Введение 3
Глава 1. Понятие экономической эффективности землепользования 5
§ 1.1. Разъяснение термина «эффективность использования городских территорий» и проблем в сфере землепользования 5
§ 1.2. Анализ подходов к оценке эффективности городского землепользования 7
Глава 2. Критерии и показатели экономической эффективности использования земельных участков 11
§ 2.1. Методологическая основа формирования системы критериев и
показателей экономической эффективности использования земельных участков 11
§ 2.2. Прямые критерии экономической эффективности землепользования 14
§ 2.3. Косвенные критерии эффективности использования земельных участков 27
Глава 3. Концепция развития территории на Чёрной речке 29
§ 3.1. Описание местоположения и характеристик территории 29
§ 3.2. Анализ местоположения территории и рынка жилой недвижимости бизнес-класса Санкт-Петербурга 35
§ 3.3. Вариант развития исследуемой территории 38
Заключение 49
Список использованной литературы 51
По данным Федеральной службы государственной статистики на 1 января 2020 года доля городского населения в общей численности населения РФ составляет 74,7 процента, и эта цифра с каждым годом растёт. Жители нуждаются в комфортной городской среде, которая формируется за счёт многих факторов:
• Многофункциональное развитие городских территорий;
• Грамотная организация землеустройства;
• Качество государственного управления;
• Экологическая обстановка;
• Активность рынка недвижимости и оборот объектов различной специализации;
• Экономическое развитие города и другие.
Все вышеперечисленные факторы затрагивают различные аспекты землепользования и требуют комплексного изучения учёными и специалистами. Актуальность выпускной квалификационной работы связана с решением вопросов экономической, пространственной и экологической взаимосвязи городских земель и повышения эффективности их использования.
Основой исследования являются работы отечественных специалистов, посвящённые проблеме эффективности землепользования в городах, регулирования градостроительного развития территорий и экономики городских земельных ресурсов, а также нормативно-правовые акты в сфере оборота недвижимости.
Объект дипломной работы - концепция экономической эффективности землепользования, которая является важнейшей составляющей в системе управления использованием земли, и определение возможных вариантов её повышения.
Предметом исследования являются понятие экономической эффективности использования городских территорий, а также её критерии, которые тесно взаимосвязаны и непосредственно определяют выбор необходимых показателей.
Целью данной работы являются раскрытие критериев экономической эффективности использования территорий в городах, изучение количественных и качественных показателей, а также анализ их изменений при смене вида разрешённого использования участка.
Для достижения поставленной цели решались следующие основные задачи:
• Исследование различных подходов к оценке эффективности землепользования;
• Раскрытие понятия экономической эффективности использования территорий;
• Определение её критериев и показателей, методологически основываясь на принципе наиболее эффективного использования (далее НЭИ);
• Формирование проекта развития конкретной территории;
• Анализ его влияния на экономическую эффективность использования исследуемых участков.
По мировому опыту известно, что проекты девелопмента и реорганизации эксплуатации земли приводят к положительному экономическому эффекту. В городах РФ заметна проблема неэффективного использования земли. Решение данной проблемы заключается в комплексном анализе возможных вариантов землепользования через критерии и показатели эффективности использования территорий.
В дипломной работе используется множество методов исследования: изучение отечественной и зарубежной литературы, анализ нормативно-правовой документации в сфере оценки и оборота недвижимости, классификация, моделирование.
Научная новизна работы заключается в комплексном анализе концепции эффективности использования земельных участков, подробном раскрытии критериев и показателей с указанием методологии их расчётов и особенностей их применения.
Практическая значимость ВКР заключается в детальном описании различных вопросов в сфере землепользования, систематизации критериев и показателей экономической эффективности и демонстрации её увеличения на примере возможного использования реально существующего земельного участка в Санкт-Петербурге. Содержание данного исследования может быть полезно в сфере девелопмента, консалтинга и градостроительства.
В системе землепользования вопрос повышения эффективности использования территории играет существенную роль, так как именно комплексное, устойчивое развитие территорий приводит к экономическому росту города и благосостояния его жителей. В связи с этим наблюдается острая необходимость в изучении и оценке эффективности землепользования, так как города стремительно развиваются, что приводит к сильному изменению их территорий. По мнению автора, наиболее важным является именно экономический подход, так как его критерии и показатели могут отразить изменение эффективности землепользования, затрагивая при этом другие подходы.
В рамках исследования было выделено два уровня критериев эффективности использования городских территорий. На первом уровне основной критерий - рентная доходность территории, а показатели - экономические формы, в которых она отражается: земельный налог, арендная плата, цена земли.
Приносимые землей рентные доходы определяют рыночную стоимость земли, и, в конечном счете, ее цену. Вместе с тем, при оценке эффективности использования городских территорий важно учитывать внешние эффекты - влияние характера использования данной территории на развитие смежных территорий и территории города в целом. Максимизация рентного дохода, извлекаемого с отдельных территорий, должна быть соразмерена с внешними эффектами, направленность и величина которых определяют ограничения, которые должны быть учтены при принятии решений относительно развития данной территории. В качестве таких выступают социальные, экологические и градостроительные ограничения.
Второй уровень представлен критериями и показателями влияния предполагаемого использования территории на развитие города в отраслевом и территориальном аспектах (мультипликационный эффект).
Инвестиции в недвижимость, в развитие территорий обладают высокими мультипликационными эффектами, оказывая влияние на уровень и качество жизни населения, экологическую обстановку, транспортную систему и градостроительную среду города в целом.
Таким образом, в процессе изучения различных вопросов землепользования и раскрытия понятия «экономической эффективности использования городских территорий», основываясь на принципе наиболее эффективного использования, была выведена система критериев и показателей, отражающих не только изменение в эксплуатации самого участка, но и внешних эффекты, создаваемые им.
В главе 3 была предложена концепция развития территории на Чёрной речке, которая учитывала нынешние градостроительные, социальные и экологические ограничения. Анализируя показатели возможной жилой застройки участков, можно понять, что проект обладает высокими мультипликационными эффектами, выгодной с инвестиционной точки зрения доходностью и обеспечивает многократный рост рыночной стоимости участков, то есть увеличивает экономическую эффективность землепользования при соблюдении всех нормативов.
Следовательно, цель и основные задачи данной выпускной квалификационной работы были реализованы и подробно описаны. В ходе проведенного исследования было выявлено, что предлагаемые экспертами концепции развития территорий необходимо рассматривать с позиции прямых и косвенных критериев и показателей экономической эффективности землепользования для определения наилучшего варианта использования земельных участков.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
