;
выделить основные характеристики договоров долевого участия в строительстве жилых помещений;
определить особенности правового регулирования правоотношений по договору долевого участия в строительстве жилых помещений;
охарактеризовать понятие и существенные условия договора долевого участия в строительстве жилых помещений;
раскрыть правовой статус субъектов договоров долевого участия в строительстве жилых помещений;
выделить основные характеристики предмета договоров долевого участия в строительстве жилых помещений;
исследовать вопросы гражданско-правовой ответственности по договору долевого участия в строительстве жилых помещений;
Нормативную основу диссертационного исследования составляют Конституция Российской Федерации, федеральные законы Российской Федерации международные нормативные правовые акты, законодательные акты зарубежных государств, нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти Российской Федерации.
Объектом данного научного исследованияявляются общественные отношения, которые регулируют права как юридических лиц, так и граждан, которые связаны непосредственным образом с их участием в общем (совместном) строительстве.
Проблема участия в совместном строительстве не теряет своей актуальности в течение длительного времени, поэтому многие исследователи рассматривали ее в разные исторические периоды. Так хорошо известны работы таких ученых 20-го века, как М.И. Брагинский, В.В.Витрянский, И.П. Гришаев, О.Г. Ломидзе, А.В. Майфат, А.А. Маковская, Л.А. Новоселова, Ю.В. Романец, К.И. Скловский и другие.
Дискуссионными в доктрине являются вопросы, регулирующие правовую природу договора участия в долевом строительстве, при этом неоднозначно расцениваются отношения между участниками долевого строительства и застройщиком.
Разница во взглядах относительно решения этих вопросов приводит к замедлению развития рынка недвижимости в жилищном секторе, помогает недобросовестным сторонам в отношениях использовать различные договорные проекты, зачастую заменяя договор об участии в долевом строительстве.
Предметом диссертационного исследования являются нормы международных правовых актов, а также положения современного российского и зарубежного законодательства, регулирующие вопросы договора участия в долевом строительстве. Кроме того, анализируются доктринальные источники, такие как монографии, научные статьи, диссертационные исследования и учебная литература, посвященные проблемам долевого строительства жилого помещения.
Теоретическая основа данной диссертации была сформирована с учетом труда таких исследователей, как С.С. Акманов, М.И. Брагинский, С.Н. Братусь, В.В. Витрянский, Ф.И. Гавзе, Д.М. Генкин, С.П. Гришаев, О.С. Иоффе, О.М. Трамп, П.В. Крашенинников, О.А. Красавчик и другие.
Методологические основы исследования. Автором использованы: общенаучный диалектический метод, предполагающий объективность и все¬сторонность познания исследуемых явлений. Кроме того, применялись современные общенаучные, частнонаучные и специальные методы: сравнительный, системно-структурный, нормативно-логический, и др.
Научная новизна заключается в разработке и анализе комплексного понимания сущности соглашения об оказании юридической помощи, его признаков и специфики его заключения и исполнения.
Положения, выносимые на защиту:
1. Договор на участие в долевом строительстве является частью группы гражданско-правовых договоров, в настоящее время этот договор представляет собой сложную правовую конструкцию, по типу договора смешанного типа, содержащего в себе элементы договора поручения, договора подрядного типа, расчетно-кредитных обязательств и проч. Поскольку данная правовая конструкция договора не всегда позволяет защитить права граждан - участников долевого строительства, а ситуация на строительном рынке стремительно меняется, наметились тенденции на внесение изменений в правовое регулирование договора, в т.ч. в части расчетов по договору.
2. Представляются необходимым исследовать новеллы в законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», касающиеся осуществления расчетов по договору участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу (условного депонирования). По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару), при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром. Как ранее отмечалось, использование счета эскроу при совершении сделок с недвижимостью - это только один из возможных способов использования счета.
3. Публично-правовые образования, наряду с юридическими и физическими лицами, могут становиться участниками договора долевого строительства жилья. Указанный договор может заключаться для муниципальных нужд в том числе. Несмотря на отсутствие в ФЗ РФ № 44 понятия государственных и муниципальных нужд, в основе их, на наш взгляд, лежит критерий «социальной потребности» («общественных потребностей», «общественной необходимости»). Таким образом, участие в долевом строительстве позволяет муниципальным образованиям приобрести жилые помещения для предоставления их в дальнейшем гражданам, нуждающимся в жилье либо его улучшении.
4. Предлагается внести дополнения в ч. 15 ст. 23 ФЗ-214 о праве контролирующего органа обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если застройщик неоднократно допускал факты непредставления контролирующему органу сведений и (или) документов, необходимых для проведения проверки целевого расходования средств дольщиков либо представления таких сведений и (или) документов не в полном объеме.
5. Договор участия в долевом строительном секторе носит характер инвестиций, и вопросы, касающиеся оплат и формирования цены по договорам участия в долевом строительстве как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. Оплата по договору проводится только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве или договора цессии, если цедентом является юридическое лицо (ст. 5, ч. 3 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования определяется новизной и специфической предметной направ-ленностью рассмотренных в ней вопросов и освещенных проблем. Работа ориентирована на специфику заключения и исполнения договоров долевого участия в строительстве жилых помещений, совершенствование правового регулирования отношений в обозначенной сфере.
Апробация результатов исследования и выводов, изложенных в диссертации, проводилась в различных формах, в том числе: на научно практических конференциях и в исследовательской работе. Основные положения диссертации отражены в опубликованных научных статьях.
Структура диссертации предопределяется целями и задачами иссле-дования и включает в себя введение, три главы, объединяющие девять параграфов, заключение и список использованной литературы.
Социальная значимость защиты прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов и не получивших свои квартиры, вызывает обеспокоенность законодателя как на федеральном, так и на региональном уровне. Так, на территории Калининградской области предоставляются меры по защите прав пострадавших участников долевого строительства в следующих формах: оказание содействия в завершении строительства проблемного объекта; предоставление пострадавшим участникам долевого строительства бесплатной юридической помощи по вопросам, связанным с защитой их прав. Среди мер, направленных на защиту прав участников долевого строительства, также надо отметить нормы Закона о банкротстве, в соответствии с которыми арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования.
Правовая природа договора участия в долевом строительстве традиционно является предметом споров ученых-цивилистов. Как ранее отмечалось, «из содержания договоров на строительство жилья, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли. В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру». Как отмечает В.В. Лавров, наиболее распространенной квалификацией такого договора в конце 1990-х - начале 2000-х гг. был договор простого товарищества. В большинстве решений суды склонялись к этой конструкции. Суды и поддержавшие данную точку зрения исследователи аргументировали это тем, что у сторон в долевом строительстве также одна цель, они объединяют финансовые средства и усилия для ее достижения.
Эволюция точек зрения по поводу природы прав участников (дольщиков) на объект договора со временем претерпела изменения. Принятый в 2004 г. Закон о долевом строительстве дает определение такого договора.
Представляется, что в настоящее время этот договор представляет собой сложную правовую конструкцию, по типу договора смешанного типа, содержащего в себе элементы договора поручения, договора подрядного типа, расчетно-кредитных обязательств и проч. Поскольку данная правовая конструкция договора не всегда позволяет защитить права граждан - участников долевого строительства, а ситуация на строительном рынке стремительно меняется, наметились тенденции на внесение изменений в правовое регулирование договора, в т.ч. в части расчетов по договору.
Так, газета «Коммерсантъ» со ссылкой на Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) отмечает, что в 2016 г. доля застройщиков, вошедших в стадию банкротства, выросла вдвое, до 1,8%. РАСК уточняет, что из 5,5 тыс. существующих компаний, продающих жилье, в одной из стадий банкротства находятся 149 компаний, на балансе которых находятся 4,5 млн кв. м незавершенного жилья. Большее число банкротящихся компаний зарегистрировано в Москве, их 11. За столицей идут Московская и Тюменская области, там таких компаний по девять, далее Башкирия и Новосибирская область - по 8 компаний, затем Волгоградская область - шесть компаний. Пик банкротств пришелся на лето .
Поэтому изменения в Законе о долевом строительстве, вступившие в силу с 1 января 2017 г., весьма актуальны. Законом ужесточены требования к застройщикам в части установления размера уставного (складочного) капитала для застройщиков; повышены требования для лиц, осуществляющих функции единоличного исполнительного органа застройщика и главного бухгалтера; четко определено, какая именно информация должна раскрываться застройщиком; определены порядок заключения, основания и порядок привлечения к ответственности застройщика и поручителя за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
Цели и задачи исследования тесно взаимосвязаны с его объектом и предметом. Целью настоящего диссертационного исследования является выявление теоретических и практических проблем, возникающих в процессе заключения и исполнения договоров долевого участия в строительстве жилых помещений, а также формирование предложений теоретического и практического характера, направленных на решение имеющихся проблем.
Указанные цели диссертационного исследования обуславливают постановку и решение следующих его задач:
изучить правовую природу и сущность договоров долевого участия в строительстве жилых помещений;
выделить основные характеристики договоров долевого участия в строительстве жилых помещений;
определить особенности правового регулирования правоотношений по договору долевого участия в строительстве жилых помещений;
охарактеризовать понятие и существенные условия договора долевого участия в строительстве жилых помещений;
раскрыть правовой статус субъектов договоров долевого участия в строительстве жилых помещений;
выделить основные характеристики предмета договоров долевого участия в строительстве жилых помещений;
исследовать вопросы гражданско-правовой ответственности по договору долевого участия в строительстве жилых помещений;
Нормативную основу диссертационного исследования составляют Конституция Российской Федерации, федеральные законы Российской Федерации международные нормативные правовые акты, законодательные акты зарубежных государств, нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти Российской Федерации.
Объектом данного научного исследованияявляются общественные отношения, которые регулируют права как юридических лиц, так и граждан, которые связаны непосредственным образом с их участием в общем (совместном) строительстве.
Проблема участия в совместном строительстве не теряет своей актуальности в течение длительного времени, поэтому многие исследователи рассматривали ее в разные исторические периоды. Так хорошо известны работы таких ученых 20-го века, как М.И. Брагинский, В.В.Витрянский, И.П. Гришаев, О.Г. Ломидзе, А.В. Майфат, А.А. Маковская, Л.А. Новоселова, Ю.В. Романец, К.И. Скловский и другие.
Дискуссионными в доктрине являются вопросы, регулирующие правовую природу договора участия в долевом строительстве, при этом неоднозначно расцениваются отношения между участниками долевого строительства и застройщиком.
Разница во взглядах относительно решения этих вопросов приводит к замедлению развития рынка недвижимости в жилищном секторе, помогает недобросовестным сторонам в отношениях использовать различные договорные проекты, зачастую заменяя договор об участии в долевом строительстве.
Предметом диссертационного исследования являются нормы международных правовых актов, а также положения современного российского и зарубежного законодательства, регулирующие вопросы договора участия в долевом строительстве. Кроме того, анализируются доктринальные источники, такие как монографии, научные статьи, диссертационные исследования и учебная литература, посвященные проблемам долевого строительства жилого помещения.
Теоретическая основа данной диссертации была сформирована с учетом труда таких исследователей, как С.С. Акманов, М.И. Брагинский, С.Н. Братусь, В.В. Витрянский, Ф.И. Гавзе, Д.М. Генкин, С.П. Гришаев, О.С. Иоффе, О.М. Трамп, П.В. Крашенинников, О.А. Красавчик и другие.
Методологические основы исследования. Автором использованы: общенаучный диалектический метод, предполагающий объективность и все¬сторонность познания исследуемых явлений. Кроме того, применялись современные общенаучные, частнонаучные и специальные методы: сравнительный, системно-структурный, нормативно-логический, и др.
Научная новизна заключается в разработке и анализе комплексного понимания сущности соглашения об оказании юридической помощи, его признаков и специфики его заключения и исполнения.
Положения, выносимые на защиту:
1. Договор на участие в долевом строительстве является частью группы гражданско-правовых договоров, в настоящее время этот договор представляет собой сложную правовую конструкцию, по типу договора смешанного типа, содержащего в себе элементы договора поручения, договора подрядного типа, расчетно-кредитных обязательств и проч. Поскольку данная правовая конструкция договора не всегда позволяет защитить права граждан - участников долевого строительства, а ситуация на строительном рынке стремительно меняется, наметились тенденции на внесение изменений в правовое регулирование договора, в т.ч. в части расчетов по договору.
2. Представляются необходимым исследовать новеллы в законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», касающиеся осуществления расчетов по договору участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу (условного депонирования). По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару), при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром. Как ранее отмечалось, использование счета эскроу при совершении сделок с недвижимостью - это только один из возможных способов использования счета.
3. Публично-правовые образования, наряду с юридическими и физическими лицами, могут становиться участниками договора долевого строительства жилья. Указанный договор может заключаться для муниципальных нужд в том числе. Несмотря на отсутствие в ФЗ РФ № 44 понятия государственных и муниципальных нужд, в основе их, на наш взгляд, лежит критерий «социальной потребности» («общественных потребностей», «общественной необходимости»). Таким образом, участие в долевом строительстве позволяет муниципальным образованиям приобрести жилые помещения для предоставления их в дальнейшем гражданам, нуждающимся в жилье либо его улучшении.
4. Предлагается внести дополнения в ч. 15 ст. 23 ФЗ-214 о праве контролирующего органа обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если застройщик неоднократно допускал факты непредставления контролирующему органу сведений и (или) документов, необходимых для проведения проверки целевого расходования средств дольщиков либо представления таких сведений и (или) документов не в полном объеме.
5. Договор участия в долевом строительном секторе носит характер инвестиций, и вопросы, касающиеся оплат и формирования цены по договорам участия в долевом строительстве как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. Оплата по договору проводится только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве или договора цессии, если цедентом является юридическое лицо (ст. 5, ч. 3 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования определяется новизной и специфической предметной направ-ленностью рассмотренных в ней вопросов и освещенных проблем. Работа ориентирована на специфику заключения и исполнения договоров долевого участия в строительстве жилых помещений, совершенствование правового регулирования отношений в обозначенной сфере.
Апробация результатов исследования и выводов, изложенных в диссертации, проводилась в различных формах, в том числе: на научно практических конференциях и в исследовательской работе. Основные положения диссертации отражены в опубликованных научных статьях.
Структура диссертации предопределяется целями и задачами иссле-дования и включает в себя введение, три главы, объединяющие девять параграфов, заключение и список использованной литературы.
Цель, которая была поставлена для изучения данной проблематике в правовой структуре была достигнута и подкреплена.
При изучении законодательной базы, которая регулирует сферу долевого строительства, определили, что законодательство в полном объеме не раскрывает сущность отношений между участниками долевого строительства.
Органы суда пытались хоть как-то восполнить наличие пробелов в законодательстве в связи с наличием немалого количества споров, они приводили их к наиболее рациональному пониманию, учитывая практику по данным вопросам.
Для начала, изученный закон разработан так, чтобы это помогало в решении проблемы для определения содержания договора, который бы обеспечивал сбор средств на указанное строительство. Также, в данном НПА прослеживается принцип «защита слабейшей стороны». Еще один нюанс - в интересах законодателя обеспечивать доступность строительного бизнеса.
Принимая во внимание, что существующая классификация объектов строительства, можно определить, какие помещения можно создавать и в которые будут входить составные объекты недвижимости.
Вывод - договор участия в долевом строительстве не распространяется ни на один из них. Основы дают право утверждать - данный договор не содержит элементом договора, предусмотренных законодательством.
Участники не общей целевой направленности, их вклады также не связаны, имуществоне является их общей собственностью.
Статус застройщика определяется совместно с наличием определенных разрешений, которые дают право на осуществление строительства. Из-за этого для наиболее четкого определения предмета привлечения средств предлагается использовать термин «организатор участия».
Для установления природы исследуемого договора диссертантом выделены следующие особенности:специальный состав договора; цель привлечения средств; особенности объекта и возникновения права собственности на него; специфичный предмет договора.
Анализируя настоящее законодательство можно сделать вывод - договор, который обозначен законом, по своей правовой природе независим и имеет свои характеристики.
Действия застройщика, по исследуемому договору, направлены на достижение материального результата. Поэтому результат будет отличаться от действий разработчика.
При исследовании существенных условий договора необходимо учитывать дату начала и дату завершения строительства, так как они затрагивают интересы участников. Принимая во внимание, что сам закон определяет гарантийный срок на индивидуальный объект, в работе крайне критично оценивается норма закона, в том числе и о гарантийном сроке.
Работа содержит в себе тезисы, имеющие место при дальнейшем совершенствовании этой процедуры, направлены на укрепление содержания договора. Диссертантом предлагается фиксация регистрации последующих договоров по первому требованию участника, а также крайний срок подачи регистрационных документов.
При невыполнении обязательств из-за несостоятельности застройщика, необходимо ввести обязательное страхование ответственности застройщика. Также необходимо расширить полномочия органов МСУ (местного самоуправления) в области строительства.
Полагаем, что выводы по усовершенствованию текущего законодательства будут весьма уместны при применении в практической либо теоретической разработке механизма привлечения средств граждан и юридических лиц, также они придадут новый «виток» дальнейшему совершенствованию законодательства в данной области.
При изучении законодательной базы, которая регулирует сферу долевого строительства, определили, что законодательство в полном объеме не раскрывает сущность отношений между участниками долевого строительства.
Органы суда пытались хоть как-то восполнить наличие пробелов в законодательстве в связи с наличием немалого количества споров, они приводили их к наиболее рациональному пониманию, учитывая практику по данным вопросам.
Для начала, изученный закон разработан так, чтобы это помогало в решении проблемы для определения содержания договора, который бы обеспечивал сбор средств на указанное строительство. Также, в данном НПА прослеживается принцип «защита слабейшей стороны». Еще один нюанс - в интересах законодателя обеспечивать доступность строительного бизнеса.
Принимая во внимание, что существующая классификация объектов строительства, можно определить, какие помещения можно создавать и в которые будут входить составные объекты недвижимости.
Вывод - договор участия в долевом строительстве не распространяется ни на один из них. Основы дают право утверждать - данный договор не содержит элементом договора, предусмотренных законодательством.
Участники не общей целевой направленности, их вклады также не связаны, имуществоне является их общей собственностью.
Статус застройщика определяется совместно с наличием определенных разрешений, которые дают право на осуществление строительства. Из-за этого для наиболее четкого определения предмета привлечения средств предлагается использовать термин «организатор участия».
Для установления природы исследуемого договора диссертантом выделены следующие особенности:специальный состав договора; цель привлечения средств; особенности объекта и возникновения права собственности на него; специфичный предмет договора.
Анализируя настоящее законодательство можно сделать вывод - договор, который обозначен законом, по своей правовой природе независим и имеет свои характеристики.
Действия застройщика, по исследуемому договору, направлены на достижение материального результата. Поэтому результат будет отличаться от действий разработчика.
При исследовании существенных условий договора необходимо учитывать дату начала и дату завершения строительства, так как они затрагивают интересы участников. Принимая во внимание, что сам закон определяет гарантийный срок на индивидуальный объект, в работе крайне критично оценивается норма закона, в том числе и о гарантийном сроке.
Работа содержит в себе тезисы, имеющие место при дальнейшем совершенствовании этой процедуры, направлены на укрепление содержания договора. Диссертантом предлагается фиксация регистрации последующих договоров по первому требованию участника, а также крайний срок подачи регистрационных документов.
При невыполнении обязательств из-за несостоятельности застройщика, необходимо ввести обязательное страхование ответственности застройщика. Также необходимо расширить полномочия органов МСУ (местного самоуправления) в области строительства.
Полагаем, что выводы по усовершенствованию текущего законодательства будут весьма уместны при применении в практической либо теоретической разработке механизма привлечения средств граждан и юридических лиц, также они придадут новый «виток» дальнейшему совершенствованию законодательства в данной области.
Подобные работы
- ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ: ПРОБЛЕМЫ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ
ПРАКТИКИ
Магистерская диссертация, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 5720 р. Год сдачи: 2017 - ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ: ПРОБЛЕМЫ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2018 - УСТУПКА ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ
Магистерская диссертация, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 5700 р. Год сдачи: 2019 - Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 6500 р. Год сдачи: 2019 - ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬСТВА В РФ: ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 5970 р. Год сдачи: 2016 - Правовое регулирование долевого строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4215 р. Год сдачи: 2017 - ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ КАК СПОСОБ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4375 р. Год сдачи: 2019 - ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 6300 р. Год сдачи: 2018 - ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2018 - Правовая природа договора участия в долевом строительстве
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2016