Помощь студентам в учебе
Правовое регулирование договора аренды
|
Введение 4
Глава 1. Общие положения о договоре аренды 8
1.1. Понятие и признаки договора аренды в российском гражданском праве . 8
1.2. Стороны, форма и существенные условия договора аренды 19
1.3. Разновидности договора аренды 31
Глава 2. Правовой статус сторон договора аренды. Изменение и
расторжение арендных правоотношений 46
2.1. Права и обязанности арендатора 46
2.2. Права и обязанности арендодателя 51
2.3. Порядок и основания изменения (расторжения) договора аренды 54
Заключение 63
Список использованных источников и литературы 69
Приложение
Глава 1. Общие положения о договоре аренды 8
1.1. Понятие и признаки договора аренды в российском гражданском праве . 8
1.2. Стороны, форма и существенные условия договора аренды 19
1.3. Разновидности договора аренды 31
Глава 2. Правовой статус сторон договора аренды. Изменение и
расторжение арендных правоотношений 46
2.1. Права и обязанности арендатора 46
2.2. Права и обязанности арендодателя 51
2.3. Порядок и основания изменения (расторжения) договора аренды 54
Заключение 63
Список использованных источников и литературы 69
Приложение
Договор аренды является одним из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились. Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.
В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции. Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. В период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Такое положение становилось неприемлемым. Необходимо было также расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду.
Во - вторых, на государственном уровне была поставлена задача использовать договор аренды как правовую форму «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из- под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся для этих целей хозяйственных товариществ и обществ (по российскому законодательству).
Актуальность темы выпускной квалификационной работы обусловлена тем, что договор аренды занимает особое место среди договоров, опосредующих отношения владения и пользования чужим имуществом. Определяемый еще римским законодательством, данный договор не теряет актуальности и в настоящее время. В условиях ведения современной хозяйственной деятельности значение договора аренды трудно переоценить, поскольку посредством этого вида договора выявляются действительные потребности сторон в выборе направления предпринимательской деятельности.
Переход к рыночным механизмам регулирования экономики сопровождается и реформированием арендных отношений. В этой связи правильное толкование и применение нормы права одновременно означает ее системное применение. Это означает, что к любой разновидности арендных отношений и спорам, возникшим при расторжении (изменении) договора, применяются как нормы ГК РФ, так и иного законодательства. Чтобы правильно определить, какие конкретно нормы подлежат применению для регулирования арендных отношений необходимо установить правильную правовую квалификацию, как самого правового отношения, так и его разновидности. На практике в арендном правоотношении нередко сочетаются признаки, характерные и для иных договоров. В связи с этим возникает проблема совокупного применения унифицированных норм и нормообразующих признаков.
Выше изложенное предопределило необходимость теоретического исследования современных договорных арендных правоотношений.
Объектом данного исследования являются имущественные и организационные общественные отношения, возникающие в связи с возникновением, исполнением и прекращением арендных отношений.
Предметом изучения работы является нормативная правовая база регламентирующая порядок заключения, изменения и расторжения договоров аренды.
Целью исследования является комплексный анализ гражданско - правового регулирования договора аренды.
Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:
- рассмотреть историю развития правового регулирования договора аренды (имущественного найма);
- исследовать понятие и признаки договора аренды в современном российском гражданском праве;
- изучить стороны, форму и существенные условия договора аренды;
- рассмотреть права и обязанности сторон договора аренды;
- проанализировать основания и порядок изменения и расторжения договора аренды;
Методологическая и теоретическая основа исследования:
Методологическую основу исследования составляет диалектический материализм. Наряду с этим здесь широко используются такие методы исследования, как: специально-юридический, сравнительно-правовой, статистический, исторический и другие приемы обобщения научного материала и практического опыта.
Раскрытие темы предполагает изучение ряда нормативных актов, в частности, Конституции Российской Федерации , второй части Гражданского Кодекса Российской Федерации , других актов различной юридической силы, судебной практики, а также научной литературы, монографий, методических разработок, пособий и материалов периодических изданий.
Теоретическую основу исследования составляют труды следующих авторов: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.А. Дозорцева, О. Козыря, О.Н Садикова и др.
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Сформулированные теоретические положения и выводы могут быть использованы при дальнейшем изучении теоретических проблем договора аренды; в научно - исследовательской деятельности и учебном процессе.
Структура выпускной квалификационной работы обусловлена предметом, целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, выводов и списка использованных источников и литературы.
В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции. Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. В период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Такое положение становилось неприемлемым. Необходимо было также расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду.
Во - вторых, на государственном уровне была поставлена задача использовать договор аренды как правовую форму «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из- под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся для этих целей хозяйственных товариществ и обществ (по российскому законодательству).
Актуальность темы выпускной квалификационной работы обусловлена тем, что договор аренды занимает особое место среди договоров, опосредующих отношения владения и пользования чужим имуществом. Определяемый еще римским законодательством, данный договор не теряет актуальности и в настоящее время. В условиях ведения современной хозяйственной деятельности значение договора аренды трудно переоценить, поскольку посредством этого вида договора выявляются действительные потребности сторон в выборе направления предпринимательской деятельности.
Переход к рыночным механизмам регулирования экономики сопровождается и реформированием арендных отношений. В этой связи правильное толкование и применение нормы права одновременно означает ее системное применение. Это означает, что к любой разновидности арендных отношений и спорам, возникшим при расторжении (изменении) договора, применяются как нормы ГК РФ, так и иного законодательства. Чтобы правильно определить, какие конкретно нормы подлежат применению для регулирования арендных отношений необходимо установить правильную правовую квалификацию, как самого правового отношения, так и его разновидности. На практике в арендном правоотношении нередко сочетаются признаки, характерные и для иных договоров. В связи с этим возникает проблема совокупного применения унифицированных норм и нормообразующих признаков.
Выше изложенное предопределило необходимость теоретического исследования современных договорных арендных правоотношений.
Объектом данного исследования являются имущественные и организационные общественные отношения, возникающие в связи с возникновением, исполнением и прекращением арендных отношений.
Предметом изучения работы является нормативная правовая база регламентирующая порядок заключения, изменения и расторжения договоров аренды.
Целью исследования является комплексный анализ гражданско - правового регулирования договора аренды.
Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:
- рассмотреть историю развития правового регулирования договора аренды (имущественного найма);
- исследовать понятие и признаки договора аренды в современном российском гражданском праве;
- изучить стороны, форму и существенные условия договора аренды;
- рассмотреть права и обязанности сторон договора аренды;
- проанализировать основания и порядок изменения и расторжения договора аренды;
Методологическая и теоретическая основа исследования:
Методологическую основу исследования составляет диалектический материализм. Наряду с этим здесь широко используются такие методы исследования, как: специально-юридический, сравнительно-правовой, статистический, исторический и другие приемы обобщения научного материала и практического опыта.
Раскрытие темы предполагает изучение ряда нормативных актов, в частности, Конституции Российской Федерации , второй части Гражданского Кодекса Российской Федерации , других актов различной юридической силы, судебной практики, а также научной литературы, монографий, методических разработок, пособий и материалов периодических изданий.
Теоретическую основу исследования составляют труды следующих авторов: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.А. Дозорцева, О. Козыря, О.Н Садикова и др.
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Сформулированные теоретические положения и выводы могут быть использованы при дальнейшем изучении теоретических проблем договора аренды; в научно - исследовательской деятельности и учебном процессе.
Структура выпускной квалификационной работы обусловлена предметом, целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, выводов и списка использованных источников и литературы.
В результате проведенного исследования можно сделать следующие выводы:
Договор аренды, именуемый также имущественным наймом, - традиционный институт гражданского права, известный еще римскому праву. Возникновение этого института предопределено стремлением участников гражданского оборота наиболее полно и рационально использовать имущество. Согласно ГК договором аренды является соглашение сторон, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). Договор аренды (имущественного найма) относится к категории гражданско¬правовых договоров на передачу имущества и к типу договоров о возмездной передаче имущества во временное пользование. По юридической природе договор аренды является возмездным, взаимным (синаллагматическим) и, как правило, консенсуальным.
Признаки договора аренды следующие: возникновение договорных правоотношений по соглашению сторон; передача имущества арендодателем не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (по общему правилу, арендуемое имущество передается во владение и пользование); временный характер владения и (или) пользования; возмездный характер; возможность арендатора присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендуемого имущества.
Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул, как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК РФ установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью
Форма договора аренды может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор аренды юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года. В письменной форме должны заключаться договоры недвижимого имущества. Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок прямо предписана законом. Для отдельных видов аренды (договора аренды зданий и сооружений, договора аренды предприятия) требуется (под угрозой недействительности договора) придание договору письменной формы лишь путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (ст. 651 и 658 ГК РФ). Оформление договора способом обмена документами посредством почтовой или иной связи либо акцепта оферты путем совершения конклюдентных действий в подобных случаях не дозволено.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Впрочем, правило об обязательности государственной регистрации договора аренды недвижимости является диспозитивным и может быть изменено законом. Государственной регистрации подлежит именно договор аренды. ГК РФ не предусматривает самостоятельной регистрации ни права аренды недвижимого имущества, ни аренды как обременения.
К существенным условиям договора аренды относятся: а) условие о предмете договора, которое является единственным условием, абсолютным образом отнесенное в ГК РФ к существенным условиям договора аренды; б) для договоров аренды здания или сооружения, аренды предприятия существенным условием в силу прямого указания закона служит, кроме того, условие об арендной плате; в) условие об объекте арендных отношений.
В обязанности арендатора входит: 1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; 2) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); 3) производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды; 4) при преимущественном праве перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора; 5) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
По договору аренды арендодатель обязан: 1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; 2) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В ГК РФ перечислены четыре основания, позволяющие арендодателю требовать досрочного расторжения договора, а именно: использование нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора; существенное ухудшение арендатором качества нанятого имущества; несвоевременное внесение арендной платы (просрочка оплаты более 2 раз подряд); невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на него законодательством) обязательств по капитальному ремонту арендованного имущества в установленный (разумный) срок. Следует обратить внимание на то, что этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон. В то же время в договоре могут быть предусмотрены и другие дополнительные основания, но они, во всяком случае, должны быть связаны с существенными нарушениями обязательств со стороны арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; когда арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для
использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
По мнению автора выпускной квалификационной работы, с позиции теории гражданского права, а также исходя из статусной мотивировки субъектного состава, договор аренды следует рассматривать как согласованный акт обособленных волеизъявлений арендодателя и арендатора, направленный на установление правовых результатов, требующий обязательной правовой регламентации.
Автор считает, что при традиционном делении условий договора на существенные и несущественные необходимо выделять и особые условия, в качестве которых следует признать установление арендодателем и арендатором дополнительных условий, играющих роль при формировании общих признаков, зависящих от специфики арендного обязательства (установление ответственности сторон за ненадлежащее исполнение арендного обязательства, изменение и расторжение договора аренды и т.д.).
В целях совершенствования законодательства предлагается: 1) внести изменение в норму ГК РФ об определении отношений связанных с арендой зданий и сооружений; 2) устранить возникающие проблемы, связанные с установлением объекта договора аренды зданий и сооружений, также проблемы обязательной государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений заключенных на неопределенный срок и заключенные на срок не менее года возобновленные на тех же условиях на неопределенный срок и т.д.
Договор аренды, именуемый также имущественным наймом, - традиционный институт гражданского права, известный еще римскому праву. Возникновение этого института предопределено стремлением участников гражданского оборота наиболее полно и рационально использовать имущество. Согласно ГК договором аренды является соглашение сторон, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). Договор аренды (имущественного найма) относится к категории гражданско¬правовых договоров на передачу имущества и к типу договоров о возмездной передаче имущества во временное пользование. По юридической природе договор аренды является возмездным, взаимным (синаллагматическим) и, как правило, консенсуальным.
Признаки договора аренды следующие: возникновение договорных правоотношений по соглашению сторон; передача имущества арендодателем не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (по общему правилу, арендуемое имущество передается во владение и пользование); временный характер владения и (или) пользования; возмездный характер; возможность арендатора присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендуемого имущества.
Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул, как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК РФ установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью
Форма договора аренды может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор аренды юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года. В письменной форме должны заключаться договоры недвижимого имущества. Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок прямо предписана законом. Для отдельных видов аренды (договора аренды зданий и сооружений, договора аренды предприятия) требуется (под угрозой недействительности договора) придание договору письменной формы лишь путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (ст. 651 и 658 ГК РФ). Оформление договора способом обмена документами посредством почтовой или иной связи либо акцепта оферты путем совершения конклюдентных действий в подобных случаях не дозволено.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Впрочем, правило об обязательности государственной регистрации договора аренды недвижимости является диспозитивным и может быть изменено законом. Государственной регистрации подлежит именно договор аренды. ГК РФ не предусматривает самостоятельной регистрации ни права аренды недвижимого имущества, ни аренды как обременения.
К существенным условиям договора аренды относятся: а) условие о предмете договора, которое является единственным условием, абсолютным образом отнесенное в ГК РФ к существенным условиям договора аренды; б) для договоров аренды здания или сооружения, аренды предприятия существенным условием в силу прямого указания закона служит, кроме того, условие об арендной плате; в) условие об объекте арендных отношений.
В обязанности арендатора входит: 1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; 2) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); 3) производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды; 4) при преимущественном праве перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора; 5) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
По договору аренды арендодатель обязан: 1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; 2) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В ГК РФ перечислены четыре основания, позволяющие арендодателю требовать досрочного расторжения договора, а именно: использование нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора; существенное ухудшение арендатором качества нанятого имущества; несвоевременное внесение арендной платы (просрочка оплаты более 2 раз подряд); невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на него законодательством) обязательств по капитальному ремонту арендованного имущества в установленный (разумный) срок. Следует обратить внимание на то, что этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон. В то же время в договоре могут быть предусмотрены и другие дополнительные основания, но они, во всяком случае, должны быть связаны с существенными нарушениями обязательств со стороны арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; когда арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для
использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
По мнению автора выпускной квалификационной работы, с позиции теории гражданского права, а также исходя из статусной мотивировки субъектного состава, договор аренды следует рассматривать как согласованный акт обособленных волеизъявлений арендодателя и арендатора, направленный на установление правовых результатов, требующий обязательной правовой регламентации.
Автор считает, что при традиционном делении условий договора на существенные и несущественные необходимо выделять и особые условия, в качестве которых следует признать установление арендодателем и арендатором дополнительных условий, играющих роль при формировании общих признаков, зависящих от специфики арендного обязательства (установление ответственности сторон за ненадлежащее исполнение арендного обязательства, изменение и расторжение договора аренды и т.д.).
В целях совершенствования законодательства предлагается: 1) внести изменение в норму ГК РФ об определении отношений связанных с арендой зданий и сооружений; 2) устранить возникающие проблемы, связанные с установлением объекта договора аренды зданий и сооружений, также проблемы обязательной государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений заключенных на неопределенный срок и заключенные на срок не менее года возобновленные на тех же условиях на неопределенный срок и т.д.