Только Word
Введение 3
Глава 1. Правовая природа договора участия в долевом строительстве 8
§ 1.1. Общая характеристика договора участия в долевом строительстве 8
§1.2. Субъекты правоотношений в сфере долевого строительства 23
Глава 2. Способы защиты прав участников долевого строительства 35
§ 2.1. Обеспечение исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве залогом 35
§ 2.2. Обеспечение исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве использованием счетов эскроу 40
§ 2.3. Актуальные вопросы, возникающие в связи с применением норм, регулирующих участие в долевом строительстве 46
Заключение 61
Список использованных источников 65
В настоящее время одним из самых популярных способов приобретения права собственности на жилое помещение выступает договор участия в долевом строительстве. Схема, предусмотренная Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – 214-ФЗ), представлялась выгодной для застройщиков и удобной для дольщиков.
Первопричина появления долевого строительства в России выразилась последствием сложившейся экономической ситуации, вызванной переходом к рыночной экономике с ее последующим становлением. В девяностые года двадцатого века банковское кредитование застройщиков не смогло стать удобной и популярной схемой возведения недвижимости. Основной причиной были чрезмерно высокие проценты по кредитам, которые застройщики не могли себе позволить, а если сравнительно рассмотреть страны Европы, то в России проценты по кредитам были гораздо выше. Помимо этого, в связи со сложной экономической ситуацией в стране, далеко не все банки располагали достаточными средствами к кредитованию застройщиков, что для последних значило невозможность закончить объект строительства. Не менее сложным для застройщиков оказывалось желание банков выступать в роли инвестора - то есть, претендовать на часть площади в построенном объекте. Как и в дальнейшем, уже тогда имели место быть массовые нарушения прав участников долевого строительства со стороны застройщиков.
Таким образом застройщики устремились к поиску альтернативы, которыми на первых порах выступали предварительные договоры купли-продажи недвижимости, а также различные механизмы соинвестирования. В процессе развития рынка недвижимости появилась модель участия в долевом строительстве, которая существует по сей день, являясь одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости.
В результате внесенных поправок от 1 июля 2019 года механизм участия в долевом строительстве претерпел существенные изменения. Образовалась надобность в наиболее четком регулировании правоотношений, возникающих на основании договора участия в долевом строительстве.
Предпосылками к реформированию законодательства стало недобросовестное поведение застройщиков, повлекшее колоссальные убытки для граждан участников долевого строительства. Недовольство среди дольщиков росло в геометрической прогрессии, и было оно вызвано нецелевым распоряжением денежных средств застройщиками, их фиктивным банкротством, двойными продажами жилых и нежилых помещений, беспорядочным переносом сроков, возведением недвижимости без соответствующей разрешительной документации, а так же другими действиями, направленными на нарушение застройщиками их договорных обязательств. Таким образом появилось движение «Обманутые дольщики», результатом действий которых стало особое внимание со стороны власти к нарастающей проблеме.
Поскольку право на жилище, предусмотренное Конституцией Российской Федерации, относится к одним из социальных и экономических прав человека, строительной отрасли присуща исключительная значимость в решении государственных задач, связанных с социальной политикой государства. Так, именно путем строительства объектов недвижимости создаются благоприятные условия для жизнедеятельности населения, в первую очередь, путем обеспечения граждан жильем.
Рассматриваемая сфера правоотношений сочетает в себе как публичные, так и частные интересы, что предопределяет их комплексность и сложность, в первую очередь, в связи с особым субъектным составом. Участники долевого строительства выступают в положении наименее защищенной стороны, в связи с чем действующее законодательство, прежде всего, направлено на повышение уровня защиты и гарантий для граждан, вступающих в правоотношения в области долевого строительства. Например, договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, право на привлечение денежных средств застройщиком действительно только после получения им разрешительной документации на строительство, застройщик обременен обеспечить свои обязательства одним из предложенных законодателем способом обеспечения, в случае срыва сроков участники имеют право на взыскание неустойки, а также после передачи объекта строительства начинает свое течение гарантийный срок, в пределах которого гражданами могут быть выявлены недостатки строительной работы, которые застройщик обязан устранить.....
Резюмируя проведенное нами исследование правоотношений в области долевого строительства, договора об участии в долевом строительстве, субъектного состава, способов обеспечения обязательств по договору и актуальных практических и теоретических проблем, надлежит сделать ряд обобщающих выводов, позволяющих более четко представить механизм долевого строительства.
1) По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется возвести недвижимость на средства, уплаченные гражданами-участниками долевого строительства, с целью последующей передачи объекта строительства дольщикам. Договор обладает всеми признаками гражданско-правовой сделки, поскольку в нем четко определен предмет, обозначены существенные условия с возможностью предусмотрения дополнительных, определены права и обязанности сторон, предусмотрена письменная форма и обязательная государственная регистрация. Участие в долевом строительстве важный и сложный инструмент, позволяющий гражданам реализовывать свое конституционное право на приобретение жилья безопасным, законодательно защищенным путем.
2) Договор участия в долевом строительстве имеет специфическую для себя правовую природу, которая вплоть до настоящего времени подвержена дискуссиям в юридической литературе. Некоторые цивилисты выделяют сделку, как совершенную путем заключения публичного договора, другие – договора о присоединении, третьи – как самостоятельный вид гражданско-правовых договоров. В настоящий момент отсутствует законодательное закрепление определенного вида договора применительно к договору об участии в долевом строительстве, таким образом, мы соглашаемся с мнением о том, что данные сделки надлежит выделять, как самостоятельный вид гражданско-правовых соглашений.
3) Субъектный состав правоотношений в сфере долевого строительства комплексный и разнообразный, включающий в себя как субъектов частного права, так и субъектов публичного права. Участники долевого строительства – физические, юридические лица, индивидуальные предприниматели, иностранные граждане и лица без гражданства являются наименее защищенной стороной в правоотношениях, поэтому ныне действующее законодательство должно быть направлено, в первую очередь, на обеспечение их законных прав и интересов при совершении ими сделки.
4) Для обеспечения гарантий прав граждан, застройщики обязаны выбрать один из существующих способов обеспечения своих обязательств по договору – путем залога земельного участка, либо путем расчета через эскроу счет. В настоящее время преимущественно используется второй вариант, однако застройщики обладают правом прибегнуть к способу обеспечения залогом в определенных законом ситуациях.
5) Законодательная реформа, предусматривающая обязательное использование счетов эскроу при расчете по договору об участии в долевом строительстве, имеет преимущественно позитивные последствия. Целью реформы являлось повышение уровня правовой защиты граждан, вступающих в долевое строительство, и как нам видится на настоящий момент, эта цель была достигнута. Негативные последствия также имеют место быть – повышение цен на жилье и сокращение конкуренции на рынке недвижимости, что неизбежно отражается на спросе и предложении.
На основании проведенного исследования, нам бы хотелось предложить следующие дополнения к ныне действующему законодательству.....
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
